調(diào)控政策發(fā)威 深圳樓市正在起變化

    “我快兩個月都沒開單了，而且每天都要打100個電話以上，幾乎都被拒絕。”在羅湖區(qū)清水河，入職不久的房產(chǎn)中介經(jīng)理黃生（化名）覺得自己入行時間有點不湊巧。

    說起2021年的深圳樓市，“嚴”絕對是關鍵詞之一：新房打新規(guī)則改變、嚴查首付來源和經(jīng)營貸違規(guī)入市、二手房成交參考價、深房理事件、房貸利率上調(diào)、嚴堵假離婚等漏洞……這5個月時間里，深圳樓市發(fā)生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發(fā)生微妙的變化。

    二手房網(wǎng)簽量腰斬

    中介經(jīng)理：開單太難

    “最近，有一些同行都轉(zhuǎn)行去做保險。”如果說黃生的感覺代表著許多新入職的房產(chǎn)中介經(jīng)理想法，對于一些入行多年的資深房產(chǎn)中介經(jīng)理來說，深圳樓市調(diào)控似乎已經(jīng)司空見慣，但最近的業(yè)務開展的確有點難，成交和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是最直觀的反映。

    最新的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房成交量環(huán)比、同比齊跌。其中，5月深圳二手住宅成交3027套，環(huán)比減少38%，同比大幅減少65%。值得注意的是，這也是在繼4月成交量回調(diào)之后，連續(xù)第2個月成交量下跌。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房網(wǎng)簽量共計3781套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比持續(xù)下降14%，同比去年5月二手房11028套的網(wǎng)簽量則大幅下滑了65.7%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，近期隨著主管部門以及監(jiān)管層加強對樓市調(diào)控執(zhí)行的監(jiān)督，新政效力持續(xù)發(fā)酵，在進入5月后，市場觀望氛圍濃厚，成交持續(xù)承壓，周度二手房網(wǎng)簽量甚至一度持續(xù)失守900套關口。

    說起對深圳二手房市場影響最大的新政，莫過于2月8日推出的二手房成交參考價，參考價的到來給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高，特別是掛盤價遠遠超過參考價的二手房。在龍華民治片區(qū)，有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，去年整個片區(qū)每月能成交近70套二手房，而現(xiàn)在片區(qū)成交僅為之前的三分之一。二手房業(yè)務不好做，許多房產(chǎn)中介經(jīng)理把目光投向新房市場，特別是商務公寓。

    6月的深圳，連續(xù)的高溫炙烤模式后暴雨陣陣。在羅湖筍崗片區(qū)，一些房產(chǎn)中介經(jīng)理站在街頭開啟了“拉客”模式。“天氣實在太熱了，但也沒辦法。”剛剛大學畢業(yè)的小陳是深圳某頭部房產(chǎn)中介品牌的一名新人，她不停地擦汗，手上還拿著許多公寓宣傳資料。由于二手房業(yè)務不好做，她被店長派來推銷商務公寓。“這附近的商務公寓集中推出，存量太大很難去化，但開發(fā)商給的抽傭比例也高，只要能賣出兩三套，今年的經(jīng)營壓力就會小很多。”

    據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺公示的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，5月深圳一手住宅成交量為2677套，環(huán)比4月下滑23.6%，同比去年5月的3143套下滑14.8%。由于新房“限價”，深圳新房的“打新”現(xiàn)象在去年曾轟動一時，還衍生出“代持”等違規(guī)現(xiàn)象。今年以來，深圳新房“打新”規(guī)則發(fā)生很大變化，特別是利好無房剛需的積分規(guī)則和“多選一”的打新規(guī)則，而最近位于南山、坪山等眾多新盤都無需積分即可“入圍”，顯示出深圳樓市“打新”也漸趨理性。

