主持人：本次長租市場峰會到此結(jié)束，感謝大家的參與，再見！ 甘偉：存量時代來臨，服務(wù)時代來臨，這樣的場景下怎么做好自己的專業(yè)服務(wù)，給大家做出貢獻(xiàn)，為社會為市場出一份力，這是我們的理想，也是我們目前想達(dá)到的詩和遠(yuǎn)方的狀態(tài)。     謝謝大家！ 甘偉：剛才談到怎么看流量，一年賣五千億房子60萬套。租房人的數(shù)據(jù)非常清晰，數(shù)據(jù)有沒有質(zhì)量在于它在你的市場有沒有更好的黏性，跟他聊要不要鞋柜，要放多少雙鞋。我們的SaaS平臺自己研發(fā)的系統(tǒng)還是值得稱道的，在開發(fā)商和銀行的金融機構(gòu)非常愿意來購買我們的產(chǎn)品。這個平臺正在打造，中國人的美好生活首先是住，這是這個行業(yè)發(fā)展的原點和基礎(chǔ)，我們千萬不能忽略這點，在座看到眾多的服務(wù)性品牌，在住的領(lǐng)域當(dāng)中發(fā)展起來，這將是我們真正的初衷和美好愿望。     這個行業(yè)有很多賺錢的機會，今天還是故事階段。作為流量入口可以做很多的衍生服務(wù)，你有運營的狀態(tài)，你有數(shù)據(jù)的資產(chǎn)，你可以做很多疊加，包括價值租賃，包括從租房到買房，包括生活金融服務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈高度碎片化的家裝市場也可以做，可以做運營托管。     紅璞公寓2015年誕生，目前成為全國規(guī)模最大的集中式公寓品牌之一，除了包租用也許做新模式的托管，也做輕資產(chǎn)，做了一些嘗試，也做了白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓，用各種生態(tài)嘗試一下這個市場應(yīng)該怎么走。我們在全國有非常多的客戶，主要是政府類客戶和國企央企客戶，他們具有很好的房源資源，不是完全社會化舉牌價高者得的方式。 甘偉：存量C2C自建房、商品房，村集體用地很多是農(nóng)民房，為什么北京和深圳的租金差距那么大？并不是收入差距那么大，而是供應(yīng)問題。在深圳有一半的供應(yīng)是城中村，有非常強大的低價房源供應(yīng)，所以使得租金價格下來。廣州更是這樣。目前分散式公寓主要是拿現(xiàn)有的商品房來盤活，由C2C轉(zhuǎn)化為B2C，這是存量。這個存量也許會被詬病，沒有對市場增量形成供給。集體用地廠房、寫字樓、商業(yè)來改造，這個是一種增量，畢竟這不是原來住的房子，改完之后可以租，增加了市場供應(yīng)。但是非�？上�，這種量非常稀缺，在全國各地小于1%的量。從數(shù)據(jù)來講可以忽略不計，但是可能有更豐富的產(chǎn)品，白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、學(xué)生公寓、家庭公寓。     我們今天站在臺上的都是長租公寓，探討的是出租屋的事。為什么公寓要貴？因為有service，萬豪和莫泰最大的區(qū)別在這兒，有沒有品質(zhì)、有沒有品牌、有沒有服務(wù)，這些可以溢價，難道品牌不應(yīng)該被溢價嗎？我形成這么好的線上體驗、智能化的設(shè)施、新型的建筑，有一個很好的審美設(shè)計感，有這么多的服務(wù)，24小時報修，不應(yīng)該收費嗎？它只占市場的1%而已。大家一定要理性客觀看待這個行業(yè)，我們只是想立一些標(biāo)桿，中國的年輕人未來的老百姓應(yīng)該住在一個有品質(zhì)、有尊嚴(yán)、有服務(wù)的房子里面�，F(xiàn)在租客63%集中在96后，他們跟我們這代人的需求不一樣，比如做飯，公寓要什么樣的廚房？大部分不要。做飯是為了發(fā)朋友圈的，不是真的做飯。有餓了嗎，有美團(tuán)，可以了，需求不一樣。     中國5%的市場包租，引起市場持續(xù)的熱點追蹤，還很小，我們至少要讓他向這個方向努力，可能這個行業(yè)可以開始討論生態(tài)的問題，中國太大，我們需要時間，需要房源，需要機構(gòu)的長大，需要很好合理的環(huán)境、政策的引導(dǎo)、稅收的減免等等問題才能到這一塊。我是地產(chǎn)服務(wù)商，25年的時間，原來賣房子，中國新房交易的老大，一年賣四五千億的房子，現(xiàn)在跨入到存量運營。中國房地產(chǎn)上半場是交易，現(xiàn)在是增量和存量并存的狀態(tài)，可能五年之后就是存量，這些都是未來行業(yè)發(fā)展的狀態(tài)。原來工業(yè)化或者半工業(yè)化，現(xiàn)在是數(shù)字化。使用權(quán)和所有權(quán)之間的差異，所有公司Uber、Facebook、阿里和Airbnb都是它們領(lǐng)域最大的玩家，沒有房子，沒有車，沒有內(nèi)容，沒有商品，但是都是這個行業(yè)中最牛的公司，都是玩使用權(quán)的。各個業(yè)態(tài)可以給我們不同的啟發(fā)，房地產(chǎn)應(yīng)該往哪兒走，是不是地產(chǎn)也進(jìn)入到一個服務(wù)的時代？ 甘偉：長租公寓未來會怎樣？中國為什么租賃發(fā)展不起來？全球發(fā)達(dá)城市和中國主流城市的年租金回報率，中國1.9是高估了，估計在1.6。買個房子用純出租的方式來看一年1%點多的回報率，這是中國現(xiàn)狀，無論是一線城市還是二線城市，很少超過2。     利率，資金的成本，中國的資金成本在全球基準(zhǔn)利率最高。租金回報減去利潤凈回報率，融資買房子中國唯一是負(fù)的，通俗來講租不抵供。說租賃發(fā)展不起來，這是現(xiàn)狀。大家必須得認(rèn)可這一塊，怎么提高租售比合理？要么降房價，要么漲租金，要么降利率。怎么調(diào)？不知道。這是目前的狀態(tài)。     整個長租公寓領(lǐng)域是一個相對邊緣化的狀態(tài)，機構(gòu)很困難。資金回報率六年，這算找到優(yōu)質(zhì)項目，放開看十年以上收回不了的項目非常多。現(xiàn)在全國有十萬間簽約量，真正的通過率只有2%，98%的項目拒之門外，這是非常艱難的。融資很難，不賺錢，錢不進(jìn)來。原始包租、瘋狂跑馬圈地，誰說租金收入很高都是故事，現(xiàn)在都沒有。面粉比面包貴，面粉和面包在房地產(chǎn)市場都是資產(chǎn)，但是租金的面包是消費，消費不可能漲，跟收入相關(guān)。     中國租賃市場整體的大格局，目前大的狀態(tài)，出租人只有兩類，一類叫政府，第二類叫市場。政府目前公租房、廉租房，中國有1700萬套公租房、廉租房，解決了中國10%的住房問題，針對低收入群體�，F(xiàn)在政府在做增量，快速擴充建設(shè)，上海也好，深圳也好，南京也好，都再建，拿到更低的房源劃撥用地或者租賃用地的方式來做人才公寓，做租賃的市場，很多省的保障局積極作為。這個時代慢慢回歸到一部分人買房，更多人作為保障體系政府租賃管轄，給到更多的溫暖，不是市場化。 主持人：謝謝王總！下面有請世聯(lián)行副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉先生為我們帶來主題演講，題目是《租賃的詩和遠(yuǎn)方》。 王璽龍：在未來這條路應(yīng)該怎么走？勞動密集型的模式并不是一個好模式，這是我們?yōu)槭裁催x擇做集中式公寓。我們對標(biāo)的是酒店行業(yè)，華筑已經(jīng)是非常輕的模式，還是從重到輕。租客在我們房間里面每天停留的8小時叫做流量，有些人計算人次，長租公寓每個人一年來了一萬六千人，我們酒店來了50萬人次，有什么價值嗎？跟我們討論的是一個東西嗎？不是。我們討論的東西是每個人在一個空間里面可以停留多久，這跟APP的使用時長是一個道理。APP的使用時長可以作為IPO估值的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，一個APP使用每天只有8分鐘，另外一款A(yù)PP每人使用2小時，最流行的抖音停留時間有多久？動不動刷2小時，會看到多少廣告，會看到多少能傳達(dá)的東西，這是完全不一樣的品質(zhì)。我們定義的流量是每個租客在所租的間里面停留的時長是多少，這個很重要。華筑模式品牌輸出做得很輕，把它的流量作為會員制保存下來，華筑的會員全中國最多，加盟我你最有保障，所以華筑的加盟做得非常棒。有沒有友商在學(xué)這個事情？魔方就在做，熊貓未來也會做。     途家的模式，線下也做托管和加盟，線上提供二房東的模式，可以收你的房子，做途家酒店解決開發(fā)商的實質(zhì)問題，它提供的額外性的服務(wù)收入是保潔維修，在我們的友商當(dāng)中能不能找到這樣的案例？也能找到。自如今年年初幾乎是全北京每個月最大的保潔服務(wù)者，自如有60萬間房，每個月要做兩次保潔服務(wù)，每個月自如要提供240萬次保潔服務(wù)，這個保潔服務(wù)意味著在家政服務(wù)領(lǐng)域有一席之地。也就是說在空間里面做出一些未來的事情，這個領(lǐng)域可以考慮也是一條路。     最輕的模式是攜程模式，把流量給所有的加工者去派單，作為流量出口。其次匹配的流量是出行，從機票到其它匹配服務(wù)，幾乎把出行所有相關(guān)從旅行的品質(zhì)、內(nèi)容到票務(wù)打包做好，借流量做好另外一套體系，這套體系能夠增值。對于長租公寓來說，在這個全線模式上我們有沒有一些想法？最好的模式是，同樣的人數(shù)服務(wù)絕大多數(shù)客戶，這種是好模式。     長租公寓未來除了供給端要解決重資產(chǎn)需求以外，我們做的事情在三者里面，我們能對標(biāo)到誰，我們想出什么樣的企業(yè)發(fā)展路徑，這個非常重要。雖然現(xiàn)在風(fēng)口浪尖上，但是浪也是好浪，大浪淘金，相信行業(yè)里面會出現(xiàn)越來越多的金子借著這次長租公寓整個行業(yè)的事件脫穎而出。     謝謝各位！ 王璽龍：北京住宅市場土地的供給連續(xù)幾年沒有達(dá)標(biāo)，是不是以后集體用地不會達(dá)標(biāo)？北京第一個落實我國住房租賃法規(guī)，十幾塊地從2017年8月份到12月份短短四個月供給出來的集體用地土地位置，最小的一塊地都有兩千萬套房。整個未來中國在租賃市場里面的主要供給源會以國企為主體建設(shè)的農(nóng)村集體用地上的集體租用住房所占據(jù)。誰能拿到這塊市場，意味著誰可以在未來的長租公寓領(lǐng)域當(dāng)中做好最好的角色。     上海70萬套的規(guī)模體量，深圳110萬套，南京50多萬套，成都165萬套。13個大城市都有一線和1.5線城市全部都具備�？次磥�，每個人每個企業(yè)家都用一年半年的眼光來看待問題的不是一個成功的企業(yè)家，用五年一計劃的眼光來看問題，未來五年中主要的提供者在住宅方面主要是存量個人，在商業(yè)辦公和公寓工業(yè)方面主要是存量企業(yè)，在農(nóng)業(yè)方面主要是國企。農(nóng)村集體建設(shè)用地制度里面寫得很明確，只有國有企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是民營企業(yè)等其它類的企業(yè)可以進(jìn)行社會化運營托管和招租。這也呼應(yīng)了熊貓公寓為什么是toB的企業(yè)，未來一千萬套里面能夠托管到足夠多的房源，解決重資產(chǎn)持有者資產(chǎn)升值問題，越來越多的公寓運營企業(yè)也會選擇這個賽道，未來的供給會發(fā)生本質(zhì)變化�，F(xiàn)在的供給是不足夠的，供給發(fā)生變化，租金發(fā)生變化。國家早早開始布局供給，只不過蓋房子需要時間，2017年供地要到2020年才會大規(guī)模入市，2020年我們非�？春帽本┑姆孔鈺�達(dá)到正常的市場化的平穩(wěn)。在局部區(qū)域當(dāng)中將會有千套房，一家友商在成壽寺有3360套房在明年二三月份入市。我們第一塊用地在大興，11月份問世，4100套房源，足夠包含整個區(qū)域的定價權(quán)。為什么北京的東五環(huán)租金價格一直很平穩(wěn)？有3300套的蜂巢公寓。未來長租公寓的供給就在這里，誰能拿得下一千萬套里面足夠多的份額，誰可以做得更好。     在國企開發(fā)商和存量房當(dāng)中，誰解決他們的問題，誰可以在未來過得更好，未來在長租公寓市場當(dāng)中占據(jù)更主要的份額，解決源頭問題才能降低成本，源頭問題是什么？解決了主要供給源的問題，才能真正解決問題。盈利是最重要的，只是之一。長租公寓我們做托管運營，現(xiàn)金流非常好，拿到房第一個月就能做到現(xiàn)金流回正，雖然能做到這樣，盈利性利潤沒有我們想象的那么高，周轉(zhuǎn)率極低，但是我們有其它方法。     結(jié)合不同的需求解決不同的問題，基本的托管企業(yè)應(yīng)該具備的基本素質(zhì)，比較遺憾看到在設(shè)計工程方面，在招租方面，在IT系統(tǒng)方面現(xiàn)在看到的這個領(lǐng)域整個行業(yè)做得比較差，很多產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化。銷售率，不要信入住率，我們相信間業(yè)數(shù)據(jù)，極低，去年友商75%、46%，鼎家之前98%的入住率，后來80%幾，四百間彌補不上，一百套而已，還是出了問題。IT系統(tǒng)服務(wù)沒有，整個行業(yè)還是比較弱的，我們經(jīng)�？吹阶约旱腁PP有時候不是特別好用，我們跟酒店類的行業(yè)相比還有長遠(yuǎn)的路要走。 王璽龍：在供給端到底是什么樣的？中國就這么多產(chǎn)權(quán)，住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)、農(nóng)業(yè)。存量的持有者都是誰？提供者是誰？主流的提供者是誰？現(xiàn)在長租公寓領(lǐng)域當(dāng)中大多數(shù)正常企業(yè)能拿到的是商業(yè)用地、辦公用地和工業(yè)用地，在上海、廣州、深圳可以拿到這些用地，包括農(nóng)業(yè)用地。在北京只有商業(yè)用地，正規(guī)的北京可以做的只有商業(yè)用地，其它的辦公用地做長租公寓是違規(guī)的，禁止工業(yè)用地作為長租公寓的產(chǎn)權(quán)使用。上海要報批，廣州有三舊改造也要報批，跟區(qū)級政府報批。這意味著我們現(xiàn)在正規(guī)的長租公寓領(lǐng)域的運營企業(yè)能獲取到的資產(chǎn)是相對高昂價格的資產(chǎn)，商業(yè)屬性、辦公屬性甚至低成本的工業(yè)屬性或者高成本的工業(yè)屬性我們拿不到，住宅用地做長租公寓也是違規(guī)的，產(chǎn)權(quán)屬性語經(jīng)營屬性不符，住宅不能用于經(jīng)營。北京的政策有多么嚴(yán)格，通州一對夫妻做民宿被派出所拘留。     住宅領(lǐng)域可以提供的房源量非常巨大，而且成本相對可控。自如有60萬間，蛋殼17萬間，提供主流的房源供給。我們一直說供給，大家知道去年11月18號北京大火之后，在座的所有供應(yīng)商加起來都不如11月18號北京大火之后拆掉的N+1的數(shù)量多。這個事情做錯了嗎？這個事情做得很對�，F(xiàn)在面臨的問題是一個長遠(yuǎn)性問題嗎？并不是這樣。國家在很久之前在兩年之前已經(jīng)著手去解決公寓當(dāng)中的供給問題，最本質(zhì)的供給問題就是農(nóng)業(yè)。     2015年2月27號政策頒布，北京大興區(qū)榮膺農(nóng)業(yè)用地試點區(qū)，在這個研究當(dāng)中主要探索的改革范圍集體用地怎么入市，怎么提高農(nóng)民的補償標(biāo)準(zhǔn)以及宅基地制度的有效退出機制。石榴集團(tuán)集團(tuán)在當(dāng)時拿下第一塊招拍掛農(nóng)業(yè)用地，一直做自持類存量用地的資產(chǎn)。農(nóng)村集體用地做了其它不同種類的探索，浙江以協(xié)議出讓一次性交易的方式把農(nóng)地買賣掉。在山西主要的產(chǎn)業(yè)是加氣站，可以持續(xù)入股持續(xù)分紅，是一種增加入股持續(xù)分配的方式。石榴集團(tuán)以招拍掛的方式也是自行交易，后續(xù)會有稅收的分額，以這種形式把這塊地消化掉。這種用地在2015年2月27號政策頒布之后，政策實驗期多久？到2017年12月31號。我們預(yù)料到發(fā)生非常重要的事情，決定了農(nóng)地未來的發(fā)展模型。13個城市在未來5年供給一千萬套集體租賃住宅，集租房，和公租房有本質(zhì)區(qū)別，集體租用住房一千萬套幾乎顛覆了整個行業(yè)的供給量。長租公寓這個領(lǐng)域算上自如之前在中介里的發(fā)展，攢下了不到兩百萬套房源，國家未來五年一千萬套，到底怎么執(zhí)行？靠不靠譜？很靠譜。北京供給50萬套集體租賃用地。 王璽龍：長租公寓賽道的選擇有三種模式：     第一，重資產(chǎn)。有很多人也在做這個領(lǐng)域，比如萬科、龍湖、基金都在這個領(lǐng)域當(dāng)中，也涌現(xiàn)出很多案例，很多人在2016、2017年一直在說長租公寓不賺錢，長租公寓的盈利性問題。我們很明確一件事情，長租公寓里面哪個不賺錢，哪個領(lǐng)域的長租公寓不賺錢？重資產(chǎn)不賺錢嗎？極其艱難，你想讓重資產(chǎn)不賺錢都很難。這個行業(yè)里面一些典型的案例，有一家友商九千萬購置資產(chǎn)，去年估值達(dá)到5.5億，即使說這些年以來每一年公寓入住率都只有70%，但是無所謂，資產(chǎn)的增長已經(jīng)足以彌補所有的損失。重資產(chǎn)只要耐心、等的時間足夠長、踩的波段相對準(zhǔn)確，重資產(chǎn)都是非常難以虧損的行業(yè)。