| 主持人：謝謝！最終其實專業(yè)化這種深度是必須的，很多事深入下去之后才能不斷找到新的價值點，掌聲感謝四位，一起合影！ |
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謝超：文人相親，在我的能看到未來里面，其實是沒有像貝殼這樣企業(yè)，太久的生存空間。因為貝殼數(shù)據(jù)層次太強(qiáng)，它沒有真正自己的實際場景，沒有真正物理值，在我看來未來里面會有兩個方向。一個方向在單一場景里面非常深度的專業(yè)的垂直服務(wù)商，包括數(shù)字化信息化在內(nèi)，這是做小而美的企業(yè)，這種數(shù)據(jù)的深度不是你搭一個平臺，具備這種場景具備的，你必須對這個場景具備掌控力，而且可以深度下去這是第一個方向。
第二個發(fā)展類型，是轉(zhuǎn)化成一個真正城市運營商和運營者，變成一個非常偉大的企業(yè)，同樣因為我們做一個城市運營者，數(shù)字城市運營者，同樣數(shù)字的深度也完全不是一個量級，在我看來這樣兩個方向才有最大的空間，而且我相信后者在數(shù)字城市運營者上面才能成就一個偉大的企業(yè)。
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| 主持人：同意，最后請謝總來說說，因為貝殼科技公司，從科技行業(yè)角度分析文戲。 |
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| 尤建峰：葉總他的思路比較開闊的，我前面也在思考這個問題，不要把墻蓋起來，一直在倡導(dǎo)社區(qū)增值服務(wù)的聯(lián)盟，物業(yè)公司如果能夠聯(lián)盟的話，對于物業(yè)這個行業(yè)更好，讓這個行業(yè)更好抵御像美團(tuán)這種，對這個行業(yè)會更好。 |
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| 主持人：我建議鼓掌，葉總說的特好，要團(tuán)結(jié)起來，其實信息化時代你想太強(qiáng)沒有那么容易，關(guān)鍵是尤總老皺著眉頭，您聽完之后有什么感想？ |
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| 葉明杰：我在想物業(yè)行業(yè)，你剛才講資本，資本+科技，實際上資本這個東西就是雙刃劍，你拿資本的錢壓力很大，你說資本+科技干什么，逼著你的轉(zhuǎn)型升級，不逼著你的轉(zhuǎn)型升級怎么辦？你還是拿著資本，再加上科技做賦能，我認(rèn)為壓力很大，這個錢不是白拿的，它天天逼著你做業(yè)績，趕緊賺錢，趕緊漲，你會發(fā)現(xiàn)這個問題最終逼著你一定轉(zhuǎn)型，如果物業(yè)一定轉(zhuǎn)型一定往這個方向轉(zhuǎn)，貝殼是什么公司呢？是運營賦能型，它不是完全像電商這種平臺。那個時候?qū)嶋H上不是說愿意就行，而是逼著你，不愿意也得愿意，你看貝殼的邏輯，很多小的經(jīng)紀(jì)公司不愿意也得愿意，不愿意得淘汰，賺不了錢，經(jīng)紀(jì)人都走了，跑了，實際上是這個邏輯。但是你也發(fā)現(xiàn)貝殼我也不害你，沒有關(guān)系，你也不要認(rèn)為我進(jìn)來把你給坑了，沒有，就是合作，物業(yè)合作現(xiàn)在要合作，不要大家都把這個墻樹起來不太好，我理解大家在增值服務(wù)在各個產(chǎn)業(yè)鏈方面做深度，從我們自己行業(yè)里面做，不是說這個是我的，我原來跟他們講，如果幾十萬業(yè)主這個算蠻大的規(guī)模，剛才長江總說1000萬，小的就是幾十萬業(yè)主，我們一兩百萬，就算兩百萬這些數(shù)據(jù)真的很牛了，我們講客戶用戶數(shù)據(jù)，看淘寶和騰訊有多少數(shù)據(jù)，你這點數(shù)據(jù)對于它來講真的是毛毛雨，不是什么大問題，這個叫運行機(jī)制，你的運行機(jī)制不行，所以這個合作上面得有機(jī)制，通過機(jī)制整體提高，大家應(yīng)該做合作。 |
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葉明杰：它怎么玩呢？這個平臺還是玩數(shù)據(jù)，提升效率，提升服務(wù)體驗。第一個環(huán)在ACN，ACN怎么做的呢？ACN進(jìn)入到一個城市以后一定要有一定技術(shù)規(guī)模，當(dāng)時左老板怎么做呢？收并購這就是簡單的手段，20%說能夠自己轉(zhuǎn)起來，轉(zhuǎn)起來有數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)解決什么問題，解決了效率問題。解決效率問題就在解決什么問題，解決服務(wù)體驗問題，形成閉環(huán)，再對ACN網(wǎng)絡(luò)形成閉環(huán)增加規(guī)模量，你看它的邏輯是這樣，有一個基礎(chǔ)流量。
有一個密度濃度，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在大家都在講方向（結(jié)構(gòu)性），我跟你講不成熟，而且聚焦于區(qū)域也不行，現(xiàn)在看一下我們以前講聚焦區(qū)域是不對，應(yīng)該聚焦城市，最早講聚焦街道型做不到，太牛逼了，太超前了，你定了這個戰(zhàn)略，是不是在這個實際點，你會發(fā)現(xiàn)，它如果說能夠聚焦到城區(qū)，也能夠類似于貝殼有一些基礎(chǔ)量，是不是能夠轉(zhuǎn)起來，是不是解決效率問題，效率問題是不是可以降本。前面在講，這個要增長物業(yè)費我覺得太難了，如果一個物業(yè)企業(yè)要增長，物業(yè)費提高是太難了，基礎(chǔ)物業(yè)還是比較難的，不是靠后面增長，就像它還有一個方式就是降本也一樣，實際上還是提高毛利率，就兩個方向，我理解是兩個方向，當(dāng)然牛逼的是它有基礎(chǔ)物業(yè)，還有一種是增值物業(yè)，其他是其他賽道，不是你想做就做的，你進(jìn)入越多，你可能存在風(fēng)險越大。 |
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葉明杰：我是覺得不會再出現(xiàn)跟貝殼一樣類似的企業(yè)，大家在講貝殼我就在想貝殼到底是什么樣的公司大家有沒有搞清楚，我在去年開始對它有一些了解，之前還不是很了解，去年我了解了，你看貝殼，貝殼怎么來的？貝殼以前是鏈家自己多年的基礎(chǔ)能力，通過線上化形成了它的ACN網(wǎng)絡(luò)，解決什么問題，解決業(yè)務(wù)層面標(biāo)準(zhǔn)化的問題，分十個節(jié)點拆分拆掉了，從哪里切入呢？從經(jīng)紀(jì)人之間惡性競爭。
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| 主持人：燈已經(jīng)亮了�；卮鹩袥]有可能出現(xiàn)鏈家？葉總。 |
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| 尤建峰：現(xiàn)在已經(jīng)有幾家了。 |
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| 黃波：我覺得這樣，貝殼和鏈家我們能不能對它理解一個是平臺現(xiàn)象公司，一個是平臺服務(wù)公司，你剛才要不要成為一個壟斷行業(yè)或者龍頭企業(yè)的時候，我們對標(biāo)貝殼這個話題有一定的爭議在于，貝殼本身是平臺化的，更多注重是客戶資源，真正線下服務(wù)倒是相對弱一點，是鏈家的，如果把這個問題改一下的話，我相信尤總一定會支持，未來會不會出現(xiàn)一個物業(yè)行業(yè)的鏈家。 |
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| 尤建峰：我是覺得平臺型的企業(yè)本身是要為整個行業(yè)服務(wù)，但是我覺得因為現(xiàn)在這個行業(yè)最終走向一個相對集中會提升，現(xiàn)在程度很低的，但是還是會有幾個大的集團(tuán)會有分割的狀態(tài)，很難說有一個平臺大家都認(rèn)可這樣一個平臺潛入進(jìn)去。所以我是覺得偏微觀一點。 |
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| 尤建峰：這個話題挺大的，貝殼的想法是整合整個行業(yè)，具體的做經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)人，把所有的信息整合在它的這個平臺，我想來想去，物業(yè)行業(yè)我個人覺得還是蠻難的，可能會出現(xiàn)規(guī)模比較大的企業(yè)。 |
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主持人：我相信謝總所帶的特斯聯(lián)是特別好的科技公司。為什么呢？因為我是科技大學(xué)畢業(yè)的。我跟他在這兒聊，我就想起上學(xué)的時候采訪我們學(xué)校理工科學(xué)生的感受。他的表達(dá)是一個科技人才的表達(dá)方式，說的特清楚，而且還有自己的生動案例，有自己過往的經(jīng)驗，講得特別好。
進(jìn)入到最后一個話題，雖然意猶未盡，未來行業(yè)會不會誕生類似于貝殼這種平臺化的企業(yè)，因為我們開頭拿貝殼說的事，貝殼800億美元市值讓人注目。先從尤總，您覺得有沒有這種可能性？
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| 謝超：當(dāng)然，作為科技公司肯定不能承認(rèn)這一點。 |
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| 主持人：謝總的意思是，方便了也沒有覺得多方便，風(fēng)險還增加了，不一定需要用這個東西去做這個事。 |
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| 謝超：我舉這個例子的核心不是在說風(fēng)險的問題，未必能在所有的場景中都要用科技進(jìn)步之后的產(chǎn)品，用一個非常成熟的、低成本的科技方式也同樣可以實現(xiàn)管控手段，這對物業(yè)公司來講一個非常有意義的事情。 |
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| 主持人：創(chuàng)新和背后的風(fēng)險，金融創(chuàng)新和金融風(fēng)險永遠(yuǎn)是相輔相成的孿生兄弟。 |
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| 謝超：現(xiàn)在另外一個趨勢，大家不愿意接受人臉識別也一樣。這個方式是左右兩面。 |
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| 主持人：這種方式，比如說從門禁卡變成人臉，大家會覺得更鮮活，接受起來更容易。 |
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謝超：是，這個問題毫無疑問。我相信所有的科技公司都希望摘取科技領(lǐng)域的皇冠，就是智慧城市、數(shù)字城市，同樣，所有的物業(yè)企業(yè)都希望變成數(shù)字城市時代的運營者，這是我想分享的第一點。
第二，傳統(tǒng)思路，也是發(fā)展數(shù)字化的趨勢。傳統(tǒng)有了社區(qū)的場景，有智慧社區(qū)的數(shù)字化系統(tǒng)，再基于數(shù)字化系統(tǒng)進(jìn)行賦能，提升運營效率，這個方式已經(jīng)落伍了。這個看法是非常傳統(tǒng)和被動的。我記得剛才有一位大佬在分享的時候，其實我們很多時候都是被動接受物業(yè)需求的，我覺得思路是一樣的。在科技公司的角度來看，整個數(shù)字化體系的建設(shè)和科技賦能已經(jīng)完全融合在一起了，我根本不考慮數(shù)字化系統(tǒng)的問題，我們講的是一個數(shù)字孿生的社區(qū)，數(shù)字孿生的商場、數(shù)字孿生的城市，就是融合在一起，不再分說如何賦能、如何建系統(tǒng)，這是我要分享的第二點。
第三，如果往數(shù)字化城市也好，還是往數(shù)字化物管，更多場景的過程中有更多的陷阱。數(shù)字化的建設(shè)有三種情況：
1、當(dāng)我們要外拓一個新的數(shù)字業(yè)務(wù)的時候，或者新的城市業(yè)務(wù)的時候，我們必須要匹配對應(yīng)的數(shù)字化系統(tǒng)，比如說做城市服務(wù)，一定要跟著城市服務(wù)的數(shù)字化平臺，這才是核心競爭力，否則的話我們跟傳統(tǒng)的華為公司有什么區(qū)別。
2、在傳統(tǒng)的物管公司的服務(wù)場景里，上這套無人系統(tǒng)也好，還是什么系統(tǒng)也好，確實能給我們帶來效率的提升。
3、即便投入了看上去很好很美的數(shù)字化建設(shè)，科技的產(chǎn)品和系統(tǒng)，實質(zhì)上是沒有給我們帶來效率提升的，反而給我增加了負(fù)擔(dān)。恰恰是在整個科技發(fā)展的過程中，我們往科技賦能也好，數(shù)字化發(fā)展賦能過程中，這三種情況是最多的，如何判斷這種情況是很有意思的一點。
最后舉個例子。剛才尤總提到了關(guān)于人臉識別識別老人居家看護(hù)的環(huán)節(jié)，這是一個特別有意思的話題。這個方式在人臉識別出來之前，十年前就已經(jīng)實現(xiàn)了，他們怎么實現(xiàn)的？通過門禁卡。只要門禁卡48小時沒有出入的通勤記錄，也同樣可以判斷�？萍歼M(jìn)步之后，是有一個質(zhì)的提升嗎？未必是。 |
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謝超：我覺得從科技賦能來說，這是一個典型的情況，我三個方面跟大家分享一下我的看法。
第一，趨勢。物業(yè)公司從傳統(tǒng)的社區(qū)場景現(xiàn)在開始往外拓，慢慢走到城市服務(wù)這個場景。剛才講了很多科技手段，所謂科技賦能都是圍繞社區(qū)場景。但是，恰恰當(dāng)我們需要邁到更多、更大的場景的時候，比如走到城市服務(wù)場景的時候，科技賦能能做什么？這個問題是一個非常有挑戰(zhàn)的事情。
為什么大家說今天科技公司越來越少的能參與到物業(yè)公司的場景中？是因為物業(yè)公司已經(jīng)在自己的場景中做得非常成熟了。我已經(jīng)不好意思跟物業(yè)的老大來講，我們曾經(jīng)作為科技公司在物業(yè)公司里有什么想法，因為我們不專業(yè)，我們對這個行業(yè)不專業(yè)。但是，同樣的問題對于科技公司來說，我們原來考慮的是社區(qū)單一的場景，包括特斯聯(lián)在內(nèi)，2016、2017年在做的事情。我們現(xiàn)在同樣的，從2019年開始走到了整個城市升級。我們定義的是如何建設(shè)一個全新的數(shù)字城市。城市這么多場景，科技公司能做哪塊？能參與到數(shù)字城市建設(shè)的哪個環(huán)節(jié)？這個問題就變成了，如果物業(yè)公司未來要變成一個城市的運營方，我們是想變成單純?nèi)ソ觿趧用芗偷墓ぷ�，還是真正變成一個數(shù)字城市的運營者？這是有質(zhì)的差別的。同樣，對于科技公司來說，我們只是做一個單一小場景的微小科技公司，還是變成一個數(shù)字城市的建設(shè)參與者，這同樣是一個非常有挑戰(zhàn)的話題。 |
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| 主持人：我們祝福鑫苑早日進(jìn)入頭部，再接再勵。下面再來問問謝總。我這個問題是資本+科技的雙賦能，您看您怎么聊。 |
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| 黃波：我們就是夾在中間上不上、下不下的企業(yè)。剛才有領(lǐng)導(dǎo)在說中型物業(yè)企業(yè)，其實中型物業(yè)企業(yè)在上市以后很尷尬，在資本市場好像對小而美的企業(yè)不是特別的寵愛，大家更喜歡體量更大的、母公司更強(qiáng)大的企業(yè)。對于中型企業(yè)來講，一方面，對于資本市場部分只能把自己的業(yè)績做好，扎扎實實地做，實打?qū)嵉哪脴I(yè)績說話。另外一方面，站在行業(yè)的平臺上以后，我們也一直在關(guān)注行業(yè)的動態(tài)。所以對下來講，我們是在拼命做全維，尋找新的機(jī)會。另外一個方面，行業(yè)一旦格局發(fā)生變化，像中型企業(yè)要么就進(jìn)入到頭部，要么未來真的沒有腰部，只有腿部和頭部了。對于我們來講，我們當(dāng)然想進(jìn)到頭部。 |
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| 主持人：面對這種競爭。比如說，我們作為已經(jīng)在競爭大潮當(dāng)中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，您覺得咱們怎么做呢？ |
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| 黃波：對。剛才講了資本+科技，我認(rèn)為未來對于行業(yè)集聚有非常大的助推作用，可能就不再是一個項目一個項目地做，是一個集團(tuán)化公司的合作，是幾千萬平方米級的，未來甚至上億平方米的合作都會紛紛出現(xiàn)，也就是龍頭企業(yè)，現(xiàn)在可以看到頭部企業(yè)，但在未來真的會突現(xiàn)龍頭企業(yè)。 |
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| 黃波：現(xiàn)在已經(jīng)能看到這個變化了，就是馬太效應(yīng)，有資本疊加的就能夠去招引市場關(guān)注，有品牌，有人才，有硬件投入，能夠擴(kuò)大更大的市場。 |
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| 主持人：下面這個問題，資本和科技賦能之下，物管行業(yè)未來的競爭格局會如何？這個問題先問一問黃總，您跟我們說一說，在雙重的賦能之下，您覺得將來新的競爭格局有沒有出現(xiàn)新的變化？ |
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| 主持人：謝謝尤總，我覺得舉的例子特別好。你說這事難嗎，也不難，主要是創(chuàng)意點得想到，對于小區(qū)日常服務(wù)的管理當(dāng)中會發(fā)現(xiàn)，通過小的科技手段就能夠幫助你規(guī)避很多風(fēng)險，而且能夠幫助你給整個小區(qū)帶來大家特別關(guān)注的需求服務(wù)提升。對于小區(qū)來說，不管是老人本身還是子女、家屬，都關(guān)注這個問題。原來沒有人臉識別的時候，可能只能打電話等等，個體之間或者家庭之間去實現(xiàn)，但現(xiàn)在有了這個之后，整個社區(qū)的管理都可以實現(xiàn)。 |
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| 尤建峰：所以面向未來更精細(xì)化的運營的話，它需要物業(yè)公司在針對我自己這個客群我要開發(fā)出更多一些應(yīng)用的場景，可能給每一個業(yè)主有更多的標(biāo)簽，然后能夠做更多的貼近的服務(wù)，有些服務(wù)會為物業(yè)公司帶來價值。 |
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| 尤建峰：科技的概念應(yīng)用在物業(yè)里面在17、18年在市場上和物業(yè)行業(yè)里面交流比較多，再往前有幾年關(guān)注外拓，有幾年關(guān)注社區(qū)增值服務(wù)，科技變成一個默認(rèn)必須要做到的事情，所以其實對于物業(yè)公司來說，實際上科技應(yīng)用一方面是像所有企業(yè)一樣有內(nèi)部管理一個需要，這個其實誰都是一樣的，內(nèi)部管理經(jīng)營決策。葉總說到在物業(yè)管理的面向客群業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)方面坦率說的確存在業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化不夠，甚至因為物業(yè)行業(yè)它是一個存量行業(yè)，又面臨大量的老小區(qū)是面向客戶業(yè)務(wù)特別好的，它的更新改造其實面臨非常大的成本投入，這其實是一個非常現(xiàn)實的問題，但是其實我們要反方向去看，對于很多地產(chǎn)背景物業(yè)公司，它可以給地產(chǎn)公司提供整體的解決方案，讓地產(chǎn)意識到有一些場景的應(yīng)用是非常有利于業(yè)主體驗，也非常有利于物業(yè)公司提高管理效率或者是給未來各種經(jīng)營有很多很好的條件。我們現(xiàn)在有很多新的小區(qū)智能化程度越來越高了，它在客戶體驗方面或者是小區(qū)管理方面，比如現(xiàn)在很多新的小區(qū)已經(jīng)用了這種視頻智能分析的系統(tǒng)，我相信這個系統(tǒng)實際上物業(yè)公司現(xiàn)在已經(jīng)在用了，這個概念在18年左右提出來的，它就是可以在相對分辨率比較高的攝像頭，可以抓拍到物業(yè)公司原定設(shè)定異常場景，比如車輛排隊比較長了，垃圾溢出了，比如說不該出現(xiàn)人的地方出現(xiàn)人了，有人闖入了，可以非常好的把異常的情況派送給相應(yīng)服務(wù)人員，很快做相應(yīng)響應(yīng)，使得整個客戶體驗和物業(yè)管理效益有一個非常好的提升。我應(yīng)該這么說，如果面向未來的話，其實在我們面向客戶的體驗，以及面向物業(yè)現(xiàn)場管理方面做到極致之后，另外一個方向就是前面像李長江總講到的，他們已經(jīng)開始在做了，對于客戶大量標(biāo)簽，能夠把業(yè)主和住戶標(biāo)簽化，這是一個什么樣的功能呢？今天上午我去參觀了19年特別特別火的時候，我們勁松老舊小區(qū)改造的項目，給我印象特別深刻，他們就能夠做這樣一些系統(tǒng)的設(shè)置，但是實現(xiàn)不是特別難，但是他們就是想到這樣一些方案，他們能夠把每一個通過點進(jìn)行面部識別，知道哪一個老人多久沒有進(jìn)入小區(qū)了，如果這個老人時間太長了，可以進(jìn)行通知。老舊小區(qū)改造的時候，老年人占了40%，有很多跟老人相關(guān)服務(wù)的需求。 |
