房抵經(jīng)營貸仍在繼續(xù) 抵押消費(fèi)貸也已上線

    “今天是21號(hào)，這個(gè)月還有9天，只要你配合我們，每個(gè)環(huán)節(jié)都順利進(jìn)行的話，完全趕得及在這個(gè)月完成放款，并享受政府貼息補(bǔ)助。”4月21日上午，深圳一家金融公司貸款中介向證券時(shí)報(bào)記者表示。

    房抵經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象引起各界高度關(guān)注，嚴(yán)厲的監(jiān)管和銀行自查也隨之而來，市場的反應(yīng)到底如何？

    風(fēng)口浪尖仍有人頂風(fēng)作案

    4月21日，證券時(shí)報(bào)記者接到深圳一家金融公司貸款中介的電話。

    當(dāng)記者提及深圳市住建局、中小企業(yè)服務(wù)局和央行深圳中心支行剛出臺(tái)的有關(guān)政策管制時(shí)，該中介人員表示：“這個(gè)消息我們3天前就知道了，并連夜開會(huì)，提前作了研究。分析哪些客戶在這個(gè)監(jiān)管范圍之內(nèi)，哪些不在監(jiān)管范圍。給您聯(lián)系，就說明您是不受這個(gè)政策影響的。我們也不會(huì)做無用功啊。”

    “我們有業(yè)務(wù)合作方，專門做公司買賣業(yè)務(wù)，到時(shí)會(huì)過戶一家公司到你名下。”這名貸款中介告訴記者，“比如你是老師，我們就會(huì)匹配一家教育或培訓(xùn)類的公司給你，這樣沒有跨界，容易通過銀行的審核。這家公司是空殼公司，過戶后并不需要你實(shí)際經(jīng)營，每年只要花幾百塊錢報(bào)個(gè)稅就好了，報(bào)稅這些也不用你管，我們公司可提供一條龍服務(wù)，貸完款兩年后，你不想要了，可以再把這個(gè)公司賣掉。”

    公司過戶后，此時(shí)買方的名下就會(huì)有公司、有住房，由金融公司聯(lián)系相應(yīng)的合作銀行，就可以申請(qǐng)深圳市的低息企業(yè)貸款，并享受3～6個(gè)月的政府貼息。

    會(huì)不會(huì)有政策風(fēng)險(xiǎn)問題？這名中介對(duì)記者打包票說100%沒問題。“首先你的房子，購買時(shí)間在一年以上，我們給你提供的公司注冊(cè)時(shí)間也在一年以上，根本就不在此次政策審查范圍之內(nèi)。只要銀行批復(fù)了咱的貸款申請(qǐng)，銀行客戶經(jīng)理會(huì)同時(shí)給你申請(qǐng)貼息。你說業(yè)務(wù)流水這些也不用擔(dān)心，這次政府扶持的本來就是小微企業(yè)為主，300萬元以下，很多小金額的都不需要納稅的。”

    “現(xiàn)在像你這樣情況的客戶很多，有房產(chǎn)但沒有公司的，我們天天加班到10點(diǎn)。”貸款中介催促記者加快進(jìn)度，因?yàn)橘J款貼息政策，要求必須是4月30日之前完成放款的企業(yè)。

    不過，記者前幾天采訪時(shí)，也遇到一家金融金司表示注冊(cè)公司和購銷合同可以花錢代辦，21日再次向他們?cè)儐枙r(shí)，對(duì)方的答復(fù)有所改變，“怎么現(xiàn)在才來辦，這兩天查得很嚴(yán)，暫時(shí)我們也不敢接。”

    買家謹(jǐn)慎

    準(zhǔn)備尋找其他途徑

    相比于中介的激進(jìn)，部分買家則變得謹(jǐn)慎起來。

    “我的財(cái)路被你們斷了。”劉先生笑著對(duì)記者說道。劉先生在深圳一家大型企業(yè)上班，春節(jié)前注冊(cè)了一家公司，準(zhǔn)備做點(diǎn)副業(yè)。今年3、4月份企業(yè)貸火爆起來，他也動(dòng)起了心思，想用公司的名義+自住房抵押，低息貸款一筆資金用來買房，前期準(zhǔn)備一切就緒，目前已經(jīng)進(jìn)入到尋找放款銀行階段，“問了幾家銀行，都可以貸，只是利息高低問題，因?yàn)槲业墓咀?cè)時(shí)間還不到半年，所以利息會(huì)高一點(diǎn)。其中一家銀行給我的報(bào)價(jià)是可以放款850萬，年利率5.4%。”從與銀行信貸員的溝通來看，他感覺信貸員并不關(guān)注公司的實(shí)際運(yùn)營情況，關(guān)注的重點(diǎn)是房產(chǎn)抵押，“我這個(gè)房子市價(jià)在1450萬元左右，貸850萬出來，銀行的安全墊很厚，他們并不需要關(guān)注我貸的錢去干什么了，如果還不上他們收樓就可以。”

    如果個(gè)人名下有房有企業(yè)，以企業(yè)經(jīng)營貸款的模式申請(qǐng)貸款，大致的流程如下：

    一是找擔(dān)保公司還清住房貸款，拿到紅本。

    二是紅本加企業(yè)執(zhí)照，以企業(yè)經(jīng)營申請(qǐng)低息貸款，3年、5年、10年等期限，利率4.5%~6%不等，可以先息后本。10年貸款到期之后可以再展期一次。有些需要每年過橋一次。有些銀行對(duì)于企業(yè)注冊(cè)年限有要求，有些比較松，有沒有流水都可以。