重資產(chǎn)模式不會虧，而且盈利性還可以。     第二，輕資產(chǎn)。輕資產(chǎn)低，資產(chǎn)的價格高，我從房地產(chǎn)的全領(lǐng)域轉(zhuǎn)型成為公寓全領(lǐng)域，我經(jīng)歷房地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，做新房的時候很多人說面粉面包價格，2012、2013年大家知道面粉價格怎么算的，建安成本多少，很多人都知道。到了公寓價格就不知道了嗎？公寓的成本在這些年以來得到長足的增長，2016年一家友商在北京總部基地2.4元/平米/天拿到一棟樓，今年上個月剛剛這棟樓隔壁一末一樣的樓又出來了5元/平米/天，150元/平米/月，這個成本有多高？高到半個月之后又被消化掉又被租出去了。市場就是這樣的，輕資產(chǎn)租售比的倒掛等等很多種原因。我們拿房成本提高了，有一些友商拿房的租金價格占到出租價格的80%，正常應(yīng)該占到60%或者以下，這種還是可以賺錢的。我們經(jīng)�？吹揭恍╉椖孔饨鸬某杀菊嫉�80%及以上的成本，這樣怎么可能會賺錢，怎么可能容易賺錢，怎么可能是非常有前景的行業(yè)？輕資產(chǎn)部分很多人是打一個問號的，但輕資產(chǎn)也有它的出路，而且有人把輕資產(chǎn)做得也很好。比如自如，比如我愛我家分散式經(jīng)營，主要原因在哪里？分散資產(chǎn)供給比較多，一個小區(qū)里面有兩三千套房，挑出幾套房滿足我要求的那還不容易？供給端非常重要，拋不開供給，拋不開面粉面包。     第三，資產(chǎn)托管、品牌加盟，無資產(chǎn)，品牌輸出以及托管，專業(yè)運營團(tuán)隊。這個部分也是另外一塊，長租公寓里面非常賺錢的部分。這一棟樓加盟的是萬豪，長租公寓和酒店行業(yè)非常類似，類似到什么程度？幾乎可以按圖索驥，在中國酒店行業(yè)里面華筑品牌30幾個品牌，它就做品牌加盟和品牌輸出，盈利性如何？有目共睹。喜來登、萬豪集團(tuán)做的是無資產(chǎn)的品牌輸出，加上重資產(chǎn)的持有者，兩方相互配合，最后得出一條市場化的、可盈利的雙方都有回報的道路。我們?yōu)槭裁床荒茏�？重資產(chǎn)的提供者目前還不多。 王璽龍：各位下午好！我今天的題目非常簡單直接而有力，直接告訴我們一個問題的答案“長租公寓的未來發(fā)展之路”，路在哪兒？“農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地”，這是很多人一直以來都不太清楚的問題。     王璽龍，石榴集團(tuán)旗下熊貓公寓的CEO創(chuàng)始人，我是現(xiàn)場當(dāng)中深耕一線的創(chuàng)始人，剛從工地回來。熊貓公寓是一家以資產(chǎn)托管運營為核心的公寓全流程服務(wù)商，我們是一家toB的企業(yè)，2B2C企業(yè)，以資產(chǎn)托管運營為核心的企業(yè)。你做公寓不是服務(wù)租客，不是為年輕人做什么事嗎，為什么要toB？答案很明確。整個長租公寓市場未來的規(guī)模非常巨大，2017年規(guī)模1.2萬億，2020年到1.9萬億，2030年3.6萬億，長租公寓的規(guī)模到9000億。這個數(shù)據(jù)證明長租公寓是一個未來很有希望的在風(fēng)口上的行業(yè)。這兩個月我們突然發(fā)現(xiàn)，“風(fēng)口”上的行業(yè)變成一個在“風(fēng)口浪尖”上的行業(yè)，這個轉(zhuǎn)變兩字之差區(qū)別還是蠻大的。長租公寓還是一個在風(fēng)口上的行業(yè)，風(fēng)口浪尖的這兩個字我們也能承受得了，而且我們也知道原因出在哪里，問題出在哪里。     大家先思考一個問題，長租公寓這個行業(yè)從2014年第一家U+公寓融到順為資本資金之后，資本和運營企業(yè)之間發(fā)生密切長期的聯(lián)動。在2015年、2016年、2017年上半年兩年半的時間里面，有諸多家融到資本的融資，并且房源規(guī)模得到本質(zhì)變化，多么本質(zhì)？自如在兩年半的時間里面房源量增加了30萬間。我們思考一個問題，為什么在過去的這些年時間里面，在2015、2016、2017年里面沒有人爆出租金暴漲或者影響民生等等的案件和事情，為什么今年這兩個月突然爆出來？我們很明確一件事情，決定價格的本質(zhì)是什么，決定價格的只能是供需。有些說的很委婉，影響價格的因素有很多，但是只要看過一本書就知道，決定價格的本質(zhì)是供需。 主持人：謝謝方總！下面有請石榴集團(tuán)熊貓公寓CEO王璽龍為我們帶來主題演講，題目是《長租公寓行業(yè)的創(chuàng)新模式和發(fā)展趨勢》。 方春暉：資產(chǎn)證券化也存在局限。針對這些局限也提出我們的建議，首先是無法解決開發(fā)建設(shè)階段的問題，對于長租公寓企業(yè)來說，真正需要解決大量資金是前期的建設(shè)階段，這點怎么辦？建議后期金融機構(gòu)包括我們自己也在策劃和一些企業(yè)去成立PreREITs或者PreABS產(chǎn)品，解決建設(shè)過程中的資金需求。第二，呼吁即將推出公募REITs，能夠允許有一部分資金去投資到前期開發(fā)建設(shè)階段。還有一個局限性體現(xiàn)在低回報率，剛才任總質(zhì)疑這么低的回報率到底能不能賺錢，會不會虧，這是擺在我們面前很難回避的問題。資產(chǎn)證券化也一樣，這么低的回報率，到底能不能發(fā)公募的REITs，其實打了問號。     從這點來講，我們也提出幾個建議。     第一，呼吁政府出讓土地的時候能夠降低土地出讓成本。最近一兩年之內(nèi)已經(jīng)做了一些努力，但是我們覺得不夠，而且我們很擔(dān)心一點，目前可能是一個運動式的措施，而不是一個長效的機制，我們希望呼吁能夠成立一個長效機制。     第二，我們支持公寓企業(yè)規(guī)�；�運營。最近市場有一些聲音說部分企業(yè)規(guī)模擴大，其實跟國外的公司比，我們這些公司其實遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到所謂壟斷或者所謂規(guī)模過大。     第三，發(fā)展多層次資本市場。我們對中小企業(yè)的傲慢與偏見，很多種小企業(yè)很難參與到資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品里面，只有大型企業(yè)類似招商、遠(yuǎn)洋更受到市場的歡迎。根據(jù)現(xiàn)在大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈的技術(shù)，改變現(xiàn)有的評級機制，這是目前市場條件下可以逐步實現(xiàn)的路徑，這樣能夠為我們的中小企業(yè)提供更為公平的融資環(huán)境。     中信建投是行業(yè)內(nèi)的龍頭券商，從本質(zhì)上來說資產(chǎn)證券化產(chǎn)品國內(nèi)的投資人來看還是一個類債的產(chǎn)品，而我們公司在債券這類產(chǎn)品里面的承銷能力是非常強的，對我們發(fā)行產(chǎn)品的時候降低成本是非常有益的。連續(xù)五年在整個投行里面一直處于前三名，應(yīng)該說實力非常強。     我的介紹就到這里，謝謝大家！ 方春暉：任何一項投資實際上都有一個比較均衡的投資回報率，國內(nèi)以北京來說，投資回報率通常租售率維持在1.7%、1.8%。每年租售比回到均衡的線波動，14年、15年房價比較穩(wěn)定，房租增長導(dǎo)致租售比上升，而15年、16年之后隨著房價的快速上漲，分母變大，分子一直跟不上分母的變化，造成租售比明顯下降，其實到目前為止，統(tǒng)計到2018年6月，租售比還處于低位。我在這里做一個大膽的預(yù)測，如果不加以人為干擾的話，按照市場規(guī)律來說應(yīng)該繼續(xù)往上走到達(dá)均線甚至超過均線的狀態(tài)。     資產(chǎn)證券化跟長租公寓有那些契合點？長租公寓符合資產(chǎn)證券化最基本的要求。長租公寓的現(xiàn)金流屬于資產(chǎn)證券化比較喜歡的類型，持續(xù)穩(wěn)定，尤其一二線的房租市場實際上不缺租戶，只要有好房源不缺租客，資金流入非常穩(wěn)定。第二，小額分散。從統(tǒng)計學(xué)角度來說，可以用統(tǒng)計規(guī)律做測算，通過大數(shù)法則控制我們的風(fēng)險。     資產(chǎn)證券化對長租公寓也有非常好的促進(jìn)作用，首先它能夠幫助我們打造一個投資的閉環(huán)。在座公寓的各位老總都是了解的，我們前期在房產(chǎn)的購買和裝修的改造這塊投入非常大，這樣會造成大量的沉淀資產(chǎn)，這個沉淀資產(chǎn)我們恰恰可以通過資產(chǎn)證券化去幫助它盤活，使我們的公寓企業(yè)形成從投入、產(chǎn)出到再投入的閉環(huán)。     第二，解決融資難、融資貴的問題。很大一個作用，長租公寓現(xiàn)金流是穩(wěn)定的，在我們做證券化的專業(yè)角度來說，不管磨方還是星派，靠自己去發(fā)行產(chǎn)品，連評級都沒有，很難發(fā)行。有了基礎(chǔ)的資產(chǎn)，很多產(chǎn)品發(fā)到3A評級。     資產(chǎn)證券化類型，何總介紹過了，對于輕資產(chǎn)的公司會有資金收入的應(yīng)收帳款，像魔方的案例。第二類類似于自如以及蛋殼馬上發(fā)行的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品現(xiàn)金流在法律角度來說會更特定化，資產(chǎn)證券化審批角度更受歡迎。第三類，重資產(chǎn)的模式，用的比較多的通常是CMBS和REITs，CMBS不涉及到復(fù)雜的過戶、交易，在操作層面上是比較簡單的，節(jié)省稅負(fù)。REITs也在做，特點是融資規(guī)模非常大，融資效率非常高。我們前期發(fā)行的REITs，很多REITs可以達(dá)到估值100%發(fā)行，這在其它融資方式上面很難達(dá)到這種效率。 方春暉：各位在場的嘉賓，大家下午好！我是中信建投的方春暉，今天有幸作為金融機構(gòu)代表參加長租公寓的峰會，這個其實讓我想起三年前參加住建部的長租公寓研討會。嚴(yán)格意義上來說，當(dāng)時那個會議已經(jīng)算是長租公寓的峰會，但是它是在50平米非常小的會議室舉行，當(dāng)時還只有大概七八家市場創(chuàng)業(yè)型的長租公寓企業(yè)來參加，今天已經(jīng)發(fā)展到這么大的規(guī)模，有這么多的長租公寓企業(yè)參加峰會。     我今天講的主題是資產(chǎn)證券化與長租公寓，三年前我也是講的這個主題，很有意思發(fā)生了一件事情，長租公寓的老總在聽完我的演講之后，其它的長租公寓企業(yè)說好好，其實離現(xiàn)實有點遠(yuǎn)。那位老總站起來說，長租公寓企業(yè)跟資產(chǎn)證券化相距甚遠(yuǎn)，真正等到螃蟹來的時候，這位老總恰恰成為了第一批吃螃蟹的人之一，他們公司去年發(fā)行了長租公寓的REITs。     到這里我想表明一下作為金融企業(yè)的鮮明觀點，長租公寓的資產(chǎn)證券化其實不是過度而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前市場上已經(jīng)發(fā)行的長租公寓證券化的產(chǎn)品，總額88億，美國上市公司REITs的規(guī)模，最小的一支68億美元，是我們整個市場發(fā)行ABS的8倍以上。中國長租公寓的資產(chǎn)證券化有很大的發(fā)展空間。為什么說遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠？基礎(chǔ)資產(chǎn)類型還比較少，在美國來說類型會更加豐富，包括參與的企業(yè)還不是特別多。     資產(chǎn)證券化是否助推房租價格上漲？恰恰相反，資產(chǎn)證券化降低了公寓企業(yè)的融資成本，不管是魔方還是星派在發(fā)行新產(chǎn)品的時候資產(chǎn)證券化只有5%左右，之前依靠股權(quán)融資和私募融資的企業(yè)來說，這個利率對他們來說非常低，有一些公寓企業(yè)因為引進(jìn)一些股權(quán)資金造成了管理層管理權(quán)的喪失，是有這樣的例子。資產(chǎn)證券化助力房源的上漲，主要是體現(xiàn)在REITs層面，幫助我們做增量。 主持人：謝謝周總！下面有請中信建投證券投資銀行部總監(jiān)方春暉先生為我們帶來主題演講，題目是《長租公寓與資產(chǎn)證券化》。 周躍球：在場的各位專家已經(jīng)清晰闡述了公寓行業(yè)完整的商業(yè)模式，商業(yè)邏輯歸根到底還是要落實到每個產(chǎn)品線、每一個公寓產(chǎn)品的運營商。招商蛇口近十年的實際運營當(dāng)中，以客戶的需求為初心，高效運營為核心，秉承打造有溫度、開放、共創(chuàng)價值的社區(qū)氛圍理念，通過強調(diào)更適配而非更多的公共空間和增值服務(wù)，提供租住生活品質(zhì)的客戶體驗，降低新客戶獲取換房維護(hù)成本等等。結(jié)合官方APP，有效降低了人工成本，提高運營效率。在提升公寓效率核心指標(biāo)，GOP以及人房比上持續(xù)探索創(chuàng)新，例如在人工成本方面除了依托剛才提到的智能化應(yīng)用以外，還通過優(yōu)化崗位設(shè)置，培訓(xùn)實現(xiàn)一崗多能以及公共區(qū)域動線規(guī)劃等等細(xì)化管理，對沖運營成本的剛性上漲。正是基于良好的運營能力，2016年在克強總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，我們公司的租賃業(yè)務(wù)作為央企案例被住建部向國務(wù)院辦公廳推薦。     2017年11月招商蛇口獲批國內(nèi)首單長租公寓CMBS，總額度60億元。2017年12月獲批全國首單銀行間市場長租公寓ABN項目，總額度200億。從蛇口40年走過的路來看，長租公寓的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)創(chuàng)新變革歸根到底是一直在順應(yīng)市場居住需求，核心通過產(chǎn)品細(xì)分高效運營可持續(xù)的解決居住者的痛點需求。相信我們未來的長租公寓行業(yè)發(fā)展在順應(yīng)時代需求、回歸行業(yè)經(jīng)營本質(zhì)的大思路下附以強有力的運營能力，控制運營成本，提高運營效率，更多地吸引資本的青睞。通過產(chǎn)城結(jié)合，最終達(dá)到長租公寓融合完整的商業(yè)模式，希望與在座的各位共同努力下，長租公寓的事業(yè)能夠健康可持續(xù)發(fā)展，既可實現(xiàn)企業(yè)的利潤回報以及市場追求，也能盡到企業(yè)的社會責(zé)任以及擔(dān)當(dāng)應(yīng)有的歷史使命。     謝謝大家！ 周躍球：2015年以來長租公寓加速發(fā)展，一方面一二線城市房價快速增長，更多的居住需求被迫以租賃形式實現(xiàn)，另外一方面90后年輕生活方式的轉(zhuǎn)變，追求豐富融合的生活體驗，更容易接受租住的形式，租賃市場的需求比以往更加廣泛，包括產(chǎn)業(yè)融合，青年白領(lǐng)、城市中產(chǎn)、新家庭、企業(yè)高管等等，從居住者的角度，長租市場需要更廣闊的細(xì)分。這是我們更愿意探索的。     對于不同的產(chǎn)品線，運營機構(gòu)的著眼點有所區(qū)別，藍(lán)領(lǐng)公寓提供最基本的居住空間，產(chǎn)品以安全為核心，民營機構(gòu)需要一定的社會責(zé)任感，我們要犧牲一些機會成本作為代價，當(dāng)然也可以通過合租方式來實現(xiàn)，從實際操作案例來看，這樣的話也可以保證合理的收益。青年公寓以相對靈活的租約、極小的戶型、簡單的配套為年輕人提供經(jīng)濟實惠的居住條件，與人才政策相結(jié)合，同樣發(fā)揮著城市穩(wěn)定器的作用�，F(xiàn)在的年輕人更加關(guān)注自我，關(guān)注規(guī)范。     在中國已經(jīng)形成了世界上人口最多的中等收入群體，新中產(chǎn)的崛起帶來全面的消費升級，居住的改善需求已進(jìn)入消費升級。對于事業(yè)相對穩(wěn)定的城市中產(chǎn)來說，相對的舒適環(huán)境、更少的通勤能耗、更成熟豐富的城市氛圍，直接關(guān)系到他們生活的品質(zhì)、舒適性、私密性、儀式感，因此不同程度成為精品公寓、家庭公寓、服務(wù)公寓的關(guān)鍵詞。在這部分中高端細(xì)分市場中完全遵循市場化原則，運營為王，通過高效運營實現(xiàn)穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流和利潤�，F(xiàn)階段資本涌入，行業(yè)內(nèi)各路玩家爭先規(guī)模擴張，越是在這時候越是要回歸本質(zhì)，挖掘真正可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)規(guī)律。正如前面所說，在滿足市場不同層次的租住需求大方向下，公寓企業(yè)向內(nèi)看，更加關(guān)注自身的運營服務(wù)能力，無論在哪個細(xì)分市場，獲取更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 周躍球：1981年蛇口第一批職工住房建造交付使用時，開始擺脫傳統(tǒng)福利型低租金方式，一個月7毛錢一平米，住房消費占職工家庭平均收入的20%，在職工中樹立了住房是商品，住房是消費的概念。