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| 主持人：謝謝葉總，葉總邏輯縝密到什么程度，電視臺就喜歡您這樣的嘉賓，您最后總結(jié)剪完可以擱在新聞里播，前面大段陳述放在專題里擱，他等于做了地產(chǎn)又做了物業(yè)，一個項目全周期都經(jīng)歷了，地產(chǎn)帶來什么啟示可以用在物業(yè)上，物業(yè)有什么優(yōu)勢對地產(chǎn)有什么幫助。尤總講一下科技數(shù)據(jù)系統(tǒng)未來怎么賦能。 |
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葉明杰：實際上把現(xiàn)場業(yè)務(wù)做標(biāo)準(zhǔn)，我們做的網(wǎng)格化，我們現(xiàn)在沒有做到更多標(biāo)準(zhǔn)化，現(xiàn)在是一個模塊標(biāo)準(zhǔn)化，也是一個標(biāo)準(zhǔn)化，和之前不一樣，標(biāo)準(zhǔn)化程度高了很多了，它就會具備一定的數(shù)字化技術(shù)，不然沒有數(shù)字化。我想說未來的數(shù)字化也要解決精準(zhǔn)問題，實際上就是解決效率問題，第二解決服務(wù)體驗問題，對于物業(yè)行業(yè)來講能夠把這兩個問題解決，數(shù)據(jù)化程度很高，現(xiàn)在也有數(shù)據(jù)化應(yīng)用，不是沒有數(shù)據(jù)化應(yīng)用，現(xiàn)在數(shù)據(jù)化應(yīng)用應(yīng)用在哪里，應(yīng)用在對內(nèi)管理這個環(huán)節(jié)，但是這個數(shù)據(jù)化應(yīng)用相比較我們講的數(shù)據(jù)化應(yīng)用，類似于消費品這個數(shù)據(jù)化應(yīng)用比較窄。
這種數(shù)據(jù)化應(yīng)用未來會在服務(wù)上，會應(yīng)用在哪里？我一直理解它不是大家講的O2O模式，這個是屬于高頻，不是物業(yè)公司干的，物業(yè)公司應(yīng)該干什么，干服務(wù)提煉型的，這種是不能被這種線上電商所替代的，這些業(yè)務(wù)才是你的強(qiáng)項，所以在這個上面大數(shù)據(jù)要解決的是什么，就是客戶畫像問題，作為十億流量大家講了很多，對客戶進(jìn)行多維深度畫像，同時提供個性化的產(chǎn)品和定制化服務(wù)這個很關(guān)鍵，這個問題能夠解決我們整個增值服務(wù)就可以形成。
基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)未來發(fā)展需要大家努力把它從標(biāo)準(zhǔn)慢慢走向精細(xì)化再數(shù)據(jù)化，實際上是整個業(yè)務(wù)在線，這是一個發(fā)展過程。第二個它的應(yīng)用應(yīng)該是從我們自己的對內(nèi)應(yīng)用開始。再到增值服務(wù)，增加收入，但是也要聚焦，不要說賣生鮮類的，實際上很難。類似于高頻低客單價格盡量不要去做，但是可以給客戶做一些更好的服務(wù)。 |
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葉明杰：數(shù)據(jù)量大是一個方面，第二還有一個致命的，大數(shù)據(jù)或者數(shù)據(jù)做什么用的，它要解決是一個精準(zhǔn)，但是我在地產(chǎn)干了很多年，它就沒有辦法閉環(huán)，沒有辦法閉環(huán)解決不了精準(zhǔn)問題，比如說地產(chǎn)公司蠻有錢的，地產(chǎn)營銷其實上是可以在哪個平臺搞了很多，但是這個客戶成交沒有成交，為什么沒有成交，你的數(shù)據(jù)沒有閉環(huán)的。
第二，現(xiàn)在我們的土地市場一直在做完全市場化，競拍組團(tuán)，但是很多的定價其實是行政化的，怎么數(shù)據(jù)化？這是地產(chǎn)的原因，地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化程度高。地產(chǎn)做數(shù)字化時間早。那么物業(yè)呢？我們做了很多年，物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化其實是沒有的，沒有標(biāo)準(zhǔn)化，沒有標(biāo)準(zhǔn)化何來信息化，所以業(yè)內(nèi)的問題是這樣，但是如果解決了標(biāo)準(zhǔn)，我們前面講管理要精細(xì)化，先標(biāo)準(zhǔn)化再能夠精細(xì)化才能夠數(shù)據(jù)化。 |
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| 葉明杰：科技數(shù)字化談了很多，我一直覺得物管行業(yè)數(shù)字化程度很低，它甚至低過于地產(chǎn)行業(yè)，我看了很多行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)也是屬于低數(shù)字化，哪一類數(shù)字化程度高呢？我們認(rèn)為消費頻率越高，越高頻越低客單價，你會發(fā)現(xiàn)數(shù)字化程度越高。 |
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主持人：謝謝謝總，謝總說的都是實在話，大概意思你們先干吧，你們干到一定程度，你們干不了還得我們來干。沒有關(guān)系，現(xiàn)在這個時代就是融合時代，融合到什么程度呢？可能你幾年前壓跟想不到的行業(yè)融合到一塊去。
第三個問題，隨著管理面積擴(kuò)大，其實也說到科技，科技系統(tǒng)扮演什么樣的角色？這個問題恰恰不準(zhǔn)備讓謝總回答，我準(zhǔn)備聽一聽物管公司的老總觀點，請兩位，先請葉總。 |
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| 謝超：這個過程就是我說的合久必分過程，后來發(fā)現(xiàn)科技企業(yè)沒有土壤，后面還有半句話分久必合，為什么這么講？整個物管體系和場景越來越復(fù)雜，復(fù)雜程度超過任何一家物管企業(yè)能去打造數(shù)字化的過程，現(xiàn)在可以圍繞智慧社區(qū)和智慧產(chǎn)品可以做，物管企業(yè)可以支撐得住，當(dāng)我們把整個物管業(yè)務(wù)領(lǐng)域從躺著賺錢到積極賺錢邁入到整個城市服務(wù)階段的時候，再由物管企業(yè)打造科技平臺，完整的科技體系是很難支撐，我相信在未來有一段時間會發(fā)現(xiàn)它是一個分久必合的過程。 |
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| 謝超：為什么有這樣一個變化，應(yīng)該這么講，有一個句話叫天下大勢，分久必合，合久必分，是科技企業(yè)滲透到物管企業(yè)的過程，隨便一家物管企業(yè)科技部門的人數(shù)數(shù)以百計，甚至有獨立科技部門，有獨立的科技公司，在這種情況下整個科技團(tuán)隊深深刻入到整個物管體系。 |
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| 謝超：我回答第二個問題，為什么？因為我是今天在臺上唯一一個科技企業(yè)，在過去幾年時間里面，每一次物業(yè)相關(guān)論壇當(dāng)中科技企業(yè)占了相當(dāng)大的比例，恰恰是物管行業(yè)從躺著賺錢到積極賺錢這樣一個轉(zhuǎn)變，科技企業(yè)變成了一個受害者。 |
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| 主持人：謝謝。葉總說的邏輯非常清晰。條理非常縝密，世茂服務(wù)成立于05年，到今年15年的歷史了，在管面積超過1億平方米，整體行業(yè)還處在初級階段，才有了您的兩個層面進(jìn)一步挖掘和增強(qiáng)。 |
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葉明杰：物業(yè)行業(yè)剛剛被資本市場認(rèn)識，那個時候覺得只要是物業(yè)股票上市都漲得很好，但現(xiàn)在慢慢的會發(fā)現(xiàn)它不一樣了。特別是下半年我們上市的壓力就比較大。資本市場，前面很多的行業(yè)大佬在講，最好是母公司不要錢，PE高；第二，市場拓展了，少花錢了；第三，收并購花錢多，風(fēng)險大，所以PE低。我看了一下，資本市場的估值幾乎就是規(guī)模、毛利、凈利，所有的估值模型搭建我看基本都是圍繞這三個方面。
未來的挑戰(zhàn)在哪里？像我們這樣的企業(yè)，我覺得有兩大方面。我個人感覺從資本市場和物業(yè)行業(yè)來看，資本市場要慢慢的從原來傳統(tǒng)的，不是說母公司給的越多PE就高，長遠(yuǎn)來看還是要看自身，大概是這么一個情況。
從物業(yè)企業(yè)來看，我覺得有兩大方面：
第一，如何突破規(guī)模的天花板？這個很關(guān)鍵。規(guī)模的天花板在哪幾個方面突破呢？
1、現(xiàn)在還是相對粗放的，怎么精細(xì)化管理？以前物業(yè)企業(yè)很多是總包，再分包給四保業(yè)務(wù)，這種到一定程度以后已經(jīng)沒有再進(jìn)一步盈利的空間了。后面往哪里走？往信息化走，提高效率。你又會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在頭部企業(yè)都在走信息化，這個空間越來越小。再進(jìn)一步往哪里走？往精益化、標(biāo)準(zhǔn)化走，現(xiàn)在處于行業(yè)生存轉(zhuǎn)型期，這是第一點。
2、現(xiàn)在收并購有很多企業(yè)，為什么資本市場不喜歡？因為風(fēng)險比較大。但反過來，如果收并購的企業(yè)回報價依然很大，而且風(fēng)險也可控，是不是資本市場就會喜歡呢？大家說整合，我們說一體化、運營能力。從長遠(yuǎn)來看，這些還是要解決的問題。
3、現(xiàn)在很多都做增值服務(wù)，前面很多人講了，實際上To C的增值服務(wù)很難，但是ToB的增值服務(wù)，或者ToB再ToC的增值服務(wù)相對簡單。類似這樣的，對于不同的物業(yè)企業(yè)自己去選擇，要小處著手，而不要大量快上，倉促的布局風(fēng)險很大。這是第一部分。
第二，要解決什么？創(chuàng)新。實際上創(chuàng)新圍繞兩大方面，一個是運營管理創(chuàng)新。這個要解決什么問題？我們內(nèi)部一直講，還需要看科技創(chuàng)新是不是能夠解決業(yè)務(wù)，而不是為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，這個很關(guān)鍵。第二，現(xiàn)在很多的新業(yè)務(wù)、新賽道還是處于探索階段，包括城市服務(wù)。城市服務(wù)在我看來有兩大方面：一是保證系統(tǒng)運行穩(wěn)定，路面系統(tǒng)、供水供電包括垃圾清理等等，還有一個是秩序，城管的秩序，保證秩序能夠穩(wěn)健，這是傳統(tǒng)的城市服務(wù)。但物業(yè)企業(yè)進(jìn)去又延伸了城市的增值服務(wù)、空間管理、場地資源利用，這些服務(wù)跟傳統(tǒng)的服務(wù)不一樣，包括To C端、ToB端的服務(wù)。
在這幾個方面看，這些業(yè)務(wù)到今天為止還沒有一個綜合的成熟模式，這些模式的探索需要有先行者，同時盡可能的小處著手，不要一下子觸手太多，對于上市企業(yè)來講還是有非常多風(fēng)險的。
我在總結(jié)未來怎么樣讓行業(yè)能夠持續(xù)增長，一個是規(guī)模，一個是創(chuàng)新。
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| 葉明杰：他們兩個都講了上市。我講第二個。我認(rèn)為，你剛才講的“躺著賺錢”，肯定是拼命賺錢。 |
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| 主持人：看起來前途美好，但很多事要具體來算一算，才能把握政策的紅利。我們請葉總。 |
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| 黃波：我順著他的話題講，現(xiàn)在來講我感覺如果從上市公司地產(chǎn)下屬物業(yè)公司來看的話，我估計可能排名前50的地產(chǎn)物業(yè)公司都有自己上市計劃，所以你問未來的上市潮還會持續(xù)嗎？我覺得它一定會持續(xù)，因為現(xiàn)在無論是地產(chǎn)物業(yè)公司，還是市場化的物業(yè)公司也都希望通過資本市場力量幫助支撐驅(qū)動。但是我覺得現(xiàn)在有一些企業(yè)確實對于上市之后未來發(fā)展以及上市對自身企業(yè)成本的增加還是缺乏一些考量的，因為我們在接到一些中小物業(yè)公司，希望能夠在近期上市，但是像剛才講的，中國香港上市目前一個門檻已經(jīng)在明年7月份開始，很多企業(yè)在今年中小企業(yè)實際上市對它關(guān)閉掉的，我們現(xiàn)在看到很多中小企業(yè)目前還是在發(fā)文成立所謂香港上市工作組，這個問題，現(xiàn)在企業(yè)很熱，但是還需要慎重。 |
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| 主持人：您的明確判斷到明年第三季度，基本上差不多。聽一聽黃總的想法。 |
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| 尤建峰：這個問題其實我當(dāng)時征求意見的時候稍微查了一下資料，今年是上市的18家左右，然后另外查了一下前30強(qiáng)地產(chǎn)公司背景物業(yè)公司上了17、18家了，剩下不是特別多。我又看到另外一個比較很客觀的信息，聯(lián)交所在征求主板上市條件正在征求意見，從原來上市前一個會計年度凈利潤2000萬到3000萬港幣，提升到5000萬到6000萬港幣，提升是非常大的提升，征求意見在2021年7月1號正式落實，如果按照它的這個條件，對應(yīng)的管理面積在管面積，不是合約面積，管理面積在2000萬平方米以上才有機(jī)會做到5000萬到6000萬凈利潤，所以在我們看來，要么就是相對來說規(guī)模比較大的前三十前地產(chǎn)背景物業(yè)公司，要么在一些特色行業(yè)里面，或者在一些市場化程度做得比較好的第三方物業(yè)公司里面可能會有一些機(jī)會，如果要說是不是有上市潮的話，有可能明年到三季度可能還會有一波，因為7月1號執(zhí)行這個政策，是從7月1號接受表格開始，再往以后基本沒有。 |
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主持人：下面進(jìn)入到第二場圓桌論壇，今年地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)催生了800億美元市值貝殼，這兩年物管行業(yè)紛紛通過科技賦能，幾位嘉賓提到了，如果科技賦能加上資本的翅膀結(jié)果將會如何，第二場論壇主題叫資本+科技賦能下物管行業(yè)如何走？
下面有請：
世茂服務(wù)控股執(zhí)行董事兼總裁葉明杰
鑫苑服務(wù)CFO黃波
新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官兼董秘尤建峰
特斯聯(lián)副總裁謝超
圍繞資本和科技雙重疊加怎么給行業(yè)帶來更多的驚喜，所以也是為了節(jié)省時間，一開始我提兩個話題，這兩個話題各位可以做一個選擇題，兩個話題各位老總各挑一個話題回答。
第一個話題分拆上市潮還會不會繼續(xù)？
第二個話題物管行業(yè)是不是還是投資者眼中躺著賺錢的行業(yè)？ |
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| 主持人：這個說起來大家更加期待，能夠?qū)崿F(xiàn)郝院長說的美好愿景，需要在座各位踏踏實實一步一個腳印從服務(wù)細(xì)節(jié)著手，最后把這個事做成，不積跬步無以至千里，感謝四位。 |
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| 郝炬：我把物業(yè)服務(wù)行業(yè)看成最核心以人為核心，圍繞客戶服務(wù)，同時以空間服務(wù)將生活服務(wù)和科技賦能為三個環(huán)這樣一個行業(yè)，最終在未來的五到十年內(nèi)一定會形成我們叫百家上市公司，整體萬億元市值大行業(yè)。 |
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| 主持人：兩個更多，更多的客戶，更多的方面帶來更多的收益。 |
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| 趙振興：我感覺現(xiàn)在客戶的需求越來越多元化，所以我們現(xiàn)在服務(wù)更多的客戶，服務(wù)客戶更多方面。 |
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主持人：因為城市需要更好的運營，具體到每一個小區(qū)具體到每一個物業(yè)單位都是這樣。
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| 吳國卿：未來是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，每一個企業(yè)做好既有業(yè)務(wù)的同時參與到更多城市運營當(dāng)中，現(xiàn)在國家也需要企業(yè)參與來，體現(xiàn)我們的價值。 |
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| 主持人：跟我們今天大的主題扣上了，今天活動講科技和資本之間怎么為行業(yè)賦能。 |
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| 雷易群：用科技賦能提升服務(wù)品質(zhì)。 |
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| 主持人：人以后越來越少，但是服務(wù)的品質(zhì)不僅不降要升。 |
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雷易群：我覺得未來的物管發(fā)展空間可能還是確實要用科技賦能，科技賦能提升我們的服務(wù)品質(zhì)，用最少的人做服務(wù)品質(zhì)這一塊。
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主持人：最后一個問題四位用一句話，或者簡短一兩句話來回答，怎么樣看待物管行業(yè)未來市場空間，剛才雷總說了將來收入和服務(wù)多元化，找到新的路徑，新的細(xì)分的點，未來比如說雷總您認(rèn)為物管行業(yè)市場空間在哪里？
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主持人：科技在這個時代特別重要，只有有了科技才會有很多的可能性，才會不斷提升效率。對于企業(yè)來說，成本和效率太重要了。
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| 郝炬：第三，正因為我們是人力密集型的行業(yè)，未來不管是增值創(chuàng)新還是服務(wù)提效，還是業(yè)務(wù)體驗的提升，最主要的是落實到科技上，真正用科技來改造服務(wù)的流程、過程和品質(zhì)監(jiān)控，還有服務(wù)的交互。我覺得這些方面，我自己的感受對于物業(yè)公司企業(yè)來講是至關(guān)重要的。 |
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主持人：比如順豐，在順豐的服務(wù)上，您覺得其他快遞公司的痛點可能會覺得沒那么痛。去餐飲行業(yè)，可能海底撈會把你去其他餐廳感受到的不如意、不盡意的痛點，在這兒不僅不是痛點，可能還是很幸福的賣點，找到具體的，像您說的重新定制標(biāo)準(zhǔn)。
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郝炬：人心有了家的感覺之后，聊天、活動很多問題就可以感覺到，我覺得這就是文化的體現(xiàn)。這是第一個。
第二，物業(yè)公司整個的人，從我的角度來講，叫人力密集型的服務(wù)企業(yè)。在整體的競爭和物業(yè)公司對比的時候，發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)的同質(zhì)化越來越強(qiáng)，如何在這樣的基礎(chǔ)之上尋求人員的培養(yǎng)，同時保證良好的競爭力，其實都是人拼出來的。我們在研究，比如人力密集型的服務(wù)企業(yè)，我們不看物業(yè)公司，我們看順豐、海底撈，他是通過什么方式來改造原有的服務(wù)，實現(xiàn)了在同行業(yè)脫穎而出。 |
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| 郝炬：我有幾點建議。從物業(yè)公司本身來講，我們最終經(jīng)營的是一份服務(wù)，所以最核心的一點，現(xiàn)在大家都在談規(guī)模，最核心的是服務(wù)的品質(zhì)。而服務(wù)品質(zhì)里除了基本的品質(zhì)之外，還有一個很重要的指標(biāo)，我們把它叫社區(qū)的文化，住在這個小區(qū)不僅能享受到基本的服務(wù)、安全，甚至真正在社區(qū)里感受到家的溫暖，這個對于所有的物業(yè)公司來講是最根本的。不管是后續(xù)的ToATo（音）也好，增值服務(wù)也好，這是基礎(chǔ)。 |
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| 主持人：剩下大把的時間交給郝總，您說說企業(yè)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的核心競爭力是什么，根據(jù)您對行業(yè)的考量。 |
