政策發(fā)力銷售改善 樓市弱復(fù)蘇在路上

    盡管8月官方的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)尚未出爐，但是從第三方研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)銷售環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，這在央行公布的8月金融數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，個(gè)人中長(zhǎng)期貸款環(huán)比改善明顯，與地產(chǎn)銷售走勢(shì)一致。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著各地房地產(chǎn)政策放松，地產(chǎn)銷售有改善跡象。同時(shí)，“保交樓”措施與需求端的政策配合在一起，可能逐漸由量變形成質(zhì)變，有望帶來(lái)樓市需求的改善，地產(chǎn)銷售弱復(fù)蘇可期。

    銷售降幅環(huán)比大幅收窄

    盡管房企銷售數(shù)據(jù)同環(huán)比繼續(xù)下降，但是從降幅來(lái)看，同環(huán)比均有收窄，特別是環(huán)比降幅收窄明顯。

    克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，8月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤(pán)金額5190.1億元，環(huán)比下降0.8%，同比降低32.9%。而7月的環(huán)比、同比降幅分別為28.6%和39.7%。8月的環(huán)比降幅大幅收窄。

    累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1~8月銷售操盤(pán)金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平，降幅較1~7月的49%也有所收窄。

    從重點(diǎn)城市成交情況來(lái)看，8月，30城成交面積環(huán)比下降13%，同比下降達(dá)31%。而7月的環(huán)比降幅為16%，同比降幅為33%。8月同環(huán)比降幅均有收窄。

    另外，央行最新公布的金融數(shù)據(jù)顯示，8月份新增貸款1.25萬(wàn)億元，同比多增390億元。分部門(mén)看，新增住戶貸款4580億元，其中，短期貸款增加1922億元，中長(zhǎng)期貸款增加2658億元。而7月的金融數(shù)據(jù)為，新增貸款6790億元，同比少增4042億元。分部門(mén)看，新增住戶貸款1217億元，其中，短期貸款減少269億元，中長(zhǎng)期貸款增加1486億元。

    招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明認(rèn)為，8月新增貸款同比多增，且結(jié)構(gòu)有所好轉(zhuǎn)，符合預(yù)期。其中，住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款環(huán)比明顯改善，表明個(gè)貸有所復(fù)蘇，這與地產(chǎn)銷售走勢(shì)一致，意味著，隨著各地房地產(chǎn)政策放松，地產(chǎn)銷售有改善跡象。

    廖志明同時(shí)指出，8月委托貸款大幅增加1755億元，扭轉(zhuǎn)資管新規(guī)落地以來(lái)的下降趨勢(shì)。公積金貸款亦為委托貸款，8月委托貸款大幅增長(zhǎng)，或與不少城市公積金貸款政策大幅放松有關(guān)。

    8月超90城發(fā)布

    穩(wěn)樓市政策

    對(duì)于8月地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)環(huán)比大幅收窄的情況，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ソ邮茏C券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)降幅收窄，說(shuō)明市場(chǎng)沒(méi)有繼續(xù)惡化，也說(shuō)明企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局繼續(xù)向頭部房企集中，尤其是國(guó)央企更突出。

    至于銷售降幅收窄的原因，楊科偉認(rèn)為，原因是多方面的，有供應(yīng)增加的因素，尤其是去年二三輪集中供地的國(guó)央企項(xiàng)目上市，項(xiàng)目房?jī)r(jià)下調(diào)和部分以價(jià)換量營(yíng)銷，還有二套房首付和利率下調(diào)的政策刺激等。

    8月中央及地方樓市政策暖風(fēng)頻吹。中央層面，8月16日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)經(jīng)濟(jì)大省政府主要負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)提出，支持住房剛性和改善性需求。8月20日，5年期以上LPR大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，為各地房貸利率的下行釋放空間。8月24日的國(guó)常會(huì)提出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日的國(guó)常會(huì)再次提出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。

    地方層面，浙江嘉興和海寧、江蘇昆山和太倉(cāng)、蘇州、無(wú)錫等多個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)城市出臺(tái)樓市寬松政策超10余次，包括優(yōu)化公積金貸款、降低首付比例、放松限購(gòu)政策、購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月當(dāng)月，已經(jīng)超過(guò)90城發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近120多條。其中，近20城提高了公積金貸款額度和降低了首付成數(shù)。

    與此同時(shí)，8月19日，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。通過(guò)專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

    地產(chǎn)銷售弱復(fù)蘇可期

    9月以來(lái)，各地購(gòu)房支持政策持續(xù)出臺(tái)。如江蘇常州二手房全面取消限售；海南省、河北石家莊、廣東汕尾推行“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;相關(guān)住房公積金互助政策；吉林雙遼出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策；浙江麗水提高住房公積金貸款最高限額；湖南瀏陽(yáng)市限時(shí)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼；江蘇泰州降低住房公積金貸款首付比例、提高貸款額度、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年中秋假期期間，多地“以價(jià)換量”現(xiàn)象仍在，特別是三四線城市，短期內(nèi)“以價(jià)換量”現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來(lái)看，各地因城施策力度有望加大。另外，9月、10月為房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，房企普遍加大推盤(pán)力度，供應(yīng)端改善有利于提升市場(chǎng)活躍度。

    9月以來(lái)，地方政府加快推動(dòng)“保交樓”，其中，河南鄭州成為“保交樓”的排頭兵。9月6日，鄭州召開(kāi)了強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)，解讀5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案。9月7日，鄭州市發(fā)通知要求，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。近日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印要求，相關(guān)地區(qū)公司要在9月30日前必須全面復(fù)工，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”工作。

    中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，“保交樓”是恢復(fù)居民購(gòu)房信心的第一步，與需求端的政策配合，可能逐漸由量變形成質(zhì)變，有望帶來(lái)樓市需求的改善。本輪地產(chǎn)周期有望沿著銷售-信用-投資的路徑逐步復(fù)蘇，但與之前幾輪周期相比，這一輪周期中銷售的復(fù)蘇可能偏弱，且繼續(xù)向后端傳導(dǎo)的速度可能偏慢，拉長(zhǎng)整個(gè)復(fù)蘇周期。

    對(duì)于接下來(lái)的銷售走勢(shì)，楊科偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，整體走勢(shì)繼續(xù)筑底，“金九銀十”或?qū)⑷毕?，滬杭等個(gè)別熱點(diǎn)城市率先回正，絕大多數(shù)城市將繼續(xù)盤(pán)整徘徊。