1984年蛇口工業(yè)區(qū)又率先邁出住房改革的第一步，鼓勵職工以本企業(yè)造價的優(yōu)惠價購房，并卻提出購房業(yè)主權(quán)益保證。從今天看來，蛇口工業(yè)區(qū)在當(dāng)時就是以租售并舉的方式解決了園區(qū)配套居住的問題。一方面通過合租宿舍解決了年輕產(chǎn)業(yè)工人的居住需求，另一方面通過令職工擁有自己的房產(chǎn)解決穩(wěn)定的職工家庭居住需求。正如今天大會的主題“新業(yè)態(tài)新變革新需求”，當(dāng)時的歷史階段針對不同的住房需求，率先提出商品住房的概念，打破了福利型住房分配的制度弊端，在城市及園區(qū)配套居住層面推動了一次歷史性的變革。舉措的背后歸根到底順應(yīng)時代的發(fā)展，以更為高效的方式滿足社會人群的不同居住需求。     2008年金融危機之后，傳統(tǒng)的制造業(yè)加工業(yè)逐步搬離蛇口，蛇口率先啟動了再造新蛇口工程，加緊推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加快城市升級步伐。招商蛇口作為主要的建設(shè)運營者，對蛇口工業(yè)區(qū)原有的生產(chǎn)廠房、老舊物業(yè)進(jìn)行升級改造，推動蛇口從傳統(tǒng)的加工工業(yè)園和水陸貨運口岸向自主創(chuàng)新的高科技產(chǎn)業(yè)園和服務(wù)型商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型。伴隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，蛇口工業(yè)區(qū)的居住需求也發(fā)生了巨大的變化，一方面加工制造產(chǎn)業(yè)外遷導(dǎo)致了集體宿舍需求急遽下降，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級則為區(qū)域注入大量的年輕白領(lǐng)人群和商務(wù)人群。因此，蛇口再次順應(yīng)時代發(fā)展，通過老舊工業(yè)的升級改造，企業(yè)自建人才公寓等等方式，開始逐步進(jìn)入高速成長的中高端公寓市場。另一方面，城市化的進(jìn)程中不可缺少的普通的服務(wù)人員持續(xù)在聚集蛇口，我們?yōu)橹�保留了部分的老宿舍。時至今日在蛇口工業(yè)區(qū)依然有集中超過20萬平米的社區(qū)公共產(chǎn)品，用于滿足繼承從業(yè)人員的居住需求�？梢哉f在城市發(fā)展過程中不同層次、不同類型的居住需求在蛇口這片土地上，通過租售并舉、租賃產(chǎn)品細(xì)分兩個思路一直在持續(xù)得到解決。     2009年蛇口工業(yè)區(qū)啟動首個精品公寓改造項目，將80年代初期建成的檳榔園宿舍小區(qū)改造為壹間公寓，壹間公寓正式開業(yè)，面向城市白領(lǐng)客群，提供統(tǒng)一的官方客服、拎包入主的長租公寓產(chǎn)品。2014年結(jié)合蛇口工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)化氛圍與產(chǎn)業(yè)特色，在發(fā)現(xiàn)外籍客戶商務(wù)客群居住預(yù)算收縮，年輕化、小家庭化的趨勢，蛇口工業(yè)區(qū)再次細(xì)分市場需求，創(chuàng)立自有服務(wù)公寓品太壹棠服務(wù)公寓，達(dá)到品牌服務(wù)公寓，為外籍商務(wù)人群提供空間緊湊、價格更低的公寓產(chǎn)品。對不同層次、不同類型租住需求的租住產(chǎn)品系列，憑借不同的產(chǎn)品線滿足不同階層的居住需求。 周躍球：大家下午好！很高興與大家相聚在2018長租市場峰會，我是來自招商蛇口的長租公寓專業(yè)公司的負(fù)責(zé)人。招商公寓的前身是招商局蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司，成立于1992年，又是脫胎于1984年成立的招商地產(chǎn)，從剛才劉所長講的住房改革歷史，招商地產(chǎn)實際上在蛇口工業(yè)區(qū)，在全國率先進(jìn)入住房改革第一步1984年在蛇口首改。到了90年代初期，為了與招商地產(chǎn)作為市場化商品房開發(fā)和建設(shè)的定位有一個區(qū)分，成立了蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司，實現(xiàn)銷售、租賃房源。2010年職工住宅有限公司完成了房屋銷售的歷史使命之后，更名為招商公寓，專注于公寓資產(chǎn)的管理和運營。它的演變契合了今天的主題，需求、業(yè)態(tài)和變革。     招商公寓依托深圳蛇口總部的優(yōu)勢，在過去的這些年中我們深耕深圳，開業(yè)公寓的規(guī)模目前是60萬平米，1.3萬套，年租金收入將近6億元。截至2018年上半年，已經(jīng)實現(xiàn)全國12個重點城市的布局，簽約項目超過96萬平米，2.3萬間。一直以來，我們的企業(yè)愿景努力成為中國中長租公寓的領(lǐng)導(dǎo)品牌，也因此我們持續(xù)沉浸在發(fā)展壯大的道路上，并且感到動力十足。最近哄抬房價到破產(chǎn)爆雷包括甲醛毒氣，長租公寓深陷輿論漩渦。我們都會思考一個問題，難道長租公寓企業(yè)一味追逐利益而忽視社會責(zé)任和使命嗎？縱觀歷史，任何行業(yè)的蓬勃發(fā)展都需要迎合時代的需求，今天長租公寓的快速發(fā)展也適應(yīng)當(dāng)今世界悄然轉(zhuǎn)變的居住需求，但同時我們也反思長租公寓的行業(yè)使命究竟是什么？     1979年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)由香港招商局集團(tuán)在深圳蛇口全資設(shè)立開發(fā)工業(yè)區(qū)，由此誕生的蛇口工業(yè)區(qū)成為中國第一個對外開放的地方，迎來一批又一批的紡織、電子等加工制造企業(yè)。30多年前的歷史階段，招商蛇口的長租業(yè)務(wù)最早追溯至此。 主持人：謝謝楊院長！下面有請招商蛇口長租公寓總經(jīng)理周躍球為我們帶來主題演講，題目是《回歸本質(zhì)  順勢而為——從蛇口40年看長租公寓發(fā)展》。 楊現(xiàn)領(lǐng)：在開發(fā)端、租賃運營端全球沒有一個國家是政府主導(dǎo)的，我們到底怎么規(guī)范發(fā)展租賃市場？如果還有一個市場化，定價市場化，今天僅僅提了租金，真正意義上的定價市場化一般包含四方面：第一，租金市場化；第二，租約市場化，凡是對租約限制的一定不會取得好的下場，租約要有機構(gòu)的管理方或者房源方和客源方協(xié)商，在日本續(xù)約原來的租客有決定的優(yōu)先權(quán)，不交租金三個月之后還不能把你趕出去。第三，支付方式市場化，今天的支付方式押一付三這是很大的痛點，才有租房分期金融解決這個問題；還有關(guān)于政策，政策的市場化是最重要的，政府的核心決策在供給端激活市場而不是取代市場，希望用國有企業(yè)，用我們可控的方式供應(yīng)土地，很可能造成租賃供給的災(zāi)難。政策市場化在供給端實現(xiàn)激活市場，在需求端給消費者更多需求，貨幣化補貼的方式比如租房券、稅收支持等等。     謝謝大家！ 楊現(xiàn)領(lǐng)：當(dāng)我們在缺乏租賃供給的情況下，如果再采取行政的干預(yù)措施，特別是租金的干預(yù)措施，那么對租賃供給的傷害將更大。我們非常擔(dān)心這種情況的發(fā)生，我們可以看，在長期以來德國和日本都經(jīng)歷了戰(zhàn)后住房短缺也都經(jīng)歷了長時間的住房開發(fā)，結(jié)果不太一樣。日本非常強調(diào)市場化，日本無論商品房的購買還是租賃的住房開發(fā)，幾乎主要依賴市場，特別是八九十年代又啟動了全面的金融市場化，導(dǎo)致房價泡沫，德國非常有意思，大家千萬不要認(rèn)為德國是政府管制很嚴(yán)的市場，很多人對德國有很大的誤解。第一個誤解，覺得德國的房價不漲，覺得德國的租金也不漲，德國人民居住很好，那都是歷史。今天的情況不太一樣，因為長期以來我們看歷史上這個問題解決比較好，德國50%的人租房子，50%的人買房子，為什么租賃市場發(fā)展這么好？租賃供應(yīng)的主體非常多元化，開發(fā)和供應(yīng)的市場化，開發(fā)主體一定多元。有機構(gòu)供應(yīng)，我自己買地開發(fā)和持有，占比12%。全球最大的租賃運營機構(gòu)也在德國大概一千多億人民幣市值，持有九萬套租賃住宅。     德國在供應(yīng)端的市場非常高，真正的政府直接開發(fā)供應(yīng)的比例幾乎沒有，有兩類類政府機構(gòu)是住房合作社、公共住房協(xié)會5.2%，市屬住房公司6%，這兩類加在一起11%。政府通過市場化的方式、稅收補貼、資金補貼的方式來推動機構(gòu)的開發(fā)，所有的房源都由專業(yè)化的機構(gòu)來打理，無論是誰開發(fā)的，房源是誰的，最終租客的運營管理服務(wù)全部由市場和機構(gòu)來提供。德國的租賃市場成功完全得益于市場化，而不是政府。     在日本大規(guī)模的住房發(fā)展開發(fā)階段有一個非常漫長的租賃開發(fā)歷史，各種機構(gòu)開發(fā)房子，開發(fā)的主體是私人業(yè)主，政府長期提供低息貸款，把錢貸給小業(yè)主，把房子出租出來供應(yīng)管理。全球最大的輕資產(chǎn)托管機構(gòu)都在日本，一百萬套叫大通建通，背后的機制我是小業(yè)主，我跟金融機構(gòu)貸錢開發(fā)出來，委托給專業(yè)的運營機構(gòu)出租，租期30—35年，開發(fā)端和運營端高度市場化。政府的比例實際上很低，加在一起6%。 楊現(xiàn)領(lǐng)：東京可比的三個地段，房價差不多相同的情況下，東京絕對的租金水平也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京，通常在2—3倍。北京的租金過去十幾年也有明顯的上漲，我們需要思考的問題到底為什么這些不同國家的租賃市場特別是國際大都市的租賃市場最近這幾年尤其是最近十年出現(xiàn)比較顯著的上漲。租金的上漲在全球的主要城市是一個相對來說比較普遍的現(xiàn)象，它背后反映的是2008年全球面臨的貨幣量化寬松帶來的房價上漲，經(jīng)濟增速不達(dá)預(yù)期的情況下，大部分人的支付壓力越來越大，特別是年輕人，買不起房被迫進(jìn)入租賃市場，租賃需求增加，同時因為土地供應(yīng)的限制，土地供應(yīng)的剛性，租賃開發(fā)供應(yīng)相對少的情況下，同步出現(xiàn)了這些國家主要城市租金的上漲。     怎么樣解決租賃的問題？五個方向。土地市場化。我們今天租賃市場最大的壓力在于地價已經(jīng)非常高了，美國、英國、德國、日本房屋租賃的發(fā)展歷史有一個簡單的規(guī)律，這些國家在其城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段和二戰(zhàn)之后20年，都經(jīng)歷了比較持續(xù)的企業(yè)大規(guī)模住房開發(fā)，其中至少有20%—30%是租賃市場開發(fā)。一個國家在經(jīng)濟快速增長期，在整個人口城鎮(zhèn)化發(fā)展期伴隨租賃的開發(fā)期，背后的原因是人口大規(guī)模向城鎮(zhèn)流入，年輕人產(chǎn)生住房需求，這樣的情況下要么政府來供應(yīng)土地，要么私人業(yè)主提供租賃住宅，伴隨租賃住宅的供應(yīng)過程，租購并舉或者購租并舉大致的格局。城市65%的人買房子住自己的房子，35%的人租房子，背后的邏輯就在于這些國家經(jīng)歷了相當(dāng)長且持續(xù)的大規(guī)模租賃住房的派發(fā)過程。但是今天我國租賃開發(fā)面臨最大的問題，存在巨大租賃開發(fā)的短板，尤其在一線核心城市。1998年全面啟動房改，構(gòu)建了一個非常完整的購房制度，土地招拍掛制度，為了土地的買賣、商品房開發(fā)、開發(fā)商的貸款、一級開發(fā)商的土地貸款，整個金融體系是圍繞購來進(jìn)行的，以土地金融、購買為主體的房地產(chǎn)新房市場，我們的租賃市場是完全沒有任何政策設(shè)計，到今天為止。關(guān)于租賃的長效機制連短效機制都沒有，98年到現(xiàn)在20年，中國房地產(chǎn)市場大規(guī)模發(fā)展的20年是租賃嚴(yán)重缺位的20年，也是租賃開發(fā)顯著不足的20年。在這種情況下，租金的長期上漲壓力，特別在一線，個別的區(qū)域、特殊的戶型上漲幾乎是很難避免的趨勢。 楊現(xiàn)領(lǐng)：大家下午好！最近租賃的壓力比較大，原來的題目是長租公寓，昨天晚上臨時改了一下，圍繞租賃市場化跟大家做一個分享。租賃市場化包含幾個比較明確的方面，土地的市場化，今天我們整個租賃的土地來源還是比較單一的，未來土地市場只有能夠?qū)崿F(xiàn)多元化才能夠形成租賃有效的供應(yīng)。這個過程其實是今天需要面臨的第一個問題，一定程度上未來只有實現(xiàn)土地要素的市場化，才能實現(xiàn)租賃的市場化。     今天我們從數(shù)據(jù)上看到很多問題，比如哪怕是被認(rèn)為解決租賃市場比較好的國家，以德國來看，德國柏林核心區(qū)租金漲幅也是比較顯著的，無論是柏林、倫敦、香港、新加坡、紐約、洛杉磯，今天國際大都市的租金都以相對較快的速度在上漲。比如倫敦前段時間發(fā)現(xiàn)一個大的問題，今天倫敦的年輕人壓力非常大，一個是租金漲得太快，第二房價太貴，買不起房子，租金太貴租不起房子，這個現(xiàn)象在國際大都市都已經(jīng)非常普遍。以倫敦為例，房價收入比越來越高，年輕人買房壓力和租房壓力都很大，越來越多年輕人被迫在高房價下進(jìn)入租賃市場，當(dāng)租賃供應(yīng)跟不上的時候，結(jié)果就是租金持續(xù)上漲，租金收入比上漲。租金的本質(zhì)是一個供求關(guān)系，我們今天建立一個跟收入相關(guān)聯(lián)的需求供給的匹配機制，當(dāng)收入增加的時候和房價之間通常會導(dǎo)致對租賃需求的上升。租賃需求上升的情況下，能不能建立有彈性的供給市場？這是今天非常重要的問題。 主持人：下面有請貝殼研究院院長、貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)先生為我們帶來主題演講，題目是《租賃的市場化》。 主持人：市場輿論通過一個月的時間非常簡單粗暴地完成了市場培育和市場教育，有可能7月份跟人說長租市場，有一部分人不知道是什么東西，現(xiàn)在恐怕更多的人開始了解我們關(guān)注我們，一定程度上對行業(yè)來說也是有益的。再次感謝臺上嘉賓給我們帶來精彩的圓桌對話，謝謝各位！ 甘偉：我補充兩點，特別同意剛才專家說的供需關(guān)系，一個生態(tài)平衡把供需平衡，增大租賃的供應(yīng)量這個市場自然會良性健康存在，需求是在的，只是我們怎么結(jié)構(gòu)化增加供應(yīng)，讓更多的人享受更多的房子，現(xiàn)在房子不夠，怎么讓更多的房子適合。第二，跟廣大媒體說，不要把我們老稱為熱點，我們原來不知道，原來是風(fēng)口上的豬，現(xiàn)在成為風(fēng)口上被烤的豬，很難受，我們還是乳豬，太小了。 何亮宇：政府讓利下的市場化在土地供應(yīng)方式和租金方面我認(rèn)為政府一定要做出調(diào)整，否則這個市場起不來。第二，一定門檻的機構(gòu)化。我認(rèn)為還是要走機構(gòu)化道路，但是一定要有門檻，不是誰都能干。第三，適度創(chuàng)新的金融化。要有金融支持，否則起不來，但是要是適度是合適的，不能過度。 俞國泰：長租市場除了拋開政策性保障性住房之外，如果是市場化的租賃市場來說，政府給這個行業(yè)明確的定義或者明確的規(guī)則，相應(yīng)的配套制度、配套規(guī)則、配套操作流程，包括政府監(jiān)管部門相互之間的交圈，使得市場參與主體能夠在很明確的規(guī)則下大家共同去運營發(fā)展，這個對市場長期發(fā)展來說非常有利。     第二，拋開保民生之外，市場化的需求存在，政策的制訂上面，所謂的管制上面還是需要有一些靈活度和讓子彈能夠飛得更長久一點的空間和時間。這樣的話，市場自然會有一個市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發(fā)展。     第三，行業(yè)還是一個沒長大的孩子，還是需要有一個相對寬松的市場空間去發(fā)展成長，需要社會各界給予這個市場一定的支持和理解，給予生存和發(fā)展的空間，需要一些鼓勵，需要一些支持，有時候還需要一些幫助，給這個市場參與的主體多一些空間，多一些施展自己能力的空間。對于有運營能力，有盈利能力，有社會責(zé)任的企業(yè)能夠多給一些幫助支持。 任志強：：我個人覺得如果叫市場的話，應(yīng)該用市場的辦法解決問題，用市場化的方法，公開監(jiān)督和法治的辦法來解決的話，這個市場才會不但越來越規(guī)范，而且價格越來越合理。在競爭過程中要允許價格通過競爭趨于合理。 主持人：各位嘉賓心目中未來的長租市場會怎么樣，或者說自己的期待，覺得未來中國長租市場有可能會往哪個方向走或者應(yīng)當(dāng)往哪個方向走。 甘偉：剛才講了租金貸，我們紅璞租金貸不到千分之一，只要是我們的租金便宜，大家對交租不敏感。我們是押二付一，租金太低，怕賠不起里面的家私電器，基本沒做這方面現(xiàn)金流的金融杠桿，沒被約談過，比較幸運。     我們還是歡迎資本的，資本一定提升效率。