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| 吳國卿：每個企業(yè)不一樣，企業(yè)文化、人才都是企業(yè)發(fā)展的核心。每個行業(yè)各種各樣，這兩個是企業(yè)發(fā)展的核心。 |
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主持人：是，您一說我就明白了。跟奧園不一樣，服務(wù)的客戶不是傳統(tǒng)的住宅小區(qū)的客戶，在這方面會有自己的思考。對于寫字樓，對于集團(tuán)公司的角度來說，他們需要的服務(wù)專業(yè)集中度更高一些，沒有住宅的業(yè)主那么貼近生活，但專業(yè)化更強(qiáng)。
接下來的第三個問題，藍(lán)海行業(yè)但競爭加劇的背景之下，企業(yè)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的核心競爭力是什么？ |
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趙振興：剛才講到收入多元化，從最主要的一個事情來講，還是歸在一點“客戶的需求”�，F(xiàn)在來講，客戶的需求越來越多元化，所以可以給物業(yè)公司收入的多元化提供了一個機(jī)會。最重要的一點，物業(yè)公司的能力匹配能不能供給到客戶的滿足需求，中間能夠匹配的話，這就產(chǎn)生了收入的來源。所以，在這個層面來講，這是一方面。
另外一方面，發(fā)掘了這些需求，如果物業(yè)公司不能匹配怎么辦？作為我們來講，也是叫資源的整合。在資源整合的過程中，比如萬物梁行來講，本身有萬物云、住宅、城市物業(yè)服務(wù)，還包括戴德梁行的母公司，有租賃、代運營、管理、估值等等。因為我們是ToB端，所以跟C端的需求有差別。匹配母公司的資源給到客戶，在這個過程中產(chǎn)生價值。
我相信，收入的多元化還是從這個上面來產(chǎn)生的，而且量級不小。 |
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| 主持人：說的很具象。同樣一個問題給趙總。趙總說說您的感受。 |
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雷易群：比如增值服務(wù)，有些做拎包入住的，有些做團(tuán)購等等。真正在物業(yè)管理行業(yè)里面，包括特色賽道商業(yè)亂象，能夠真正做得成的、做得好的是用互聯(lián)網(wǎng)思維+傳統(tǒng)業(yè)務(wù)組成的，至少有一個業(yè)務(wù)邏輯，這個邏輯是通的，商業(yè)邏輯是很清晰的，同時發(fā)展的路徑是互通的，我覺得還是做得比較成功的。
比如說團(tuán)購，我不知道其他的企業(yè)怎么樣，我們做團(tuán)購還挺辛苦的。我也沒有資本去補(bǔ)貼，只能夠硬碰硬的上，盡管營業(yè)額增大了，但團(tuán)購帶來多少的實際利潤有待考驗，有待挖掘。
比如做房地產(chǎn)企業(yè)的做裝修、拎包入住是長處理，做原材料的采購也好，做各方面也好，很容易標(biāo)準(zhǔn)化，轉(zhuǎn)到物業(yè)公司來是很容易把收入利潤做大的，我的理解是這樣的。 |
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雷易群：我覺得收入的多元化，每個企業(yè)有自己不同的特點。比如說所有業(yè)主的，現(xiàn)在都是拆分的多，比如說地產(chǎn)拆分的。所有母公司的業(yè)態(tài)類比可能決定了在收入多元化上往哪幾方面努力，所以收入多樣化首先是根據(jù)各個集團(tuán)、各個公司自己不同的業(yè)務(wù)特點去做收入多元化。
第二，收入多元化對于特別是提升收入的結(jié)構(gòu)，當(dāng)做成幾種收入以后，會發(fā)現(xiàn)每個公司對每個收入會逐步走出特點，而且因為物業(yè)管理一直都有護(hù)城河，可能確實也會逐步打破，但無論怎么樣它都有邊界。所以，在做物業(yè)管理，各個公司內(nèi)部管理還有絕對的先天優(yōu)勢。這些業(yè)務(wù)類別梳理出或者提出幾種適合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品類別，用工匠精神把它做大做強(qiáng)，我覺得這就是每個企業(yè)的特點。
對于投資者來講，比如上市公司的投資者，肯定是收入越多越好，今年做3個，明年做6個，逐步形成業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，形成連鎖，形成可復(fù)制的，對于投資者來講是最喜人的。我認(rèn)為這是一個方向，但每個企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況做這幾個方向的發(fā)展。我個人是這個觀點。 |
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主持人：這些問題很多企業(yè)感同身受，大家都在找方法。接下來兩個問題，我分別問四位嘉賓，可能每位嘉賓回答的問題不一樣。
第一個問題，收入的日益多元化、服務(wù)的多樣化，這是兩個大家看到的感受。一方面是收入的路徑或者渠道更多了，但其實提供的服務(wù)也更加多樣化，所以第一個問題先問雷總。剛才我說的這兩個點，您認(rèn)為是不是下面的趨勢？ |
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郝炬：但是這里面有幾個定義，第一從資本市場或者業(yè)務(wù)發(fā)展角度看數(shù)據(jù)，其實如果按單方業(yè)主增值收入來講，比如做得比較好的綠城。這幾家做得比較好一些，資本市場認(rèn)可率挺高。開展新的增值業(yè)務(wù)的時候，物業(yè)公司開展很多挑戰(zhàn)，有三個方面。
1、我們在管規(guī)模相對比較分散的，我們說流量的時候，有些時候?qū)τ谥行蜕踔链笮臀飿I(yè)公司來講，如果沒有做到聚焦，實際上是一個流量陷阱。
2、真正開展專業(yè)服務(wù)的時候，所謂社區(qū)增值服務(wù)的時候，我們會面臨到所在行業(yè)原有競爭企業(yè)，這些企業(yè)做得非常好，我們在進(jìn)行研究的時候，一家教育公司，名字不提了，只有4個億元的收入，整體市值達(dá)到60個億元，面臨很多挑戰(zhàn)。
3、真正往這個方面轉(zhuǎn)的時候，我們會發(fā)現(xiàn)在跟物業(yè)公司交流的時候我們面臨人才短缺等專業(yè)人才的稀缺，這都是在所謂業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略升級過程當(dāng)中進(jìn)行社區(qū)升級創(chuàng)新過程當(dāng)中面臨的問題。 |
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| 主持人：叫萬能帶貨的時代，只要你這個行業(yè)找到一個帶貨的點就行。 |
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| 郝炬：而且一直在往前走，從短期來說的話可以看一下，剛才大家都聊到了，早期的時候在18、19年的主題是業(yè)態(tài)升級，在19到20年的時候開始城市（功能）的切入。20年尤其是社區(qū)團(tuán)隊帶來了大家對于社區(qū)增值業(yè)務(wù)創(chuàng)新這一塊更好幻想，我覺得是想象力。 |
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| 郝炬：因為我們一直關(guān)注地產(chǎn)和物業(yè)企業(yè)整個行業(yè)發(fā)展，因為疫情只不過讓大家一下子把社區(qū)增值一部分業(yè)務(wù)更加聚焦放大了，其實物業(yè)公司整體的商業(yè)模式?jīng)]變。 |
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| 主持人：我覺得剛才趙總講得很全面，對于近期的想法和創(chuàng)意，都通過幾個不同層面講了，其實你看每一個企業(yè)都可以找到適合自己尤其跟自己所做的物業(yè)服務(wù)對象有關(guān)的新的著力點。聽一聽郝院長，您搞研究說得很全面一點，前面三家是企業(yè)您是咨詢研究機(jī)構(gòu)。 |
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趙振興：我說之前先介紹一下萬物梁行，萬物梁行是一個新生事物，到現(xiàn)在位置差不多一周年，是萬科物業(yè)和戴德梁行，專注于商險，剛才很多專家講過了，大部講住宅，我們主要專注于商險這一塊，具體說到疫情之后商業(yè)模式有什么變化？我同意剛才說的，商業(yè)模式?jīng)]有本質(zhì)的變化，但是給我們帶來了很多幾分，分幾個方面。
一個方面來講，現(xiàn)在雖然是疫情，實際上也沒有完全過去，我們現(xiàn)在沒有“過后”，在這里面來講物業(yè)管理企業(yè)本身在建造韌性城市過程當(dāng)中發(fā)揮了過去在抗疫期間的功能。在這個過程當(dāng)中沉淀了很多的東西，因為我們做商險和企業(yè)服務(wù)，在這里面沉淀了對安全方面的感悟還有一些服務(wù)的特色，使得整個物業(yè)管理企業(yè)不僅僅是提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，在戰(zhàn)略高度，一個城市運營的參與者，還有城市目前來講叫韌性城市保護(hù)者這是其中一個。
另外一個來講，對商險方面，因為我們接觸都是2B端，2B端這邊來講，現(xiàn)在我們也要轉(zhuǎn)變思路，不僅僅在物業(yè)服務(wù)提供合約一方，實際上來講，我們也是企業(yè)，不管是開發(fā)商還是投資商還是企業(yè)這邊來講都是合作伙伴，或者我們應(yīng)該把自己叫戰(zhàn)略合作伙伴，那怎么樣做這個事呢？我們服務(wù)了很多的企業(yè)，比如說我們現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大部分頭部客戶萬物梁行都在服務(wù)，比如說華為、阿里、騰訊、字節(jié)跳動、快手、百度，這些所有的頭部企業(yè)我們都在提供服務(wù)。我們在寫字樓里面業(yè)服務(wù)了很多中小企，因為我們了解他們的客戶需求，在這個需求過程當(dāng)中，我們有很多的數(shù)據(jù)，最重要怎么使用數(shù)據(jù)，或者算法怎么去做，把我們心得和體會能夠給到開發(fā)商和投資者以及客戶，能夠發(fā)掘他們消費的需求，為我們?nèi)芷谝埠茫�是說企業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴也好，總之來講在這個層面上積累我們的經(jīng)驗。
第三，在這個過程當(dāng)中，以及今年這兩年，大家對科技方面都很看中，所以我們把這些服務(wù)需求能夠前置化，不光變成我們自己的核心競爭力，實際上也變成服務(wù)客戶的核心競爭力，在這里面提供自己一份力量。
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| 主持人：換句話說給了我們很多機(jī)會，因為業(yè)主本身忽視，可能這種機(jī)會沒有得到，現(xiàn)在這種機(jī)會比較明確擺在業(yè)主面前，因為確實需要很多細(xì)節(jié)化的服務(wù)。 |
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| 吳國卿：因為疫情，大家對于物業(yè)認(rèn)知更加重視了，商業(yè)模式?jīng)]有因為疫情有更多變化，物業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在都在關(guān)注新的商業(yè)模式，非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)一直有企業(yè)在做，都在嘗試，彩生活上市以后關(guān)注社會O2O，業(yè)主產(chǎn)生更多的價值。只是在疫情期間大家都待在家里，大家都認(rèn)知到物業(yè)重要性，對于物業(yè)認(rèn)知更加關(guān)注了，對于我們一些商業(yè)模式的推進(jìn)，可能會有更多的結(jié)果，完全改變商業(yè)模式其實物業(yè)都在探索，只是說增加了一些關(guān)注，所以說可能在社區(qū)團(tuán)購，以前業(yè)主比較忙，確實也在推，現(xiàn)在關(guān)注以后效果會更加好。我認(rèn)為疫情只是帶來了一些大家對物業(yè)的認(rèn)知，推動了一些物業(yè)商業(yè)模式的更多的結(jié)果，我覺得疫情沒有完全帶來一個模式。 |
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| 主持人：謝謝，我覺得雷總剛才說的非常具像，非常詳細(xì)。有的時候疫情給我們帶來了新的思考和啟發(fā)，過去我們忽略了很多點，疫情當(dāng)中被放大了，放大之后也給我們做了啟發(fā)和提示。接下來有請吳總。 |
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雷易群：謝謝給奧園健康這樣一個機(jī)會，我們奧園健康主要是做商業(yè)運營跟物業(yè)管理為基礎(chǔ)，我想說疫情過后對于商業(yè)模式升級，剛才不同的嘉賓講了很多的賽道，我們奧園健康也是一個比較中型上市的物業(yè)公司，原來上市時管理面積1200萬平方米，現(xiàn)在在管面積4000萬平方米，對我們最重要的是，我們在上市時候有商業(yè)運營和物業(yè)管理作為特色賽道上市。對于疫情，從我的角度來講，我們在商業(yè)這個板塊，我們就面臨一個比較大的問題，租金收不上來，因為很多業(yè)態(tài)商家不能開門，全部關(guān)閉了，到6月份才開門，在疫情之下對我們考驗挺大。如果在疫情下商業(yè)類別上，包括疫情常態(tài)下如何解決商業(yè)結(jié)構(gòu)，包括現(xiàn)在有很多綜合體商業(yè)物業(yè)園，如何解決商業(yè)業(yè)態(tài)的占比這是我們需要考慮的問題。
第二，在物業(yè)管理方面，在疫情下物業(yè)管理越來越發(fā)重視了，它起到了一個很重要的作用，為政府解決了最后1.5公里管理的職能，在社會責(zé)任感各方面功能都逐漸體現(xiàn)出來。比如說在后續(xù)一些商業(yè)模式上，我們?nèi)绾谓鉀Q跟社區(qū)街道服務(wù)，因為我們在很多社區(qū)里面做黨建引領(lǐng)，每一個社區(qū)都做了黨建工作，包括業(yè)委會的成立，如何用黨建引領(lǐng)為政府解決公共職能的問題，用物業(yè)管理屬性承擔(dān)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，我們也做了一些工作。
第三，物業(yè)管理商業(yè)模式升級上，如何把物業(yè)管理費，包括物業(yè)管理人員送快遞，用物業(yè)管理解決他的問題提升目前的口碑，提升口碑以后對于物業(yè)管理收繳率，對于物業(yè)管理企業(yè)所管的業(yè)主成員，也會提升信任度和口碑，這些都是在業(yè)態(tài)類別和服務(wù)類別上的升級。 |
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主持人：第一場圓桌的主題是“服務(wù)為王”時代來臨了嗎？下面，有請：
奧園健康生活集團(tuán)常務(wù)副總裁雷易群
萬物梁行北京區(qū)域總經(jīng)理趙振興
鴻坤物業(yè)總經(jīng)理吳國卿
睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬
其實這個問題挺簡單，今天我們第一個話題叫“服務(wù)為王”，大家一聽，毫無疑問物業(yè)企業(yè)主要通過服務(wù)來實現(xiàn)這樣一種聚力和最終提升，先問一下四位，希望各位在回答問題的時候多講案例，少講理念，我覺得這樣大家聽起來第一很生動，第二這個會開到這會兒，有些朋友犯困了，讓大家的情緒激發(fā)出來。
疫情之后你們認(rèn)為商業(yè)模式怎么來進(jìn)行升級，尤其增值服務(wù)是不是未來突破口？是不是未來重頭戲。
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| 田米亞：再一次感謝黃瑜院長和她的研究團(tuán)隊，我本人非常榮幸和高興與黃瑜院長一起發(fā)布《2020物管行業(yè)投資價值白皮書》謝謝大家！ |
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黃瑜：確實非常榮幸能夠跟《證券日報》聯(lián)合出品物業(yè)行業(yè)投資價值白皮書，《證券日報》做了二十年，也是首次做物業(yè)行業(yè)，可以看到確確實實物業(yè)行業(yè)已經(jīng)非常值得資本市場關(guān)注，而且也非常有投資價值，我們在年底也是非常榮幸有機(jī)會和他們一塊做投資價值白皮書，白皮書分了三個部分。
第一部分把行業(yè)近一年包括過去一段時間的關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)進(jìn)行了系統(tǒng)總結(jié)，也給我們投資者作為參考。
第二部分企業(yè)篇，把主要的企業(yè)特別是一些上市公司他們業(yè)績表現(xiàn)，他們的一些經(jīng)營情況以及我們行業(yè)變化做了一些結(jié)合，做了系統(tǒng)的分析。
第三部分展望篇。把我們對這個行業(yè)的期待，或者對這行業(yè)未來預(yù)判結(jié)合我們認(rèn)為對于資本市場未來的影響也做了分析。實際上這里面我覺得可能還有點抱歉，確實這一次時間比較緊，最后有幾個地方有一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，今天早晨做了一些修改，如果在這過程當(dāng)中各位發(fā)現(xiàn)錯誤的時候，及時督促我們進(jìn)行更正。我們這個行業(yè)確確實實在資本市場到現(xiàn)在為止剛剛40多家，這么大的存量的資本市場，房地產(chǎn)是增量市場大概有172家，A股+港股+整個資本市場，國內(nèi)到現(xiàn)在為止40多家，我認(rèn)為未來我們也是可以期待這個行業(yè)有近百家的上市公司。更是可以期待剛才各位大咖以及我們的行業(yè)分析師都對行業(yè)未來投資價值進(jìn)行了期待，應(yīng)該會有更高的價值。當(dāng)然這里面有一個很重要的分水嶺的東西，對于投資人來說怎么樣結(jié)合行業(yè)變化，結(jié)合新的經(jīng)濟(jì)變化，來對行業(yè)找出更有價值的投資公司，公司值得投資也是非常重要的。
我們也特別希望這些報告也好，數(shù)據(jù)也好，為未來大家的投資，或者未來對于企業(yè)經(jīng)營有所幫助謝謝大家！ |
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| 田米亞：今天的峰會是我們《證券日報》系列行業(yè)論壇收官之作，上個星期五同樣在這里剛剛舉辦了教育投資論壇，《證券日報》會一直關(guān)注資本市場風(fēng)云變幻，我們也一直致力于服務(wù)于資本市場，今年是證券資本市場30年，也是《證券日報》創(chuàng)刊20年，我們叫做乘風(fēng)破浪30年資本市場，砥礪前行20年證券日報，大家知道行業(yè)投資價值白皮書既然叫價值，里面肯定是干貨滿滿，黃院長帶領(lǐng)的眼界團(tuán)隊付出了很多心血，有請她給大家簡要介紹一下這個投資白皮書的情況。 |
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| 主持人：感謝兩位嘉賓，請工作人員送上這份2020行業(yè)投資價值白皮書給大家展示一下，這份白皮書凝結(jié)了很多研究人員心血，希望給大家?guī)韼椭６患钨e作為這份白皮書的參與者和見證者，能不能給我們簡單介紹一下書中的亮點，或是分享一下此刻的心情。 |
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主持人：感謝竺勁分析師的分享，在今天下午論壇上，我們既聽到了來自企業(yè)的聲音，有關(guān)于實戰(zhàn)經(jīng)驗的分享，同時也有來自機(jī)構(gòu)的聲音，就像竺老師從資本市場角度研判了物管企業(yè)未來發(fā)展路徑，既看到了很多觀點碰撞，也看到了新思路的啟發(fā)，再一次感謝所有嘉賓對于本次論壇支持以及寶貴經(jīng)驗和觀點的分享。
這一次論壇準(zhǔn)備了非常重要的亮點，2020年是不平凡的一年，年初新冠疫情肆虐，我們也看到物管行業(yè)從一級市場到二級市場發(fā)生了巨大變化。這些變化有哪些特點，又將對未來產(chǎn)生哪些影響？為此，《證券日報》社與中指研究院攜手，在回顧物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)模、業(yè)態(tài)變化的基礎(chǔ)上，對上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營績效、在資本市場的表現(xiàn)及二者的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了分析，最終形成了這份《2020物管行業(yè)投資價值白皮書》，希望能夠為物管行業(yè)的行穩(wěn)致遠(yuǎn)提供一臂之力。下面有請《證券日報》社副社長田米亞，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜，共同發(fā)布《2020物管行業(yè)投資價值白皮書》。有請?zhí)锷玳L和黃院長共同為我們開啟這份誠意滿滿的白皮書。 |
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竺勁：今天很榮幸受到《證券日報》的邀請，來這邊跟這么多的物業(yè)管理行業(yè)的大佬一起聊一聊機(jī)構(gòu)的看法。我本人是中信建投地產(chǎn)金融組的組長，也是房地產(chǎn)行業(yè)的首席分析師竺勁。剛才我聽黃亮總也講了，他講了很多內(nèi)容我還是比較有啟發(fā)的。他說，不用顧忌資本市場的看法。我覺得的確是這么一個觀點。因為做企業(yè)，只要把企業(yè)做好了，資本市場可能開始會不理解，可能過一段時間以后慢慢的理解到，原來企業(yè)的思考跟市場的思考有很大的差距。最后價值做出來了，自然就有人買單。所以，我覺得很多時候還是要回歸到業(yè)務(wù)的本質(zhì)。我相信企業(yè)家在這個過程當(dāng)中，肯定是要比做資本的人對這個行業(yè)的理解更為深入。剛剛黃亮總講的很多點，我覺得非常受啟發(fā)。