    有業(yè)主愿意降價

    有購房者很頭疼

    成交量發(fā)生了變化，價格呢？

    記者在羅湖、福田和南山多個片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，越來越多的二手房源價格有所“松動”，包括一直火爆的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，但主要是此前報價虛高的一些房源，急于出售的房源也在增多，但一些業(yè)主會附加一些要求，例如要求購房者一次性付款。“這套50平方米的樓梯房業(yè)主掛牌價430萬元，低于市場價70萬元，這個小區(qū)帶翠竹外國語小學學位。”在羅湖翠竹苑，房產(chǎn)中介向記者推銷起這么一套“筍盤”，但強調(diào)業(yè)主需要購房者一次性付款。對于這樣的現(xiàn)象，房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，這樣急售的房源多數(shù)是業(yè)主自身的資金出現(xiàn)問題，或者是急于換房，而且現(xiàn)在申請消費貸、經(jīng)營貸等貸款“救急”已經(jīng)非常難。

    深圳西部的南山和寶安是此前樓市表現(xiàn)最為火爆的片區(qū)，記者在調(diào)查時也發(fā)現(xiàn)一些業(yè)主主動調(diào)低掛牌價，不到1000萬的房源調(diào)價幅度甚至達到80萬到100萬元，但依舊無人問津。“我們走訪的南頭好幾個盤都是個別業(yè)主降價的現(xiàn)象，不過主要都還是此前高位站崗的人，要么套現(xiàn)急用錢，要么連月供都還不上的都有。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部部長華洪對記者表示，“但這種現(xiàn)象應該是個別現(xiàn)象，暫時不會對樓市的整體價格形成趨勢性影響。”

    另據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中兩個月內(nèi)出現(xiàn)價格變動的房源為8276套，占比19%；價格變動的房源中，有42%房源為下調(diào)報價。

    “現(xiàn)在頭疼的就是價格。”正準備買房的趙清（化名）著實有點頭疼。在過去行業(yè)野蠻發(fā)展時期，二手房的交易透明度一直被購房者所詬病，因業(yè)主抱團漫天要價的情況屢見不鮮。如今，深圳各大房產(chǎn)交易平臺APP顯示的數(shù)據(jù)均為政府二手房成交參考價，但與業(yè)主實際的報價有所不同，業(yè)主真實的報價主要依靠房產(chǎn)中介經(jīng)理的傳達，這讓部分購房者擔心，這樣一來買賣消息更不透明，正如前幾日被曝光的“榴蓮香蕉”價格事件。

    “房產(chǎn)中介經(jīng)理先是給我推了一套南山潤府一期89平方米的房子，業(yè)主掛牌價竟然高達2050萬元，然后業(yè)主主動下調(diào)100萬元。”聽到單價超過20萬元，趙清有點被嚇到，“或許是感覺到我的疑惑，中介經(jīng)理對我說之前成交價已經(jīng)達到1868萬元，當我還是覺得價格有點夸張的時候，中介經(jīng)理又跳出來說有一套同樣面積的房源視野還更開闊，掛牌價為1780萬元。”

    “現(xiàn)在感覺價格更難以摸透，我擔心不同中介經(jīng)理的報價會有出入，所以微信添加了好幾個平臺的中介經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)價格還是會有些小差別。”趙清的想法或許也是大部分購房者的心聲，“房產(chǎn)中介經(jīng)理的推銷手法我也可以理解，但對于一般購房者而言信息相對封閉，業(yè)主也不愿意按參考價賣房，所以希望各大平臺最起碼可以恢復公布真實成交價格數(shù)據(jù)，供購房者參考。”

    如今，深圳樓市調(diào)控趨緊的勢頭仍未停止，而且越來越細化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，5月深圳新房、二手房交易量均創(chuàng)下階段性新低，二手房參考價對市場交易起到明顯降溫效應。另外，貸款額度的管控和放款周期也拉長了整個交易節(jié)奏，加之房貸利率的上升、入戶門檻提高對深圳樓市影響較大。從住建部、人民銀行等各方表態(tài)來看，對于政策調(diào)控和資金這“兩桿旗”還是會保持一定的打壓力度，深圳樓市其實還沒有真正做出一個“調(diào)整”，所以調(diào)控還會持續(xù)一段時間。