多城將開(kāi)啟第四批次集中供地 四季度或掀一波小高峰

    本報(bào)記者 王麗新

    10月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)掛牌石景山、朝陽(yáng)2宗預(yù)申請(qǐng)住宅用地，交易起始價(jià)合計(jì)55億元。截至目前，多數(shù)重點(diǎn)城市已經(jīng)完成第三批次集中供地，總體來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)，北京、上海、合肥等城市成交熱度相對(duì)較高。

    與去年不同的是，部分城市集中供地批次有所增加。南京、蘇州等多個(gè)城市已推出第四批次集中供地計(jì)劃。今年第四季度，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市將再迎一波土地供應(yīng)小高峰。

    中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，已有北京、廈門(mén)、濟(jì)南、青島、重慶、武漢等多個(gè)城市明確將要進(jìn)行第四批次集中供地。截至目前，已有無(wú)錫、南京、蘇州等多個(gè)城市正式推出第四批次集中供地公告，共推出涉宅用地37宗，總起始價(jià)428.43億元。

    “集中供地是為了達(dá)到‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的整體目標(biāo)，同時(shí)，通過(guò)增加供應(yīng)批次，緩解房企階段性資金壓力，也能夠補(bǔ)充地方財(cái)政收入。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，多批次集中供應(yīng)土地，可以使企業(yè)在資金調(diào)度上更加靈活，提升拿地信心。

    便利房企資金調(diào)度

    2022年初，青島、濟(jì)南、重慶和武漢等城市明確提出，2022年集中供地將分為四批次進(jìn)行，并公布了各批次土地供應(yīng)的大致時(shí)間節(jié)點(diǎn)。6月份，北京也提出，“上半年完成第二批商品住宅用地集中供應(yīng)，下半年再完成兩批供地。”

    “北京今年集中供地已經(jīng)推出53宗，各批次之間供地總量較為均勻，首批次18宗地，二批次17宗地，三批次18宗地，四批次目前已經(jīng)有10宗預(yù)申請(qǐng)地塊，起始總價(jià)200.2億元，預(yù)計(jì)北京四批次正式推出時(shí)會(huì)有約17宗地塊。”張凱表示，其他城市根據(jù)自身供地節(jié)奏進(jìn)行推地，比如南京四批次目前僅推出4宗地塊，預(yù)計(jì)11月10日進(jìn)行出讓。

    按照計(jì)劃，今年集中供地批次最多的城市是武漢。9月份，武漢市自然資源和規(guī)劃局曾發(fā)文稱(chēng)，計(jì)劃在9月份、10月份、11月份繼續(xù)安排3個(gè)批次的集中供地，也就是今年武漢的第四、第五、第六批次集中供地。武漢市的官方文件稱(chēng)，加推土地的目的，是“嚴(yán)格落實(shí)土地供應(yīng)年度計(jì)劃執(zhí)行要求”。

    張凱認(rèn)為，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”指導(dǎo)下，22個(gè)集中供地城市也在調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)則。與2021年的出讓規(guī)則相比，一是今年年初放寬競(jìng)買(mǎi)資格要求、降低門(mén)檻、取消配建等；二是供應(yīng)批次采取多次少量、預(yù)申預(yù)購(gòu)的模式；三是多批次的集中供應(yīng)可以降低企業(yè)研判土地價(jià)值工作壓力，同時(shí)讓企業(yè)在資金安排上更加靈活。

    “相較于過(guò)去，四批次土地競(jìng)拍門(mén)檻進(jìn)一步下調(diào)，并且純住宅用地供應(yīng)居多，在競(jìng)買(mǎi)保證金和房企競(jìng)拍方面的規(guī)則均有所放寬。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這旨在提升房企拿地積極性，減少土拍流拍現(xiàn)象。

    溢價(jià)率變化較為平穩(wěn)

    從土拍情況來(lái)看，2022年以來(lái)，重點(diǎn)城市土拍成交平均溢價(jià)率仍在低位運(yùn)行，均處于5%以下。

    在張凱看來(lái)，影響房企拿地積極性、進(jìn)而影響土地出讓溢價(jià)率的因素較多，除核心區(qū)域和郊區(qū)供應(yīng)地塊本身的特性外，推出較低樓面價(jià)地塊可以拉高溢價(jià)率，反之，推出較高樓面價(jià)地塊可能會(huì)導(dǎo)致地塊流拍或者底價(jià)成交。目前各城市土地價(jià)格制定均比較符合各自情況，批次之間溢價(jià)率變化也都比較平穩(wěn)。

    “從當(dāng)前完成第三輪土拍的城市來(lái)看，北京、杭州、蘇州等城市的溢價(jià)率水平較為堅(jiān)挺，這些城市近期的銷(xiāo)售情況也較為可觀(guān)。”陳霄表示，土地市場(chǎng)與新房市場(chǎng)的熱度息息相關(guān)，新房銷(xiāo)售層面的信心會(huì)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，只有當(dāng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售明顯改善的情況下，土地市場(chǎng)的熱度才會(huì)提升。

    對(duì)于接下來(lái)土地市場(chǎng)的走勢(shì)，張凱表示，預(yù)計(jì)第四批次集中供地依舊會(huì)平穩(wěn)進(jìn)行。東高科技高級(jí)投資顧問(wèn)畢然向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)大部分城市溢價(jià)率與前三次供地相比不會(huì)有明顯變化。

    “第四季度一般是房企的結(jié)算高峰期，回籠資金是第一要?jiǎng)?wù)，現(xiàn)金流是否充裕決定著年度財(cái)務(wù)報(bào)表的表現(xiàn)。此外，銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖趨勢(shì)并未真正確立，有潛在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企仍要將有限資金用于經(jīng)營(yíng)和保交付，因此在拿地支出上比較謹(jǐn)慎。”某房企相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。