在商言商，作為機(jī)構(gòu)到底是怎么來看物業(yè)管理行業(yè)的，我相信跟剛才那么多物企的大佬講的觀點是有很大差異的，盡管剛才中指研究院的黃瑜院長、碧桂園服務(wù)的李總都講了很多的觀點，跟我有一些相似的地方，但我還是想從差一點上給各位匯報一下。我的題目叫“從資本市場看物業(yè)管理公司”。主要是分四個部分：
第一，市場如何給物業(yè)管理公司做估值。
第二，彩生活上市的時候我們也非常關(guān)注，因為股市里主要講的就是故事，所以我們也想看一看股市當(dāng)中故事在5-6年的時間里發(fā)生了怎樣的變化，從我們的角度來看，未來的故事是什么。
第三，剛才也有一些領(lǐng)導(dǎo)講了，物業(yè)企業(yè)上市比較多以后，估值是有所下滑的，未來可能會分化的更嚴(yán)重。我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)的初心還是要回到本身的規(guī)模增長和本身的業(yè)績確定性，還是要做基礎(chǔ)的物業(yè)管理，我們的觀點基本上就是這樣的觀點。
第四，從資本市場來看，從企業(yè)的商業(yè)模型的角度來講一下，為什么企業(yè)給這么高的估值，以及這個估值是不是能持續(xù)，以及如何提高物業(yè)管理企業(yè)的估值。
這個圖我們花了一點心思做，應(yīng)該沒有人做過。我們拿2019年6月份到今天為止的股價做了一個K線圖。大家可以很明顯的看到，以2020年6月份之后，按照2021年的PE給的估值，所以這個圖很有意思。
這個圖里邊已經(jīng)給大家很明確的表明了，市場更喜歡哪一類企業(yè)，和這些企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中估值曾經(jīng)到過的高度。2020年年初，大家以2020年的業(yè)績作為估值的時候，在2020年的5月份是一個見頂?shù)那闆r，那個時候物業(yè)管理的企業(yè)都是市盈率50-60倍。現(xiàn)在相對于來說，是2021年的市盈率30倍出頭的水平，能不能進(jìn)一步提高？我們認(rèn)為可以提高，但也提高不到去年的那個水平。為什么這么說呢？一個是供應(yīng)量變大了，當(dāng)時有稀缺性的因素。第二，當(dāng)前主要講的故事是擴(kuò)賽道。也就是投資人，我更多喜歡從投資人的角度，投資人有一些是前瞻的，有一些也是無知的。之前不知道物業(yè)管理企業(yè)可以介入非居住物業(yè)以及城市服務(wù)，甚至更多的可以想象的空間，包括業(yè)主增值服務(wù)，2016、2017年綠城等領(lǐng)先企業(yè)都做了探索。結(jié)果大家發(fā)現(xiàn)，住宅這塊物業(yè)沒有什么肉可以吃，后來突然出現(xiàn)了兩個賽道，這也是導(dǎo)致為什么估值很高的原因。但現(xiàn)在我知道了一些內(nèi)容，所以大家就在考慮哪些公司未來能在這三個賽道勝出，交一個滿意的答卷，所以現(xiàn)在大家慢慢變得務(wù)實。
這個圖也花了一點心思。最近大家炒新能源車炒得很厲害，說一輛汽車的價值高于一輛特斯拉的汽車價值，按市值來算。我們也算了一下，物管企業(yè)如果用市值除以合約面積，資本市場大概愿意花多少錢去買一平米合約面積，這個數(shù)據(jù)是按2020年中期數(shù)據(jù)做的，我們發(fā)現(xiàn)一個比較明顯的特點：
1、對于做商辦物業(yè)的企業(yè)，占比很高的，大家給予了比較高的合約面積價值。比如說，寶龍商業(yè)和華潤萬象生活，大家給的每平米估值是400-500元/平米。像卓越生活相對辦公樓多一點的企業(yè)，給到的價格是200多元。而有規(guī)模性的綜合類物管企業(yè)平臺給的價格是150-200元之間。但是，如果規(guī)模一旦下降，不好意思，每平米的價值會直接掉到100元以下。所以，這個圖表明了規(guī)模很重要，特種物業(yè)，物業(yè)到底能不能做一些增值的東西？或者不是簡單的住宅，它也很重要。這里有一個特別的公司，叫濱江服務(wù)，濱江服務(wù)是唯一在管理的面積段當(dāng)中，單位價值超過100元的公司，因為它是上市公司當(dāng)中物業(yè)管理平均物管費最高的一家公司，住宅類的。所以濱江服務(wù)最高的價格大概是110元左右。這是我們從市場上看到的價值變化。
最后，我們再來看一下地產(chǎn)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。剛剛也講到了，市場對企業(yè)的長期發(fā)展還是比較關(guān)注的。物業(yè)管理企業(yè)平均的估值在0.5-0.6左右的水平，是比較合理的，但是有個別的公司會更高一些，包括金科、綠城等公司，跟母公司以及物管企業(yè)在行業(yè)排名、領(lǐng)域排名當(dāng)中的差異有關(guān)，但基本上我們可以認(rèn)為市場也在依據(jù)母公司進(jìn)行估值。之所以用母公司進(jìn)行估值，因為現(xiàn)在所有的開發(fā)商都知道，他手里的物業(yè)管理面積都是香餑餑，都要給自己的親兒子，這是最主要的原因。所以我們看到為什么融創(chuàng)相對而言估值比較高，并不是融創(chuàng)現(xiàn)在合約面積高，而是融創(chuàng)服務(wù)的“爸爸”融創(chuàng)中國土地面積更高，所以市場給了比金科更高的估值，主要來自于這個原因。未來大的房企旗下的物管企業(yè)可能是很重要的，可能物業(yè)管理企業(yè)要發(fā)展可能也要催促一下“爸爸”，你是不是也要有一個中長期的規(guī)劃。最近挺有意思的，金科股份最近提出了未來五年4500億元銷售規(guī)模的預(yù)期（戰(zhàn)略目標(biāo)），某種意義上也在加持物業(yè)管理公司。以后“爸爸”怎么發(fā)展，對物企的“兒子”重要性會越來越大。
2、從2014年以來有這個行業(yè)，剛剛潘總也講了，彩生活也是第一家上市的公司。這個故事是從2014年開始的。彩生活主要講的故事是什么呢？當(dāng)時的互聯(lián)網(wǎng)思維是比較好的，所以當(dāng)時講的主要是社區(qū)賣流量，同時做社區(qū)金融、社區(qū)理財。而社區(qū)理財?shù)暮诵氖鞘裁矗可鐓^(qū)理財?shù)暮诵氖�，那段時間我們有“互聯(lián)網(wǎng)+”政策的存在，所以頒發(fā)了很多社區(qū)金融的牌照，包括當(dāng)時轉(zhuǎn)讓給大龍總的中林投（音）物業(yè)，是這個帶來的影響，所以當(dāng)時他們收購了幾個比較好的物業(yè)。2014-2015年的故事主要是這個故事。后來互聯(lián)網(wǎng)浪潮退潮了，大家開始聚焦于業(yè)主增值服務(wù)，回歸到社區(qū)里面有哪些業(yè)務(wù)，有哪些服務(wù)可以做，綠城服務(wù)是那段時間的明星公司，也是2016年以后上市的。
到了2018年以后，由于從2015-2017年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的爆發(fā)，帶來了大量房屋的銷售和交付，所以碧桂園成為了明星公司。而碧桂園主要的故事，現(xiàn)在是新物業(yè)，當(dāng)時主要的故事是“爸爸”有很多的工作要“兒子”做，很多的碗要兒子洗刷，所以有很多零花錢，市場比較看好碧桂園的服務(wù)。但是，到了2019年以后，大家發(fā)現(xiàn)原來物業(yè)管理企業(yè)邊界不像原來想的這么小，也可以做城市的服務(wù)，可以跟社區(qū)更加緊密，所以當(dāng)時火的公司是招商、保利物業(yè)都是那段時間出來的牛股。
2020年由于大量的物企上市了，資本市場在期待什么？資本市場在2016年跟蹤綠城服務(wù)以后，發(fā)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)業(yè)主還是很難做出來。好多物企的大佬都講了，沒有標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)主增值服務(wù)做出來，現(xiàn)在還是“老三樣”空間管理、房屋經(jīng)紀(jì)、家居服務(wù)，生鮮做得有點難，團(tuán)購現(xiàn)在還在探索之中。市場開始關(guān)注的是，是不是有一些特種的物業(yè)在這個過程當(dāng)中能夠突破物企的邊界，或者物企能不能做物管費的提價，這是當(dāng)前資本市場最為關(guān)注的點。未來的增長業(yè)績在哪里？因為大家都是同質(zhì)化的進(jìn)行，所以大家認(rèn)為壓力相對而言比較大。
在2020年以后，市場更加關(guān)注偏商業(yè)運營類的企業(yè)，給了他們很高的估值和很大的期待。
我們怎么來看物業(yè)管理企業(yè)在未來的發(fā)展，從資本市場的角度�，F(xiàn)在大家最關(guān)心的是未來的面積從哪里來，因為并購越來越困難，所以大家考慮比較多的是，第三方的外拓是不是有一定的空間。凡是在外拓上有一定能力的，估值還是可以的，包括綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)在外拓方面做得不錯，對外的形象也不錯，所以導(dǎo)致了他們的估值相對比較高。在2021年可能市場會關(guān)注，你的面積從哪里來，已經(jīng)進(jìn)入了后并購的時代。我們的老大哥碧桂園服務(wù)已經(jīng)開始并購專業(yè)的服務(wù)公司了，已經(jīng)不是簡單的并購面積，說明這個市場可能有點白熱化了。
中期看什么呢？還是看儲備面積。我的“地產(chǎn)開發(fā)商爸爸”能夠給到我多少面積，這個事比較重要。剛才講到了，短期可以靠外拓，如果大家都去做外托了呢？還是要看最后有多少面積能留到我的手里面。最簡單留到我手里面的方法只有這一個。因為并購也有風(fēng)險，外拓也有不確定性，從確定性的角度來看，他需要的就是這么一個東西。所以中期來看還是看合約面積、覆蓋的倍數(shù)，這個可能是我們更關(guān)注的指標(biāo)。
最后要看更長期一些，第二個指標(biāo)如果好，很有可能是股東很強(qiáng)，自身也很強(qiáng)，但是中長期看有一個問題，物業(yè)管理企業(yè)邊際上的交付面積是變少的。也就是說，增長是變少的。碧桂園現(xiàn)在有7億多平方米的合約面積，但是碧桂園每年賣2億平方米，伴隨著不斷擴(kuò)大，從增長增速的角度來看會越來越少。這樣的過程當(dāng)中，勢必就帶來了營收增速變得越來越低。這個過程當(dāng)中怎么樣提高價格，就是變相提高物業(yè)管理收費的價格，只有業(yè)主增值服務(wù)，如果能夠標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；�。大家可以去新加坡看，新加坡的所有樓宇管理收的物管費很高，而且可以提價，原因是里面含有業(yè)主增值服務(wù)。整個社區(qū)的管理把價格打在物管費里面了，我們是分離開的，這也是為什么市場給“濱江服務(wù)”相對比較高的單位面積價值。是因為基礎(chǔ)物管費高了以后，可能需求就會更多。剛剛綠城的吳總有一個客單價的數(shù)據(jù)。如果客單價能夠提高，就是變相的提高了物業(yè)管理費。未來更長期的一段時間不是存活的問題，因為物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)金流的盈利都是很好的，而是說能不能提價、營業(yè)收入能不能增長的問題。當(dāng)然，這個看得比較長，可能五年以后全行業(yè)會暴露出來。
最后講的有點大，悟道。從2019-2020年甚至未來資本市場怎么來看物業(yè)管理企業(yè)。我當(dāng)時定義的是，2020年初我寫的一篇報告，大家都查得到。當(dāng)時物管企業(yè)也就是30倍。我當(dāng)時說這是成長股。成長股怎么給估值？是給PEG估值，根據(jù)成長再乘以倍數(shù)，1倍以上，所以當(dāng)時是有成長屬性的。但現(xiàn)在由于供給特別多，很多的物業(yè)企業(yè)都上市了，所以現(xiàn)在要考慮的是消費，從這個行業(yè)來看，消費的屬性、成長的屬性已經(jīng)減弱了。
未來來看，到底怎么來看物業(yè)管理企業(yè)，我覺得最重要的事情還是在于，大家認(rèn)為你是消費企業(yè)，你的財務(wù)指標(biāo)是不是跟消費企業(yè)是一致的？現(xiàn)在市場上只有茅臺和非茅臺，科技股只有醬香科技。為什么好呢？是因為現(xiàn)金流好，因為利潤在會計表上是騙人的，現(xiàn)金流是實實在在的。從財務(wù)的角度來看，消費品公司好的地方到底有什么？一共有三個點。
第一，消費品好的是，現(xiàn)金流跟營業(yè)收入是完全匹配的，甚至有預(yù)收款項。就是營收的收現(xiàn)比是高于百分之百，物管企業(yè)有這個特點。
第二，現(xiàn)金流是持續(xù)的，是一個偏于剛需的水平，越剛越剛。這就是為什么海天比茅臺還要好，農(nóng)夫山泉比茅臺還要好，因為它更高，物管這一點也是符合的。
第三，消費品很重要的是要干什么呢？要提價，跑贏通脹，這是最關(guān)鍵的，因為消費品能夠跑贏通脹，這就是為什么我們給了華潤萬象生活和寶龍商業(yè)這么高的估值（400元/平米）。像寶龍商業(yè)規(guī)模也不大，但高于同等規(guī)模的物業(yè)企業(yè)估值，為什么？是因為可以抗通脹。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家參加會議都會說核心資產(chǎn)。什么是核心資產(chǎn)？核心資產(chǎn)就是抗通脹的資產(chǎn)。以后物業(yè)企業(yè)會分成兩個陣營，一個是不能漲價的，不能抗通脹，它是公用事業(yè)公司，給到的是15-20倍的估值。還有一類是可以抗通脹的，怎么辦呢？給到白酒和醬油的估值50-100倍。
我的演講到此結(jié)束。謝謝大家！ |
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主持人：謝謝黃總的演講。我覺得很有趣，而且PPT做的也特別好，我特別喜歡他做的PPT，感覺很詩意，這就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的狀態(tài)，把自己對于美好生活打造的理念，首先自己的企業(yè)、自己的團(tuán)隊做到享受美好生活、感受美好生活，再把這種服務(wù)的理念傳遞給每個業(yè)主、傳遞給行業(yè)里的每個同行，這個至關(guān)重要。
剛才講了這么多觀點都來自于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們再來聽一聽機(jī)構(gòu)的聲音，今天非常高興的請到了來自中信建投證券的朋友，而且是關(guān)注到房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的朋友，應(yīng)該說有超過10年的對于行業(yè)關(guān)注和研究的經(jīng)驗。而且，對這位明星分析師有這樣一個形容勤奮、靈活、熱情。我們來聽一聽中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁給我們帶來他的研判，對于物管企業(yè)未來的發(fā)展路徑。有請！ |
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黃亮：各位嘉賓下午好！
首先感謝證券日報給我們提供一個同行交流的機(jī)會，我也看到很多老領(lǐng)導(dǎo)老同行和老師，以及同行朋友。
我選了一個相對比較窄的題目《上市后中型物業(yè)的挑戰(zhàn)及應(yīng)對》，前面嘉賓對于行業(yè)提得比較多，我們面臨一個現(xiàn)實的問題是什么呢？同行都覺得，包括黃院長也說頭部企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)集中了很多資源，不知道在座有多少是清華北大畢業(yè)的，我相信一定是少數(shù)，除了清華北大以外還有985、211，還有一本和普通本科，所以我在想除了頭部企業(yè)以外，腰部企業(yè)也是很重要，正好我處在這樣一個腰部企業(yè)里，放牛班也是有春天的，而且在這幾年中部企業(yè)發(fā)展也挺快的。
一、上市后中型企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。
二、應(yīng)對對策。
三、將來以正榮服務(wù)為實例的發(fā)展模式。
首先說一下中型企業(yè)的定義，管理面積在3千萬平方米到1億平方米之間的物業(yè)公司算是中型企業(yè)，因為從這個角度來說，我相信物業(yè)百強(qiáng)里面從第15名到第50名基本上是這個中位線，腰部力量在13萬家物業(yè)公司里面是很重要一股力量，怎么樣突破和面對挑戰(zhàn)。
其實中型企業(yè)也挺難，剛才李長江總說物業(yè)公司發(fā)展到現(xiàn)在這個階段，物業(yè)經(jīng)理人很難，我確實覺得很難，大龍說他是最后一次出差，今天也是我最后一次出差，幾個星期也沒有休息了，上個周末在福建，中型企業(yè)的難和大型企業(yè)的難不一樣，它的要求更綜合。一方面要求品質(zhì)好，人家大型企業(yè)那么大的管理面積可以做到高滿意度，高品質(zhì)。相對來說三千萬、四千萬平方米的物業(yè)公司不應(yīng)該做得更好嗎？另外一個財務(wù)指標(biāo)，大公司財務(wù)指標(biāo)都很好，中型公司不應(yīng)該更好嗎？同樣一個道理，品牌也要產(chǎn)生溢價，因為是小眾群體，類似于精品類，所以從這個角度來說，對于中型企業(yè)壓力一點也沒有小。
從業(yè)務(wù)持續(xù)性來說，增速勢必比大型公司更快一點，按邏輯來說是這樣的，但是越是頭部公司增速越快。
我也簡單把它列了一下，用到“六脈神劍”理論，確實對于物業(yè)經(jīng)理人來說，上市以后要求更高了。
1、要懂行業(yè)，因為這個行業(yè)每一年發(fā)生天翻地覆變化。
2、懂戰(zhàn)略。至少保證方向不錯，我剛才看了很多同行大咖說了一些方向上的問題，讓我覺得欣慰的是我們方向沒有錯，所有的內(nèi)容我們也有，只是我們做得沒有那么大，該開的賽道都開出來了，如果方向?qū)α�，任何緩慢的進(jìn)步朝著正確方向在走。如果方向錯了停止就是進(jìn)步。
3、懂管理。物業(yè)是管理密集型的行業(yè)，方方面面科技度更精細(xì)。
4、懂經(jīng)營。我們的多種經(jīng)營，包括這個行業(yè)新的賽道都需要很好的經(jīng)營的商務(wù)模型。
5、懂科技。敞開心扉擁抱科技，在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)達(dá)的現(xiàn)代，不是你當(dāng)一個鴕鳥可以回避科技的，包括最近討論比較多的社區(qū)團(tuán)購的事情，我們的同事也在討論，我在想一個什么問題呢，國家也在反壟斷，從這個角度來說，既然線上的東西，零成本的東西都在反壟斷，線下更應(yīng)該反壟斷，有些同行跟我說，我這個保安公司規(guī)模很大，我現(xiàn)在可以做到10萬人保安隊伍，我也請大家試想一下，適度的分散和適度的平衡是常態(tài)化的動作。
6、懂資本。對于我們來說是很大的挑戰(zhàn)，7月10號掛牌上市，以前不管資本市場，也不了解資本，上市以后，我們做了上百場路演，回答了幾千個投資者各種問題，但是我們驚異發(fā)現(xiàn)資本和我們?nèi)粘＠斫馕飿I(yè)管理圈內(nèi)的同行問的問題不一樣的，一千多個問題里面，可能只有個位數(shù)關(guān)于你的品質(zhì)和滿意度的問題，所以剛才潘總說的一句話我挺認(rèn)同，滿意度在物業(yè)公司里面測評用了幾十年了，但是投資機(jī)構(gòu)它不問你今年滿意度情況怎么樣，你今年滿意度指標(biāo)是什么，它默認(rèn)你能賺錢就很好了，這是我們后來在上市之后慢慢理解到，投資人問什么問題。同樣我們也發(fā)現(xiàn)，公司價值和價格也不是一回事，經(jīng)常是背離，我自己有的時候挺焦慮的，因為確實股價表現(xiàn)，最近不斷估值回歸什么的都受影響，很多同行都受影響，我也焦慮睡不著覺，后來我請教了一個師父，他說你根本不用關(guān)心資本市場的事情，資本市場價格和價值背離是很正常的，就相當(dāng)于什么呢？相當(dāng)于人和狗的關(guān)系，人會去遛狗，這個狗就是股價，人就是公司的市值，只要人的價值不斷往前走，不管這個狗在人前還是人后，但是公司價值一直往前走，它一定會回到你的身邊，從這個角度來說，我們真正把公司價值經(jīng)營做好，基本面做好，假以時日一定會獲得比較好的股價回歸。
應(yīng)對策略；中型企業(yè)應(yīng)對策略有幾項。
1、擴(kuò)規(guī)模，黃院長專門說到中型企業(yè)我覺得真的是所見略同，沒有規(guī)模萬萬不行，擴(kuò)規(guī)模有很多的方式，包括我們做的單項外擴(kuò)，包括收并購都做了，以更開放的心態(tài)做合作我們也做了，讓這個業(yè)務(wù)呈幾何型增長，讓營收和利潤達(dá)到相對安全的規(guī)模這個確實很重要，只要盤子大，在大風(fēng)中才可以穩(wěn)，如果你是小沙盤，在資本驚濤駭浪里很有可能翻船了。
2、差異化競爭。我覺得差異化競爭是我們必須用的手段，包括怎么樣識別發(fā)掘個性化特征，很多物業(yè)公司都是同質(zhì)化競爭，一定有自己的獨特的特色，或者跟其他的同行有一點不同的地方，才能使將來走的長久。在業(yè)務(wù)方面，在品牌方面要有一些獨特點，所以差異是特色，同時差異也發(fā)生比較優(yōu)勢，我們在想，我們的差異在什么地方？我們的護(hù)城河在什么地方？我后面也會以我們的案例來講一下我們對這方面的思考和實踐。
3、聚焦重點。前面黃院長也說到主要策略，你要用中型公司跟大型公司競爭，你是處于劣勢，但是在局部市場形成局部優(yōu)勢，比方說用田徑賽馬原理，可以很自信地說，如果在福建省莆田市這個區(qū)域，正榮服務(wù)一定是第一品牌，甚至是萬科物業(yè)可能在莆田也沒有我們影響力大。所以在這種情況下一定要細(xì)分你的市場，再一個市場形成深耕，形成局部比較優(yōu)勢，依托現(xiàn)有的業(yè)務(wù)延伸出來，打造一些標(biāo)桿項目和標(biāo)桿產(chǎn)品，然后聚力提升，這是必須要做到。
