第三批集中供地密集發(fā)布 上海、深圳等地明顯增加保障性地塊 專家：熱度分化有望延續(xù)

    11月2日，廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地明細。本次共出讓17宗地塊，包括海珠1宗、白云3宗、黃埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、從化2宗、增城1宗，總用地面積超120公頃，總起始價434億元，將于12月1日正式出讓。

    在此之前，濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海等地已經(jīng)公布了第三批集中供地明細。其中，無錫已經(jīng)在11月1日完成了第三輪土拍。從無錫的土拍結(jié)果看，雖然多數(shù)以底價成交，熱度整體不高，但是無流拍現(xiàn)象發(fā)生，給接下來的第三批土拍開了個好頭。

    無一宗流拍

    11月1日，無錫第三批集中供地土拍落幕，本次集中供地共成交20宗涉宅地塊，總占地面積約113.74萬平方米。從土拍結(jié)果看，20宗地塊半小時之內(nèi)全部出讓成功，17宗底價成交，3宗溢價成交，成交總金額約273.8億元。作為首個完成第三批集中土地出讓的城市，無錫本次集中出讓無一宗流拍。

    在本次出讓前，無錫市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布第三批土拍地塊補充公告，加強了對拿地資金監(jiān)管。要求房企拿地不僅要提供承諾書，還需提供3A級及以上會計師事務所及注冊會計師鑒證的《商品住房用地購地資金來源情況申報表》、上年度完整的財務報表審計報告，須附會計師事務所營業(yè)執(zhí)照及事務所信用承諾書。

    中指研究院分析認為，無錫今年三批次集中供地，土拍熱度依次遞減。在全國范圍內(nèi)第二批次集中供地大面積流拍的背景下，無錫第三批集中供地有多個地方平臺公司進場托底，使得無錫第三輪土拍無一宗地塊流拍。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，回顧第二輪土拍，重點城市響應中央“穩(wěn)地價”要求調(diào)整土拍規(guī)則，但是第二批集中供地與企業(yè)資金承壓時點重合，市場整體明顯降溫。此外，第二批次地塊初始價格、捆綁限制、試點規(guī)則、品質(zhì)要求等出讓條件限制較多，導致房企觀望情緒上升，超200宗地塊被流拍或撤牌。第三批地塊或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化“出讓條件”，對初始地價、捆綁要求等方面進行調(diào)整。

    保障性地塊增多

    中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)布第三批集中出讓地塊的城市，很多明顯增加了保障性住房的供應。

    舉例來看，10月30日，上海對外發(fā)布第三批集中供地公告。公告顯示，本次共出讓住宅用地58幅，其中27幅為涉商品住宅類地塊，其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。

    在此之前，10月27日，深圳公共資源交易中心發(fā)布出讓公告顯示，深圳第三批集中供地將于11月25日公開掛牌出讓11宗住宅用地，總土地面積約38.07公頃，總建筑面積約191.64萬平方米。其中9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建設出售型人才住房。

    業(yè)內(nèi)人士指出，重點城市第三批次地塊掛牌節(jié)奏有望加快，預計多數(shù)城市將在11-12月集中出讓，資金實力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機會。此外，預計城市間和城市內(nèi)市場熱度分化延續(xù)，資金壓力較小的中小房企可擇機低價補貨。另外，部分房企資金端壓力較大，現(xiàn)金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊是短期內(nèi)房企工作重心。從銷售端看，四季度重點城市首批供地項目或?qū)⒓腥胧?，房企營銷仍面臨壓力。

    中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林對中國證券報記者表示，房地產(chǎn)整體趨冷的態(tài)勢還是比較明顯的，但一線城市供需還是比較穩(wěn)定的。房企參與度不高是因為部分房地產(chǎn)企業(yè)受制于金融杠桿，比如三道紅線下部分房企踩線較多，其信貸和流動性不支持參與高價地皮拍賣。但有條件的房企還是會努力參與一二線城市集中供地。第三輪再不拿地，的確會影響明年的業(yè)績，但通過周轉(zhuǎn)資產(chǎn)降低杠桿同樣重要。

    盤和林認為，杠桿較低、流動性充沛的房地產(chǎn)企業(yè)可以主動參與一二線城市的土地交易，儲備土地。當前我國城市中心化態(tài)勢并沒有改變，一二線城市需求長期來看還是穩(wěn)定的。如果拿地需要增加大量杠桿，那此時還是穩(wěn)字當頭，全力清理庫存，降低杠桿率。對于已經(jīng)拿到地的房企，要快建快售，加快周轉(zhuǎn)。