我們特別希望如果股債結(jié)合的話，以股為主，我們畢竟是一家規(guī)范的運營公司，債太貴了，實在消化不起，一個是稅一個債都是成本。目前二房東現(xiàn)象是中國特有的現(xiàn)象，包租，既沒有產(chǎn)權(quán)又沒有特別清晰的經(jīng)營價值存在，資本進(jìn)來之后想賺兩個錢，一個是資產(chǎn)升值的錢，這是地產(chǎn)邏輯，一個城市的發(fā)展資本的投入形成城市化的進(jìn)程，這個錢不應(yīng)該由供應(yīng)商來賺，應(yīng)該是資產(chǎn)持有人賺這個錢，應(yīng)該是REITs的一件事。第二，跟運營相關(guān)的效率，提升效率，品牌溢價類似于酒店管理公司，應(yīng)該分開。慢慢分開之后，相對比較清晰，什么叫租金的溢價，誰漲了租金，那個城市的地方升了，那是地價的溢價，五星級酒店貴，那是品牌溢價，不要把租金變成一個很含糊的概念。 何亮宇：以某如為例，在北京用租金消費貸的是10%幾，在上海20%幾，這種產(chǎn)品推高了租金很顯然上海的漲幅比北京大，但是恰恰相反，上海的漲幅明顯低于北京漲幅，不能簡單認(rèn)為資本推高了房租。     到底消費貸的資金該從哪里來的問題，現(xiàn)在來源有一種是商業(yè)銀行下屬的消費金融公司有ABS產(chǎn)品，也有大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)金融產(chǎn)品，很多企業(yè)把租賃變成一種獲取金融產(chǎn)品的場景，從做租賃慢慢往做金融去轉(zhuǎn)，不忘初心回到正道上。有合適的金融工具該去支持，但是ABS產(chǎn)品是一個場內(nèi)金融工具，金融監(jiān)管、盡調(diào)、披露是最完善的，一定給它支持的話，公開的產(chǎn)品對這種行為的支持是最有效的，反過來對這種產(chǎn)品做好監(jiān)督。 何亮宇：剛才講債券不管REITs還是魔方這種企業(yè)的ABS，這是企業(yè)的自身融資行為，我不多說。大家這兩天比較關(guān)注的問題，租金消費貸模式下是不是有什么問題在里面？這個問題比較聳人聽聞，什么“P2P模式的崩盤”、“販毒一樣的高利潤”，不可能！押一付三可能給我一個什么價，如果一次性交一年的情況下打個折這是很常見的。剛才甘總說外地消費1600，在北京真不是這樣，我們公司在三元橋附近，公司員工收入中等偏高，在那個地方要從自如租一間房押一付三，一次性付四個月房租的時候，這個月的工資百分之百打進(jìn)去都不夠，這是現(xiàn)實�，F(xiàn)在碩士畢業(yè)生一個月一萬出頭不到一萬五，那是很不錯的水平了，要吃喝拉撒還要坐公交車，剩下的錢押一付三四個月，肯定付不起。有戶口也沒用，父母不在身邊無法啃老，還得面臨這個問題。這是新同事的現(xiàn)狀，拿不出錢來押一付三，這時候有一個工具出現(xiàn)，消費貸。我可以借給你錢，你一次性交三四個月的房租或者交一年能夠優(yōu)惠點，很可能出現(xiàn)借一年的錢交更劃算一點。目前為止，這個生態(tài)是健康的，是安全的。     但是里面有幾個風(fēng)險點，第一，是不是出現(xiàn)了隱瞞誘騙的行為？是不是充分披露，你可以自有資金押一付三，可以付一年，可以從我這兒借錢付一年。如果不充分披露多種選項而通過加貸方式讓他不知不覺簽了租金消費貸，這是有問題的。第二，期限錯配。底層的租約是一年，但是簽的消費貸可能是兩到三年。這些都是違規(guī)的。第三，當(dāng)我一次性租賃企業(yè)拿到這筆躉交的租金或者借來躉交租金的時候，我?guī)ど嫌辛艘还P錢，這個錢叫預(yù)收租金也好，叫其他應(yīng)付也好，這個負(fù)債目前沒什么監(jiān)管，好的企業(yè)留下擴張，進(jìn)一步獲取房源提高服務(wù)，或者向上手房東付房租。如果不法企業(yè)炒股票了，那怎么辦？砸進(jìn)去崩盤了。躉交的房租并沒有用于經(jīng)營，沒有用于擴張，沒有用于發(fā)展，崩盤了。這是這種模式下目前潛在的風(fēng)險。     租金消費貸有沒有必要存在？我們還是需要，躉交房租這個事情不能說你不許躉交，躉交房租自然存在，躉交房租以后形成的沉淀資金這是商業(yè)行為，經(jīng)營型負(fù)債。我們開百貨公司上手進(jìn)貨有一個帳期三個月付給別人錢，我這邊賣出去貨馬上收到前，這有資金沉淀。資金沉淀在商業(yè)當(dāng)中大量存在，允許發(fā)生。確實有交不起租金的，還是需要，三種違規(guī)行為要去杜絕監(jiān)管。 何亮宇：包租模式是我這家機構(gòu)從你手里面把房子租過來，我再租給別人，租對租的模式。自如、有家不是前手租過來的模式而是資產(chǎn)管理，你的房子委托我來管理，然后我再租給租戶，這里面可能有一點稅的問題。     第三個問題，資本如何介入市場？資本介入市場的方式有很多種，目前看主要有以下四種：第一，直接入股，比如最近鏈家要做下一輪融資或者之前自如做融資，或者魔方融資，ABC輪投進(jìn)去，希望通過資本市場增值或者退出；第二種，買資產(chǎn)，拿重資產(chǎn)成為Owner或者REITs投資人對外出租；第三種，像魔方做的ABS，用自己的系統(tǒng)，魔方的信用去借了一筆ABS做擴張安排；第四種，自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費貸的證券化，這個確實不一樣。市場上有這四種方式進(jìn)入到市場里面，企業(yè)上手收過來的房源是不是能夠盡快向市場進(jìn)行投放，這是我們關(guān)心的核心問題。空了一個月?lián)p失掉一個月，我買房買了一個月之后漲了空著沒關(guān)系，但是我租房空一個月?lián)p失一個月的租金。是不是由資本推著機構(gòu)囤租待漲？比較荒謬的做法，囤兩個月漲兩百塊錢，但是兩個月的機會成本損失可能兩年才能掙回來。作為一個理智的成熟的資本方來講，我是非常關(guān)注空置率的問題，我會要求企業(yè)盡快投放。為了逼它盡快投放，會不會降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，那是另外一回事，可能要控制一下裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能有甲醛等等問題。 何亮宇：我們還是比較贊同機構(gòu)化，從全球來講，發(fā)達(dá)國家穩(wěn)定市場的租賃住房供應(yīng)量大頭還是在機構(gòu)，機構(gòu)化是一個方向。但是機構(gòu)化并不意味著財產(chǎn)都是這個機構(gòu)所自有的，這是兩個概念。任總說大家都可以買房，產(chǎn)權(quán)在個人手里沒問題，但是應(yīng)該集中起來進(jìn)行租賃管理，這是兩頭都省事的方向。機構(gòu)化是方向，但是機構(gòu)化的模式有很多，重資產(chǎn)模式自己持有資產(chǎn)，同時進(jìn)行管理出租，既是owner又是manager，還有一種相對比較輕的世聯(lián)紅璞二房東模式，又有兩種情況，一種是相對整租整棟的，像魔方這樣的情況，租下來一整棟房子房源，酒店辦公樓改成公寓，還有自如、有家、蛋殼這些機構(gòu)做得比較多的，你的房源委托我來管理。     包租模式是我這家機構(gòu)從你手里面把房子租過來，我再租給別人，租對租的模式。自如、有家不是前手租過來的模式而是資產(chǎn)管理，你的房子委托我來管理，然后我再租給租戶，這里面可能有一點稅的問題。 俞國泰：我們今天講資本不是講資金，資本對長租市場發(fā)展的影響。長租市場要發(fā)展肯定需要有資金，肯定需要有長期穩(wěn)定的資金，而且還是要相對要求回報率比較低的資金來參與到長租市場發(fā)展中去。如果說從資本角度來說的話，從我的理解來說，資本肯定都是逐利的，就看這個逐利放在什么時間兌現(xiàn)，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這個是資本參與長租市場里面最最需要明確的或者最最需要界定的。如果追求安全性的資本或者說長線的資本，對市場是有利的，有利于這個行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。這個行業(yè)本身不掙什么錢，投資回收期非常長，一開始投入非常大，對于公司來說財務(wù)上面承擔(dān)了很長期的負(fù)債。如果說長線資本參與，對這個行業(yè)是有助推的。資本進(jìn)入這個行業(yè)是一個助推器。     另外一個層面來說，逐利要求高回報，有些資金募來融來的成本很高，如果行業(yè)發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展沒有清晰的運營模式，沒有能力掙錢，取得資本預(yù)期回報的話，對于這個企業(yè)來說，對這個企業(yè)所在的行業(yè)來說，這種資本反而是有害的，資本也不會持久投身到這個企業(yè)和這個行業(yè)里面去。希望像建行有責(zé)任的機構(gòu)多投身到長租市場，給客戶提供長期的貸款支持，這個是對行業(yè)有幫助的。 任志強：作為資本來說，第一個是房子租不回來錢就等房價上漲。第二，等時間長了有一些減稅，美國減稅很多年前就開始了，中國的REITs也早就開始了，寫在2003年的18號文件里面，過了五年以后2008年溫總理寫到政府工作報告里，但是REITs、房產(chǎn)基金等等在實際過程中發(fā)揮的作用不大。     至于租金的收益，二手房為主或者房改房為主的租賃，這個租金回報很高。北京的房改房像劉教授在學(xué)校買的房子兩萬塊錢就買一套，后來交給中介，一個月租兩千塊錢，一年2.4萬收入，不交稅，一年回報率超過100%。大部分的租賃房還是這種房，這是一定賺錢的。     我們也有租賃性住房，在長沙，也挺賺錢的，為什么賺錢？把房子都賣給老百姓，讓老百姓在幾年之內(nèi)房子返租，我們包租，回報率比一般的回報率高。旁邊的房子租金兩千塊，我們房子六千塊錢租金，老百姓也高興，他也不住，房租還帳，還本還息夠了之后再要房子。 主持人：我們辦公室今年剛剛來了兩個畢業(yè)的大學(xué)生，我問他們房子怎么解決的？在某如上面租的，已經(jīng)成為一種風(fēng)氣，回想大學(xué)畢業(yè)的時候，2000年自己貼紙條，下面留呼機號，通過小區(qū)雜貨店的大媽替我找到，她是一個中介渠道，后來走入中介的行列。現(xiàn)在中介為很多年輕人帶來更多的選擇。如何看待資本？8月份的討論當(dāng)中，很多媒體輿論在質(zhì)疑，資本是嗜血的，資本來了之后對回報要求是迅速的，有可能帶來惡果，比如推高房租價格，造成一些空氣污染，速度發(fā)展太快等等，資本帶來罪惡，如何看待資本和長租市場的結(jié)合？任總對于資產(chǎn)證券化也有很多思考，在這方面我們能夠做出哪些探索和努力？ 甘偉：世聯(lián)行紅璞公寓，做三萬多間房是集中式公寓，全國排名前三。剛才任總講2.8億人3萬間房，集中式長租公寓整體供應(yīng)量不超過租賃市場的1%，說明什么？這2.8億人肯定有地方住，住在長租公寓里面的非常非常少。市場遍地是出租房，出租房租賃是一直存在的，長租公寓是稀缺的東西，也說明中國從C2C到B2C非常艱難，沒有太多的機構(gòu)愿意來做租賃，因為不掙錢，因為沒有太好的算帳方式。今天解決的不是長租公寓怎么管制的問題，而在于中國的長租企業(yè)能不能夠有1%、2%上升到雙位數(shù)，美國是40%多，日本70%，這個數(shù)如果沒有B2C的發(fā)展，租賃時代來不了，租金沒法管，租賃市場無法管，沒人交稅，就這么清晰的一件事。怎么讓這幫企業(yè)活下來，這是最關(guān)鍵的事情。     今天討論的是中國租賃市場，不是討論北京租賃市場，我對于討論北京的市場沒什么興趣，畢竟中國只有一個北京，只有一個上海。我們的長租公寓三萬間基本在中國的二線城市，一個月的租金拎包入住，有裝修，有冰箱、空調(diào)、洗衣機也有很好的床、書架、書柜、衣柜、桌子、沙發(fā)，一間房平均全國1600塊錢一個月，這個價格貴嗎？一對情侶住占15%—20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯的房子，我覺得這個市場還是存在的，這是為什么愿意聚焦在中國二線城市，中國未來城市化進(jìn)程最重要的一個城市化引擎爆發(fā)的城市做租賃，我們的公寓在廣州、深圳、武漢、重慶、武漢、長沙、杭州，再遠(yuǎn)一點看這個市場有更多的希望可以做。 何亮宇：還有統(tǒng)計上的問題，拆除或者減少的供應(yīng)量大部分是相對比較低端低價的租賃場所，本來的租金就比較偏低，這塊拿掉了，剩下的存量部分自然就顯得高了。這是統(tǒng)計學(xué)上的，如果有的話，這是統(tǒng)計學(xué)上導(dǎo)致的問題。     我上次有機會參加最高層組織的關(guān)于自如事件的內(nèi)部研討會，當(dāng)時邀請北京、上海、深圳、廣州、南京五個地方住建部的領(lǐng)導(dǎo)開會。大家有一個統(tǒng)一的觀點，租金水平漲了跌了不知道，這塊的統(tǒng)計是非常不準(zhǔn)的。要是問鏈家、自如、蛋殼，沒漲，問地方政府漲2%、3%，要問租戶漲20%—30%，到底漲跌什么情況，租金的統(tǒng)計是缺失的，到底怎么樣并不是很清楚。一線城市的租金向上走，最重要的原因還是供需導(dǎo)致的結(jié)果，你可以不讓人買房，但是不可能不讓人租房，這是市場化的需求。 何亮宇：僅從長租的板塊來講，肯定不是一個掙大錢甚至是不掙錢的行業(yè)。根據(jù)我們和開發(fā)企業(yè)交流的情況來看，大家一是沒辦法，因為現(xiàn)在政府很多要求，比如拍塊地有百分之多少或者限地價僅自持等等長期拿著這些資產(chǎn)，這是被逼的。第二，放在一個叫長的時間周期來看，從開發(fā)轉(zhuǎn)持有是必由的方向，很多企業(yè)特別是愿意把企業(yè)往長遠(yuǎn)發(fā)展角度來考慮的開發(fā)商愿意做一些布局做一些安排，在今天我需要用開發(fā)的品牌、實力、資源、資金來培育我這塊的能力和品牌，等將來這塊成為較大市場份額的時候，我已經(jīng)有了一定的市場先機，這是我和數(shù)家開發(fā)商老總交流為什么要開這塊業(yè)務(wù)，很多人給我的答案。     我們長時間做REITs產(chǎn)品，對比國內(nèi)外的市場，在紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有23家，上市的REITs有230多支，10倍之距。為什么有這樣的情況？有稅收的原因、制度的原因，但是更重要的原因是社會經(jīng)濟發(fā)展階段已經(jīng)到了這個時候，在歷史上已經(jīng)有大量的開發(fā)企業(yè)開發(fā)量在城市新興階段，在城市初期也都是蓋房子賣的，蓋著蓋著賣著賣著沒什么好賣的了就轉(zhuǎn)為持有。紐交所230多支REITs里面并不是生出來就是REITs，很多是當(dāng)年的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)過來的。以碧桂園為例，開發(fā)開發(fā)也不讓賣了讓自持，開發(fā)量越來越少，又去申請我以后90%的資金全部用于分紅，每年的開發(fā)量控制在多少以下，我承諾這些規(guī)則，我去稅務(wù)局申請能不能給我所得稅免稅？OK，我給你免稅，去紐交所申請上市，就變成一個REITs。我們分析美國的REITs市場也是這么一步步走過來，包括交易計劃，我們做結(jié)構(gòu)出身，看到今天美國的REITs結(jié)構(gòu)如此簡單優(yōu)美，其實不是今天看美國的今天，在歷史上也是經(jīng)歷大量復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，為了繞稅做了N多層的結(jié)構(gòu)安排。后來這個市場慢慢變大，算了，我索性給你一個制度政策，上世紀(jì)60年代REITs誕生的時候是沒有優(yōu)惠的，只是后來在80年代一下子給了稅收優(yōu)惠政策，迅速長大。在中國REITs的推出，稅收可能不是0到1的問題，是1萬億到10萬億的問題，可能今天房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)還沒有達(dá)到不管商業(yè)租賃還是房產(chǎn)租賃，社會發(fā)展沒到這個階段，可以跟地產(chǎn)的回報做一個驗證。     同樣一類資產(chǎn)在國外的資金貢獻(xiàn)回報率是比較高的，但是資本的回報率相對比較少。在中國今天比如北上廣深大家愿意用高的價格買一個資產(chǎn)，因為買的人覺得雖然今天的租金回報率比較低，但是我相信未來的三年五年十年資產(chǎn)回報率還有一定的增值空間，這兩個加一塊兒回報率是差不多的。這種結(jié)構(gòu)的不同也反映了社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡。長租特別強大的開發(fā)商今天來干長租，確實當(dāng)盈利來看，更多是團(tuán)隊、能力、品牌的儲備，將來真正市場變成由售轉(zhuǎn)租以后，已經(jīng)有了準(zhǔn)備，而不打無準(zhǔn)備之仗。這是我想說的第一點。     對于租金的看法，我跟任總一樣信奉古典經(jīng)濟學(xué)。我認(rèn)為在足夠大的市場放在足夠長的時間來看，價格一定是供需兩端來決定的，當(dāng)某一個時點或者某一個區(qū)域會不會出現(xiàn)極高極低？一定有可能。網(wǎng)上炒的沸沸揚揚天通苑7000塊錢一間房炒到10300，某兩家中介公司去炒，后來說這是假消息，即使是真消息也是有可能存在的，但是它是孤案，不是大樣本事件。在足夠大的市場里面一定供需決定架構(gòu)，在北京750萬套房，3000萬常住人口，不管常住人口是買房解決居住問題還是租房解決居住問題，總得要有一個地方住，750萬套房對應(yīng)3000萬常住人口，顯然是供不應(yīng)求的概念。