房地產(chǎn)行業(yè)上半年融資規(guī)?？s水 三季度償債壓力有多大？

    本報(bào)記者 王麗新

    前有A股房企招商蛇口定增募資破局，后有內(nèi)房股（在港上市內(nèi)地房企）越秀地產(chǎn)配股融資破82億港元。6月份，多家房企融資取得重大進(jìn)展，但從上半年整體表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模仍在縮水。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至6月份，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類(lèi)融資4041.7億元，同比下降16.2%。從2021年下半年行業(yè)進(jìn)入下行周期至今，融資規(guī)模整體呈回落態(tài)勢(shì)，今年上半年延續(xù)了下降走勢(shì)，但降幅大幅收窄。

    “從上半年的融資政策看，融資類(lèi)型、融資對(duì)象等方面呈現(xiàn)分類(lèi)管理、邊際放松傾向。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但融資總規(guī)模仍處在下降通道，這主要受市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭持續(xù)轉(zhuǎn)弱等因素影響，投資人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在較多顧慮和考量。

    多重因素導(dǎo)致融資縮水

    今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模縮水的態(tài)勢(shì)尚未得到全面扭轉(zhuǎn)，背后有著多重原因。

    “一季度房企銷(xiāo)售出現(xiàn)脈沖式恢復(fù)，但上半年整體上銷(xiāo)售沒(méi)有出現(xiàn)明顯回暖，行業(yè)預(yù)期沒(méi)有發(fā)生明顯改善。”劉水表示，同時(shí)，房企持續(xù)發(fā)生債務(wù)違約事件，不利于行業(yè)企穩(wěn)回升，也導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心不足。

    對(duì)此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，主要有三方面原因，一是二季度購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)復(fù)蘇的不確定性增加了投資人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對(duì)新增融資采取謹(jǐn)慎態(tài)度；二是房?jī)r(jià)下行，資產(chǎn)價(jià)格下降，抵押價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)難以評(píng)估；三是出險(xiǎn)房企仍在增加，金融機(jī)構(gòu)或投資人“不敢貸不愿進(jìn)”的情緒蔓延。

    融資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

    上半年融資規(guī)模雖然整體縮水，但融資結(jié)構(gòu)和發(fā)行主體均出現(xiàn)新變化。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至6月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為2340.5億元，同比下降7.0%，占總?cè)谫Y規(guī)模的57.9%，較上年同期上升5.7個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)支持證券化融資（ABS融資）規(guī)模為1379.1億元，同比下降4.5%，占總?cè)谫Y規(guī)模34.1%，較上年同期上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。

    不難看出，信用債以及ABS融資仍舊占據(jù)房企融資大頭。但與過(guò)往房企在資本市場(chǎng)的融資渠道不同的是，ABS融資規(guī)模占比較上年同期上升，其發(fā)行結(jié)構(gòu)和發(fā)行主體均出現(xiàn)新變化，折射出企業(yè)在資本市場(chǎng)開(kāi)拓了新融資模式。

    從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)抵押證券比例快速提升，發(fā)行占比提升5.8個(gè)百分點(diǎn)至44.3%。持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤(pán)活資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段，房企同時(shí)也能從多元化經(jīng)營(yíng)中收益。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（類(lèi)REITs）發(fā)行占比迅速提升，占比達(dá)17.5%。

    從發(fā)行主體來(lái)看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，但民企發(fā)行占比相比去年同期提升0.6個(gè)百分點(diǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)民企獲得相應(yīng)發(fā)行機(jī)會(huì)。在ABS融資方面，有底層資產(chǎn)支持的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）/商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）、類(lèi)REITs仍將保持較高發(fā)行占比，有相應(yīng)這類(lèi)資產(chǎn)企業(yè)會(huì)獲得更多融資現(xiàn)金流入。此外，從股權(quán)融資方面看，多家A股房企定增案已經(jīng)獲批，涉及規(guī)模達(dá)數(shù)百億元，港股房企在配股融資方面也取得重大進(jìn)展。

    究其產(chǎn)生這些新變化的原因，在劉水看來(lái)，是政策的支持。比如在ABS融資方面，國(guó)家發(fā)改委等多部門(mén)出臺(tái)相關(guān)政策，支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

    三季度再迎償債高峰

    今年上半年，TOP200房企中新增6家企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約，比如大唐地產(chǎn)和領(lǐng)地控股在6月份首次宣布違約。

    房企是否在三季度能頂?shù)米攤鶋毫涫荜P(guān)注。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，80家典型房企三季度預(yù)計(jì)有1830億元債券到期，較二季度增加約7%，其中7月份有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元，環(huán)比增加83%。

    另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，2023年下半年房地產(chǎn)企業(yè)尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元，一年內(nèi)到期余額為9277.6億元，其中三季度為仍為償債高峰，單月到期余額均接近900億元。

    “壓力很大，我們當(dāng)然想融資，但無(wú)論是提供抵押資產(chǎn)還是其他相應(yīng)條件，目前還難以達(dá)到相應(yīng)門(mén)檻。”某房企融資條線人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，金融機(jī)構(gòu)在提供融資之前，會(huì)考慮項(xiàng)目因債務(wù)、交付以及是否涉及訴訟等多重因素，若無(wú)法保證資金安全退出，金融機(jī)構(gòu)會(huì)繼續(xù)觀望銷(xiāo)售市場(chǎng)是否回暖，推進(jìn)力度就不會(huì)太強(qiáng)。

    第三方機(jī)構(gòu)克而瑞地產(chǎn)研究表示，未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍未全面復(fù)蘇，流動(dòng)性問(wèn)題仍需要行業(yè)注意。

    下半年融資環(huán)境會(huì)改善嗎？

    償債壓力增加的局面下，下半年融資環(huán)境是否能有所改善？

    “這取決于兩方面，一是資產(chǎn)價(jià)格是否能夠穩(wěn)定，如果繼續(xù)下跌，融資環(huán)境不排除進(jìn)一步惡化；二是保交樓的進(jìn)度，如果保交樓工作做得好，資產(chǎn)盤(pán)活有力，居民購(gòu)房信心增加，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，融資環(huán)境會(huì)得到改善。”李宇嘉表示，總體而言，房企融資情況預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)分化局勢(shì)，部分優(yōu)質(zhì)房企和熱銷(xiāo)樓盤(pán)相對(duì)更容易獲得融資，但整體環(huán)境較弱可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

    劉水補(bǔ)充道，整體而言，下半年融資環(huán)境大概率將延續(xù)當(dāng)前形勢(shì)，總體上很難發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改善，但房企增信發(fā)債、股權(quán)融資會(huì)繼續(xù)有積極進(jìn)展。

    “由于證監(jiān)會(huì)在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，未來(lái)房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。”克而瑞地產(chǎn)研究表示，6月份港股方面已有越秀地產(chǎn)完成了配股融資，籌資凈額82.99億港元，A股方面則有多家房企的定增計(jì)劃有了突破性的進(jìn)展，未來(lái)可能會(huì)形成又一波配股潮，有利于提振市場(chǎng)信心。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)下半年融資環(huán)境仍然會(huì)延續(xù)相對(duì)寬松基調(diào)，但國(guó)企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民企會(huì)受益更多，其他多數(shù)民營(yíng)房企仍獲益較少。