我前面說了一些理論方面的事情，簡單說一下我們的實踐經(jīng)歷，正榮服務(wù)說的是“1234”策略，也是我們招股說明書里面寫的。
“1”我們還想在10年時間內(nèi)進(jìn)入行業(yè)第一方陣，沒有規(guī)模萬萬不行，雖然很難，保證方向沒有錯，也許10年之后沒有做到前十名，但是至少我會往前走這個方向不會錯。
“2”雙輪驅(qū)動，說到住宅和非住宅這兩塊有一個平衡。
“3”是核心能力，包括人才發(fā)展，體系建設(shè)，包括服務(wù)創(chuàng)新。
“4”是4好學(xué)生，希望做一個均衡性的發(fā)展。
作為一個中型企業(yè)，為什么也敢來和類似于碧桂園或者綠城、雅生活這樣公司一起同臺分享，我在想原來有一個故事，講愛因斯坦三個小板凳的故事，我們有信心站在這，我們在三年時間內(nèi)經(jīng)歷了很多的變化，我們這個變化反而是這些中型企業(yè)同行更可借鑒的，因為作為頭部企業(yè)，沒有一定規(guī)模，很多事情做不到的，但是作為中型企業(yè)，我們的經(jīng)驗可以跟大家分享的。
三年之前，我們只是一個做住宅基礎(chǔ)服務(wù)的服務(wù)商，保潔保安綠化維修僅此而已。到2017年的時候這個行業(yè)開始變化，我們把我們的邊界拓寬了，在橫軸上做了一些延伸服務(wù)，在縱軸上做了一些非住宅的服務(wù)，在這方面把我們的邊界打開了，因為確實沒有任何一個條約或者法律規(guī)定物業(yè)只能做掃地的活，只要物業(yè)公司有能力“法無禁止即可行”，你可以做很多東西，只要你做到，只要你不影響服務(wù)品質(zhì)和客戶滿意度你可以做很多內(nèi)容，我們在2017年到2020年的時候我們把這些賽道都做出來了。
這是今年做的動作，原來是平面的，到現(xiàn)在為止做的更立體了，大家覺得中型公司做城市服務(wù)會很差一點，其實不然，很多中型公司也可以參加城市服務(wù)，我們有兩單合約已經(jīng)落地了，一單和福州鼓樓區(qū)，另外跟南京玄武區(qū)，也是跟城市服務(wù)合作伙伴一起做這個事情。我們把業(yè)務(wù)分成三類；一個是榮居針對于住宅的業(yè)務(wù)。二是榮城針對城市服務(wù)的業(yè)務(wù)。三是榮企，是針對企業(yè)服務(wù)非住宅的品牌。我們也做了相應(yīng)的企業(yè)化的升級。
在這些都做完之后我們會發(fā)現(xiàn)邊界蠻寬的，發(fā)展速度也是很快的，我們很快進(jìn)入了40多個城市，290多個項目，在管180多個。我們的差異化在于我們可能是整個行業(yè)內(nèi)最均衡的物業(yè)公司，我說的均衡分幾個方面；
1、住宅和非住宅均衡，我們已經(jīng)是接近1：1，現(xiàn)在非住宅43.4%，而且這個比例還在擴(kuò)張。
2、內(nèi)外部均衡，有一部分依托于正榮地產(chǎn)開發(fā)的，另外一部分在市場拿的，目前也是一半對一半，很快外部超過內(nèi)部。
3、布局均衡。從這一塊來看，我們的布局在整個雞肚子這一塊，雖然布局面不是特別廣，但是涵蓋了70%以上，我們的均衡性在行業(yè)上比較好的，這是我們的差異。
另外我們也做了自己服務(wù)體系，并不是只有大公司才有服務(wù)體系，中型企業(yè)甚至小型企業(yè)也應(yīng)該有自己的服務(wù)體系，這些服務(wù)體系在于你結(jié)合自身資源稟賦，同時結(jié)合自己發(fā)展階段，制定出可以執(zhí)行的步驟和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這一塊也做了一個FINE服務(wù)體系，包括專注度，生根的科技，包括整體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括項目運營體系，在我們這個階段體系很重要的。因為你可能100多個項目靠人去管是可以的，這個人經(jīng)驗?zāi)芰?qiáng)，或者說他的水平高，但是如果你的項目數(shù)已經(jīng)達(dá)到幾百甚至上千你不靠體系永遠(yuǎn)做不好，沒有體系也是萬萬不行的，但是有體系不見得是一勞永逸，在這個過程當(dāng)中體系是動態(tài)管理和持續(xù)更新的過程。
很多同行大咖說到科技賦能的問題，我也認(rèn)同，我認(rèn)為科技一定會帶來行業(yè)改變，但是在目前這個階段，至少我們看到這個時點，物業(yè)是一個勞動密集型的行業(yè)，物業(yè)的品質(zhì)還是有一大部分依賴于人員的素質(zhì)，人員的素質(zhì)到現(xiàn)在這個階段你還是不能放棄，所以以人為本的行業(yè)還是做到相應(yīng)人力保證，包括我們做自己的管培生的計劃，雖然很難但是沒有放棄，到現(xiàn)在做了四年。榮之星項目經(jīng)理計劃，也很難但是我們也沒有放棄，也做了四年。從現(xiàn)在開始包括各個專業(yè)條線的布局，星火計劃和領(lǐng)軍計劃，我在想還是靠人去做一個行業(yè)，如果你人的能力強(qiáng)，你還是可以帶來不少的收益。但是如果說科技能夠更好提高效益，我覺得對于科技這一塊更改敞開心扉擁抱它。
最后一頁介紹我們公司目前一個狀況，確實對我們壓力最大的是怎么樣提高速度，所以管理人員都很累，工作量很飽和，但是我們覺得越是在這個時候越是要快跑，包括做任何事情，李長江總說收并購的事情，我們也做到收并購在后端花大量的管理精力，三分投前，七分投后，在這個時候花大量的精力做，有很多質(zhì)疑聲音來自集團(tuán)內(nèi)外部，現(xiàn)在唯一做的事情快跑，你跑得慢聽到的都是罵聲，你跑得快聽到都是風(fēng)聲，等到風(fēng)聲過完以后，你已經(jīng)跑到位了。所以我最后要說的是作為中型物業(yè)企業(yè)要發(fā)展就是八個字“但行正事，莫問前程”，謝謝大家！ |
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主持人：感謝吳總的分享，剛才我注意到吳總用了盛世這個詞形容物業(yè)管理行業(yè)所處在的階段，我們現(xiàn)在行業(yè)是一個高成長高估值，而且政策利好的優(yōu)質(zhì)賽道，但是我們在看到前所未有機(jī)遇的同時，也應(yīng)該意識到現(xiàn)在行業(yè)面臨短板，只有克服這些短板才能夠在未來發(fā)展路上繼續(xù)乘風(fēng)破浪，再一次感謝吳總！
接下來給大家介紹的這家企業(yè)成立于2000年，是一家全國布局、快速成長的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，致力于為客戶提供涵蓋整個物業(yè)管理價值鏈多方位、高品質(zhì)、綜合性服務(wù)，正在努力打造自己物業(yè)管理服務(wù)生態(tài)體系，在全國化布局、業(yè)務(wù)支付發(fā)展以及服務(wù)品質(zhì)、人才團(tuán)隊建設(shè)等方面保持著良好優(yōu)勢，接下來有請正榮服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁黃亮帶來《上市后中型物業(yè)企業(yè)的挑戰(zhàn)及應(yīng)對》主題演講。 |
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吳志華：今天我想跟大家交流一下這段時間自己個人對行業(yè)的思考，有一些不正確的觀點，也請大家批評指正。
分成四個部分：物業(yè)管理的盛世、護(hù)城河與短板、行業(yè)之問、策略方向。
剛才從黃院長的報告里面，從各個大咖的報告里面，可以非常清晰的感覺到，物業(yè)管理現(xiàn)在確實是來到了一個“盛世”。這個“盛世”體現(xiàn)在高增長、高估值、高確定性、政策利好的優(yōu)質(zhì)賽道。行業(yè)的成長性很好。在成長性很好的同時，確定性很強(qiáng)，這么多企業(yè)尤其是頭部企業(yè)有非常充沛的管理面積，給我們的未來帶來了非常好的增長空間和確定性。在高成長、高估值、高確定性的同時，政策也非常利好，尤其是這次疫情，這個行業(yè)做了一個非常好的表現(xiàn)之后，迎來了政策的春天。在“十四五”規(guī)劃里面，首次提到了要推動生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級。今年，北京、重慶等城市也出臺了物業(yè)管理條例，實行市場動態(tài)管理機(jī)制，這些都為行業(yè)奠定了非常好的基礎(chǔ)。而這幾年行業(yè)里的標(biāo)桿企業(yè)、頭部企業(yè)不斷創(chuàng)新，乘風(fēng)破浪、迭代前行。從住宅服務(wù)到生活服務(wù)，從生活服務(wù)到城市服務(wù)，從城市服務(wù)到空間科技服務(wù)，就如這次論壇的主題所言“突破邊界前行”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷地突破邊界前行。
但是，在突破邊界前行的同時，我們靜下心來也要考慮一下，護(hù)城河和短板到底在哪兒？在我們進(jìn)入城市服務(wù)的生活，在進(jìn)入生活服務(wù)的同時，在進(jìn)入科技服務(wù)的同時，科技企業(yè)、城市服務(wù)企業(yè)、生活服務(wù)企業(yè)，包括互聯(lián)網(wǎng)巨頭，會不會進(jìn)入我們這個行業(yè)？
我們這個行業(yè)估值很高、成長性很強(qiáng)，不再像以前那樣是一個苦哈哈的行業(yè)，我們現(xiàn)在太有吸引力了。我們物業(yè)行業(yè)的護(hù)城河無非是三點：一是品牌聲譽，二是目前行業(yè)準(zhǔn)公共服務(wù)的屬性，三是資源整合的能力。就像剛才主持人所言，一是綠城房子好，二是綠城的服務(wù)好。其實，我們這個行業(yè)里的大部分企業(yè)都一樣，我們這個行業(yè)脫不開房地產(chǎn)行業(yè)，所以這個行業(yè)很特殊。房地產(chǎn)開發(fā)的品牌與物業(yè)管理的品牌往往結(jié)合在一起。在這個行業(yè)里面，大多數(shù)業(yè)主對企業(yè)品牌的認(rèn)知，社會對這個品牌的認(rèn)知往往來自于數(shù)十年如一日的服務(wù)積累、口碑積累，這就變成了我們的護(hù)城河。我們這個行業(yè)很難像其他行業(yè)一樣通過一些營銷方法，比如說廣告、事件營銷，迅速地改變或者積累口碑，這個行業(yè)大部分還是靠口碑來進(jìn)行營銷的。
第二，護(hù)城河在于：目前這個行業(yè)擁有了準(zhǔn)公共服務(wù)屬性和監(jiān)管要求。物業(yè)管理的基礎(chǔ)是在于商品化的居住體系�！睹穹ǖ洹贰段餀�(quán)法》《物業(yè)管理條例》，構(gòu)成了準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品的法律體系，疫情之中物業(yè)管理公司出色的表現(xiàn)，也令政府更加認(rèn)同物業(yè)行業(yè)的存在。我們賣的商品非常特殊，我們賣的是準(zhǔn)公共服務(wù)的屬性。也正是因為如此，物業(yè)公司資源整合的能力非常重要。我們其實也是一個品牌，我們善于給甲方分包需求，我們善于為業(yè)主服務(wù)，我們能夠準(zhǔn)確地把握群體性客戶的消費模式。這個非常重要，這是很多跨界企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司進(jìn)入物業(yè)行業(yè)產(chǎn)生非常大不確定性的原因所在。我們這個行業(yè)里面有一個非常顯著的特征，這是群體決策。群體決策的消費模式和決策機(jī)制還是有相當(dāng)大不同的，這是我們的三個護(hù)城河。
有三個護(hù)城河的同時，又存在著非常明顯的短板。
短板一：缺乏為算法支撐的服務(wù)體系。企業(yè)這幾年都在紛紛加大科技投入，我們都看到了這個短板。我們在開發(fā)數(shù)字化的運維團(tuán)隊體系、多元社區(qū)平臺，以科技推動服務(wù)效率與管理效率的雙向提升已初獲成功，但尚未完成從量變到質(zhì)變的迭代，未形成以算法為支撐的服務(wù)體系。
相較于其他行業(yè)，盡管行業(yè)的頭部企業(yè)已經(jīng)把在科技上的投入加大到了億元這樣的級別，加大到了5億元的級別，但是跟其他行業(yè)相比，跟動輒數(shù)十億元級別的技術(shù)研發(fā)投入相比，我們的科技投入還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。我們集團(tuán)旗下有3個科技公司，有100項發(fā)明專利，有300個研發(fā)人員。上次我去貝殼參觀了一下，貝殼還不算一個非常典型的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，總部有3000個研發(fā)人員。所以，投入不足造成目前絕大部分物業(yè)管理的服務(wù)方式都是用戶提出需求、公司分配任務(wù)、員工努力滿足需求經(jīng)典的管理模型。很多質(zhì)量管控措施、方法都是以這個作為方法論的，但是，這個體系會造成一個非常大的問題是什么？很多服務(wù)都是被動式的，被動式的服務(wù)就會造成效率更加低，被動式的服務(wù)就會造成滿意度無法提升到一個非常高的水平。因為沒有辦法主動獲取需求，我們只是響應(yīng)需求而已。行業(yè)里的大部分公司缺乏中、后臺體系，缺乏技術(shù)賦能，鮮有對社區(qū)需求的預(yù)測，也沒有基于預(yù)測的人力資源排布，更沒有針對預(yù)測所開展的前瞻性業(yè)務(wù)布局。剛才潘總在講，很多社區(qū)服務(wù)的開展是非常同質(zhì)化的，很大程度上社區(qū)服務(wù)的收入大部分公司還停留在地上撿錢的階段，或者收過路費的階段。
短板二：缺乏人才。缺乏人才最顯著的，這張表可以得到比較，就是工資低。我們比較的是基層員工的工資，跟快遞員相比，跟送餐員相比，跟同樣勞動密集型的行業(yè)相比，我們的工資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們的。低工資的現(xiàn)實說明了缺乏效率，低工資的根源就在于無法利用系統(tǒng)發(fā)揮人的潛力。我們經(jīng)常說，現(xiàn)在整個行業(yè)，業(yè)主經(jīng)常抱怨，我們的服務(wù)質(zhì)量比十年前差了，比二十年前差了。當(dāng)時我自己說，主要是年輕人的服務(wù)素質(zhì)降低了。但現(xiàn)在看來，不是因為年輕人素質(zhì)變差了，而是因為物業(yè)公司提供的薪資無法吸引、管理和提升年輕人，這是一個非常重大的問題。
我記得十七年前剛剛進(jìn)入這個行業(yè)的話，保安人員都能招到退伍軍人。為什么？不是他們有多熱愛服務(wù)這個行業(yè)，而是當(dāng)時1000元的薪資在社會上是非常有競爭力的，現(xiàn)在的工資提升到4000-5000元都很難招到合適的年輕人做保安員。為什么？是因為勤奮的保安員，勤奮的人、愿意吃苦的人都去送餐了，所以導(dǎo)致了越是基層越是缺乏人才。
短板三：缺乏差異的服務(wù)�，F(xiàn)在把布局社區(qū)生活服務(wù)已經(jīng)成為了目前的共識。社區(qū)生活服務(wù)是目前增速最快、毛利最高的業(yè)務(wù)，同時也是未來重要的業(yè)績增長點。但是，我們客觀理性的來看，當(dāng)前社區(qū)生活服務(wù)每戶家庭創(chuàng)造的營業(yè)收入仍然偏低。去年行業(yè)上市公司的平均數(shù)字是393萬元，而且主流公司基本上都在布局新零售、家政服務(wù)、房屋置換、空間服務(wù)等業(yè)務(wù)，差異化有所增大。
服務(wù)缺乏差異化，使得企業(yè)陷入價格戰(zhàn)的可能性增大。缺乏差異化的服務(wù)使得行業(yè)集中度很低，集中度很低又反過來阻止垂直行業(yè)能力的培養(yǎng)。行業(yè)這么多上市公司，有1000億元資金整軍備戰(zhàn)，都準(zhǔn)備打仗。我們有可能會陷入低水平競爭，有可能會在外部力量面前缺乏競爭力，這既表現(xiàn)為在社區(qū)生活服務(wù)層面，行業(yè)始終未能培育出足以和垂直服務(wù)提供競爭的實力，也表現(xiàn)為小公司溫水煮青蛙，寧可犧牲長遠(yuǎn)保住能力，也不愿納入大公司的生態(tài)系統(tǒng)。
我們算在行業(yè)里生活服務(wù)布局最早的公司，也算是做得不錯的公司，但我們的新零售目前為止只有10億元量級，資產(chǎn)管理服務(wù)到現(xiàn)在為止只有8億元的量級，跟行業(yè)巨頭相比，規(guī)模上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。行業(yè)既缺乏規(guī)模，又缺乏效率，于是行業(yè)面臨被解構(gòu)，被邊緣化的風(fēng)險。無論是被行業(yè)里的某個企業(yè)，忽然把這個算法奪出來了，忽然把生產(chǎn)要素組織體系做出來了，我們企業(yè)有被邊緣化的風(fēng)險。無論是跨界公司來做行業(yè)生產(chǎn)要素重新組織，我們也會有邊緣化的風(fēng)險。
我們目前面臨著前所未有的機(jī)遇，也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。機(jī)遇跟挑戰(zhàn)并存。
我們經(jīng)常在討論一些問題，因為行業(yè)里經(jīng)常聚會。這個問題問的非常普遍，剛才講了規(guī)模，講了效率，講了科技，講了多元化服務(wù)。大家經(jīng)常在問，企業(yè)應(yīng)該先增加規(guī)模，還是先提高效率？如果條件允許，是先更新科技系統(tǒng)，還是先培育競爭服務(wù)能力？如果要增加規(guī)模，資金應(yīng)該是與產(chǎn)業(yè)鏈并購，還是擴(kuò)大在管面積？這些問題沒有誰先誰后，在行業(yè)目前的格局之下，這些問題必須同步解決，既要規(guī)模又要效率，既要效率又要多元化服務(wù)，既要多元化服務(wù)，又要科技服務(wù)。正確的問題是如何改變地上撿錢的傳統(tǒng)增值思維和盲目疊加的規(guī)模擴(kuò)張思維，如何構(gòu)建規(guī)模和效率的良性循環(huán)？這是我們要去解決的一個非常重要的課題。
就像長江總說的并購，首先要非常好的融合。要不要并購不是我們應(yīng)該考慮的問題，怎樣進(jìn)行整合是我們要考慮的問題。但是，我們能不能做？其實我們有很多的條件支撐我們?nèi)プ�。首先我們有錢，趁著這個風(fēng)口，大家手里都有充足的資金；第二，我們又有非常好的基石，每家上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大股東都給予了非常好的激勵機(jī)制，足以讓我們?nèi)ノ捅Ａ魞?yōu)秀的人才。
最后一點是科技成熟，最大的表現(xiàn)在成本大幅度下降。物聯(lián)網(wǎng)的成本、人工算法的成本、互聯(lián)網(wǎng)的成本大幅下降。同時業(yè)主已經(jīng)被教育了，業(yè)主對于新事物的接受程度已經(jīng)提高，對于良好服務(wù)的付費意愿大幅提升。市場上涌現(xiàn)出一大批以技術(shù)提升效率的企業(yè)可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的示范。
現(xiàn)在2萬億元市值的美團(tuán)。大家說他是做什么的？無非是把傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)進(jìn)行了改造，構(gòu)建了以算法為支撐的服務(wù)體系，創(chuàng)新了商業(yè)模式，大大地降低了交易成本，大大地提升了整體的效率。把633萬商家、399萬外賣員高效率的整合在了一起，改變了傳統(tǒng)的服務(wù)行業(yè)。
貝殼也是一樣。市值最大的房地產(chǎn)公司是貝殼，它也改變了原來傳統(tǒng)的中介交易平臺。以前說，中介行業(yè)是沒有辦法被取代的，因為中介行業(yè)都具有非常強(qiáng)大的本地化屬性，但貝殼成功的做了解構(gòu)，所以它有5000億元市值。
同理，物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。我們需要在每個領(lǐng)域都拼盡全力，市場空間如此之大，但我們被時代拋棄的危險也近在眼前，所以我們面臨著前所未有的機(jī)遇、前所未有的挑戰(zhàn)。我相信，只要我們把握住這個機(jī)遇，這個行業(yè)里面確實是會誕生出一家萬億市值的公司的，能夠誕生一家卓越乃至偉大的企業(yè)。
在應(yīng)對這個局勢的時候，我們始終相信，這個行業(yè)的初心是不變的，我們的初心就是為人民營造美好的生活。就像我們創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生說過的一句話，管理模式在變，世界格局在變，氣候環(huán)境在變，科技進(jìn)程在變，人文內(nèi)容在變，但人們對美好生活的向往沒有變！無論用什么科技、用什么樣的商業(yè)模式，我們的初心不能變。
這是綠城現(xiàn)在做的戰(zhàn)略調(diào)整，我們接下來的方程式是（人本+科技）×生態(tài)平臺。
所謂人本，需要公司持續(xù)的研究數(shù)字生活新服務(wù)下的客戶消費模式、員工行為模式，持續(xù)開展基礎(chǔ)用戶體驗的服務(wù)管理與創(chuàng)新。
所謂的科技，是我們要用科技基重塑管理及服務(wù)系統(tǒng)，連接自我與外界的資源與流量，實現(xiàn)用戶體驗和企業(yè)效率的雙向提升。
所謂平臺，建立一個連接客戶群與資源服務(wù)商的平臺，確�？蛻羧旱姆⻊�(wù)需求與資源服務(wù)商得到及時、精準(zhǔn)、可持續(xù)的匹配。
所謂生態(tài)，以平臺為基礎(chǔ)，構(gòu)建以業(yè)主、資產(chǎn)、員工、伙伴為服務(wù)對象，所有參與者共享、共建、共生、共融，不斷發(fā)展、進(jìn)化、迭代的服務(wù)生態(tài)體系。
具體措施有這么幾項：
1、構(gòu)建以算法為支撐的服務(wù)體系，破解效率瓶頸。我們希望研發(fā)和拆解基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)的業(yè)務(wù)人員操作流程，建立強(qiáng)大的中后臺系統(tǒng)，構(gòu)建以算法為支撐的服務(wù)體系，提高服務(wù)效率與管理效率。最終希望實現(xiàn)新的服務(wù)價值鏈模型，以科技來驅(qū)動算法，以算法來構(gòu)建生態(tài)，以生態(tài)來提高效率，以效率推動滿意度，最終實現(xiàn)數(shù)字生活新服務(wù)下的生產(chǎn)要素重新組織，從而實現(xiàn)生產(chǎn)效率質(zhì)的突破。