200萬套可租用房和800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來有些火災(zāi)的問題清除的問題進(jìn)一步減少了不在統(tǒng)計之內(nèi)的供應(yīng)量，供需矛盾加劇。第三，房價進(jìn)一步上漲，使得原來有買房解決住房的人可能沒有能力買房，在他20多歲、30多歲時當(dāng)然轉(zhuǎn)向租賃市場，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現(xiàn)象。 何亮宇：臺上的專家前輩偏地產(chǎn)一些，就我一個人偏資本化一些，給大家講講我們的感受。中聯(lián)基金比較特殊，我們服務(wù)市場上50%以上的租賃住房REITs保利、越秀、碧桂園、恒大、華僑城都是我們做的，做多了以后，這些企業(yè)是怎么想的？他們?yōu)槭裁丛诮裉爝x擇這樣的道路？跟大家做一點分享。 俞國泰：對。從兒子長大終歸要獨立，一方面自己要練內(nèi)功，運營能力提上來，看看租賃業(yè)務(wù)的盈利能力是怎么樣的。其次，看看未來多少年之后業(yè)務(wù)發(fā)展到什么樣的階段，那時候給家里人給長輩給父母帶來什么樣的回報，這個可能是我們在做這個業(yè)務(wù)時集團(tuán)對我們的希望，希望我們能夠穩(wěn)步發(fā)展。同時探索不同的模式，現(xiàn)階段磨煉我們的內(nèi)功，磨煉我們的運營能力，錘煉我們的產(chǎn)品打造能力，希望做出來的產(chǎn)品服務(wù)是能夠在市場上有競爭力的，產(chǎn)生盈利的。這個是基礎(chǔ)，立身根本。其次，哪天兒子羽翼豐滿，不需要家力支持，能夠自我平衡，這個也是另外一方面在做的事。 主持人：現(xiàn)在還在幼兒園階段，12年寒窗還沒到？ 俞國泰：遠(yuǎn)洋長租業(yè)務(wù)從去年下半年開始逐漸定位新業(yè)務(wù)，希望未來遠(yuǎn)洋業(yè)務(wù)里面的支柱業(yè)務(wù)，畢竟集團(tuán)給予了更大支持，親兒子的概念，就跟自己家養(yǎng)孩子一樣，目前不求多少回報。 主持人：遠(yuǎn)洋的回報率預(yù)期是什么樣的？ 俞國泰：各位好！作為開發(fā)公司的運營商，從企業(yè)角度來說有部分觀點很同意任總的觀點，企業(yè)是要盈利的，企業(yè)要有合理的利潤回報，當(dāng)前公寓市場發(fā)展到什么階段？任總從更長的歷史來看租賃市場和租賃住房，但是如果從長租公寓市場角度來說，我們認(rèn)為往前數(shù)市場化的程度來講，可能更多在于是初創(chuàng)摸索階段，很多是創(chuàng)業(yè)型公司在做長租公寓的領(lǐng)域。自從2015、2016年國家提倡租購并舉政策出來之后，社會或者市場參與主體對于長租市場的參與度非�；钴S，包括從一直做房地產(chǎn)開發(fā)到后來2016年做長租公寓嘗試，還是屬于摸爬滾打的階段。當(dāng)然，從去年下半年開始，我們的同行，更多的競爭對手包括國家隊進(jìn)場。從這個市場發(fā)展的階段來說，目前市場在國家政策的支持下，社會機構(gòu)參與的情況下，包括租賃市場還有個人參與，目前多渠道、多主體參與的市場情況下，這個市場會迎來非常大的發(fā)展，首先需求在這兒。剛才任總講原來都是高端人群租住，現(xiàn)在戶籍制度下面更多的流動人口城市化新增人口、新北京人、新城市人口要投身到社會當(dāng)中去，這些需求不管用市場化的手段還是保障性的手段去幫著解決居住問題。這個需求存在，而且這個需求比原來幾十個歌唱家的需求更龐大，市場潛力巨大，這也是去年年底很多機構(gòu)參與進(jìn)來，這是非常大的進(jìn)步。     不光運營主體參與，很多資本也進(jìn)來，很多長線投資資金還是短期的投資資金都參與到租賃市場里面去，一部分從政策引導(dǎo)上面來說在政策的大勢下面國家隊包括建行富有責(zé)任的大行參與市場，另外也有投資資金參與投資公寓公司、公寓項目。有這些資金的支持，有資本的支持以后，市場具備跑得更快、發(fā)展得更大的條件。從資本對于市場的進(jìn)入來說很大程度上助推行業(yè)發(fā)展，一方面給市場化的企業(yè)提供了不管是建也好還是租也好的資金來源，解決了供應(yīng)方面。另外，從個人角度來說，可能帶來能夠支撐起租更長久的更持久的房子，資本進(jìn)來這個市場是有幫助的。反過來說，資本都在逐利，如果短期資金對于租賃市場未必有那么有利的方向，畢竟資本要回報，投入到公寓市場里面希望三年五年能夠把資金掙錢，而且實現(xiàn)高利潤的掙錢。對于這種資本有可能給市場帶來的影響是擾亂或者說給市場帶來不健康的因素，會導(dǎo)致逼迫裹脅租賃公司個體在市場上也好…… 任志強：在統(tǒng)計局的統(tǒng)計中有一個基本概念，買房子列在投資里面沒有列在消費里，租房子列在消費里面，也就是說一無所有。投資的時候才有可能剩下，大家說我背了那么高的債，其實哪個不是先負(fù)債？高速公路不是先負(fù)債，負(fù)債慢慢還上，過橋費收多了公路的錢才能還上，那不投資嗎？投資就是當(dāng)前消費增加未來收入，你們還抱怨，尤其是媒體！這個報那個報老說背了多少債，房奴，哪個投資不是奴？所有的投資都是奴，終歸先負(fù)債后還債，哪個不是奴你能長租？我們最大的問題從來不說我們的租房房源來自于誰，不說租房對象是誰？為什么抱怨租金高？你的租金對象突然從高端像國際大酒店一樣從高端市場降到低端市場，降到2.8億沒有戶籍的人群身上，所以覺得租金貴。所以你收不回來租金，你面向的對象是那2.8億人，你們好好去查一查，有北京戶籍的人有幾個是低于7.5平米住房標(biāo)準(zhǔn)的人？全北京市兩千多萬人口一共一萬九千多戶低于人均7.5平米，每個月拿著補貼，不愿意從城里搬出去，給他房子不愿意住，太遠(yuǎn)了。真正要解決租房的是要進(jìn)入北京戶口的或者沒有北京戶口的人，消費對象變了，以前是最有錢的那些人，現(xiàn)在是2.8億人，情況發(fā)生了變化。我不覺得用現(xiàn)行的長租租房能夠成為最后資金大量涌入而獲利好的市場，有沒有市場？有。大量需求有沒有？有。哪天一改戶口全沒了。政府在幫助你們抬起租金的價格，因為他始終捏著這2.8億人口，不讓他們買房，只能租房。你們可能十年八年有一個高增長的過程，但是一旦變成護(hù)照而不是戶口的時候怎么辦？你們得重新考慮考慮，不是58個城市，也可能只有幾個城市或者幾十個城市有大量的租房需求，剩余的隨便買房有戶籍的時候沒有這個租房需求。     如果中國不改變現(xiàn)有政策，你們還有發(fā)財?shù)臋C會，如果我們能夠把它變成生活資料私有化，而不是把生活資料共有化的制度，情況會發(fā)生巨大的變化。 任志強：剛才58同城的老總講到08年開始有長租市場，我個人看這是一個認(rèn)識上的錯誤。中國的長租公寓來自于1979年開始的《三資法》，幾乎所有的境外合資酒店項目投資都有長租市場，嚴(yán)格說來第一個長租公寓是建國飯店，第二個是華遠(yuǎn)大廈，第三個是國貿(mào)，第四個是香格里拉還有麗都等等。所有的合資酒店幾乎都配長租公寓，為什么那時候的長租公寓不發(fā)展？因為在80年代中末期的時候，長租公寓主要針對于境外或高端流動人口，量非常少。比如大家知道唱歌的那英，當(dāng)時這些歌星幾乎都住在華遠(yuǎn)大廈，我們只有三層，但是集中了現(xiàn)在稱得上歌星、影星的有30多位，他們這些北漂沒有地方住，沒有公寓。建國飯店他們又進(jìn)不去，所以他們只能租我們的華遠(yuǎn)大廈。這是最早的時候長租公寓的消費對象是誰沒有說，合資酒店最初的長租公寓租賃對象非常清晰，比如麗都，是唯一一個可以降境外直升飛機急救的境外合資酒店，就是針對部分人群。     中國為什么08年以后才有一些長租公寓？在高度城市化的過程中，各種限制性條件讓部分人不能買房子，只能租房子。23號文件非常明確告訴你，要求建立經(jīng)濟適用住房減租金，減地價減稅費，低價賣給你，這是長期的問題。     第二個問題，住房是生活資料，在1951年出臺的房地產(chǎn)稅就沒有對生活資料和生產(chǎn)資料分得很清楚，1986年出臺房產(chǎn)稅把生活資料刨除了，允許生活資料免稅。50多年的住房分配制度導(dǎo)致的結(jié)果只有公房租賃和保障性住房租賃，當(dāng)住房市場私有化之后，很多人換了房子，把房改房條件很差拿去租，好房子自己住。這個變化的過程，1995年城市化率超過30%以后迅速增長起來的，最初允許大家買房入戶，很多地方城市只要你買房就允許你入戶，政府不承擔(dān)住房保障，你可以入戶。后來導(dǎo)致有接近3億人進(jìn)入了城市但是沒有戶籍，也買不了房。第一，嚴(yán)格限制你們買房子，不允許你買也不允許你賣，你進(jìn)城只能租，沒資格買，所以租的人多了。第二，租購并舉同權(quán)，租售怎么能同權(quán)，一個是財產(chǎn)權(quán)利，一個是租賃權(quán)利，怎么能同權(quán)呢？你把房子讓給他？我們沒有辦法建立一個合理的租賃市場，劉教授剛才講，美國機構(gòu)持有大量的長期住房，原因是減稅，德國也是一樣，日本幾乎40%的私人建立了租賃市場，剛才講集團(tuán)的資本實力來建立租賃市場，等著沒錢吧。凈地價那么高，怎么可能？國貿(mào)酒店租賃市場非常好，為什么？用國際金融手段來實現(xiàn)的。香港十大地產(chǎn)商或者主要前七位，租賃收入不管商場、寫字樓還是公寓，可以達(dá)到年收入60%。我們是第一家在香港上市的地產(chǎn)公司，當(dāng)時提出的目標(biāo)把租賃收入提高到40%，結(jié)果一直維持在10%，最后分家了。我們提不上去，中國根本沒有租賃市場的概念，沒有相應(yīng)的稅收政策和其它的輔助條件。更多的包括香港是靠私人買第二套第三套房子，像德國交給合作社享受免稅待遇，低租金變成高收入。你不租房怎么辦？如果把2.8億人的戶口突然變成城市戶口，你看有那么多租賃市場嗎？那英這些人有了錢就買房子住，再好的公寓酒店她也不住。 主持人：任總來到長租市場論壇大家都挺期待的，第一個問題，大家怎么看目前的長租市場，目前的長租市場在租購并舉的體系當(dāng)中占什么位置？現(xiàn)在的長租市場是被資本催出來還是市場催出來的？     第二個問題，  資本和市場怎么融合發(fā)展相得益彰？     第三個問題，如何看待長租市場未來我們應(yīng)該加強哪些、規(guī)避哪些？     任總對房地產(chǎn)市場很有研究，多次發(fā)表有價值的觀點，對于長租市場您是怎么看待的？ 主持人：聆聽了四位主題演講嘉賓的演講之后，下面開啟一場圓桌對話，邀請各位來賓和我們就共同關(guān)心的長租市場話題進(jìn)行充分的討論。有請各位對話嘉賓，他們分別是：     華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會第五任會長任志強先生     中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇先生     世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉先生     遠(yuǎn)洋集團(tuán)長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展中心常務(wù)副總經(jīng)理俞國泰先生 主持人：在漫長的時代當(dāng)中中國人能做出選擇的機會并不太多，好在我們越來越有自己進(jìn)行選擇的機會，包括自己的工作、房子、所居住的城市和社區(qū)等等。長租市場越來越完善，長租產(chǎn)品越來越多，無疑也會為大家的選擇提供了更多的機會，帶來更多的幸福感。我小時候有很多搬家的經(jīng)歷，那時候的房子都是租住公房，會擁有不同的鄰居、不同的小伙伴，也有很多美好的回憶，現(xiàn)在換房的經(jīng)歷少一些，期待租購并舉新的選擇越來越多，能夠讓我們的故事，能夠讓我們的美好生活越來越多。 楊鵬：通過剛才講的管家群體，真正做出來非常有意思的社群社區(qū)運營。當(dāng)一個社區(qū)的體量大到一定規(guī)�；蛘叱�過一個臨界點的時候，可以想像的空間非常多，組織任何一場活動都會收到完全不一樣的效果，創(chuàng)業(yè)大賽、廚藝大賽，我們跟草莓音樂節(jié)做一些合作等等。     整合集團(tuán)內(nèi)外部所有的資源給用戶提供非常多不一樣的福利，業(yè)主的子女以優(yōu)惠租住房間，現(xiàn)在租住我們房子的客戶今天給租金未來可以抵房價，還有很多利好，還有個性化的服務(wù)。     這是硬件和軟件兩方面去打造社區(qū)生態(tài)，打造長租城市。同時在整個空間布局和空間規(guī)劃上也做了相應(yīng)的設(shè)計和安排，某些一線城市城郊的地段已經(jīng)有長租城市的項目在建，一到兩年后會有項目入市。通過一系列的動作、一系列的產(chǎn)品和服務(wù)的打造，希望未來長租城市是無數(shù)奮斗者的夢想之城，它也是志同道合者的創(chuàng)業(yè)之城，也是意趣相投者的快樂之城，不同族群不同年齡段人群的宜居之城。到現(xiàn)在為止，關(guān)于這個模式這個業(yè)態(tài)有太多的問題需要去回答，比如戶配比例怎么辦？我們無法確切地回答，當(dāng)一個數(shù)萬人、十萬人聚集的項目不是拿來賣是用來租的，這些人群到底會發(fā)生什么變化，這些租房者的需求和買房者的需求會不會產(chǎn)生根本性的變化，這個問題有待探討。與之相匹配的他們對戶型的需求、產(chǎn)品的需求、服務(wù)的需求會不會產(chǎn)生變化？這個問題也要隨著項目落地推進(jìn)不斷深化的過程當(dāng)中去逐步回答所有的問題。如果我們項目真的入市面臨交付時，我們的去化怎么辦？賣房時可以蓄客一年，全國的客戶都可以過來買，但是租客不會等你這么久，他的需求非常短暫。這些問題我們都還需要費很多精力和投入不菲的學(xué)費回答，現(xiàn)在才剛剛開始出發(fā)。整個行業(yè)剛剛開始出發(fā)，相信這個行業(yè)絕大部分的從業(yè)者初心是好的，現(xiàn)在行業(yè)處于剛剛開始上路亟待規(guī)范的階段。一方面行業(yè)的從業(yè)者大家要提高對自己的要求，經(jīng)得起公眾的審視，另外一方面社會媒體確實給這個行業(yè)一些空間和時間，讓它可以成長得更好。     謝謝大家！ 楊鵬：一整套的生活設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容，一定會有的醫(yī)療和教育。在碧桂園集團(tuán)內(nèi)部有非常多這類的資源，比如K12教育集團(tuán)博士樂，比如大健康，將來都可能導(dǎo)入到社區(qū)生態(tài)里面，也有廣泛的外部合作。除了教育意料之外還有社區(qū)圖書館、運動場、綠地，很多共享的設(shè)施設(shè)備，共享單車、共享汽車等等，讓我們整個生態(tài)能夠活躍起來，能夠?qū)崿F(xiàn)非常好的交通、生活和各種設(shè)施設(shè)備。     這個社區(qū)一定是智能化的，代表整個城市規(guī)劃和城市生態(tài)的未來。智能化除了現(xiàn)在大家最常見的最基礎(chǔ)的智慧安防、智慧家居之外，還有更多的智能配套，比如新零售業(yè)態(tài)，社區(qū)電商的業(yè)態(tài)，或者鳳凰優(yōu)選的無人超市、無人藥店，以及大健康無人全面體檢和線上醫(yī)療咨詢等等，包括智慧入口，在線客服、維修、保潔等等，越來越便捷，越來越高效。     剛才提到在硬的方面有家居的產(chǎn)品、商業(yè)的集群、產(chǎn)業(yè)的集群以及一整套智慧的東西，在軟的方面社區(qū)未來的服務(wù)肯定有別于現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備服務(wù)和基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，它的服務(wù)可能會更年輕也更活躍，希望對于我們的用戶和租客來說有更強的參與感。線下一站式的服務(wù)大廳，起到非常多的整合功能，包括人的整合、信息的整合和各種服務(wù)類型的整合。另外會有一個管家團(tuán)，這個管家團(tuán)根據(jù)不同的產(chǎn)品、不同的客戶群體會有相應(yīng)不同的分級分類和具備不同的專業(yè)技能。要求他除了有基礎(chǔ)的設(shè)施設(shè)備服務(wù)能力之外，要有急救的基本技能，要有安防的基本意識，同時還有非常強的社交技巧，在年輕人的社區(qū)里面可以隨時隨地發(fā)起一場活動和組織非常多的交流。 楊鵬：我們希望打造的長租城市是一個綜合體，有幾大類，有居住集群、產(chǎn)業(yè)集群，有商業(yè)集群，具備城市級別的公共配套。雄安肯定是長租城市，我們做的長租城市是長租小鎮(zhèn)或者長租城鎮(zhèn)，我們希望在新的人居模式探索下也能承擔(dān)起相應(yīng)的社會責(zé)任，做出相應(yīng)的探索。長租這件事情放到整個行業(yè)和市場范圍來看，沒有什么特別多完全成熟的經(jīng)驗，尤其是大體量的城市級長租公寓，有更多的問題和更多的空間，需要大家去探索和解決。     我們希望從幾方面來實現(xiàn)長租城市的打造，包括硬件方面，包括軟件方面。在硬件方面像剛才講到的有幾個基礎(chǔ)功能必須要實現(xiàn)，居住的功能、產(chǎn)業(yè)的功能、商業(yè)的功能和其它社會配套功能。