下半年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是完善住房保障

    尹中立（榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融中心主任）

    近日，國務(wù)院副總理韓正主持召開了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的電視電話會議。會議結(jié)束當(dāng)天新華社發(fā)布了新聞通稿，央視的《新聞聯(lián)播》作了詳細(xì)報(bào)道，同時央視的《東方時空》采訪了住建部房地產(chǎn)司司長張其光和人民銀行金融市場司司長鄒瀾。從會議的安排可以看出此次會議意在對下半年房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行系統(tǒng)部署。

    下半年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)包括兩方面：一是要完善和落實(shí)保障型租賃住房政策；二是完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，核心是完善“三線四擋”房地產(chǎn)金融政策。

    關(guān)于完善保障型租賃住房政策，本次會議對哪些城市需要增加保障型租賃住房提出了指導(dǎo)性意見，主要是針對人口凈流入的大城市。這意味著對于那些人口凈流出的城市或城市人口規(guī)模不大的城市無需擴(kuò)大保障型租賃住房的建設(shè)力度。這是針對大城市住房緊張的現(xiàn)實(shí)采取的有針對性措施，中小城市的住房供求已經(jīng)基本平衡，有些城市甚至出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。

    從已經(jīng)公布的資料看，上海、廣州等城市在新增的土地供應(yīng)中用于保障型住房建設(shè)的比例超過30%，有些城市可能將超過40%的新增土地用于保障型住房建設(shè)。在總量一定的前提下，保障型住房用地占比大幅度增加意味著商品住房用地的減少，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說市場空間被壓縮。

    保障型租賃住房主要解決城市低收入群體的住房問題，但此次會議提出：“明確保障對象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾”，這意味著擴(kuò)大了保障型租賃住房的覆蓋面，不再以收入水平作為唯一的選擇標(biāo)準(zhǔn)。這是住房制度建設(shè)的一個重要里程碑。

    完善保障性住房是“十四五”規(guī)劃的重要內(nèi)容，是我國住房政策的重大調(diào)整的標(biāo)志性信號。1998年住房制度改革之后，政策著力點(diǎn)是推進(jìn)住房市場化和貨幣化，住房保障長期被忽視，這是房價(jià)過快上漲的重要原因之一。房價(jià)的過快上漲對消費(fèi)產(chǎn)生了越來越明顯的擠出效應(yīng)，甚至影響到了年輕人的生育行為。因此，房地產(chǎn)市場與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”的大局，增加保障型租賃住房供給是應(yīng)對高房價(jià)對消費(fèi)擠出效應(yīng)的有效措施。

    本次會議的另外一個重點(diǎn)議題就是關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策。有以下幾個要點(diǎn)：

    首先，再次重申不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從宏觀數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增速在9%左右（兩年平均），仍然在高位，但房地產(chǎn)新開工面積及土地購置面積等指標(biāo)已經(jīng)走弱，意味著房地產(chǎn)投資將走弱。根據(jù)以往的政策邏輯，房地產(chǎn)投資下滑就意味房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松。此時重申“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”意味深長。

    其次，強(qiáng)調(diào)要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。這意味著房地產(chǎn)融資監(jiān)管不會放松，整體融資環(huán)境依然緊張。

    “三線四檔”政策是去年8月份出臺的，現(xiàn)在還處在試點(diǎn)狀態(tài)，但已經(jīng)得到高度肯定。無論是住建部的司長還是人民銀行的司長的講話均高度肯定此項(xiàng)制度，金融市場司司長鄒瀾說該政策不僅是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，也是宏觀審慎管理的重要內(nèi)容。這意味著該制度在不斷完善后將全面推廣。

    其三，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房價(jià)的基礎(chǔ)，今年初出臺了“兩集中”供地措施的目的就是穩(wěn)定土地市價(jià)格預(yù)期，但22城首批集中供地似乎未達(dá)到穩(wěn)地價(jià)預(yù)期。

    如何穩(wěn)地價(jià)？從主管部門的談話看，政策要點(diǎn)是：著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。

    其四，強(qiáng)調(diào)要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實(shí)管好中介等市場機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決查處市場亂象。意味著無論是新房還是二手房交易都會處于持續(xù)的規(guī)范管理中。

    值得關(guān)注的是，7月13日，八部委聯(lián)合下發(fā)了一個關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，其中包括公安部和國家網(wǎng)信辦，這是房地產(chǎn)調(diào)控歷史上的第一次！

    整治重點(diǎn)包括：發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告，發(fā)布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監(jiān)管資金；套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”等非個人住房貸款用于購房；協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)；捏造、散布不實(shí)信息，擾亂市場秩序。

    其五，將會同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)。

    在房地產(chǎn)調(diào)控問題上，這次重申問責(zé)，估計(jì)會有實(shí)質(zhì)性措施出臺。