房貸換成經(jīng)營(yíng)貸：這是“餡餅”還是陷阱？

    “您最近有資金需求嗎？”

    最近一段時(shí)間，樓市寬松政策在各地繼續(xù)上演。深圳作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之一，調(diào)控措施并沒(méi)有發(fā)生明顯變化。不過(guò)，最近許多深圳購(gòu)房者都接到不少金融中介公司的電話，詢問(wèn)是否需要經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，甚至還可以將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，貸款市場(chǎng)的這些亂象應(yīng)引起重視。

    看似“劃算”小心吃虧

    說(shuō)起經(jīng)營(yíng)貸，這曾經(jīng)是各地樓市的一個(gè)熱詞，關(guān)于“經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市”的問(wèn)題一直備受監(jiān)管層關(guān)注，深圳等地紛紛展開(kāi)排查，取得了階段性成效。眾所周知，經(jīng)營(yíng)貸的利率要低于正常房貸利率。記者發(fā)現(xiàn)，過(guò)去一些金融中介會(huì)鼓吹購(gòu)房者套出經(jīng)營(yíng)貸后再去購(gòu)房，但在一些網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和自媒體上，一些金融中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始推銷起一種將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸的模式，方法類似于過(guò)去的房抵經(jīng)營(yíng)貸。

    “現(xiàn)在的房貸利率都在5個(gè)點(diǎn)以上，轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介陳星（化名）告訴記者如何將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，其實(shí)做法類似于以往的房抵經(jīng)營(yíng)貸。“如果房產(chǎn)證在手而且還有名下注冊(cè)的公司，就可以跟以往的房抵經(jīng)營(yíng)貸方式進(jìn)行操作，即使名下沒(méi)有注冊(cè)公司，我們也可以幫忙操作，只是貸款利率會(huì)比名下有公司的利率高出0.2個(gè)百分點(diǎn)左右。另外，如果房產(chǎn)證仍抵押在銀行，我們可以找擔(dān)保公司幫忙先贖樓，贖樓的利率大概是每日萬(wàn)分之五。”

    眾所周知，一般的經(jīng)營(yíng)貸年限只有3到5年，如果將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，每月的還貸壓力會(huì)不會(huì)變大？陳星告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，每個(gè)月還的都是利息，所以每月的還款額甚至?xí)兩?，而且到期后如果還需要經(jīng)營(yíng)貸，建議換一家銀行再做經(jīng)營(yíng)貸。不僅如此，經(jīng)營(yíng)貸的貸款額度可以做到政府二手房參考價(jià)的九成左右，或者銀行評(píng)估價(jià)的8.5成，貸款額度比較高，轉(zhuǎn)貸甚至還有可用的流動(dòng)資金。

    過(guò)去，經(jīng)營(yíng)貸款對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)還有存續(xù)期的要求，買(mǎi)“空殼公司”的做法很容易被查出。面對(duì)記者的這些疑慮，陳星笑說(shuō)，“我們跟一些銀行有合作，絕對(duì)不會(huì)出問(wèn)題。”當(dāng)然，這些經(jīng)營(yíng)貸中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)也不低。陳星表示，如果名下有注冊(cè)公司，中間會(huì)收取貸款額1%的服務(wù)費(fèi)，如果沒(méi)有注冊(cè)公司，服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)則為1.3%。

    這聽(tīng)起來(lái)的確很吸引人，但陳星也提示說(shuō)，過(guò)去深圳房?jī)r(jià)上漲，很多人貸出經(jīng)營(yíng)貸后幾年就把房子出售，用于還清經(jīng)營(yíng)貸，甚至拿這些貸款再去買(mǎi)房。不過(guò)，經(jīng)過(guò)嚴(yán)厲調(diào)控后深圳樓市的環(huán)境已經(jīng)不同以往，房?jī)r(jià)大漲預(yù)期已經(jīng)減弱，像陳星這樣的金融中介反過(guò)來(lái)推薦客戶將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸。“很多客戶現(xiàn)在不敢隨便做經(jīng)營(yíng)貸，除了擔(dān)心貸款風(fēng)險(xiǎn)，客戶更擔(dān)心房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)以及樓市調(diào)控的變化，不敢貿(mào)然行動(dòng)。值得注意的是，不要看轉(zhuǎn)變成經(jīng)營(yíng)貸后每月還款額會(huì)變少，但由于經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，累積起來(lái)的壓力也不小。”記者在與多位金融中介的交談后發(fā)現(xiàn)，違規(guī)用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸不僅耗費(fèi)精力，還有許多成本需要計(jì)算，例如支付給金融中介的手續(xù)費(fèi)、提前償清房貸的墊資利息等多項(xiàng)開(kāi)支，加之經(jīng)營(yíng)貸到期后購(gòu)房者還面臨過(guò)橋墊資的費(fèi)用，這些隱性成本大大增加了實(shí)際資金成本。

    風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

    一位銀行內(nèi)部人士對(duì)記者表示，由于銀行發(fā)展普惠金融、支持小微企業(yè)的力度大、優(yōu)惠多，或許存在一些中介虛構(gòu)經(jīng)營(yíng)背景和貸款用途，利用跨行資金無(wú)法穿透跟蹤監(jiān)測(cè)的漏洞，套取普惠低息貸款資金的情況，其中的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸是明令禁止的違規(guī)行為，購(gòu)房者應(yīng)高度警惕。

    其實(shí)，全國(guó)各地對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰仍是重拳出擊。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，銀行發(fā)現(xiàn)這類情況通常會(huì)限期收回貸款，從而迫使套取經(jīng)營(yíng)貸的購(gòu)房者出現(xiàn)違約問(wèn)題。銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的真實(shí)性審查和甄別，提升風(fēng)控水平來(lái)遏制套取經(jīng)營(yíng)貸炒房現(xiàn)象。

    提起房抵經(jīng)營(yíng)貸，就不得不提到“深房理”。去年8月，深圳發(fā)布稱，深圳銀保監(jiān)局組織銀行開(kāi)展全面排查和監(jiān)管核查，當(dāng)時(shí)已查明“深房理”相關(guān)人員涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉(zhuǎn)賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場(chǎng)秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等不同類別，問(wèn)題貸款金額合計(jì)10.64億元，其中，涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元。

    目前，對(duì)于正常房貸業(yè)務(wù)，記者采訪中國(guó)銀行等多家銀行個(gè)貸經(jīng)理，普遍答復(fù)目前房貸額度充足，符合放款條件即可放款，與此前放貸時(shí)間相比，整體放貸速度提升了不少。對(duì)于目前的樓市調(diào)控政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“盡管各地積極給行業(yè)和市場(chǎng)紓困，但從我們的調(diào)研來(lái)看，不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，普遍反映就是信心不足。即便政策松綁，但對(duì)于需求端的激勵(lì)效果并不顯著。除非將杠桿放開(kāi)，但這會(huì)觸發(fā)房住不炒的底線。”