深圳城市更新加速 回遷房指標(biāo)買賣火熱

    證券時報(bào)記者 吳家明

    除了樓市調(diào)控升級，城市更新也是近期深圳房地產(chǎn)市場的一個關(guān)鍵詞。為打破只要一戶不同意，舊改項(xiàng)目就“停擺”的局面，深圳擬對城市更新政策進(jìn)行調(diào)整，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》正在公開征求意見。而在近期，深圳多個大型城市更新或棚改項(xiàng)目也傳來了進(jìn)展，但在這背后，一些有關(guān)更新的“亂象”也值得重視。

    10年與7個月

    2009年12月，深圳頒布了《深圳市城市更新辦法》，開啟了一個城市更新的深圳時代，最新發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》因此也備受市場關(guān)注。

    其中，《征求意見稿》第三十二條為“個別征收模式”：當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

    說起釘子戶和拉鋸戰(zhàn)，就不得不提到羅湖區(qū)的木頭龍城市更新項(xiàng)目，這一項(xiàng)目早在2010年就被列入深圳城市更新單元第一批計(jì)劃項(xiàng)目。直到2019年8月仍剩下幾戶未簽約，整個項(xiàng)目陷入停滯狀態(tài)。2019年8月，羅湖區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《深圳市羅湖區(qū)翠竹街道木頭龍片區(qū)零星房屋征收提示》，木頭龍片區(qū)零星房屋征收被確定為2019年度羅湖區(qū)零星急需項(xiàng)目。今年3月，深圳市羅湖區(qū)2020年一季度12個重大項(xiàng)目集中開工，其中就包括了木頭龍小區(qū)城市更新單元項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場看到，木頭龍更新項(xiàng)目已經(jīng)動工，緊鄰木頭龍項(xiàng)目的教育新村老舊小區(qū)也傳來了更新的消息，而且該小區(qū)僅歷時7個月就完成全部簽約，刷新了深圳市老舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目的簽約紀(jì)錄。臨近的木頭龍和教育新村，一個走過近10年的漫長更新路，一個僅用了7個月時間，滲透著城市更新的“喜與悲”。

    有教育新村的業(yè)主告訴記者，該小區(qū)的更新首先是推選出一兩名居民代表成立“業(yè)主協(xié)調(diào)小組”，收集、反映小區(qū)居民的意見建議，組織居民代表和市場主體代表定期協(xié)商，這一做法也與《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》中關(guān)于公眾參與的要求不謀而合。

    最近，深圳市內(nèi)多個大型城市更新和棚改項(xiàng)目都在加速推進(jìn)。羅湖區(qū)船步街片區(qū)棚改項(xiàng)目正式啟動簽約后，實(shí)現(xiàn)了15天簽約戶數(shù)、套數(shù)和面積達(dá)到“三個99.7%”。而在湖貝片區(qū)，華潤置地主導(dǎo)的超大型城市更新項(xiàng)目湖貝統(tǒng)籌片區(qū)已經(jīng)開始進(jìn)行拆除工作。

    回遷房指標(biāo)買賣需謹(jǐn)慎

    眾多項(xiàng)目加速推進(jìn)，但一些有關(guān)“更新”的亂象也值得關(guān)注。

    近期，深圳多個小區(qū)發(fā)生業(yè)主自行懸掛諸如“我要棚改”之類的標(biāo)語。在南山桃苑公寓的大樓外墻，就掛了許多紅色標(biāo)語：我要棚改。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于桃苑公寓屬于高層建筑，也不在附近的棚改項(xiàng)目范圍之內(nèi)，所以才有了掛橫幅這一幕。而在羅湖區(qū)東樂花園，類似的情況也正在發(fā)生。有業(yè)主告訴記者，多層建筑開始進(jìn)行更新意愿摸底調(diào)查，但部分高層樓宇業(yè)主向有關(guān)部門提出拆遷訴求。

    這時，有關(guān)城中村回遷房指標(biāo)的買賣消息也滿天飛。記者發(fā)現(xiàn)，“一個個打著‘無需社保、不限購、買到就是賺到’的明碼標(biāo)價回遷房公開在一些網(wǎng)站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。說起回遷房，主要指那些城中村里的“農(nóng)民房”，但卻已經(jīng)有開發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動產(chǎn)權(quán)證。

    有房產(chǎn)中介向記者兜售起一項(xiàng)看似很誘人的回遷房指標(biāo)買賣：福田石廈村的回遷房，一手村民面積轉(zhuǎn)讓，面積在50到120平方米之間，價格在每平方米5.5萬元，但要收取更名費(fèi)70萬元，傭金也要3個點(diǎn)，而且目前沒有租金補(bǔ)貼。記者發(fā)現(xiàn)，石廈村位于福田的中心區(qū)域，周邊房價幾乎都超過每平方米10萬元，所以這個價格看上去也十分誘人，咨詢的人非常多。

    不過，記者前往現(xiàn)場調(diào)查時，一位村民給業(yè)主展示了一份“聲明”，指出有中介和代理針對石廈村舊改項(xiàng)目二期的回遷房散布不實(shí)消息進(jìn)行炒作，提醒各位業(yè)主回遷房交易涉嫌違法，相關(guān)交易不受法律保護(hù)等。

    記者發(fā)現(xiàn)，在深圳升級樓市調(diào)控之后，“房票”成為置業(yè)者眼中的稀缺品。這時，類似的回遷房指標(biāo)由于不占用名額，開始吸引越來越多投資客的眼光，也應(yīng)該引起重視。在福田崗廈、龍華觀瀾等片區(qū)，眾多城中村都傳出類似的回遷房指標(biāo)出售消息。

    而在上周五，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。據(jù)悉，這已經(jīng)是短短兩年內(nèi)，深圳監(jiān)管層向商務(wù)公寓第三次出“大招”。深圳市場上的商務(wù)公寓，多數(shù)來自于城市更新項(xiàng)目。有分析人士表示，未來深圳城市更新項(xiàng)目中商業(yè)用地比例可能會減少，住宅用地比例可能會增加，或許會提高開發(fā)商參與城市更新的積極性。