政策支持再加碼 保障性住房“以購(gòu)代建”模式范圍擴(kuò)大

    本報(bào)記者 張薌逸

    6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱“視頻會(huì)議”），提出推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

    當(dāng)前，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過(guò)程中的“關(guān)鍵詞”。地方收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房這一保障性住房“以購(gòu)代建”模式，一方面有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫(kù)存；另一方面有助于擴(kuò)大保障性住房供給，正成為統(tǒng)籌“消化存量”和“優(yōu)化增量”過(guò)程中的重要舉措。

    政策支持不斷加碼

    5月17日，在全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰指出，“商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”，同一天，中國(guó)人民銀行明確將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。6月12日，中國(guó)人民銀行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)調(diào)“著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效”。對(duì)于保障性住房“以購(gòu)代建”的支持政策不斷加碼。

    “本次視頻會(huì)議明確了開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作的范圍擴(kuò)大至市縣，這是對(duì)去庫(kù)存導(dǎo)向的進(jìn)一步落實(shí)，有利于相關(guān)舉措盡快落地，助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)于消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的相關(guān)舉措需要加大落地的力度和范圍。就去庫(kù)存而言，三四線、縣級(jí)城市的庫(kù)存消化周期更長(zhǎng)，“以購(gòu)代建”模式范圍擴(kuò)大至縣級(jí)以上城市能夠發(fā)揮積極作用。

    根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的測(cè)算，2024年4月份，在100個(gè)選作樣本的城市中，一線、二線、三四線城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為20.1個(gè)月、23.0個(gè)月和34.0個(gè)月。相對(duì)而言，三四線城市面臨著更長(zhǎng)的庫(kù)存去化周期。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，5月17日后至少有10個(gè)城市跟進(jìn)“以購(gòu)代建”模式，統(tǒng)籌消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，支持收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。在這些城市中，既有昆明、貴陽(yáng)等二線城市，也有惠州、臨滄等三四線城市。

    “近年來(lái)我國(guó)大力推進(jìn)縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化，三四線城市、縣級(jí)城市在保障性住房方面存在需求。”李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相比新建，收購(gòu)存量商品房在效率、成本及配套上都更有效率。

    做好籌集及運(yùn)營(yíng)工作

    本次召開(kāi)的視頻會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持以需定購(gòu)，準(zhǔn)確摸清需求”“做到收購(gòu)主體規(guī)范、收購(gòu)過(guò)程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)”，對(duì)地方開(kāi)展保障性住房“以購(gòu)代建”工作提出了較為具體的要求。

    目前已出臺(tái)相關(guān)政策的城市中，多數(shù)城市未明確收購(gòu)房源的戶型面積及價(jià)格，僅有少數(shù)城市對(duì)面積做出了規(guī)定或?qū)Χ▋r(jià)規(guī)則進(jìn)行明確。

    例如，惠州于6月17日發(fā)布的《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）提出，以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限確定合理收購(gòu)價(jià)格。同時(shí)，《公告》要求，參與征集的房源面積應(yīng)在120平方米以下。

    陳文靜表示，惠州等地的相關(guān)政策為其他城市提供了一定參考。本次視頻會(huì)議后，預(yù)計(jì)各地將加快收儲(chǔ)進(jìn)程。

    接下來(lái)，各地在籌集和運(yùn)營(yíng)保障性住房的過(guò)程中，要如何做到“資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)”？

    對(duì)此，李宇嘉表示，對(duì)于配售型保障性住房，新市民需求的差異化較大，需要摸清需求的規(guī)模、分布和特征，并以此來(lái)確定合適的收購(gòu)價(jià)格與售價(jià)。同時(shí)，要做好品質(zhì)、戶型、配套等關(guān)鍵因素的把關(guān)，一方面避免項(xiàng)目存在瑕疵、不符合收購(gòu)要求，另一方面做到供需匹配，把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。

    對(duì)于保障性租賃住房，李宇嘉認(rèn)為，在政策優(yōu)惠與稅收減免下，保障性租賃住房可以在租金低于市場(chǎng)租金的同時(shí)實(shí)現(xiàn)收支平衡，調(diào)和好保障性與商業(yè)可持續(xù)性。另外，考慮到區(qū)位等因素，保障性租賃住房項(xiàng)目的盈利能力存在差異，跨區(qū)域搭配不同保障性租賃住房項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)有助于實(shí)現(xiàn)整體的資金平衡。