2、認(rèn)真描繪客戶畫像，強(qiáng)化社區(qū)智能化的底層數(shù)據(jù)。精準(zhǔn)的客戶畫像是開展社區(qū)生活服務(wù)的前提基礎(chǔ)，有效的觸達(dá)路徑是什么？哪些維度是重要的？怎樣的高效動態(tài)更新？這是我們面臨的非常重要的課題。希望大家都把數(shù)據(jù)放在非常重要的位置上，實事求是。沒有一家企業(yè)能夠真正的把客戶的畫像精準(zhǔn)的描繪出來，這需要我們改變底層考核機(jī)制，從任務(wù)達(dá)成型考核，逐漸轉(zhuǎn)為客戶滿意度和任務(wù)達(dá)成型并重的考核，從以前任務(wù)滿意度達(dá)成的考核以借助為主要變成以過程為主去考核客戶的觸達(dá)，以客戶觸達(dá)來實現(xiàn)對客戶畫像的描繪。
3、走出圍墻，重新定義規(guī)模。全球的三大航空聯(lián)盟給我們提供了非常好的示范。三聯(lián)盟。提供代碼共享，提供更大的航空網(wǎng)絡(luò)。公用維修設(shè)施、運作設(shè)備、職員，降低成本，為乘客提供性價比更高的機(jī)票。我們也一樣。我們只有走出圍墻，規(guī)模效應(yīng)的差異化才能真正實現(xiàn)。而走出圍墻的前提是服務(wù)專業(yè)化水平的提升和實現(xiàn)共贏，所以我們需要去提升專業(yè)度。聯(lián)盟化是我們實現(xiàn)走出圍墻目標(biāo)的出路之一。
4、價值觀和公共關(guān)系。我們要去關(guān)注價值觀和公共關(guān)系，價值觀不僅僅是推動員工奮進(jìn)的內(nèi)部力量，也是推動社會認(rèn)同的外部推手。企業(yè)有多大，責(zé)任就有多重。我們這個行業(yè)已經(jīng)不再像十年之前、二十年前是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)，是一個弱小的行業(yè)。隨著能力的提升，隨著在國民經(jīng)濟(jì)里面的作用提升，隨著在社會基層治理里面發(fā)揮的作用越來越大，政府、社會、公眾都會給我們提出越來越高的要求。就像這次疫情，我們這個行業(yè)非常好的把握住了這個機(jī)會，從而國家出臺了一系列的優(yōu)惠政策，給我們營造了良好的發(fā)展空間。但是，反過來而言，這次疫情是一次非常好的機(jī)遇，頭部企業(yè)在價值觀和公共關(guān)系上的投入是不足的。中國物業(yè)管理行業(yè)肩負(fù)著共創(chuàng)城市美好生活的歷史使命，我們需要一起重塑社會和公眾對它的認(rèn)同，實現(xiàn)雙向激勵、正像循環(huán)，從而為下一步跨越式的發(fā)展提供更好的環(huán)境。
最后想說的是，因為相信，所以看見。我堅信，通過在座各位的努力，通過行業(yè)所有從業(yè)人員的努力，我們這個行業(yè)必然會為國家美好生活目標(biāo)的實現(xiàn)作出卓越的貢獻(xiàn)。我們這個行業(yè)必然會誕生一家或者數(shù)家偉大而卓越的公司，讓我們共同努力，為實現(xiàn)這個美好目標(biāo)而共同奮斗。謝謝大家！
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主持人：歡迎李總來北京過圣誕節(jié)，感受一下不一樣的節(jié)日氛圍。同時，我相信剛才大家通過李總的演講也感受到了他們基于自己的考量給了大家比較明晰的答案，我想這可能是今天的論壇價值之所在。
接下來請上的這一位，我相信大家聽到他們公司名字同樣也會非常期待。如果在中國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中說誰家的房子好，我相信這家公司一定會榜上有名。而且，讓業(yè)主住的舒服，良好的物業(yè)服務(wù)也是至關(guān)重要的因素之一。這家公司是以物業(yè)為根基、以生活服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)為領(lǐng)地、以智慧科技為引擎的數(shù)字化、平臺化、生態(tài)化的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，一直希望竭盡全力為業(yè)主創(chuàng)造美好的生活。所以，熱烈掌聲有請綠城服務(wù)集團(tuán)行政總裁吳志華帶來主題演講。有請！ |
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李大龍：各位行業(yè)的大咖，各位朋友大家好！今天非常高興有機(jī)會能夠和大家分享物業(yè)管理行業(yè)以及雅生活這兩年發(fā)展。
實際上今年應(yīng)該算是一個寒冬，感覺今年時間過得特別快，我們好像都在做一件事情，但是我們看到整個行業(yè)在資本市場表現(xiàn)應(yīng)該來說迎來了一個春天，其實來到北京，今天應(yīng)該是我2020年最后一次出差了，但是感同身受。三年前也是圣誕節(jié)這一天，我拿到了中國證監(jiān)會批件，所以當(dāng)時我們是第一個母公司是境外的注冊公司，去分拆H股上市的企業(yè)，在2018年2月份在中國香港上市了，今天回到這里感同身受的。這三年時間，雅生活的發(fā)展剛好也是一個資本發(fā)展縮影，所以今天我趁著這個機(jī)會跟大家分享一下雅生活這兩三年的發(fā)展。
我2016年加入了雅生活集團(tuán)，當(dāng)時我是財務(wù)出身，2016年雅生活集團(tuán)整體收入規(guī)模大概10億元，實際上從地產(chǎn)集團(tuán)來看的話，我們當(dāng)時被定位為物業(yè)服務(wù)中心，實際上是一個成本中心，一年10個億元營收，掙了大概幾千萬元。在地產(chǎn)來看，基本上我覺得這個行業(yè)或者說雅生活在整個集團(tuán)里面，大家覺得不是那么重要。但是我們再看這三年，隨著資本的借力，今年收入規(guī)模突破了百億元，通過三年發(fā)展，收入規(guī)模突破百億元。還有一個數(shù)據(jù)，我們來自于地產(chǎn)或者說來自于母公司整個收入的供給只有20%，80%是來自于第三方市場來源的收入，整個收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化。
同時這兩年通過資本借力，我們逐漸完成了全國市場化的布局，以前雅生活依托于雅居樂，主要深耕于華南，今年統(tǒng)計了一下，超過60%的項目位于中國一線城市和新一線城市，超過80%的項目是一線城市和二線城市，業(yè)務(wù)布局集中在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，通過這兩三年的發(fā)展，資本借力雅生活，給了雅生活跨越式的發(fā)展。
雅生活實際上1992年源自于中山，引入了港式的物業(yè)，當(dāng)時主要為地產(chǎn)，為中國香港業(yè)主進(jìn)行服務(wù)；在2016年我們開始了多元化，拆分了雅生活集團(tuán)，從雅居樂地產(chǎn)拆分出來，成為獨立的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。到了2017年籌備上市，引入了綠地集團(tuán)作為我們的二股東，收購了綠地物業(yè)；在2018年，成功在中國香港上市，大概募集資金超過40億元。應(yīng)該來說，當(dāng)時我們是最大一起IPO。通過這次IPO，我們也是通過收購和兼并在2019年、2020年實際上形成了全國布局，在2020年當(dāng)時也提出來從物業(yè)圍墻內(nèi)走向圍墻外，同時也是布局了城市服務(wù)板塊。
這是我們當(dāng)時收購的布局，從2017年與綠地合作再到2019年整個中民投的收購，物業(yè)管理行業(yè)通過資本的注入，我們也感覺到這個行業(yè)屬性發(fā)生了變化，以前我們說這個行業(yè)很輕不需要錢，但是從雅生活發(fā)展來說，我自己感覺沒有錢萬萬不可以。這兩年累計投入，在物業(yè)股權(quán)上的投入花了40億元，基本上把我們當(dāng)時募集資金全部用完了，換來了在產(chǎn)業(yè)鏈的布局，現(xiàn)在給到雅生活和整個行業(yè)新的問題，以前都是自己干，現(xiàn)在通過資本，通過收購怎么樣干，怎么樣融合，怎么樣1+1不只等于2，還要>2，對于行業(yè)發(fā)展來說提出了新的挑戰(zhàn)。
這是雅生活整個布局，五大產(chǎn)業(yè)板塊，從以前住宅到資產(chǎn)管理，再到社區(qū)服務(wù)，再到公建類的物業(yè)，今年布局了城市服務(wù)，同時雅生活和其他大型頭部物業(yè)公司來說，也有一個蠻有特色的地方，我們的品牌實際上有18個品牌，我們主打品牌是雅生活物業(yè)以住宅為主，但是全國百強(qiáng)品牌里面有9家企業(yè)在雅生活旗下，這9家企業(yè)在區(qū)域性和專業(yè)性上對于雅生活來說是完全補(bǔ)足，通過頭部整合，包括戰(zhàn)略上疏導(dǎo)，以及在激勵上的設(shè)置，形成了雅生活大家庭，雅生活品牌矩陣，通過資本的道路讓雅生活在整個行業(yè)里面展現(xiàn)出了獨特一面的地方。
通過這兩年的發(fā)展，實際上我們完成了全國布局，完成了一些在業(yè)態(tài)上的布局。同時在今年進(jìn)入了城市服務(wù)板塊，前兩天碧桂園進(jìn)行了蠻大的兩家全國性環(huán)衛(wèi)企業(yè)的收購，雅生活前兩天做了公告，布局了一家環(huán)衛(wèi)企業(yè)，也是通過我們在行業(yè)里面，在區(qū)域上的布局，今年也是戰(zhàn)略性進(jìn)入到這個板塊，我們也希望通過物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化的管理經(jīng)驗，公建類服務(wù)包括政府采購的經(jīng)驗，能夠在今年和明年提供更多城市服務(wù)的案例。
通過雅生活這兩年發(fā)展，因為我自己是財務(wù)出身，平時主要和投資者、資本市場進(jìn)行溝通，根據(jù)我這兩年跟資本市場和投資人溝通的經(jīng)驗，跟大家進(jìn)行一些分享。
首先這個行業(yè)這兩年的發(fā)展，實際上我們看到這個行業(yè)隨著資本的介入，最近三年發(fā)生了翻天覆地的變化，以前我在跟投資者投行溝通的時候，應(yīng)該是三年前，其實最多溝通的是什么呢？實際上是在介紹這個行業(yè)，什么是中國物業(yè)管理行業(yè)？我們和境外上市公司和五大行有什么樣的區(qū)別？其實我印象最深在2018年當(dāng)時我們在上市IPO路演的時候，第一家走向歐美，我們當(dāng)時路演了十幾分鐘給美國投資人介紹，給英國投資人介紹，介紹中國物業(yè)管理行業(yè)。但是今天我們看到全球投資人基本上不再會問中國物業(yè)管理行業(yè)是一個什么樣的行業(yè)，大家對于中國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該是普遍、完全進(jìn)行了深入了解，大家認(rèn)可咱們行業(yè)，而且這個行業(yè)成為我們一個新的資本市場里面的賽道�，F(xiàn)在投資人問我問得最多的是，雅生活和碧桂園相比，和其他上市公司相比的話，有什么差異化的特色？實際上我們看到說行業(yè)規(guī)模很大，目前來說形成估值上的差異，形成了估值規(guī)模上的差異，也是形成了整個在發(fā)展上未來一個差異�，F(xiàn)在我們看到我們上市公司有超過千億元市值的，碧桂園服務(wù)已經(jīng)是1500億港元，市值超過500億的公司也有3、4家，同時還有一些物業(yè)公司估值很低，可以說在港股市場沒有任何價值，未來資本市場會形成差異化，估值重新被重塑。
我們一直在說這個行業(yè)是一個輕資產(chǎn)的行業(yè)，實際上最近這兩年資本大量進(jìn)入，現(xiàn)在我盤點一下，上市公司手里面資金現(xiàn)金有1000億元，這是很可怕的一個數(shù)據(jù)，1000億元的資產(chǎn)怎么去投，在項目擴(kuò)展上，一個市場打法來說，很多項目投入大量的資金，墊資進(jìn)去。實際上這個以前不需要投任何資金，但是項目投資逐步變成重資產(chǎn)，這就是一個重資產(chǎn)。同時介入了城市服務(wù)，城市服務(wù)要做什么？設(shè)施設(shè)備投入，資產(chǎn)的投入，項目還沒有拿，先投資設(shè)備進(jìn)去，先墊資進(jìn)去。再大到股權(quán)投資，雅生活投了40億元，我相信李長江總也投了很多，其他物業(yè)上市公司要擴(kuò)大規(guī)模就是要投資和收購，所以我覺得物業(yè)管理行業(yè)借助這一輪上市的春風(fēng)，每個人都手握巨資，這個行業(yè)從輕資產(chǎn)逐步變成重資產(chǎn)，但是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)沒有明顯界限，最終怎么樣走出來，最終有沒有萬億元級上市公司，那么未來是否有差異化，在于每一家物業(yè)公司和頭部企業(yè)能夠去駕馭資本的能力，駕馭好的資本，借助資本這個行業(yè)會加速整合，加速分化，所以目前來說，物業(yè)管理行業(yè)像黃院長講，還有十年風(fēng)口期，萬億元級的企業(yè)我們也是拭目以待。同時，我們一直在講，現(xiàn)在我們看到所有上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龍頭物業(yè)公司，我們看到龍頭物業(yè)公司大部分是地產(chǎn)分拆出來的，帶有明顯的地產(chǎn)屬性，前一段時間，整個物業(yè)股跌得很厲害，大規(guī)模調(diào)整，我也問了一下投資者，行業(yè)基本面沒有發(fā)生太大的變化，我覺得投資者很敏感，他看到了什么？看到今年地產(chǎn)政策，三道紅線；同時受到疫情影響交付產(chǎn)生了延遲，自然而然對于物業(yè)整個估值進(jìn)行了打折，其實我們是被動進(jìn)行了一波下調(diào)。包括我記得當(dāng)時2018年9月份還有一輪延長社保，交社保，所以說忽然之間，我們其實看到這個行業(yè)在投資者眼里還沒有成為一個獨立的行業(yè)，他對你的定位：勞動密集型同時附屬于地產(chǎn)。
我相信隨著行業(yè)發(fā)展，未來回歸主流A股市場，讓更多國內(nèi)投資人認(rèn)可我們享受行業(yè)紅利未來應(yīng)該是一個趨勢，我們也覺得隨著這個行業(yè)進(jìn)一步整合，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入這樣一個整合和分化期，將來頭部企業(yè)的話，我覺得應(yīng)該能夠有機(jī)會享受A股所帶來的價值紅利。
我們這個行業(yè)還是處于一個高速期，穩(wěn)定增長期，實際上我們也統(tǒng)計了一下到2025年整體的管理面積，包括我們的服務(wù)的話應(yīng)該會突破300億平方米，所以行業(yè)經(jīng)歷了這樣一個上市融資潮之后，今年基本上行業(yè)融資，包括上市的融資，包括二級市場的融資。在這樣的情況下，接近了千億元的融資，所以經(jīng)過這樣一個上市潮之后，可能整個的物業(yè)管理行業(yè)包括龍頭企業(yè)應(yīng)該更加注重市場化的競爭能力。因為我們看到基本上像頭部地產(chǎn)商物業(yè)公司本來體量很大，但是以前沒有注重市場化的能力，現(xiàn)在一旦進(jìn)入到市場，進(jìn)入到資本市場以后的話，市場化能力一定會進(jìn)行加強(qiáng)，我們看到現(xiàn)代物業(yè)市場的競爭可能就是前兩年地產(chǎn)市場的競爭，而且可能會降維打擊，用這種手段進(jìn)行市場化的競爭，所以我相信這幾年市場競爭一定會進(jìn)一步加劇。
同時在行業(yè)監(jiān)管上，法律法規(guī)上，《民法典》出臺之后給了物業(yè)管理行業(yè)，尤其是大型頭部的企業(yè)來說，能夠進(jìn)一步去完善行業(yè)的做法，然后能夠去更加注重有溫度的服務(wù)，我們服務(wù)產(chǎn)品力可以提升整個行業(yè)良性競爭這樣一個氛圍。
資本助力，行業(yè)進(jìn)一步會整合。截止到目前為止，今年我們看到上市公司公布收購有34例，總金額接近100億元，還有一些一級市場并購還是存在，預(yù)計未來上市公司并購會進(jìn)一步加劇，同時從一級市場的并購，我相信可能在未來一段時間里會出現(xiàn)二級市場并購和整合。包括跟上市公司進(jìn)行了股權(quán)上、生態(tài)鏈上的植入，未來這個也會成為下一步整合的趨勢。
從2019年開始，非住宅物業(yè)會成為龍頭企業(yè)，尤其是大型地產(chǎn)下屬物業(yè)公司一個新的發(fā)力點，不光是通過收并購會進(jìn)入到這個領(lǐng)域。非住宅物業(yè)市場目前來看應(yīng)該還是在市場競爭中，尤其是公建業(yè)態(tài)市場化加速釋放，總體會超過萬億元，環(huán)衛(wèi)大概有3000億元，但是環(huán)衛(wèi)目前來說整個市場化只有1/3，而且市場分散度更為分散，所以我們相信將來政府的招采類、公建類、城市服務(wù)類將會是一個巨大的市場，而且現(xiàn)在基本上頭部物業(yè)企業(yè)借助資本優(yōu)勢進(jìn)入到大的城市管家，城市物業(yè)大的范疇，應(yīng)該來說降維，加速這個行業(yè)的收購并購和整合。
社區(qū)增值服務(wù)；剛才幾位大咖講到了，實際上對于物業(yè)服務(wù)來說的話，我們講到整個社區(qū)增值服務(wù)現(xiàn)在是一個風(fēng)口，社區(qū)團(tuán)購出現(xiàn)了資本上一個熱潮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么樣做這個社區(qū)團(tuán)購，怎么參與競爭呢，剛才潘總講了，我們的服務(wù)力、社區(qū)的溫度，怎么讓我們做團(tuán)長，怎么讓我們的物業(yè)管家成為一個李佳琦，產(chǎn)生業(yè)主的粘性，把我們的爆品，把我們服務(wù)的體系去融入到整個社區(qū)服務(wù)價值體系，這種不是競爭關(guān)系，更多是合作開發(fā)的關(guān)系，包括社區(qū)團(tuán)購，我想所有的物業(yè)公司現(xiàn)在都在研究這一塊，但是每一家物業(yè)公司，或者物業(yè)小區(qū)密度不一定夠，未來我想物業(yè)公司和物業(yè)公司之間也會產(chǎn)生這種合作，產(chǎn)生這種網(wǎng)格化的合作，而這種合作會帶來整個社區(qū)增值服務(wù)，在社區(qū)團(tuán)購上的一個新的突破。
最后這個也不是我的觀點，也是和一些投資人他們經(jīng)常去交流，他們怎么樣來看現(xiàn)在有接近40家的物業(yè)管理行業(yè)，總結(jié)來看，對于這個估值和企業(yè)發(fā)展來說的話有四點。
一、如何突圍？企業(yè)估值差異到底體現(xiàn)在什么地方？首先是發(fā)展市場化，僅僅依托于房地產(chǎn)，僅僅依托于母公司對它的估值是有限的，當(dāng)然增長是恒定的，市場更希望龍頭企業(yè)出現(xiàn)，能夠在市場話語權(quán)和競爭力上體現(xiàn)出行業(yè)競爭優(yōu)勢。
二、定位差異化。每一家企業(yè)和每一家企業(yè)有不同的定位，現(xiàn)在不能說哪家企業(yè)好，應(yīng)該說百家爭鳴，百花齊放，每一家企業(yè)都在探索適合于自己發(fā)展的差異化和競爭優(yōu)勢。
三、品牌獨立化。今年雅生活進(jìn)行了改名，叫雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司，能夠為更多地產(chǎn)，能夠為更多的業(yè)主和城市注入我們獨立發(fā)展的理念和服務(wù)的理念。
四、業(yè)務(wù)平臺化。實際上所有增值服務(wù)，包括雅生活我們也是做了一些投入，不管在信息化也好，在社區(qū)的增值服務(wù)上也好也是進(jìn)行了一些投入，每年科技化的投入接近1個億元，當(dāng)然和李長江總相比少了很多，但是我覺得小步快跑，同時我們也希望在這個行業(yè)里面有一些東西或者有一些科技化的機(jī)器人的東西，我們也可以去學(xué)習(xí)，也可以引入，這個行業(yè)好了，我相信我們每一個企業(yè)都會更好。
今天是圣誕節(jié)，也非常高興能夠回到北京，確實今天也是我在2020年最后一次出差，趁著這個機(jī)會祝大家節(jié)日快樂，預(yù)祝2021年我們的行業(yè)更加的美好，謝謝大家！
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主持人：感謝潘總的分享，剛才潘總把我們社區(qū)溫度進(jìn)行了劃分，有溫社區(qū)，熱社區(qū)還有冷社區(qū)，冰社區(qū)，非常有趣的提法，剛才潘總也分享了彩生活的思路，物業(yè)管理上升空間是社區(qū)，物業(yè)是距離業(yè)主最近的地方，把社區(qū)服務(wù)做到家做增值服務(wù)，感謝潘總的分享。
接下來這家企業(yè)成立于1992年，率先引入了港式物業(yè)管理模式，是我國首批一級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，囊括了物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、公共服務(wù)和社區(qū)商業(yè)這四大板塊，并且著力于從主流住宅、高端豪宅、旅游地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營以及專業(yè)高端商業(yè)管理和公建類物業(yè)服務(wù)這四大方面，為大小業(yè)主打造美好幸福生活。下面有請雅生活集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官李大龍帶來有關(guān)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈延伸與發(fā)展的分享。 |
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潘軍：非常開心剛才聽了黃院長和李總在講整個行業(yè)如今站在了一個新的風(fēng)口。六年前，彩生活上市的時候，我當(dāng)時預(yù)言，十年內(nèi)中國一定會有100家上市公司，而且物業(yè)行業(yè)一定會出現(xiàn)超千億市值的公司。
