分拆物業(yè)上市折射房企轉(zhuǎn)型動能

    證券時報記者 張達

    近日，恒大公告稱正在考慮分拆集團物業(yè)管理業(yè)務(wù)于香港獨立上市。至此，龍頭五強房企中，僅萬科表示物業(yè)板塊暫無上市計劃。自2014年房企分拆物業(yè)赴港上市第一股出現(xiàn)后，2018年下半年至今經(jīng)歷了一波物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮，并且受到資本市場熱捧。今年這種上市熱度進一步延續(xù)，并且出現(xiàn)多個龍頭房企的身影。

    已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多數(shù)有開發(fā)商背景，隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，更多開發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商，不斷拓展新的盈利增長點，其中物業(yè)管理行業(yè)近兩年備受關(guān)注，巨大的存量資源和穩(wěn)定的增量資源為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。今年國家要求全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提出將物業(yè)管理納入改造計劃并作為長效機制建立起來，也為物業(yè)管理行業(yè)提供了長期穩(wěn)定的市場拓展空間。有研究機構(gòu)預(yù)計，2030年物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元。同時，從需求端來看，隨著人們對美好生活的向往，特別是經(jīng)歷了今年的疫情之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“最后一公里”作用凸顯，更多人對品質(zhì)物業(yè)需求強烈，也將此作為置業(yè)重要選項之一。

    在行業(yè)發(fā)展前景被看好的背景下，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和抗風(fēng)險能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到資本市場的青睞。今年以來，資本市場受疫情影響劇烈波動，而物業(yè)板塊表現(xiàn)則格外搶眼，多只物管股年內(nèi)漲幅超過100%，更是出現(xiàn)了千億市值的企業(yè)，近半企業(yè)市盈率超過40倍。近期，在多數(shù)房企預(yù)計上半年凈利潤大幅下降的背景下，多家物業(yè)企業(yè)則發(fā)布盈利預(yù)告稱凈利潤同比增長超過50%。而物業(yè)企業(yè)獲得高估值的關(guān)鍵在于物業(yè)管理規(guī)模、盈利增長能力及增值服務(wù)增長空間。

    房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，房企分拆物業(yè)上市可以增加融資渠道，實現(xiàn)規(guī)模進一步擴張，提升品牌價值，也能幫助提升房企本身的估值。從已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的融資用途來看，近期多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購活躍，上市融資主要用于戰(zhàn)略性收購，這也是規(guī)模擴張的利器。而龍頭房企本身就有規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和較強的融資能力，為其關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定的高成長性?？梢灶A(yù)見，隨著龍頭房企分拆物業(yè)上市步伐加快，將會出現(xiàn)更多千億市值的物業(yè)企業(yè)，行業(yè)并購整合將加速，市場分化進一步加劇，資本市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市也將逐漸回歸理性。