從居住上來看，我們希望它既有長租的也有短租的，既能滿足年輕人也能滿足家庭型和養(yǎng)老型的居住，對應(yīng)的會有非常完整的響應(yīng)不同人群的需求產(chǎn)品線，包括城市宿舍、青年公寓、家庭公寓、養(yǎng)老公寓等等，包括短租型公寓民宿或者酒店，也包括其它跟居住緊密結(jié)合的一系列配套，比如公共廚房、服務(wù)中心、健身房、瑜伽館，穿插在社區(qū)和城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的一系列城市綠化、生態(tài)環(huán)境、中央公園、跑道等等。        我們希望它是多業(yè)態(tài)的垂直生態(tài)的商業(yè)集群，這個商業(yè)也是希望貫徹在整個社區(qū)范圍內(nèi)。除了有大的ShoppingMall，也有社區(qū)商業(yè)，也有街區(qū)商業(yè)，除了購物零售之外，也有相應(yīng)的親子、餐飲、娛樂等等設(shè)施設(shè)備。通過商業(yè)也能夠為社區(qū)注入相應(yīng)的活力，甚至也有可能創(chuàng)造出另外更多的盈利可能性和想象空間。        希望有產(chǎn)業(yè)集群，通過把產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到城市里面，把高科技的、環(huán)保的、智能化的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到社區(qū)里面，實現(xiàn)產(chǎn)、城、人的融合。以國貿(mào)和通州為例，以上地和回龍觀、天通苑為例，人群是在工作和生活的地方不停每天去做鐘擺效應(yīng)。前段時間有一篇非常有名的自媒體文章說通勤正在殺死首都的年輕人，其實通勤鐘擺效應(yīng)這件事情不是讓人有幸福感的事情，通過把產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到這個領(lǐng)域，真正的生活和工作能夠做一個非常好的融合，讓大家有更好的生存空間和環(huán)境。通過產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、人的居住，讓整個產(chǎn)業(yè)、人居的生態(tài)更好形成更好的正循環(huán)，通過產(chǎn)業(yè)來吸引人群，通過人群反過來反哺商業(yè)。    楊鵬：當(dāng)不同的居住需求產(chǎn)品整合到一起，再加上生活配套、商業(yè)配套，可能變成以居住形態(tài)為主的社區(qū)，這樣的產(chǎn)品叫做長租社區(qū)。        長租社區(qū)把居住板塊和產(chǎn)業(yè)板塊和商業(yè)板塊甚至和文旅板塊和辦公板塊結(jié)合，叫做長租城市。        逐步逐級向更大體量去衍生，提供給我們的租客提供給我們用戶的產(chǎn)品不僅僅是居住，包含生活方方面面，希望是一個生態(tài)圈。理想的居住環(huán)境是什么樣的？首先活力溫馨，智慧便捷，有自己的生態(tài)圈可以實現(xiàn)體系內(nèi)的循環(huán)共享，最后是宜居宜業(yè)的。我們希望我們的產(chǎn)品是覆蓋全年齡段有居住需求的人群，希望它的人群范圍比現(xiàn)在大家最關(guān)注的年輕人居住范圍更廣闊一些。流動人口的結(jié)構(gòu)性變化有一些比較明確的趨勢，其中一個趨勢流動人口的年齡階段逐漸增長，過去年輕人在流動，現(xiàn)在慢慢有些年齡偏大的更大年紀(jì)的人也在流動。第二個變化，過去以個體為單位流動，現(xiàn)在會出現(xiàn)以家庭為單位流動的情況。這些變化都說明，未來租賃的需求可能是多種多樣的，客戶的類型是多種多樣的。希望我們滿足的客戶類型也應(yīng)該是多種多樣的，可能有居家人群，有針對企業(yè)提供的住宿服務(wù)，也有針對都市白領(lǐng)甚至也有度假人群。 楊鵬：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，非常高興今天應(yīng)《證券日報》邀請來去給大家做這樣一個交流。作為長租公寓行業(yè)的從業(yè)人員中的一員，碧桂園算是新兵，今天也希望借這個機會跟大家交流一下目前在做些什么以及可能想要做些什么。     剛才各位嘉賓都提到了這個行業(yè)可以說是突然之間被置于高光的關(guān)注之下，在大家始料未及的情況下，被一系列報道放到輿論的核心。最近一段時間包括租金的上漲、租金貸、甲醛等等一系列問題。對于從業(yè)人員和公司來說，我們內(nèi)心感到非常大的壓力，但是關(guān)注也是好事，一方面說明這個行業(yè)是值得被關(guān)注的行業(yè)，是民生行業(yè)，代表千千萬萬年輕人對他們生活影響最重要的一個方面，這種關(guān)注度反過來促進(jìn)行業(yè)更加規(guī)范更加健康成長。絕大部分在這個行業(yè)里面有報復(fù)的企業(yè)初心都想去改善一代人的居住生活和居住條件，都想去改變這個社會和世界做出一些貢獻(xiàn)。只是在這個過程當(dāng)中，我們的產(chǎn)品上，服務(wù)上確實需要進(jìn)一步加強，回歸到初心，回歸到做這個生意的本質(zhì)，也回歸到行業(yè)的本質(zhì)，就是怎么做好居住和做好居住服務(wù)這件事。        碧桂園的初心是什么？希望社會因我們的存在而變得更加美好。我們希望居住或者租住這件事情因為我們的存在而變得更加美好，也希望通過我們自己一系列的產(chǎn)品和服務(wù)能夠給這個行業(yè)和社會帶來一些東西。作為傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)上，我們做的事情也是非常傳統(tǒng)的，我們把自己定義為一部分是開發(fā)商，一部分從長租公寓的領(lǐng)域來說我們就是一個服務(wù)行業(yè)。我們推出的產(chǎn)品系列跟大家常規(guī)的長租公寓不是完全一樣，我們的步驟有三個臺階。第一，常見的長租公寓，單棟小體量，按照規(guī)劃，根據(jù)市場租金不同，根據(jù)客戶群體不同有一定的分級和分類，有入門級的城市宿舍的產(chǎn)品以合租為主，有最主流的白領(lǐng)公寓的產(chǎn)品，也有中高端的產(chǎn)品，后續(xù)還會有家庭型的公寓，還有養(yǎng)老公寓，甚至還有專業(yè)的院子公寓，這都是未來希望更多去滿足不同人群的居住需求產(chǎn)品。    主持人：謝謝葉總！下面有請碧桂園長租公寓公司總經(jīng)理楊鵬先生為我們帶來主題演講，題目是《長租城市：新人居模式的創(chuàng)新探索》。 葉兵：這是今天作為全國最大的找房用戶平臺我們對市場特別是長租市場的解讀，今天這個市場毫無疑問是充滿機遇的，從市場紅利的角度、政策紅利的角度、需求的角度看見了大量的需求胸動，從科技的角度今天的租客比五年前更加幸福，但是我們也面臨著很多問題，也有挑戰(zhàn)。比如投資成本的回報周期上面，投資的回報率上面，今天如何讓資本能夠更有序更健康地維持住長租公寓的健康發(fā)展，在政策的決策上面，在標(biāo)準(zhǔn)的制訂上面，在數(shù)據(jù)的扶持上面，在平臺化的依靠上面如何幫助，我們有很多問題需要解決。今天把問題把機會都提出來，未來長租公寓還是一個朝陽行業(yè)，未來我們有很多工作要做，作為平臺也會積極參與其中。     謝謝大家！ 葉兵：今天從政府角度，從研究機構(gòu)角度，從互聯(lián)網(wǎng)平臺機構(gòu)，如何讓今天的數(shù)據(jù)更加透明，讓規(guī)劃更有前瞻性，讓我們的機構(gòu)性租賃企業(yè)不要輸在起跑線上，對未來長期發(fā)展有更長期的預(yù)期，從這個角度來看，我們?nèi)匀挥写罅康墓ぷ饕�去做。重慶從2018年統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，重慶市房源供給量上，巴南地區(qū)的房源供給非常非常大，今天在巴南地區(qū)找房子租房子的人最少。需求的錯位、需求的錯配跟供給相比，如何幫助今天的開發(fā)性企業(yè)進(jìn)入到合適的地塊，拿到合適的項目，確定合適的成本和財務(wù)結(jié)構(gòu)，并且有合理的回報，從我們角度來看數(shù)據(jù)非常重要。決策的依據(jù)到底在哪兒？從這個角度來看，像江北、渝北、沙坪壩地區(qū)，租賃的需求相對比較旺盛，在當(dāng)?shù)胤吭垂┙o量在這幾個區(qū)域又是相對比較低的。從這個角度來看，今天有沒有一個公共化的平臺，有沒有一個數(shù)據(jù)的決策機構(gòu)能夠幫助廣大的開發(fā)企業(yè)、運營機構(gòu)在拿地階段、項目運營階段、定價策略的決策階段幫助他們有更科學(xué)的決策，毫無疑問這是非常重要的一點。     需求常錯配，決策需引導(dǎo)。今天的需求看不清楚，今天的供需兩端的矛盾是流動的變動的，今天決策層面上面缺乏長效機制，讓整個租賃市場的不管是開發(fā)企業(yè)也好還是服務(wù)機構(gòu)也好，能有一個定心丸，能有一個更加長期的可決策依賴的數(shù)據(jù)，從這個角度來看，我們認(rèn)為需要大家一起來努力。     前段時間大家非常清楚，租賃市場話題非常多，最近的話題是甲醛問題。甲醛問題開始是一個點狀問題，其實從平臺的角度思考是一個規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，今天到底有沒有一個標(biāo)準(zhǔn)？今天是租賃性機構(gòu)說我們拿了一塊地，我們把它打造合規(guī)的產(chǎn)品，當(dāng)推向市場的時候，環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)是什么？國家在相應(yīng)的環(huán)保規(guī)范上面也沒有這樣的環(huán)保規(guī)范，說什么樣的標(biāo)準(zhǔn)是可以讓人住的。從這個角度來說，在規(guī)范的缺失上面毫無疑問需要引起相關(guān)國家和政府相關(guān)單位一起注意。同時，我們認(rèn)為在今天市場上除了規(guī)范的缺失之外，配套的措施、配套的機構(gòu)也是缺位了。以甲醛為例，什么機構(gòu)有資質(zhì)去檢測，什么機構(gòu)出具的報告是市場認(rèn)可的報告，什么機構(gòu)以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)去檢測，這是今天提出來的問題，當(dāng)我們的市場化標(biāo)準(zhǔn)、市場化的管理手段不清晰，配套的機構(gòu)，配套的基礎(chǔ)設(shè)施不完備的情況下，盲目要求今天的租賃性機構(gòu)要達(dá)標(biāo)這個，要達(dá)標(biāo)那個，在這點上需要大家一起來共同探討，怎么讓環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)甚至安全規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，集中式租賃公寓企業(yè)達(dá)到安保規(guī)范，這個規(guī)范是什么？從財產(chǎn)到人身安全，都是現(xiàn)在媒體比較關(guān)注的。從平臺的角度，我們更關(guān)注的是它背后的政策缺失、背后標(biāo)準(zhǔn)的缺失，背后服務(wù)機構(gòu)的缺失，這是平臺對今天租賃市場發(fā)展的解讀，甚至政策配套的規(guī)范角度來看，有的城市是允許打隔斷的，有的城市N+1也是可以的，顯而易見有的城市，當(dāng)?shù)卣�府說不能打隔斷，不能改造。包括小產(chǎn)權(quán)房空余存量房釋放到市場上面，包括商改住到底是什么樣的政策，從政策規(guī)范角度來看，我覺得從各地政府都需要有更明晰更清楚的規(guī)則來告訴我們今天所有參與到國家主航道上面去發(fā)展租賃市場的機構(gòu)。今天我們的政策標(biāo)準(zhǔn)是什么，今天可服務(wù)的依據(jù)是什么，今天我們可依賴的服務(wù)機構(gòu)有哪些，這是我們認(rèn)為規(guī)范層面上面在制度層面上面在標(biāo)準(zhǔn)層面上面也是缺失的。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)亟待完善，行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施對于今天的長租公寓、品牌公寓這樣一個年輕剛剛起步的處于襁褓期的嬰兒需要大家共同努力，包括政府、企業(yè)、服務(wù)機構(gòu)共同完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有力促進(jìn)整個長租公寓的發(fā)展。 葉兵：總而言之，今天看到的租賃市場發(fā)展充滿機遇，背后的原因從平臺的角度來看我們總結(jié)出這么三大模塊：政府市場紅利；需求發(fā)生遷移，城市群遷移在新一線、二線城市商有更多的市場需求；科技助力上面看到新的科技應(yīng)用、新手段的應(yīng)用，讓今天的租客更幸福。這是今天的市場上面充滿機遇。從平臺角度來看，市場紅利、需求涌動、科技助力，特別是長租公寓的市場充滿機遇，但是也有挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)毋庸置疑顯而易見，尤其在過去的一兩個月時間里面，租賃市場是今天媒體的頭條，很多媒體事件圍繞租賃市場報道。從平臺的角度來看，今天的租賃市場有幾大數(shù)據(jù)可以跟大家一起回顧一下。     機構(gòu)性的租賃企業(yè)在進(jìn)入到租賃開發(fā)運營的過程中遇到最大的挑戰(zhàn)，高成本、低回報。國內(nèi)外的投資回報率來看，今天長租公寓的資產(chǎn)回報率，相較國外發(fā)達(dá)國家的平均水平來說明顯低非常多。怎么解決低回報，怎么解決今天的高成本，拿地、裝修、改造、運營層面上面，分散式的長租公寓平均的回報周期五到六年，集中式公寓的整個回報周期更長毋庸置疑，對整個長租公寓的發(fā)展，對租賃市場長期健康有序往前走帶來挑戰(zhàn)。從這個角度來看，今天政府政策扶持、金融政策引導(dǎo)，包括前面提到的ABS、REITs也好，地方政府也開始控租金價格，在租金價格合理引導(dǎo)的情況下怎么讓資本的力量能夠凸現(xiàn)出來，怎么讓市場的力量能夠得到它應(yīng)該有的回報。這是需要我們包括在座的專家們共同來探討共同來研究的話題，高成本、低回報的課題怎么解決。市場化的風(fēng)險上面，特別對于市場化的機構(gòu)進(jìn)入到一個城市之后，有市場風(fēng)險，看不清對整個市場長期的特別租賃市場發(fā)展從供給到市場化需求的數(shù)據(jù)看不太清楚。     以上海為例，2018年相較于2017年成交地塊上呈現(xiàn)出差異化的國企拿地。國家隊的進(jìn)場對整個租賃市場的發(fā)展是有幫助的，對于市場化的租賃企業(yè)來說，今天當(dāng)?shù)卣�府在市場化供地的計劃到底是怎么樣的，未來發(fā)展的策略怎么樣，未來供給化的手段有哪些，資金化的配套措施有哪些不是太清楚，對于市場化機構(gòu)性的租賃企業(yè)進(jìn)入到這個市場面臨巨大的風(fēng)險。上海在過去一段時間里面在供地31副地，國家隊在拿地時批地的時候拿低成本非常低，因為是租賃性專用的配套價格，低于市場二手房正常價格80%的價格去拿地，作為市場化的機構(gòu)如果不能很好地把握清楚當(dāng)?shù)赝恋匕芽�、供地計劃�?shù)據(jù)甚至需求層面的數(shù)據(jù)的話，對于市場化的租賃機構(gòu)進(jìn)入這個市場是面臨巨大的風(fēng)險。如何設(shè)計你的產(chǎn)品，如何確定你的市場產(chǎn)品價格，如何確定你的當(dāng)?shù)馗偁�，判斷上面臨更大的風(fēng)險。 葉兵：除了有政策紅利，有市場紅利，同時解讀了市場化的需求往哪兒走的時候，大家千萬不要忽略一個市場化非常重要的力量，今天的科技力量讓居住變得更加簡單，今天的科技助力讓找房變得更加容易，今天的科技助力在品牌公寓機構(gòu)性的長租公寓體驗里面明顯好過于原來在街邊看廣告找私人房東居住的體驗上面好了很多。找房用戶這組數(shù)據(jù)上面我們投入大量產(chǎn)品化的力量，比如直播看房，普通的租客不需要到中關(guān)村或者天通苑找房子，我可以看一下經(jīng)紀(jì)人或者品牌公寓的服務(wù)專員，通過直播的形式帶我看一遍這個房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外部環(huán)境怎么樣，今天的看房更容易，今天的看房更easy，今天的租賃人口有更強烈的感受，我今天更愿意租了，相較于五年前八年前的體驗角度來看，今天的租客隨著科技力量的騰飛，他們的體驗在提升，感受在提升。包括VR看房，是一個遠(yuǎn)程全景再現(xiàn)的看房手段。     全國的租客每天超過5萬人同步在線觀看租賃性機構(gòu)的服務(wù)專員、客戶專員看整個公寓內(nèi)部的環(huán)境包括配套設(shè)施，平臺超過150萬房源，科技力量讓今天的找房更容易，更愿意租房，相較買房而言，以前的租客總是說買一套房子，沒有一套房子感覺不是太安全。今天的科技力量在解決找房上面，在居住體驗上面毫無疑問有更好的效果。找房的透明化角度來看，今天的租客比五年前的租客更幸福，今天的租客比八年前的租客有更多的手段去找到他心目中希望找到的居住環(huán)境。     除了前面講到的找房過程中的科技化助力，今天很多的家電公司，很多IT公司，很多智慧化社區(qū)的服務(wù)公司，在智能設(shè)備、智能家居層面融入非常多的力量，讓品牌公寓的普通小年輕或者兩口之家、三口之家也好，整個體驗更好�？萍贾�力在推進(jìn)整個租賃市場發(fā)展上，在過去幾年時間里面也是非常重要的一支力量。 