251次調(diào)控刷新紀(jì)錄 倒逼中國(guó)樓市大轉(zhuǎn)型

    樓市的喜怒哀樂(lè)，無(wú)不與政策動(dòng)向息息相關(guān)。2019年上半年，中國(guó)樓市同樣在政策的影響下悄然變化。梳理2019年上半年政策變化，可以歸納為三大特點(diǎn)：一是在部分地區(qū)政策寬松后，4月份政策再次收緊;二是以住建部為代表，兩次“點(diǎn)名”房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市;三是各地調(diào)控政策層出不窮，或直接收緊或打補(bǔ)丁收緊，防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。

    上百次調(diào)控給樓市降溫

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，過(guò)去一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)歷了一番波折。

    “如果說(shuō)，2018年11月前，大部分樓市調(diào)控政策都是收緊為主，之后各地樓市調(diào)控政策明顯減少，且大部分都以寬松為主。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向上證報(bào)記者說(shuō)。

    知名房地產(chǎn)專家秦虹也指出，受政策影響，1到4月份整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)好像出現(xiàn)了一個(gè)小陽(yáng)春。

    但是，從4月19日開(kāi)始，各地調(diào)控政策再次收緊。“特別是5、6月份，出臺(tái)調(diào)控政策連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)40次。”張大偉說(shuō)，上半年各方出臺(tái)的調(diào)控政策累計(jì)達(dá)到251次，同比上漲了31%，刷新了歷史紀(jì)錄。

    中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、中指控股CEO黃瑜也向記者表示，4月份中央對(duì)“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)市場(chǎng)情緒、后續(xù)政策跟進(jìn)起到了關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。

    以“4·19”為分界線，調(diào)控政策再收緊，“因房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部還兩次點(diǎn)名10座城市。”張大偉說(shuō)。

    較為典型的例子，是今年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的城市——西安。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)僅3天后，西安又加碼限購(gòu)。

    “因城施策”毫無(wú)疑問(wèn)是未來(lái)長(zhǎng)久政策方向，每個(gè)城市可以有自己的政策選擇，但是調(diào)控目標(biāo)是一致的。即“三穩(wěn)”：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。“中央提出來(lái)，不管選什么政策，你最后的‘三穩(wěn)’目標(biāo)是必須要實(shí)現(xiàn)的。”秦虹說(shuō)。

    中化集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧在2019年夏季達(dá)沃斯年會(huì)期間稱：“過(guò)去中國(guó)企業(yè)家心目中的英雄是地產(chǎn)商，現(xiàn)在變成任正非了，中國(guó)的企業(yè)家變得更重視技術(shù)、有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。”

    “對(duì)于房企，更應(yīng)該要了解宏觀環(huán)境‘新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換’的新變化和挑戰(zhàn)。”秦虹說(shuō)，“房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是舊動(dòng)能，舊動(dòng)能未來(lái)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，自身面臨挑戰(zhàn)，需要轉(zhuǎn)變。”

    不僅僅是房企要面對(duì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的大背景，各個(gè)城市也要面對(duì)。

    在秦虹看來(lái)，“房住不炒”是對(duì)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的要求，而不僅僅是針對(duì)投資消費(fèi)末端。“房住不炒”是對(duì)土地、金融、財(cái)稅等整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條的每個(gè)環(huán)節(jié)都執(zhí)行的要求。

    嚴(yán)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

    6月份，人民銀行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在第十一屆陸家嘴論壇上強(qiáng)調(diào)，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題。近些年來(lái)，我國(guó)一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。

    房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家，最終都要付出沉重代價(jià)。

    “在‘房住不炒’和緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)背景下，企業(yè)端和個(gè)人端房地產(chǎn)融資渠道都將保持收緊。”黃瑜說(shuō)。

    她向記者表示，房地產(chǎn)融資渠道收緊，部分城市房貸利率觸底反彈，表明部分城市此輪房貸利率下調(diào)大潮已經(jīng)接近尾聲，部分熱門城市房貸利率或出現(xiàn)上浮。

    當(dāng)然，展望下半年樓市政策，“平穩(wěn)”仍是關(guān)鍵詞。