    三是貸款審核通過后，資金打入企業(yè)賬上，再通過虛簽合同等方式，把資金轉(zhuǎn)移到個(gè)人賬戶。

    “現(xiàn)在肯定不會(huì)繼續(xù)做企業(yè)經(jīng)營貸了，但房子還是要買，會(huì)想其他途徑。”劉先生表示。

    消費(fèi)貸或重新上線

    記者還以潛在客戶名義，分別向一家國有銀行和股份制銀行的貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理咨詢，希望可以申請(qǐng)相關(guān)的經(jīng)營貸。國有銀行的工作人員告訴記者，目前經(jīng)營貸的業(yè)務(wù)還沒有停止，但現(xiàn)在查得很嚴(yán)，說不定過幾天就要暫停這個(gè)業(yè)務(wù)。“我們收到央行的好幾個(gè)文件，現(xiàn)在想申請(qǐng)經(jīng)營貸必須謹(jǐn)慎。”這位國有銀行的工作人員如是說。另一位股份制銀行的工作人員告訴記者，現(xiàn)在銀行內(nèi)部正在自查，嚴(yán)查資金去向。對(duì)于是否已經(jīng)有貸款者被抽貸，該工作人員表示目前還沒有聽聞相關(guān)情況。

    一般來說，銀行發(fā)放經(jīng)營貸有兩條重要防線：企業(yè)經(jīng)營情況和作為抵押物的房產(chǎn)過戶期限。就在4月21日，市場消息指出，深圳金融辦、銀保監(jiān)局及各主要商業(yè)銀行舉行了網(wǎng)絡(luò)會(huì)議，會(huì)議決定從即日起過戶不滿半年的物業(yè)抵押做經(jīng)營貸的，不得審批；并收回1月25日后審批的不滿半年的物業(yè)抵押經(jīng)營性貸款。隨后，銀保監(jiān)局方面表示上述內(nèi)容為假消息。

    不過，有一家股份制銀行的貸款經(jīng)理則對(duì)記者表示，對(duì)于過戶不滿半年的物業(yè)，以及公司業(yè)務(wù)不明的情況，他們不予貸款。

    除了經(jīng)營貸，一名國有銀行貸款經(jīng)理還對(duì)記者表示，抵押消費(fèi)貸同樣可以考慮，這個(gè)貸款不需要提供注冊(cè)公司的證明，目前年化利率最低可以做到3.96%，但還是需要房產(chǎn)作為抵押，視客戶的資質(zhì)，最多可以抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的8成左右。此外，這類抵押消費(fèi)貸還款年限同樣可以放寬到10年，先息后本，同時(shí)還需要提供資金使用證明。

    當(dāng)記者詢問能否把貸款拿來買房，該名工作人員先給予否定的答復(fù)，但隨后表示可以幫助客戶“搞定”相關(guān)手續(xù)，就不會(huì)影響資金的用途。

    在朋友圈，消費(fèi)貸已經(jīng)登場。

    資金為何流入樓市

    有貸款中介估算，企業(yè)經(jīng)營貸資金流入企業(yè)和樓市的比例大概是五五分，即企業(yè)與樓市各一半。

    企業(yè)經(jīng)營抵押貸，需要用房本+公司執(zhí)照抵押，不能用機(jī)器設(shè)備抵押，所以還是要求老板先有一套房，而一些埋頭做企業(yè)的人，所有資金都用于擴(kuò)產(chǎn)，生產(chǎn)經(jīng)營，也許并沒有在深圳買房，雖然是在做企業(yè)，但已被排除在這個(gè)貸款之外。相反，炒房客手里，有房本在手，只需要花幾千元買個(gè)公司的殼，就能順利獲取這個(gè)低息貸款。

    看著居高不下的房價(jià)，一些置業(yè)者表示無奈之余也很憤怒：如此套用低息貸款來擾亂市場，的確應(yīng)該嚴(yán)查！而在炒房者看來，房價(jià)漲無非兩個(gè)原因：一是樓市的供應(yīng)和需求關(guān)系；二是資金有沒有其他出口。這兩個(gè)問題不解決，就不會(huì)改變趨勢。這個(gè)漏洞堵了，還會(huì)有新的漏洞出來。

    “現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，如果要我擴(kuò)產(chǎn)說實(shí)話心里沒底，股市也是十炒九虧，現(xiàn)在流動(dòng)性寬松，錢放在那里就是貶值，我只好加杠桿買房了。”有炒房者表示。

    有業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，用道德標(biāo)準(zhǔn)衡量這種投機(jī)行為根本沒用，每個(gè)人都是為自己的利益考量。“銀行為啥更愿意貸款流向樓市？這是因?yàn)榉抠J是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，必須顧及到信貸員的考核壓力，銀行業(yè)績要求等。資金為啥進(jìn)不了實(shí)體？因?yàn)檎嬲氆@取低成本資金的中小企業(yè)往往拿不到，而一些企業(yè)主情愿通過企業(yè)經(jīng)營貸款變相進(jìn)入樓市，相比實(shí)業(yè)經(jīng)營，流入樓市能獲取更大的利益。”

    眾多中小微企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣野蠻生長，較少享受到政策紅利，碰到資金周轉(zhuǎn)困難一般通過民間借貸等方式自行解決。而國家出臺(tái)的低成本資金政策，由于渠道不通，始終無法完全下沉，這或許需要一些更市場化的手段，比如信貸員真實(shí)下放給中小企業(yè)的貸款，給予一定的容錯(cuò)率；對(duì)于由企業(yè)信貸產(chǎn)生的業(yè)績回報(bào)，給予信貸員提成獎(jiǎng)勵(lì)等等。