葉兵：在過去的一段時間里面，政府的批地在租賃市場的供給量上發(fā)生明顯的變化，批出181宗專門用于租賃性了市場用地也好，包括整個萬方也好甚至整個開發(fā)商拿地的配套租賃性的服務(wù)政策規(guī)管措施也好，毫無疑問今天在資源端在供給端政府明顯加大了力度。市場上的數(shù)據(jù)響應(yīng)非常積極，各地市在資源端呈現(xiàn)出上漲趨勢。因為有政策紅利，因為有政府的扶持，我們在資本市場上也看到了在過去一段時間里面有將近400億的資本涌入長租公寓市場，很多品牌公寓企業(yè)通過市場化融資，通過各種合營，在資本這塊毫無疑問助力租賃市場的發(fā)展上起到添磚加瓦的作用。超過億級融資有12筆，包括今天在座的品牌性機構(gòu)的租賃性企業(yè)也拿到資本市場的融資，在資產(chǎn)證券化方面也看到了不管在國家包括金融機構(gòu)也踏出非常積極有效的措施，150億發(fā)行額在資產(chǎn)證券化市場上的數(shù)據(jù)。     今天看到的第一個機遇是市場紅利，是政策紅利。我們看到另外一個機遇，今天的市場不僅僅在一線的北上廣深市場，今天的市場在很多新一線、新二線市場的需求明顯呈現(xiàn)出積極而且更加旺盛的態(tài)勢。除了今天傳統(tǒng)的一線市場北上廣深之外，在人口增量上面相較而言，像杭州、重慶、成都、鄭州、西安我們認(rèn)為新一線市場已經(jīng)起到推進(jìn)租賃市場發(fā)展非常重要的原因是需求在，用戶在，今天的租住人口在，這是人口的因素。今天看到的趨勢一線不唯一，更多的市場化需求，更多的可能未來機構(gòu)性的租賃性企業(yè)的進(jìn)入市場要更多去看新一線，更多去看二線，甚至部分三線城市，因為從數(shù)據(jù)角度來看，在新一線、二三線城市的居住人口，租賃化的市場化的需求數(shù)據(jù)來看，漲勢、增量比明顯的一線城市特別是北上廣深超一線城市旺盛很多。北京的結(jié)果統(tǒng)計下來是負(fù)增長。今天的房企、開發(fā)機構(gòu)、租賃運營機構(gòu)到底要往哪兒走？一線不唯一，還有更多的機會。     從需求角度來看，相當(dāng)長的一段時間追蹤平臺上大量的租房用戶的普通消費者，他們的需求到底往哪兒走，我們對比了兩年數(shù)據(jù)（2016—2017年），2017年開始國家在政策也好，數(shù)據(jù)分析也好，城市圈的形成在長三角、珠三角、京津冀包括成渝地區(qū)城市圈人口上找房熱度、找房增量，2017年比2016年呈現(xiàn)出更高的熱度，預(yù)示著今天的用戶今天的需求在往這些方向走，對今天的房企對于今天的開發(fā)機構(gòu)、運營機構(gòu)往哪兒走也是非常有意義有參考的數(shù)據(jù)。 葉兵：各位嘉賓、各位領(lǐng)導(dǎo)，下午好。大家都非常清楚，58集團(tuán)下面的房產(chǎn)平臺包括三個平臺，58同城、趕集網(wǎng)、安居客，聚焦在房產(chǎn)平臺的互聯(lián)網(wǎng)找房服務(wù)上。毫無疑問，這是一個巨大的訪問量，每天有三千萬的找房用戶在這個平臺上。作為互聯(lián)網(wǎng)平臺，我怎么通過今天的平臺數(shù)據(jù)看今天的長租公寓，再看今天的租賃市場，這是我們帶來今天的大會主題“數(shù)讀長租”，這里面既有機會又有挑戰(zhàn)。     從2008年開始，從首批品牌公寓出現(xiàn)，剛開始主要針對高端的租賃人群，一直到后面的起步服務(wù)青年人群的租賃機構(gòu)性的企業(yè)進(jìn)入，甚至包括到成長期資本開始涌入，包括到政策開始扶持，到最后2015年明顯發(fā)現(xiàn)國家隊進(jìn)場，正規(guī)隊進(jìn)場，包括大型的品牌開發(fā)商開始發(fā)力租賃市場，發(fā)力品牌公寓，甚至包括今天的國家隊也開始進(jìn)入到主航道上面租購并舉。機構(gòu)性的進(jìn)入租賃市場，品牌公寓優(yōu)質(zhì)服務(wù)的市場來看，過去將近十年歷程中，租賃市場發(fā)展呈現(xiàn)出積極態(tài)勢。     前面講了，作為全國最大的互聯(lián)網(wǎng)找房平臺58同城、安居客、趕集網(wǎng)怎么看今天的數(shù)據(jù)，怎么看數(shù)據(jù)背后我們解讀出來的機遇？有幾組數(shù)據(jù)與大家分享，十九大開始中央一直強調(diào)租購并舉到12城開始房產(chǎn)租賃市場的試點到更多的城市開始在租賃市場批地上面有更多的紅利政策，到最后各大城市56城都在出臺相應(yīng)的本地化的圍繞租賃市場，圍繞租賃人群的本地化服務(wù)策略。今天這個市場是一個紅利市場，今天的資本涌入也好，今天更多的開發(fā)企業(yè)房企涌入也好或者說更多的機構(gòu)進(jìn)入也好，我們認(rèn)為它背后非常大的機遇就是今天是有政策紅利的，今天是在國家的主政策主航道上面毫無疑問，這是在長租市場、品牌公寓最大的市場紅利就是政策紅利。 主持人：謝謝童總！下面有請58集團(tuán)高級副總裁葉兵先生為我們帶來主題演講，題目是《數(shù)讀長租：機遇與挑戰(zhàn)》。 童學(xué)鋒：三、建設(shè)銀行發(fā)展租賃業(yè)務(wù)獲得廣泛認(rèn)可，近一年來建設(shè)銀行在住房租賃領(lǐng)域開展了探索取得一定的積極效果，同時得到社會媒體的廣泛認(rèn)可。住建部王部長接受央視采訪時對建行作為國有企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)予以高度肯定，認(rèn)為建行如果發(fā)揮保證市場供求的作用，新華網(wǎng)、人民網(wǎng)、金融時報等權(quán)威媒體刊發(fā)多篇評論文章，對我行住房租賃業(yè)務(wù)積極評價，認(rèn)為建設(shè)銀行發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，探索創(chuàng)新合作模式，銀政、銀企合作直擊租賃痛點，向社會積極傳達(dá)新時代住房消費新理念，為住房租賃市場健康發(fā)展發(fā)揮了重要的示范引領(lǐng)作用。     房子是用來住的，租挺好，這是建設(shè)銀行擔(dān)當(dāng)大行責(zé)任的莊嚴(yán)宣告，是建設(shè)美好生活的重大舉措。建設(shè)銀行從擔(dān)當(dāng)歷史使命和政治任務(wù)的高度出發(fā)，積極履行國有大行責(zé)任，發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，立志做市場的引領(lǐng)者和推動者，愿為我國住房租賃市場的健康發(fā)展貢獻(xiàn)建行智慧、建行方案和建行力量。     謝謝大家！ 童學(xué)鋒：3、提供配套金融產(chǎn)品和服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系。     如何通過金融的手段穩(wěn)定租賃關(guān)系，支持鼓勵長期租賃，這是我們建設(shè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)要考慮的重點問題之一。為此，我們重點圍繞長租業(yè)務(wù)創(chuàng)新推出個人租賃住房貸款，該貸款以支持長租為基本出發(fā)點，租客通過躉交的方式與出租人協(xié)商租金折扣，既可以平抑租金價格，也起到穩(wěn)定租賃關(guān)系的作用。產(chǎn)品創(chuàng)新過程中得到人民銀行、銀監(jiān)會的大力支持，監(jiān)管機構(gòu)在合規(guī)合法防范風(fēng)險等方面進(jìn)行了悉心指導(dǎo)。一位廣東客戶有三年期租房和約，在建行個人租賃貸款產(chǎn)品支持下，一次性支付獲得房租9.5折優(yōu)惠，經(jīng)測算省下租金7200元，貸款三年支付利息5628元，兩者相比省下1572元。租房成本不升反降。出租人也因此一次性獲得三年租金收入，增加了提供長租房源的積極性，實現(xiàn)了多方共贏。針對開展住房租賃公司的業(yè)務(wù)創(chuàng)新了公司租賃貸款，鼓勵房源由售轉(zhuǎn)租，支持批量供應(yīng)。建設(shè)銀行以金融服務(wù)連接供需兩端，針對長租提供一籃子解決方案，旨在以有限的資源為住房租賃市場增加房源供給，緩解供需矛盾，平抑租金價格，讓老百姓有時是再在的獲得感。     4、以品牌優(yōu)勢引導(dǎo)長租理念，完善住房租賃生態(tài)。     建行注重對長租文化的引領(lǐng)和培育，傳承和發(fā)揮品牌基因優(yōu)勢，在“要買房到建行”基礎(chǔ)上推出“要租房到建行”的品牌，積極倡導(dǎo)房子是用來住的，租挺好，長租即安家等新理念，讓長租變成居民享受美好生活的新選擇。為推動這一理念，建行加強與政府企業(yè)合作，著力打造CCB建融家園品牌社區(qū)，保證房源穩(wěn)定長租，提高居住品質(zhì)，提升租戶幸福指數(shù)，目前CCB建融家園在上海、廣州、深圳、天津、重慶、雄安、杭州、鄭州、武漢等城市落地，市場反映良好。結(jié)合國際經(jīng)驗，發(fā)達(dá)的住房租賃市場專業(yè)化的住房租賃企業(yè)是必不可少的，我們建行于今年6月組建成立了專業(yè)公司建信住房服務(wù)有限公司，這是全國首家銀行性了住房服務(wù)公司。建設(shè)銀行租房業(yè)務(wù)啟動伊始，秉持合作共贏的理念，與各類企業(yè)開展廣泛合作，包括與我愛我家簽訂合作協(xié)議，為客戶提供更好的租住體驗，與海爾集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，共同打造住房租賃生態(tài)，渝開發(fā)企業(yè)合作，推動租賃房源的建設(shè)等等。目前合作開展住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)已經(jīng)超過四千家，包括開發(fā)企業(yè)、租賃企業(yè)、中介機構(gòu)等等。 童學(xué)鋒：2、創(chuàng)新研發(fā)建設(shè)銀行住房指數(shù)，樹立市場風(fēng)向標(biāo)。用住房租賃的專業(yè)優(yōu)勢，依托自己樓盤大數(shù)據(jù)，以自身海量交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，整合外部優(yōu)秀的數(shù)據(jù)資源，引入國際先進(jìn)方法編制發(fā)布《住房市場分析監(jiān)測指標(biāo)體系創(chuàng)新研究建設(shè)銀行住房指數(shù)》，并讓指數(shù)成果開放共享，旨在主動威社會為監(jiān)管部門，為參與市場的普通居民和企業(yè)機構(gòu)提供獨立客觀的信息服務(wù)。     建行住房指數(shù)一是高質(zhì)量，我行指數(shù)編劇來源既包含建行多年來的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，也吸收了多家外部高質(zhì)量市場數(shù)據(jù)，并經(jīng)過融合、去偽等過程，形成全面豐富的指數(shù)編制、微觀數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，指數(shù)編制過程中引入先進(jìn)的編制方法理論，適用我國城市建設(shè)和住房市場快速發(fā)展的特點，克服住房產(chǎn)品非同質(zhì)的難題，確保指數(shù)結(jié)果科學(xué)性、準(zhǔn)確性和可靠性。二是多層次，建行住房指數(shù)可以在宏觀、中觀和微觀層面上分別反映住房市場情況變化，可以為住房市場的深度研究、市場風(fēng)險預(yù)警、自控批量研究、風(fēng)險評估等工具的開發(fā)提供基礎(chǔ)。三是多角度，建設(shè)銀行住房指數(shù)包含買賣交易和租賃兩個市場，兼顧價格與數(shù)量兩個指標(biāo)，完成反映租購并舉住房市場格局。四是靈活性，我們在國內(nèi)首家將指數(shù)研究縱向延伸至城區(qū)片區(qū)等，并按市場屬性進(jìn)行細(xì)分，可實現(xiàn)區(qū)域?qū)蛹壓彤a(chǎn)品屬性的多重指數(shù)指標(biāo)組合。五是住房指數(shù)以月度發(fā)布為主，可按需求分布多頻選擇。      建設(shè)銀行創(chuàng)新的住房租賃指數(shù)為政府提供價格走勢，為市場提供價格參考，為專業(yè)化管理和承租人個性化需求提供服務(wù)，對租價有合理的判斷。截至8月份，中國建設(shè)銀行租房租賃指數(shù)覆蓋北京、上海、廣州等52個城市，包括主要省會城市。通過租賃指數(shù)，建設(shè)銀行進(jìn)一步豐富對租賃市場的金融服務(wù)，繼續(xù)推進(jìn)引領(lǐng)國內(nèi)租賃金融市場發(fā)展。 童學(xué)鋒：二、建設(shè)銀行發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的總體方案     我們堅持問題導(dǎo)向，按照為政府及市場主體提供服務(wù)，為市場交易提供保障的服務(wù)，在充分調(diào)研市場和總結(jié)國際先進(jìn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，改變以往金融企業(yè)主要以信貸產(chǎn)品支持實體經(jīng)濟發(fā)展的做法，從供給側(cè)入手，以市場化手段提升住房市場多主體供給能力。從平臺建設(shè)、房源供給、運營監(jiān)管、金融服務(wù)等多渠道切入，為推動住房租賃市場健康發(fā)展，實現(xiàn)百姓住有所居，提供切實有效的住房租賃綜合服務(wù)解決方案。     1、構(gòu)建住房租賃綜合服務(wù)平臺，完善市場基礎(chǔ)設(shè)施。面對住房租賃市場供應(yīng)量不平衡，市場監(jiān)管不到位，市場監(jiān)測手段差，市場秩序不規(guī)范等痛點，建設(shè)銀行著力打造住房租賃綜合服務(wù)平臺。這一平臺由五大系統(tǒng)組成，包括住房租賃監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)、住房租賃監(jiān)測分析系統(tǒng)、企業(yè)租賃服務(wù)管理系統(tǒng)、住房租賃服務(wù)共享系統(tǒng)、政府公共住房系統(tǒng)，住房租賃監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)、住房租賃監(jiān)測分析系統(tǒng)是有力的抓手，企業(yè)租賃服務(wù)管理系統(tǒng)、住房租賃服務(wù)共享系統(tǒng)、政府公共住房系統(tǒng)為不同的服務(wù)對象提供相應(yīng)的系統(tǒng)。這五個系統(tǒng)以城市的緯度進(jìn)行推廣，可以根據(jù)各城市情況組合搭配，靈活組裝定制。滿足住房租賃市場的不同需求，解決各地政府、各地企業(yè)資源分散標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，重復(fù)建設(shè)的問題。租戶可以找到政府房管系統(tǒng)核驗后的真實房源，根據(jù)備案證明享受租購?fù)瑱?quán)的政策，可以享受由建設(shè)銀行提供的用戶認(rèn)證、多樣的支付方式，豐富的金融產(chǎn)品還可以查詢租金指數(shù)等房地產(chǎn)信息。     租賃企業(yè)和中介機構(gòu)可以免費使用公開年包的住房交易系統(tǒng)，可以享受建設(shè)銀行提供的封閉式押金管理，高效快捷的清算等金融服務(wù)。政府職能部門可以從供應(yīng)房源、同業(yè)機構(gòu)、市場交易多緯度對住房租賃市場進(jìn)行監(jiān)管，規(guī)范住房租賃市場，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。我們的平臺立足全平臺支撐、全鏈條服務(wù)和全產(chǎn)品配套三大定位，將共享經(jīng)濟和金融科技相結(jié)合，在功能上體現(xiàn)更真實、更可信、更規(guī)范、更權(quán)威、更便捷等六大優(yōu)點。介質(zhì)2018年8月末，建行與超過300個地級以上區(qū)域簽訂合作協(xié)議，并實現(xiàn)平臺上線，從落地實施的效果看，初步達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。通過搭建住房租賃綜合平臺，構(gòu)建信息透明化、流程規(guī)范化的租賃市場基礎(chǔ)設(shè)施，用開放共享的胸懷促進(jìn)市場各方獲益共贏。 童學(xué)鋒：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家下午好！很高興接受《證券日報》的邀請參加本次2018中國長租市場峰會，與在座的各位專家和領(lǐng)導(dǎo)一起探討關(guān)于我國住房租賃市場的話題。借此機會我想和大家一起交流一下建行在發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)方面的初衷、一些主要做法和取得的初步成效。      一、建設(shè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的初衷，回顧發(fā)展歷程，我國房地產(chǎn)業(yè)對改善人民居住條件和促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。