今天，大家都看到了，物業(yè)行業(yè)確實占到了資本的風(fēng)口之上，而且也出現(xiàn)了碧桂園服務(wù)這樣的超千億市值的公司。作為第一家在香港主板上市的物業(yè)公司，這個故事是我從2012年開始講，從互聯(lián)網(wǎng)的流量入口對比來談?wù)勎飿I(yè)行業(yè)的未來。所以，走到今天，我認(rèn)為這個行業(yè)迎來了風(fēng)口，迎來了夏天，但是我們一定要想，我們會有冬天嗎？我想給大家看一組數(shù)據(jù)。
為什么我會站在這兒來談關(guān)于社區(qū)溫度的問題？其實在十年前，我還是物業(yè)協(xié)會副會長的時候，建議物業(yè)管理行業(yè)改名字。改成什么名字呢？我認(rèn)為，下一個風(fēng)口接替物業(yè)行業(yè)的叫社區(qū)服務(wù)行業(yè)。我建議，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會改名叫社區(qū)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。為什么？因為物業(yè)管理協(xié)會是對硬件維修服務(wù)的行業(yè)，而這個行業(yè)已經(jīng)兩百年了。大家看一下估值，我在這里做了一個整個港股的。
今天我是來風(fēng)口上講反思的，因為我覺得彩生活是值得反思的。因為我們也曾經(jīng)擁有40-50倍的市盈率，我們現(xiàn)在在反思。為什么？我們再看一看。
物業(yè)管理行業(yè)在全球已經(jīng)二百年了，不值得夸耀。為什么？因為物業(yè)管理行業(yè)的鼻祖，全球五大行平均市盈率12-15倍，看看他們所做的，世邦魏理仕的營收已經(jīng)接近15億美元了，我們的物業(yè)行業(yè)還沒有一家。我們?yōu)槭裁磿羞@么高的估值，是因為我們的PE高。為什么世邦魏理仕在利潤等等，因為市贏率只有15倍，但利潤完全超過了中國所有物業(yè)行業(yè)的利潤。碧桂園有80倍的市盈率，而世邦魏理仕只有15倍的市盈率，但擁有120億美元的市值。所以，我們看一看，我們講增值服務(wù)的時候，我們要看看我們跟別人有什么區(qū)別。
大家來看看五大行。物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租售、評估與估值、投融資管理，我認(rèn)為，這是所有做中介行業(yè)的必由之路。我們來看看國內(nèi)物業(yè)管理。物業(yè)管理的收費是不是還占到70%？社區(qū)商業(yè)有多少收入？社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等等。我們的估值有那么大的變化嗎？我們再看看五大行，五大行沒有母公司，沒有增值服務(wù)的收入，物業(yè)管理只占總收入的30%。股東對于企業(yè)的毛利超過30%，覆蓋物業(yè)的全價值鏈。如果不突破這個魔咒，彩生活的今天是明天所有物業(yè)管理公司的未來。
世邦魏理仕已經(jīng)上市十幾年了，彩生活上市六年，在座的很多上市物業(yè)公司不超過三年，我們沒有什么可驕傲的。我們要做的是必須升維。我們看一看國內(nèi)的物業(yè)公司，看看我說的是不是實話。大部分的營收來自于控股股東的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。為什么A股只有兩家上市公司？因沒有大股東，早就跟大股東割裂了。我相信有做資本、做投行的，可以對標(biāo)我們的過去、我們的未來。
我在這兒提一個命題。什么命題？我們的門檻高了。我們跟長江總都比較熟。大寶說了，我們的“籬笆門”那么管用嗎？我們的社區(qū)門口是不是守著貝殼？貝殼是如今房地產(chǎn)第一大股，超過了5000億，已經(jīng)等于萬科+中海的市值了，等于碧桂園+恒大+盈創(chuàng)的市值了。為什么？就是因為把我們的籬笆門踹開了。美團(tuán)、阿里巴巴、京東等等都是在我們社區(qū)里面做生意的。所以，從我做物業(yè)十八年，包括創(chuàng)建彩生活的第一天起，所探討的就是一個命題，就是物業(yè)如何做增值服務(wù)。
如何做呢？我認(rèn)為，做物業(yè)的只有一個優(yōu)勢，就是我們距離客戶最近。而只有把這一點做到位，物業(yè)管理才能升維。怎么升維？剛才長江總談了，很感謝資本市場給了我們一個千古未有的機(jī)會，錯過這次機(jī)會，從此不再有。
我花了一年的時間說服了騰訊的五個創(chuàng)始人之一，叫曾麗清投資了彩生活。第二，在2014年老虎基金在最關(guān)鍵的時刻投資了彩生活。后來老虎基金說，通過對物業(yè)管理輕資產(chǎn)的運營，確實聞到了一點互聯(lián)網(wǎng)的味道。而我們的未來，我們在做什么？為什么我反復(fù)在提小區(qū)是我們最關(guān)注的目標(biāo)，但是真正的具有靈魂的小區(qū)叫社群，因為我們只有擁有了業(yè)主對我們的用戶，我們才可能成為一個真正的流量入口。所以，我們要把小區(qū)打造成社群。
諸位，小區(qū)跟社群有什么不同？小區(qū)是一個物理名詞，社區(qū)是一個社會學(xué)的名詞。社會學(xué)對社區(qū)有一個非常明確的標(biāo)注和定義，1885年德國一個社會學(xué)家第一次提出了關(guān)于社區(qū)的理念。
第一，有邊界，一定是有邊界的，去西方也有邊界，不是簡單的一個圍墻，圍墻式的；
第二，有共同的價值觀。我去中國臺灣看到社區(qū)，我把相關(guān)社區(qū)的理念也引回了大陸。我們開始做“社區(qū)公約”�；谏鐓^(qū)的特點，在社區(qū)公約的最大集約束之后，一定要有對于小區(qū)共同的理念。比如說，舉個例子，我在中國臺灣看到了一個公務(wù)員的小區(qū)。他們認(rèn)為什么是社區(qū)，他們是一個小區(qū)，但他們叫“社區(qū)公約”。我們一定要遵守共同的理念。
怎么形成的呢？
第一，一定要讓小區(qū)變成社區(qū)，大家有共同的理念；
第二，讓社區(qū)擁有溫度；
第三，要有真正的社區(qū)服務(wù)。
這次的疫情充分展示了物業(yè)管理行業(yè)的上升空間。是什么？是社區(qū)。社區(qū)是中國社會的細(xì)胞，是中國政權(quán)的基礎(chǔ)。在民政部有一個司專門分管這個，較基層政權(quán)與社區(qū)建設(shè)司。這是我提出的。為什么我們要從物業(yè)管理物的管理提升到人的服務(wù)，最后到社區(qū)的融入。這是我今年開始提的關(guān)于社區(qū)的融入問題。所以，未來我們必須要升維。
怎么升維？要真正意義上讓社區(qū)的居民融入進(jìn)來；第二，要和黨建結(jié)合起來；第三，要和街道辦、居委會、社區(qū)工作站打通起來。最關(guān)鍵的，要和業(yè)委會真正形成互動。
溫度意味著什么？意味著環(huán)境。我們的地球溫度是17度，人體的溫度是37度。變一度都會變成一個另外的物體。比如說地球，如果17度升1度，會產(chǎn)生什么變化嗎？冰川會有70%的消融，地球的物種會產(chǎn)生上百萬個物種的消亡，這就是溫度的重要性。
在三年前我提出了一個新的邏輯，叫“社區(qū)溫度”，來替代一個名詞，我們用了一個三十年的名詞，我認(rèn)為應(yīng)該被淘汰掉，叫“客戶滿意度”。客戶滿意度應(yīng)該從物業(yè)行業(yè)或者從社區(qū)服務(wù)行業(yè)剔除掉，為什么？那是開發(fā)商考核物業(yè)管理部門的KPI指標(biāo)。對我們的服務(wù)有引導(dǎo)性嗎？我認(rèn)為沒有。我們的增值服務(wù)跟客戶滿意度有半毛錢的關(guān)系嗎？你去看二十個維度里面有嗎，沒有，主要是維修、保潔、安全等等。所以我提一個新的，做了三年，社區(qū)最大的價值是人與人之間的交流，是物業(yè)公司跟業(yè)委會的交流，是社區(qū)跟街道辦、社區(qū)工作站、區(qū)委區(qū)政府的交流。
沒有辦法，因為我們是一個整體，我們不能單維的看。我們怎么測量？我們把社區(qū)分為四類，冰社區(qū)、冷社區(qū)、溫社區(qū)和熱社區(qū)。如果你的社區(qū)擁護(hù)你，如果你的社區(qū)完全離不開你，我認(rèn)為根本就不存在社區(qū)團(tuán)購的機(jī)會。為什么會有社區(qū)團(tuán)購的團(tuán)長？是因為物業(yè)跟社區(qū)居民的互動太弱了�，F(xiàn)在物業(yè)很多管理處的主任都不能進(jìn)入業(yè)主群。我自己居住的小區(qū)，一聽說有物業(yè)公司了，馬上把群都關(guān)了。業(yè)委會變成了跟物業(yè)對立的一個群體。這對嗎？這不對，哪有主人和管家是對立的。所以，我們一定要把把社區(qū)的維度不斷地往上走，從小區(qū)變社區(qū)，從社區(qū)變成熱社區(qū)，我們的資本故事就真正意義上落地了，我們才有能力跟所有的互聯(lián)網(wǎng)巨頭去談一個問題。我們一定要互動，要尊重我在社區(qū)的地位，只有達(dá)成了這樣，我們才能夠真正意義上主導(dǎo)我們的未來
剛才長江總說了，未來的社區(qū)是數(shù)字的社區(qū)。數(shù)字怎么來？是要靠不斷的積累。大家看，這是我過往做的抽樣社區(qū)的溫度變化。我們發(fā)現(xiàn)一個特別有意思的，隨著溫度的提升，增值服務(wù)才能落地；隨著溫度的下降，社區(qū)增值服務(wù)一定會上升。未來大家都在建自己的物業(yè)群，物業(yè)群的背后是什么？是行業(yè)要真正意義上去響應(yīng)業(yè)主，把國家和黨中央對于社區(qū)的寄托真正意義上落到地。到那個時候，當(dāng)所有的小區(qū)升維成社區(qū)，物業(yè)公司升維成社區(qū)服務(wù)公司的時候，我們一定會升級成萬億級的物業(yè)公司。祝愿大家成為萬億級的物業(yè)服務(wù)公司。 |
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主持人：謝謝李總。講的特別好，而且講的內(nèi)容很豐富、很專業(yè)。確實，作為整個物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，他們很多的經(jīng)驗分享確實都是一點一點積累出來的。這種經(jīng)驗，我相信對于整個行業(yè)的發(fā)展、對于很多企業(yè)都有很多指引。
下面我們再來說這樣一家公司，它是一家集物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運營、社區(qū)服務(wù)為一體的科技型、綜合型物業(yè)服務(wù)運營集團(tuán)。自創(chuàng)立以來，一直秉承“為客戶創(chuàng)造價值”的核心價值觀以及“把社區(qū)服務(wù)做到家”的品牌理念。
有請中國物業(yè)第一股彩生活董事長潘軍帶來主題演講。 |
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李長江：今天分享一下碧桂園的做法，包括對于資本市場物業(yè)行業(yè)上市以后的看法。
剛才我看黃院長2020年上市是17家，其實所有的資本在評價一個公司的時候，無外乎這些指標(biāo)：財務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)。實際上印證了另外一個，大家對于未來該怎么判斷，從企業(yè)上市角度來講，我們總結(jié)一條叫隨便你怎么講，隨便你怎么做，這幾個指標(biāo)是看得見的。因此，我們在這35家物企，從2014年到現(xiàn)在差不多6年時間，整個行業(yè)在資本推崇下發(fā)展非常迅速，但是企業(yè)既要去滿足資本的需求，同時又要去把服務(wù)做好，這實際上既要做服務(wù)，又要做經(jīng)營，對于企業(yè)管理者是不容易的。
關(guān)于碧桂園物業(yè)，確實這幾年公司的高速發(fā)展，也贏得了一些榮譽，也得到了一些朋友們的認(rèn)同，無論是企業(yè)的排名，還是我們做服務(wù)的時候業(yè)主的評價。當(dāng)然我們很清楚，未來行業(yè)的發(fā)展更重要的是離不開科技的發(fā)展，就目前而言，我們在踏踏實實做一些事情，比如我們的服務(wù)機(jī)器人，明年要上，并且拿出了我們的預(yù)算，落地多少臺，以及KPI指標(biāo)；我們對人才的招募，昨天跟團(tuán)隊講的時候，如果這方面的人才招不到，不好招，一定是我們的開的價格、條件不好。如果你覺得他值100萬，他開出的是500萬，就不講價，在科技這方面的投入我們是全力以赴的。
如果要說碧桂園未來做到什么樣子？前幾天接受記者采訪的時候我講過，未來什么樣物企站在真正的高位上，得到市場和客戶的認(rèn)同？對于我們自己而言，我們的確定義為一定要做國際領(lǐng)先新物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，正是因為這樣，我們所以在聚焦哪些業(yè)務(wù)，最后要怎么做？我們現(xiàn)在的布局，剛才黃院長講了無論是股權(quán)的合作，還是新業(yè)務(wù)的開發(fā)，以及相關(guān)布局都是為未來做準(zhǔn)備的，有一個投資者問我一個問題，他說“李總，從2021年開始你五年之內(nèi)達(dá)到千億營收，你怎么可能做得到？你怎么做呢？你能不能告訴我你的比例是怎么來的？”業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的比例。其實無外乎這些業(yè)務(wù)。
第一是物業(yè)服務(wù)，含商業(yè)。
第二是城市服務(wù)。
第三是增值服務(wù)，這是三個主航道。當(dāng)然也許未來我們還會在科技上，科技產(chǎn)品上，科技的專利上甚至操作平臺上有所收獲。
如何看待物業(yè)服務(wù)行業(yè)在資本市場的市值？
我覺得經(jīng)歷了這么幾個階段；第一個階段是發(fā)現(xiàn)，這個行業(yè)還可以。第二階段是當(dāng)一些領(lǐng)頭物企進(jìn)入以后，財務(wù)數(shù)據(jù)很好的時候，真的還可以。第三個階段到上市物企越來越多的時候，資本對于這個行業(yè)越來越了解，去找究竟哪些企業(yè)可以。現(xiàn)在已經(jīng)到了知道哪些企業(yè)可以，哪些可能還要努力的企業(yè)。
收并購股權(quán)的合作；其實在我看起來，在兩三年前曾講過，包括碧桂園物業(yè)在內(nèi)，我們在做股權(quán)合作的時候，收并購的時候，務(wù)必想清楚為什么收并購，收并購在做什么，想得明白。因為規(guī)模而規(guī)模嗎？大家注意了，眾多的收并購回來的企業(yè)有可能出現(xiàn)嚴(yán)重的 “消化不良”，并沒有達(dá)成過去在合作的時候要達(dá)成的目標(biāo)�！跋涣肌弊钪饕牟涣际菆F(tuán)隊融入、機(jī)制融入、標(biāo)準(zhǔn)融入、文化的融入，實際上這些問題不解決帶來的是，消化不良沒有達(dá)成目標(biāo)，并且還把身體搞壞了。因此，我們說把控風(fēng)險增強(qiáng)內(nèi)外部的吸引力，同時要將收并購回來進(jìn)行后評估，然后反饋給我們前線的團(tuán)隊。
碧桂園物業(yè)、碧桂園服務(wù)每一年談的物業(yè)公司非常多，但是事實上我們真正簽字付款非常少，我們首先想到的是融入的問題，也正是因為這樣，所以這三年左右的時間，兩年多的時間，跟我們一起往前走的物業(yè)公司一直有一個說法叫所有的企業(yè)跟我們一定是門當(dāng)戶對，一定是志同道合。“門當(dāng)戶對”指的是有共同的理想，今天跟你合作無論是收益50億，還是60%、70%的股份，我們有沒有目標(biāo)，三年、五年的時間再造現(xiàn)在的公司五個、三個；如果僅僅是一單生意真的容易出現(xiàn)“消化不良”�！爸就篮稀�，我們要有情懷，我們不僅僅是做這個做那個，要真正讓客戶受益，投資者受益，員工受益。
住宅物業(yè)管理，我們在做細(xì)分的時候，我們在做規(guī)劃的時候說，如果用五年左右的時間，住宅的收入達(dá)到多少百億，商業(yè)達(dá)到多少百億，城市服務(wù)會達(dá)到多少百億，增值服務(wù)，并且對應(yīng)利潤是多少？整個戰(zhàn)略是非常清楚的，然后我們的團(tuán)隊是非常明白的，所以在做業(yè)務(wù)的時候，每一個專業(yè)團(tuán)隊都很清楚，我做這一塊是為了誰服務(wù)的，為什么要這樣做？我們現(xiàn)在已經(jīng)成功布局超過數(shù)十個城市的城市服務(wù)，然后再進(jìn)一步落地生根，進(jìn)一步深化所在城市的大物業(yè)管理和雙輪驅(qū)動的問題。
在上個月初的時候提出“新物業(yè)”，我們也講了自己的觀點，我們是做什么的？不是做什么的。我們也知道未來我們的路在哪里？我們也知道根據(jù)現(xiàn)在的行業(yè)發(fā)展，我們可能遇到的困難是什么？所以持續(xù)創(chuàng)新品質(zhì)這是我們的基礎(chǔ)，好服務(wù)，我昨天發(fā)了一個朋友圈，真的是好服務(wù)才有萬有引力，好服務(wù)才是真正的萬有引力。
城市服務(wù)：中國的物企無論大還是小，如果不能談一下城市服務(wù)的也都不是物業(yè)企業(yè)，但是這是一個好事情，大有大的難處，小有小的容易的地方；有一個方面城市服務(wù)，我們不僅僅做城市服務(wù)，我們還做城市的運行，去年同天津市政府簽了幾個大型的舊房改造的小區(qū)，通過了僅僅不到一年的時間，目前的效果真正做到既做服務(wù)又做運營，效果還是非常好，因此，這種城市落地生根會進(jìn)一步輻射到周邊市、區(qū)，最后真正是整個城市的服務(wù)才有可能去實現(xiàn)。而城市服務(wù)不是簡簡單單物業(yè)企業(yè)、物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在所做的這一切，這就是剛才黃院長提醒行業(yè)注意，碧桂園物業(yè)已經(jīng)開始從病蟲害防治開始，我們就是看到這一步，我們要跟城市的管理者，我們要跟城市居民需求相吻合。
智慧服務(wù)：其實很多的時候智慧服務(wù)講起來服務(wù)，做起來難。我在不同的城市跟城市管理者在描述的時候，我是這樣講智慧服務(wù)，包括機(jī)器人的服務(wù)，包括疫情檢疫有效果的服務(wù)，怎么上科技手段。舉一個例子，2021年下半年碧桂園的小區(qū)從清潔的角度，地下停車場至少有兩種機(jī)器人在掃地，小區(qū)園區(qū)的道路至少有無人駕駛還是大型一點的掃地機(jī)在掃地，居民住的洋房樓層是有機(jī)器人在爬樓梯，按電梯，樓層上掃地，當(dāng)它感覺自己的能量不夠的時候，它會按電梯自己下來充電。到2022年，可能我們的綠化機(jī)器人，我們的安全機(jī)器人在城市里面走的時候，在正步走，通過平臺幾十個機(jī)器人激活，這是容易產(chǎn)生畫面感的，因為我是做服務(wù)的，做物業(yè)服務(wù)，融合于這個時代，我們講新時代新物業(yè)就是這樣一個概念。
其次，我們還是有一些使命的，如果現(xiàn)在排名第一物業(yè)企業(yè)不愿意做嘗試和投入的話，這個行業(yè)還有發(fā)展嗎？雖然說每年投入1個億，2個億對于我們來說很有壓力，但是我們的的確確，在這樣整了以后為行業(yè)爭點光，也整出一條讓城市管理者、城市居民、業(yè)主、客戶喜歡的跟時代接軌的服務(wù)方式和方法。
社區(qū)生活：我記得我在2017年講過物企未來決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場是“增值服務(wù)”，就行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在而言，我們在內(nèi)部叫1+7、1+8、1+10，1是管理者，8和10是8條線、10條線，叫業(yè)務(wù)線。我們可能從收入，從收益的角度，黃院長你們給我們提了一個“最會賺錢的物業(yè)公司”，這一點我們絕對是名副其實的。但是事實上，物企增值服務(wù)模式還在不斷地進(jìn)化過程當(dāng)中，還沒有完全定型。眾多的中小企業(yè)還難以形成真正的模式，沒有規(guī)模，沒有客戶，并且項目分散，不可能形成做多做大的效益。
我跟大家講，透露一個商業(yè)機(jī)會，五天前我們跟一個企業(yè)談到社區(qū)傳媒的時候，我們可能弄了一個大單，另外一個大單落地，每一個大單的落地讓我自己感覺到由這樣一個行業(yè)可以看到那個行業(yè)，所以過去我們物企是自己去找資源，來為我的業(yè)主服務(wù)，現(xiàn)在社會資源來找我們?nèi)缓蠓⻊?wù)于我的業(yè)主。包括現(xiàn)在的新零售、團(tuán)購、團(tuán)長，我們跟幾大互聯(lián)網(wǎng)公司是重疊的業(yè)務(wù)，他們做的生鮮的產(chǎn)品，離開物業(yè)談生鮮，這不是空講，今天下單明天到貨，反正過了24小時不可能鮮。同時物企很難去做真正的生鮮，不但賺不了錢你還虧，同時業(yè)主還不滿意。因此，從社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)品角度，我們還在繼續(xù)努力。
謝謝各位！ |
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| 主持人：感謝黃院長的精彩的分享，在剛才黃院長提到了，現(xiàn)在是為服務(wù)企業(yè)發(fā)展黃金十年，現(xiàn)在擴(kuò)規(guī)模將會是主旋律，同時黃院長提到了從經(jīng)營范圍以及社區(qū)團(tuán)購風(fēng)口都給大家提供了擴(kuò)規(guī)模的途徑，可以說是干貨滿滿，再一次感謝黃院長。接下來這家企業(yè)成立于1992年，經(jīng)過28年穩(wěn)健發(fā)展，市值已經(jīng)超過了1500億港元，穩(wěn)居行業(yè)第一，一直秉承著“一切以業(yè)主為中心”的服務(wù)理念，依托強(qiáng)大的線下服務(wù)體系，提供全生命周期服務(wù)，致力讓業(yè)主體驗物業(yè)服務(wù)的美好。這家企業(yè)就是碧桂園。下面有請碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江帶來主題演講。 |
