多地穩(wěn)樓市新政利好合理需求：“五限”陸續(xù)調(diào)整 政策“紅線”仍在

    4月12日，南京市六合區(qū)房產(chǎn)交易管理中心確認(rèn)，從當(dāng)日起，外地戶籍購房者，可在南京市六合區(qū)限制購買一套住房，憑借戶口本、身份證，已婚家庭攜帶結(jié)婚證等證明，即可前往當(dāng)?shù)亻_具購房證明。也即，六合區(qū)正式調(diào)整了限購政策。

    南京市溧水區(qū)也推出了同樣的政策。至此，南京市已有兩個區(qū)的購房資格向外地戶籍放開。

    4月11日，蘇州也對限購和限售政策同時進(jìn)行了調(diào)整。其中，二手房限售期限由5年改為3年。非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買首套住房時，社保（個稅）由3年內(nèi)連續(xù)繳滿24個月改為累計24個月。

    在一城一策的思路下，近期有多個城市對樓市政策進(jìn)行調(diào)整。其中，以限購、限售為代表的“五限”政策，也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，體現(xiàn)出政策對需求端的支持。

    房地產(chǎn)“五限”指的是限購、限貸、限售、限價以及限商，這是我國目前最嚴(yán)格的限制性購房政策，“五限”疊加也被認(rèn)為是上一輪樓市調(diào)控的重要標(biāo)志。分析人士認(rèn)為，“五限”政策的調(diào)整，體現(xiàn)出調(diào)控政策對需求從抑制到支持的微妙轉(zhuǎn)向。但與此同時，為防止市場過熱，政策“紅線”仍然存在。

    強(qiáng)二線城市出手

    南京、蘇州兩地對樓市政策的調(diào)整，是近期多地優(yōu)化樓市環(huán)境的縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年已有接近70個城市發(fā)布出臺穩(wěn)樓市新政。僅4月以來，就有近10城推出了不同力度的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策。

    從政策內(nèi)容上，主要表現(xiàn)為降低最低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進(jìn)力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面。

    其中，對限購、限售政策的調(diào)整，也已有先例。3月末，福州就曾出臺政策，針對非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區(qū)購房，無需提供近兩年內(nèi)滿12個月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。

    限售政策方面，哈爾濱在3月底取消了執(zhí)行了近四年的主城區(qū)限售政策，從而成為首個取消限售政策的省會城市。

    在此之前，山東省濟(jì)寧市取消了對二手房“限售”的限制；青島市即墨區(qū)也將新房交易限售期限由拿證滿5年改為網(wǎng)簽滿5年，二手房由5年改為2年。4月1日，衢州出臺通知優(yōu)化限購、限售政策，成為今年全國首個同時取消限購和限售的城市。

    “南京、蘇州調(diào)整限購、限售政策的意義在于，其意味著對樓市限制性政策的調(diào)整，已經(jīng)延伸到強(qiáng)二線城市。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，此前進(jìn)行過類似調(diào)整的鄭州、哈爾濱、福州等城市，主要屬于二線或弱二線城市之列。

    除對限購、限售政策的調(diào)整外，限貸政策也隨著信貸政策的調(diào)整而有所寬松。近期，多個城市下調(diào)最低首付比例，上調(diào)公積金貸款額度，鄭州、蘭州等城市則取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，都被認(rèn)為是對限貸政策的合理化調(diào)整。

    限價方面，多家房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，今年以來，熱點城市普遍放松了對新房預(yù)售價格的管控，但由于購買力尚未完全恢復(fù)，價格的提升并未體現(xiàn)在交易層面。

    至此，“五限”政策中，除“限商”尚未有實質(zhì)性的調(diào)整外，其余四項限制性政策都出現(xiàn)了一定范圍的調(diào)整。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，始于2017年的這輪樓市調(diào)控中，“五限”疊加是最重要的代表性政策，也構(gòu)成了我國最嚴(yán)格的限制性購房政策。“五限”的調(diào)整，也意味著對需求端的限制正在有條件地放松。

    政策“紅線”仍在

    調(diào)控政策轉(zhuǎn)向?qū)π枨蟮闹С?，早有端倪。去?2月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。此后，多個監(jiān)管部門做出類似的表態(tài)，地方政府也陸續(xù)出臺相關(guān)的利好政策。

    進(jìn)入2022年，支持合理需求成為各地樓市政策中的主旋律之一。其中，除剛性需求外，改善性需求也迎來利好。近期備受關(guān)注的鼓勵老年人投親養(yǎng)老、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二孩和三孩家庭放松限購等措施，均是著眼于對改善性需求的支持。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，我國仍然處于城市快速發(fā)展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經(jīng)進(jìn)入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足，對穩(wěn)定樓市意義重大。

    從市場走勢來看，由于各種原因，這些政策的起效尚需時日。

    3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等五個方面，推出19條措施穩(wěn)定樓市。因支持力度較大，鄭州還曾被稱為“第一個降低改善需求貸款門檻的城市”。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，政策出臺后，鄭州新房訪客量增加，特別是核心優(yōu)質(zhì)項目去化有所好轉(zhuǎn)。據(jù)初步統(tǒng)計，3月各周度成交規(guī)模有所提升，在2月低基數(shù)下，3月周均成交面積較2月周均成交面積增長五成左右，但相比于去年年中的水平，成交規(guī)模尚有一定距離。

    另外，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年3月，鄭州新建住宅價格環(huán)比下跌0.27%，二手住宅價格環(huán)比上漲0.06%。“政策明顯顯效尚需時間。”陳文靜表示。

    陳文靜指出，調(diào)整“五限”政策，并推出優(yōu)化樓市環(huán)境的相關(guān)措施，將是未來一段時間里樓市調(diào)控的主要方向。但樓市走向受多重因素影響，在當(dāng)前的形勢下，市場的恢復(fù)節(jié)奏恐怕不會太快。

    盡管如此，面對政策調(diào)整有可能帶來的市場過度反彈，已有警惕的聲音出現(xiàn)。4月11日，《經(jīng)濟(jì)日報》刊文指出，教育部日前發(fā)布的做好普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知明確，教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進(jìn)多校劃片。一些市場人士據(jù)此認(rèn)為，學(xué)區(qū)房價格將迎來新一輪上漲。

    文章表示，這種看法值得警惕。遏制學(xué)區(qū)房亂象，并不是權(quán)宜之計，需久久為功，防止炒作學(xué)區(qū)房之風(fēng)卷土重來。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也反映出樓市政策仍然有“紅線”存在。來自于學(xué)區(qū)房、高價地等重點領(lǐng)域的信號，都可能成為觸發(fā)“紅線”的警報。在合理需求逐漸釋放、市場回暖的背景下，以鼓勵需求為名，試圖突破“紅線”的行為仍將受到限制。