隨著我國城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，在大型城市人口聚集、土地資源稀缺背景下，我國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了房價高企、百姓負(fù)擔(dān)加重等問題，讓住房回歸本源，培育和發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，是人民群眾的熱切呼聲。目前在住房租賃市場主要矛盾是租賃住房總量無法滿足日益增長的住房租賃需求，同時存在信息不透明、政府缺乏監(jiān)管工具等方面的缺陷�？梢哉f，我國住房租賃市場生態(tài)還不盡完善，為滿足百姓對美好生活的需求和向往，習(xí)總書記提出，房子是用來住的不是用來炒的定位，十九大報告要求加快建立多重供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，這是中央的號召、社會的呼喚、百姓的期盼，需要責(zé)任擔(dān)當(dāng)者挺身而出，推動市場徹底轉(zhuǎn)變過去的自由發(fā)展?fàn)顟B(tài)，主動探索可以持續(xù)發(fā)展的住房租賃新模式。     提起建設(shè)銀行，大家可能都知道這樣一句話，要買房到建行。上世紀(jì)80年代中期，建設(shè)銀行在深圳發(fā)放全國首筆個人住房貸款，90年代初期建設(shè)銀行在上海辦理全國第一筆公積金繳存業(yè)務(wù)，2004年建設(shè)銀行引入德國住房儲蓄制度，在天津成立中德住房儲蓄銀行，2005年建設(shè)銀行發(fā)行我國首單個人住房帶抵押貸款證券。在我國改革開放40年間，建設(shè)銀行緊跟住房制度改革的每個腳印，以支持百姓自住安居為已任，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)，形成了引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的獨特優(yōu)勢，參與并見證了中國住房制度改革的全過程，是我國住房金融領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。在住房金融方面豐富的經(jīng)驗積累，使得建設(shè)銀行對于中國老百姓住房具有深刻的理解，具有專業(yè)的研究和執(zhí)行能力。建設(shè)銀行作為國有大行主動承擔(dān)社會責(zé)任，積極開展探索創(chuàng)新，在同業(yè)中較早開展住房租賃業(yè)務(wù)。 主持人：謝謝劉教授！下面有請中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理童學(xué)鋒先生為我們帶來主題演講，題目是《承擔(dān)國有大行責(zé)任、推動住房租賃發(fā)展》。 劉洪玉：總的來說，我自己感覺租賃市場的發(fā)展有很大的前景，但是需要我們各個領(lǐng)域的人共同努力，需要科學(xué)客觀的行業(yè)發(fā)展研究作為支撐。我們現(xiàn)在研究還不夠。再有，這個行業(yè)從業(yè)者不能自己把這個事情搞砸了，都是要建設(shè)性地做貢獻(xiàn)。有些模式可能大家要思考清楚，不能太追求形勢上的東西，少走彎路，不走別的路，著眼于健康的可持續(xù)發(fā)展。     我就講這些，謝謝大家！ 劉洪玉：發(fā)展規(guī)�；�的租賃企業(yè)也有一些大家擔(dān)心的事情，會不會有壟斷？會不會由于壟斷導(dǎo)致租金上漲？如果金融不恰當(dāng)?shù)貐⑴c，會不會金融帶來風(fēng)險？企業(yè)之間會不會有一些不良的競爭等等。租賃企業(yè)的發(fā)展有有利的一面，還有一些弊端，我們肯定希望能夠揚長避短，怎么認(rèn)識租賃企業(yè)就很重要，它的核心作用是什么很重要�，F(xiàn)在大家都在討論怎么定位我們的租賃企業(yè)，這個也和我們行業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展有關(guān)聯(lián)。     一部分租賃公寓類的企業(yè)，主要是管理者的企業(yè)，喜歡把自己貼上“互聯(lián)網(wǎng)”標(biāo)簽，類似共享辦公似的，管理空間，WeWork管理的只是業(yè)主方空間的1/5，那邊是一百萬平方英尺，這邊是五百萬平方英尺，但是它的資本市場上的價值似乎那個更高。這個邏輯如果引入到長租公寓類的租賃企業(yè)里面是不是恰當(dāng)？值得大家去思考。最核心的還是怎么做好我們的租賃企業(yè)自己應(yīng)該做的事情，企業(yè)自己怎么去有效地管理控制風(fēng)險，包括跟你業(yè)務(wù)相關(guān)的租戶、業(yè)主以及承租的房子之間的關(guān)系，行業(yè)怎么形成行為的規(guī)范，能夠用于行業(yè)的自律。社會上怎么去對這些企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督？政府怎么監(jiān)管？有些領(lǐng)導(dǎo)提出來，現(xiàn)在是不是這一類公司不應(yīng)該去收租金的差價，應(yīng)該讓它收取服務(wù)費。這個實際上對我們這類企業(yè)的模式有比較大的影響。這一類企業(yè)怎么加強規(guī)范，建設(shè)之初肯定也一塊兒努力去完善，哪些需要完善？     政府租賃市場上的政策，怎么形成市場的供應(yīng)？租金是不是要管制？租企內(nèi)的租金有什么調(diào)整規(guī)則？租客的利益怎么讓租約保持穩(wěn)定。我們經(jīng)常說長租，讓他感覺到安全、穩(wěn)定、有保障。政府的初衷有足夠多可以租用的租賃住房，房子要體面。怎么讓房子的租戶不是租不起房子被迫遷移，這是國際上也在普遍研究租賃住房的管制，不同國家管制的程度不一樣。有好的一面有不好的一面，可負(fù)擔(dān)的體面的，也有一些副作用影響到租賃市場的供應(yīng)、需求、價格，導(dǎo)致很多反�，F(xiàn)象出現(xiàn)，降低租住人口的流動性，租金便宜大家不想挪，實際上流動也許是客觀的需要，我們制度阻撓了人們的流動。大家開始研究租賃市場的管制政策應(yīng)該怎么改革？我們從0到1的過程，借鑒改革的思路，也會是非常也幫助的。怎么讓新建的租賃住房有一個可預(yù)期的租金增長，讓投資者有積極性。怎么限制頻繁調(diào)整租金，怎么制訂標(biāo)準(zhǔn)租金等等，希望既有利于租戶，又不損害業(yè)主的利益，這樣一系列的管制政策，大家都在討論，這對我們未來的租賃市場發(fā)展過程當(dāng)中制訂政策非常有利。 劉洪玉：制度改革的過程中自住房的占比很多，產(chǎn)權(quán)型的住房占的比重2000年和2010年兩次普查，自有自住的比重還是比較高，結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化，商品房變得很重要。租房相對有所減少，承租原來的公有住房私有化以后退出了體系變成私有化的住房，也發(fā)生一些變化。換句話說，從數(shù)字上可以看到一個規(guī)律，經(jīng)過這么多年的改革，私有住房變成非常重要的概念，也成為家庭財富重要的組成部分。當(dāng)然還帶動了其它很多領(lǐng)域的變化，經(jīng)濟的增長、城市面貌的改善。實際上也發(fā)現(xiàn)這樣一個過程帶來一系列的問題，房價跟人們收入的差距問題。本來租和買是人們住房消費的兩個基本形式，但是過去不管從市場的發(fā)展、行業(yè)能力的建設(shè)還是制度的建設(shè)，都是以這樣一個市場作為關(guān)注點，租賃市場關(guān)注的程度比較低�，F(xiàn)在重構(gòu)住房制度，深化住房制度改革，發(fā)展租賃市場，它的意義一方面從制度建設(shè)的角度希望能夠補齊短板，從市場發(fā)展的角度希望能夠更好地滿足人們居住的需求。房價比較高的時候，一步邁進(jìn)去所有權(quán)，住房所有權(quán)限制人們的流動，大家更愿意比較自由地遷徙等等，更好滿足人們的需求。另外促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。     租房比重各個國家差異比較大，在一些城市地區(qū)，比如紐約的數(shù)據(jù)，自有自主的比重不到1/3，2/3是租住。在我國未來的住房制度設(shè)計當(dāng)中，租住也是一個非常重要的內(nèi)容。但是選擇什么樣的比例，各個城市不一樣，特點不一樣。發(fā)展租賃市場是為了補齊制度短板，另外，滿足人們租買自由選擇的需求，改善供給，培育專業(yè)化的企業(yè)，完善相關(guān)的立法，建設(shè)相關(guān)的平臺，滿足不同的人群租住住房的需求。     租賃市場主要集中在大城市，全國租房的家庭在一線、熱點二線城市里面，從市場上采集的掛牌數(shù)據(jù)來看，主要集中在特大型城市。促進(jìn)市場穩(wěn)定這里面有一個很重要的經(jīng)驗，租房就不著急買房，可以降低整個社會上購房的金融成本，有利于促進(jìn)穩(wěn)定，德國有一些經(jīng)驗值得我們借鑒。促進(jìn)穩(wěn)定除了行業(yè)穩(wěn)定以外，租賃這個行業(yè)有將近四千萬人住在出租的公寓里面，有兩千多萬套公寓住房出租，整個經(jīng)濟貢獻(xiàn)有1.3萬億美元。整個租房規(guī)模非常大，整個行業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟的穩(wěn)定有非常重要的意義。     大家現(xiàn)在關(guān)注的兩個核心問題，一個關(guān)于規(guī)�；�的租賃企業(yè)的發(fā)展，一個政府在租賃市場上的相關(guān)政策。住房租賃企業(yè)有幾類：一類，擁有住房；再一類，擁有住房同時又管理；第三類，不擁有替別人管理。在這個過程當(dāng)中還有很多圍繞著租賃住房提供各種服務(wù)，尤其金融服務(wù)的提供商、投資者廣義上叫做租賃企業(yè)。發(fā)展規(guī)�；�的租賃企業(yè)有什么好處？國際同行業(yè)在思考，可能會有利于增加租賃住房的供給，有利于提高市場透明度，有利于提高租賃服務(wù)的水平、租賃服務(wù)的質(zhì)量、租賃滿意度，比較規(guī)范的租賃行為會在市場上起到示范作用。增加就業(yè)機會、促進(jìn)消費，促進(jìn)住房的維護(hù)維修投資等等經(jīng)濟效果。 劉洪玉：第三個階段，1998年—2001年，第一次住房制度改革深化，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，建立經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。不同收入的家庭，分別應(yīng)該去租或者去買相應(yīng)的住房。     2002年之后房地產(chǎn)市場推動市場化發(fā)展的過程中，以調(diào)控為主的市場發(fā)展主軸，有很多政策，2013年總結(jié)過去十年每年都在調(diào)控，有時候向抑制，有時候促進(jìn)，希望市場跟我們想象的一樣進(jìn)入到平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道�？偟膩碚f，還是促進(jìn)住房的商品化，促進(jìn)住房的所有權(quán)，賣的方式作為主軸。     最近提出來要建立多重供給、租購并舉的住房制度，最近兩三年開始回顧反思過去制度的基礎(chǔ)上提出新的發(fā)展思路，也是今天大家開始討論長租市場一個非常重要的原因。 劉洪玉：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好！很高興能參加2018中國長租市場峰會。《證券日報》跟我講希望我能夠從比較宏觀的一些角度來看一看長租市場問題，我想從住房制度改革的視角來觀察。實際上目前發(fā)展住房租賃市場實際是深化住房制度改革的一個非常重要的工作，從這個意義上來說，租賃市場的發(fā)展不是一個權(quán)宜之計，是我們制度建設(shè)所需要的非常重要的工作。     首先回顧一下住房制度改革一些關(guān)鍵的時間點，大家知道住房制度改革起步于80年小平同志講話作為一個重要的標(biāo)志，當(dāng)時我們的住房是分配制度，很少有住房交易，大家換房子還存在，主要租國家單位的房子住。改革初期我們要推動住房的銷售，包括提過房租，讓大家覺得買房更合適，去推動住房商品化。78年到93年叫改革探索，這是第一個階段。     第二個階段，94年到97年住房制度改革全面推進(jìn)，改變計劃經(jīng)濟下形成的福利住房制度，開始提出來分層次供給的概念，經(jīng)濟適用房、商品房的概念是這時候開始提出，同時建設(shè)跟市場化相關(guān)聯(lián)的住房金融體系，包括住房公積金、商業(yè)性的住房貸款。 主持人：非常感謝《證券日報》為我們打造了流暢交流的平臺，不同企業(yè)的從業(yè)者可以在這里交流我們的實踐，交流我們的思考。下面有請清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、博士生導(dǎo)師劉洪玉教授為大家?guī)�來主題演講，題目是《深化住房制度改革視角下的住房租賃市場發(fā)展》。 主持人：還有來自寧波銀行、碧桂園集團(tuán)、招商蛇口、綠城集團(tuán)  、“58安居客”、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、石榴集團(tuán)、世聯(lián)行、華聯(lián)、綠地集團(tuán)等公司的嘉賓和來自經(jīng)濟日報、中國證券報、證券時報、新華網(wǎng)、人民網(wǎng)等單位的媒體朋友們。     因為時間的關(guān)系，不能一一介紹各位，一并對大家的光臨表示歡迎。 主持人：經(jīng)濟日報副總編輯  鄭波   證券日報社社長    陳劍夫   清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長  劉洪玉   華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會第五任會長  任志強     中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理  童學(xué)鋒     58集團(tuán)高級副總裁  葉兵     中聯(lián)基金總經(jīng)理  何亮宇     碧桂園長租經(jīng)營管理部總經(jīng)理  楊鵬   招商蛇口長租公寓總經(jīng)理  周躍球  女士     世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理  甘偉     遠(yuǎn)洋集團(tuán)長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展中心常務(wù)副總經(jīng)理  俞國泰     貝殼研究院院長、貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家  楊現(xiàn)領(lǐng)   石榴集團(tuán)熊貓公寓CEO    王璽龍   中信建投證券投資銀行部總監(jiān)  方春暉 主持人：尊敬的各位來賓、各位朋友，女士們、先生們，大家下午好！歡迎大家蒞臨由《證券日報》主辦的“新業(yè)態(tài)、新變革、新需求——2018中國長租市場峰會”的活動現(xiàn)場，我是中央人民廣播電臺經(jīng)濟之聲的節(jié)目主持人楊曦，很榮幸有機會為大家主持今天的活動。《證券日報》的小伙伴邀請我來主持今天的活動是7月30號，我想那個時候我們誰也不會想到在2018年的8月份，當(dāng)然這是一個應(yīng)該被記入中國商業(yè)史的月份，中國長租市場上以這樣簡單粗暴的市場被推到高光時刻，當(dāng)然某些產(chǎn)品某些品牌的至暗時刻，長租市場的所有被媒體拿出來反復(fù)追問，反復(fù)進(jìn)行審視。長租市場到底是一片深藍(lán)大海、黃金滿地的市場，還是荊棘叢生，還是惡魔遍地，我想不同的人站在不同的角度有可能會得出不同的判斷。無論在去年10月份的十九大報告還是今年3月份的全國兩會的政府工作報告，都非常明確提出了要打造租購并舉的住房體系。原來我們老說要打造多層次的資本市場，現(xiàn)在多層次的住房供應(yīng)體系也被非常明確地提出來。在這個體系當(dāng)中，長租市場應(yīng)該是非常重要的一環(huán)，而這樣一個非常重要的一環(huán)，非常重要供應(yīng)體系的打造需要所有的開發(fā)商，所有的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、金融機構(gòu)包括每個人了共同努力，所以有了今天這樣一個非常重要的峰會，我們將會邀請學(xué)術(shù)大家、行業(yè)一線的商業(yè)領(lǐng)袖，還有對行業(yè)非常關(guān)注的各界精英來到臺上，通過主題演講和圓桌對話的方式交流我們的實踐、我們的思考，包括對于長租市場未來每個人的想法。     今天在峰會上我們還將會為大家頒出2018中國長租市場卓越運營商等獎項，鼓勵更多的企業(yè)為我國多層次住房供給體系的建設(shè)添磚加瓦�；顒右婚_始為大家介紹一下今天出席本次峰會的各位嘉賓，他們是： 網(wǎng)絡(luò)主持人：2018年中國長租市場峰會將于2018年9月7日13：30開始  敬請期待