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黃瑜：非常榮幸來參加這次物業(yè)管理資本論壇，同時也非常榮幸和《證券日報》聯(lián)合出品《物業(yè)行業(yè)的投資價值白皮書》。剛才趙社長高屋建瓴的給大家提出了很多的期許，給我們這個行業(yè)提出了很多期許。那么，接下來把中指研究院對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略的洞悉研究給大家做一些分享。
今天出品的《2020行業(yè)投資價值白皮書》也有很多數(shù)據(jù)，大家可以去看。今天分享幾個重要的點：第一，擴(kuò)規(guī)模。為什么擴(kuò)規(guī)模？從系統(tǒng)的研究，現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略很重要的一點就是要擴(kuò)規(guī)模，擴(kuò)規(guī)模仍然是主旋律，同時把擴(kuò)規(guī)模主要的途徑進(jìn)行總結(jié)。最后，把最新企業(yè)的發(fā)展模式進(jìn)行洞悉研究。
為什么要擴(kuò)規(guī)模？這個是我們總結(jié)的，從2000年到現(xiàn)在，包括到今年底累計的全國商品房的銷售面積做了一個系統(tǒng)總結(jié)。到今年年底會超過200億平方米（包括住宅和非住宅）。同時，中指研究院對“十四五”期間最新在做一些相關(guān)的預(yù)判。住宅的商品房面積還會有67.8億平方米，加上中央現(xiàn)在非常重視保障，會有近30億平方米的保障房。這樣的話，新增住宅還有90億平方米。同時，中央在“十四五”期間的發(fā)展規(guī)劃里面明確說明了，要對2000年之前主要的社區(qū)進(jìn)行相關(guān)改造，任務(wù)是22萬個小區(qū)。面積初步估計32億平方米，這是未來可增量的空間。從這個角度來看，市場潛力是非常巨大的。
同時，我們也把截至2019年底前十的物業(yè)公司，面積總共只有23.5億平方米，大概占了10%多一點。房地產(chǎn)前十的企業(yè)，從銷售模式上超過了30%，銷售面積也是30%左右。從這個來說，差的是比較遠(yuǎn)的。
再反過頭去對比，無論是從資本的軌跡，還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡，整個房地產(chǎn)處于2010年的階段水平，2010年萬科首次上千億，滯后房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展十年。過去講房地產(chǎn)白金十年，還沒有過完，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會迎來最好的黃金十年。當(dāng)然，也因為此資本市場給我們寄予了更多期許，房地產(chǎn)企業(yè)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中介等等，五六倍甚至十幾倍。正因為此，物業(yè)公司上市數(shù)量逐年增多。
物業(yè)企業(yè)發(fā)展的軌跡，研究企業(yè)發(fā)展軌跡的時候，更多的會基于芝加哥產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)派的結(jié)構(gòu)、行為和績效模型進(jìn)行分析，如果要從這個模型進(jìn)行分析的話，這個行業(yè)處于一個起步階段。如果在處于起步階段的時候，仍然屬于擴(kuò)規(guī)模，對于我們來說這個時期是非常重要的，這個時期的企業(yè)特點仍然是規(guī)模小，我們剛剛超越百億，今年李總可能會超越百億，同時企業(yè)的數(shù)量也是不多的，超過了十多萬家，企業(yè)的市場化程度偏低，更多的依賴于母公司。服務(wù)以基礎(chǔ)服務(wù)為主，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。如果結(jié)合這幾個企業(yè)特點，這個階段企業(yè)行為仍然是以擴(kuò)規(guī)模為主要趨向。
擴(kuò)規(guī)模仍然是現(xiàn)階段發(fā)展很重要的王道。怎么擴(kuò)規(guī)模？我們把企業(yè)的舉動進(jìn)行了系統(tǒng)的分析�？梢钥吹�，整個物業(yè)公司在過去的一兩年當(dāng)中，大家首先把服務(wù)的范圍進(jìn)行了擴(kuò)展。服務(wù)的范圍里面，牽扯到各個業(yè)態(tài)、各個方面。我們統(tǒng)計了，最多的統(tǒng)計數(shù)據(jù)將近30多個業(yè)態(tài)范圍。這30多個業(yè)態(tài)范圍又進(jìn)行了系統(tǒng)歸類，有住宅的，有商辦物業(yè)的，商辦物業(yè)的包括很多，寫字樓、商業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)、道路、園林、河道等等，還有公共類的建筑，包括醫(yī)院、學(xué)校等等方面，這是屬于大類。其實，小類的話還有很多很多，所以大家把服務(wù)的范圍進(jìn)行了大幅度的擴(kuò)展。
這是系統(tǒng)中統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，這里面有兩組數(shù)據(jù)，一組是2000年-2019年年底面積前20的城市，包括住宅和非住宅，仍然是市場主流的市場。另外，連續(xù)三年以來賣地比較多的城市也進(jìn)行了系統(tǒng)的統(tǒng)計和分析，這些地方對我們來說一定要占據(jù)主要的戰(zhàn)場，交易比較活躍，成交面積也比較大，市場空間自然也是市場的主流。
企業(yè)的辦法也是非常多的。一方面，承接兄弟公司的市場開發(fā)量；另外一方面，目前來說并購，特別是在過去兩年當(dāng)中，并購也是很重要的主流。我們把近兩年來主要的并購進(jìn)行了統(tǒng)計。這些總量為上市公司擴(kuò)大規(guī)模作出了很重要的貢獻(xiàn)。積極參與市場化投標(biāo)。中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫里也有很多，無論是投標(biāo)項目還是數(shù)據(jù)統(tǒng)計，他們都積極找尋機(jī)會。
企業(yè)不僅是把面擴(kuò)大，服務(wù)的范圍擴(kuò)大，還把服務(wù)的價值進(jìn)行深挖。服務(wù)的價值深挖，更多的是基于已經(jīng)構(gòu)建的物業(yè)服務(wù)大的范疇，基于這個場景來進(jìn)行深挖服務(wù)。我們最近也把各個公司所有的各類服務(wù)，基于住宅社區(qū)的服務(wù)，基于公共醫(yī)院的服務(wù)、學(xué)校的服務(wù)，以及寫字樓相關(guān)的服務(wù)進(jìn)行了系統(tǒng)的羅列，超過了100門類。但是，大的門類還是跟高頻的生活居家等等關(guān)聯(lián)的衣食住行，特別是住和食是很重要的剛需，也是能很容易給我們帶來真正收入增長的項目。我們也列出了幾個主要的企業(yè)增長服務(wù)特別大的幾個，比如說碧桂園的拎包入住等等，廣告的服務(wù)也增長的非常好，綠城基于教育的服務(wù)也增長的服務(wù)，雅生活基于綜合生活的服務(wù)也做得非常好，這些都是很重要的跟居民生活、日常生活更加緊密的剛需服務(wù)。這些服務(wù)也是大家重點要去關(guān)注的。
同時，大家最近都在比較關(guān)注團(tuán)購，最近我們也在結(jié)合反壟斷也好，包括大鱷社區(qū)團(tuán)購也好，以及特色的團(tuán)購也在做系統(tǒng)的梳理研究。我們后來發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司具備天然的優(yōu)勢，這個優(yōu)勢是什么？代理團(tuán)長。我們把“代理團(tuán)長”幾個關(guān)鍵詞進(jìn)行了梳理。第一是代理團(tuán)長，第二是以銷定采，第三是門店+自提，第四是團(tuán)購載體。本身也在開展各方面的相關(guān)服務(wù)，包括跟便利店的店長屬性是非常匹配的。另外，以銷定采，擁有社區(qū)里精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，也了解客戶的畫像，同時很重要的一點門店+自提，從這個角度上來說，我們擁有社區(qū)的公共資源，可以進(jìn)行短期倉儲。并且，一線的員工也可以閑暇時間進(jìn)行配送，這是現(xiàn)有的很重要的一個優(yōu)勢。當(dāng)然，團(tuán)購的載體，有時候說到了一定程度團(tuán)長可能會被大的平臺所取代，但是我們代理團(tuán)長這個角色一定程度粘性會高，因為你還是占據(jù)一公里，這個優(yōu)勢被取代，還是有先天優(yōu)勢的。物業(yè)公司怎么用合作也好，用自己的方式進(jìn)行社區(qū)團(tuán)購，把這一點做深做透我們認(rèn)為還是有機(jī)會的。特別是在現(xiàn)在反壟斷，包括一系列限制大鱷的過程中，我們認(rèn)為機(jī)會點是存在的。只是結(jié)合怎么樣把社區(qū)的增值服務(wù)，包括深挖服務(wù)價值化做深做透。
另外，我們做到今天要擴(kuò)規(guī)模，要用“四化”作為很重要的保障。
一是標(biāo)準(zhǔn)化。確實，我們做到今天特別是企業(yè)要規(guī)模的時候，一定要建立一套標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系進(jìn)行系統(tǒng)的梳理。碧桂園在建立自己的新物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。時代在建立“三維四庫”（音）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。有了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之后，便于團(tuán)隊保持一定的服務(wù)水準(zhǔn)，也形成一個易復(fù)制的服務(wù)模式。
二是品牌化�，F(xiàn)在不僅是把原有的品牌做強(qiáng)。確實是，物業(yè)服務(wù)是一個輕資產(chǎn)的東西，服務(wù)品牌是非常重要的一個元素。同時，我們還要做什么更廣泛的物業(yè)服務(wù)，要注重細(xì)分領(lǐng)域的品牌，要打造細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)品牌。
三是專業(yè)化。一定要把人才的水準(zhǔn)進(jìn)行提升，要做的事情不僅是原有的基礎(chǔ)服務(wù)，還有更多范圍的服務(wù)，還要做更多的增值服務(wù)，一定需要各類人員、多元人才，金融也好，零售也好，教育也好，科技也好，需要更多的人才實現(xiàn)專業(yè)化。
四是智能化。社會發(fā)展到今天為我們提供了很多智能化工具，怎么利用互聯(lián)網(wǎng)、利用AI技術(shù)降本增效，對我們來說也是一個很重要的舉措。
如果我們用標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化、專業(yè)化、智能化對我們擴(kuò)規(guī)模來說也是一個很重要的品牌元素。
怎么具體的擴(kuò)規(guī)模？要發(fā)展還要形成一定的模式去做擴(kuò)規(guī)模。我們最近對主流的企業(yè)模式進(jìn)行了系統(tǒng)洞悉、分析、研究。這是我們總結(jié)的碧桂園，今天李總在這兒，新物業(yè)的模式，立志做的是新物業(yè)的服務(wù)商。四新：新科技、新服務(wù)、新業(yè)態(tài)、新價值，以基礎(chǔ)服務(wù)為主，構(gòu)建了A、B、C、D、E幾個服務(wù)主題，基本上高頻，可能是低附加值的，累活都自己干了。同時保險經(jīng)濟(jì)、社區(qū)傳媒以及蟲蟻防治等等專業(yè)性的服務(wù)又是高價值的服務(wù)，一方面是收購專業(yè)公司，或者是跟專業(yè)公司進(jìn)行合作，以這種方式構(gòu)建大社區(qū)管理和大物業(yè)管理的平臺，形成橫向鋪面、縱向延伸構(gòu)成大的新物業(yè)服務(wù)體系。這里需要有一點提醒大家，中國的物業(yè)公司只有碧桂園提出來了，蟲蟻防治業(yè)務(wù)。在三年以前研究美國的公司，最大的一個公司叫Servicemaster，蟲蟻防治的收入能占收入的50%左右，所以是非�？陀^的。當(dāng)然，中國發(fā)展有一個階段，但是這項服務(wù)也是值得大家去關(guān)注的。
另外一個可以看看雅生活。一直遵循企業(yè)成長的曲線，特別是企業(yè)價值成長的曲線，來不斷地實現(xiàn)自己的增長。一方面，把基礎(chǔ)物業(yè)不斷做強(qiáng)，同時把面不斷延伸，更多的是通過收購把自己的盤子做得更大。也立志做的是智慧城市的服務(wù)商，把面做大為主。一方面是把一條曲線、兩條曲線、三條曲線，做到今天更多的是把服務(wù)范圍做大，做成服務(wù)集成商。
第三個是保利，保利是央企，有先天的優(yōu)勢。不僅是利用央企的優(yōu)勢布局大物業(yè)，包括城市相關(guān)的服務(wù)，城市軌道交通，包括景區(qū)、機(jī)場以及景區(qū)的消防等等，可能跟安全關(guān)聯(lián)的，需要央企來做貢獻(xiàn)的事情進(jìn)行基礎(chǔ)布局。更主要的是，把社區(qū)服務(wù)的生命周期全場景打造系統(tǒng)的服務(wù)品牌，包括親情和院做住宅品牌，東方禮遇做高端住宅品牌，星云企服做商辦，鎮(zhèn)興中國做城鄉(xiāng)服務(wù)品牌，確實覆蓋面很廣，但也是有難度。一般企業(yè)要效仿的話有難度，從央企獨特的特色來說，做這些服務(wù)有先天的優(yōu)勢。
另外一個可以看一下萬科。萬科在今天這個時候又提出了一個新的概念，構(gòu)建新的服務(wù)，更多的是要致力于做“空間科技的服務(wù)者”�？臻g科技要構(gòu)建一個智能化的、數(shù)字化的服務(wù)平臺，基于人工智能、大數(shù)據(jù)、智能傳播的一系列先進(jìn)技術(shù)構(gòu)建賦能平臺。不僅對內(nèi)提升內(nèi)部運營管理的數(shù)字化、設(shè)施管理的數(shù)字化以及業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化，同時希望給更多的企業(yè)賦能。同時也希望做的是，用科技的工具構(gòu)建空間服務(wù)商�？臻g的服務(wù)商更多構(gòu)建的是資產(chǎn)管理式的模式。比如做社區(qū)空間的服務(wù)，以原來的萬科物業(yè)為基礎(chǔ)進(jìn)行系統(tǒng)的資產(chǎn)的一系列服務(wù)，包括延伸出房產(chǎn)交易的平臺和樸鄰發(fā)展等等。同時，跟戴德梁行進(jìn)行相關(guān)的合作，構(gòu)建成了一個合資公司叫萬物梁行，做商企物業(yè)的運營商。構(gòu)建了一個品牌叫“萬物云成”做城市服務(wù)商，構(gòu)建了三個體系建大的物業(yè)，也是做大物業(yè)，更多的強(qiáng)化科技的元素。
最后，對于中小企業(yè)也進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和梳理。我們覺得中小企業(yè)未來到底怎么發(fā)展？
第一，深耕區(qū)域，扎實做好主業(yè)。沒有辦法，只能把現(xiàn)有的區(qū)域深耕，提升區(qū)域的競爭力，把服務(wù)力和強(qiáng)勢品牌構(gòu)建起來才能立足。才能和進(jìn)來的大鱷有競爭的優(yōu)勢。
第二，某種程度上要合作，通過合作給自己賦能�？萍嫉臇|西，以及相應(yīng)的平臺性的東西，更主要的是通過合作會更好，因為這種投入是非常大的，也是長期的。希望大家合作給自己賦能，也是一個選擇。
第三，現(xiàn)在大家在準(zhǔn)備上市，也在做一些上市準(zhǔn)備。我希望更多的企業(yè)做更多的打算和考慮，我們有時候在企業(yè)發(fā)展過程中，與一些上市的公司或者已經(jīng)有品牌的公司進(jìn)行合作，甚至是合并，與他們共成長也是一個很好的路徑。我們把行業(yè)賽道投資估值的幾個階段也進(jìn)行了分析，現(xiàn)在已經(jīng)到了30倍以上的，物業(yè)公司中位數(shù)大概在36倍，我們已經(jīng)超過了30倍。某種程度上來說，選擇一個合適的時機(jī)是實現(xiàn)資本市場溢價好的選擇，這是大公司最新的發(fā)展路徑和模式。我們也研究出了中小公司怎么發(fā)展的建議。
第四，從并購的角度，基本上都會在一半甚至一半以下。在這個時期要享受比較好的，如果現(xiàn)在是30倍-36倍，可能15倍以下可能是市場并購合理的區(qū)間值。如果一旦降到10倍的值，并購合理值可能就是5倍以下了。某種程度上來說，選擇一個合適的時機(jī)給自己選擇一個好的博家也是一個資本市場溢價好的選擇。這是大公司最新的發(fā)展路徑和模式。我們也研究出了中小公司怎么發(fā)展的建議。
今天的會議平臺，把我們最新的研究和對市場的東西、企業(yè)的東西做了一些分享，特別希望我們這些成果對大家2021年的發(fā)展有所幫助。謝謝大家！ |
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主持人：謝謝趙社長精彩的致辭。我相信這個致辭當(dāng)中，既有對行業(yè)發(fā)展的期許，又有很多新的展望。而且，剛才我聽到這樣的致辭，我的感受是，這是一份非常有專業(yè)化水平的致辭。在當(dāng)中我聽到了一些關(guān)鍵詞，從宏觀層面來說，物業(yè)行業(yè)的物業(yè)服務(wù)意味著什么？意味著在內(nèi)需當(dāng)中怎么能夠更好的高品質(zhì)的擴(kuò)大內(nèi)需，讓內(nèi)需通過服務(wù)和產(chǎn)品為整個中國的經(jīng)濟(jì)尋找到新的動能和方向，不斷地進(jìn)行有一個新的引領(lǐng)和引擎。同時更為重要的是，從在座的每一個嘉賓角度來說，美好生活，趙主任最后提到了對于美好生活的創(chuàng)造，其實是與物業(yè)服務(wù)休戚相關(guān)的。
所有的朋友在疫情將近半年的時間里都感受到了，自己家所在的小區(qū)，自己的朋友、親戚所在的小區(qū)，好的物業(yè)和一般的物業(yè)、甚至是不太好的物業(yè)之間有天壤之別的實際生活感受。更為重要的時間，我們探討物業(yè)服務(wù)對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能帶來什么新的思考？我相信這也是我們的行業(yè)在過去一年當(dāng)中矚目的新的能夠帶來增長的創(chuàng)新點和創(chuàng)新力。
今天，在房地產(chǎn)的硬件條件來說，大家在追求產(chǎn)品力、追求產(chǎn)品的不斷迭代，但是在服務(wù)層面，除了在前期營銷的層面提供更好的服務(wù)之外，更為重要的是很多物業(yè)公司誕生于房地產(chǎn)企業(yè)，扎根于房地產(chǎn)行業(yè)，只有他們的服務(wù)更加到位了、更加優(yōu)質(zhì)了，才會為行業(yè)帶來新的動能。
接下來，要請的這位嘉賓是我的老朋友了，我和黃院長認(rèn)識十幾年的時間，他們一直在扎扎實實的做數(shù)據(jù)行業(yè)的梳理事情，十幾年前大家對數(shù)據(jù)不重視，但今天數(shù)據(jù)是最為重要、最有價值的資產(chǎn)之一。接下來我們就來聽聽他的這樣一份報告《物業(yè)行業(yè)發(fā)展回顧與展望——資本與技術(shù)賦能行業(yè)新發(fā)展》。有請！ |
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趙子忠：各位來賓，各位朋友：
下午好！很高興參加證券日報社主辦的“第三屆房地產(chǎn)資本峰會暨乘風(fēng)•求變 2020物業(yè)管理資本論壇”，我謹(jǐn)代表經(jīng)濟(jì)日報社社長兼總編輯鄭慶東及經(jīng)濟(jì)日報社編委會預(yù)祝論壇取得圓滿成功！
對全國物管企業(yè)來說，今年是“天降大任”的一年。在新冠肺炎疫情的防控工作中，物業(yè)成為疫情聯(lián)防聯(lián)控最關(guān)鍵的防線之一。一方面，優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)除了完成小區(qū)日常物業(yè)服務(wù)外，還積極承擔(dān)了防疫部門、社區(qū)、街道、公安、住建部門委托的相關(guān)工作，為保障業(yè)主健康和生命安全，打贏疫情狙擊戰(zhàn)做出了重要貢獻(xiàn)；另一方面，疫情也重新定義了物業(yè)管理行業(yè)，即在提供有溫度的服務(wù)同時還要提供抗風(fēng)險服務(wù)。在疫情防控常態(tài)化的背景下，物管企業(yè)如何突破邊界，在基礎(chǔ)服務(wù)之外創(chuàng)造更多的增值服務(wù)也值得業(yè)界思考。
2020年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。今年《政府工作報告》中提出:“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,支持管網(wǎng)改造、加裝電梯等，發(fā)展居家養(yǎng)老、用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。”報告還重申“房住不炒，因城施策”的政策主基調(diào)，住宅逐漸回歸居住屬性，品質(zhì)和服務(wù)成為業(yè)主關(guān)注的首要對象，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的重要性愈加凸顯。
值得注意的是，10月底，發(fā)改委會同財政部等13個部門印發(fā)了《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費的工作方案》，指出要推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，搭建智慧物業(yè)平臺，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈，滿足居民多樣化生活服務(wù)需求。這是國家層面第一次把物業(yè)管理納入擴(kuò)內(nèi)需的核心領(lǐng)域，也是政策層面第一次明確鼓勵物業(yè)管理公司依托科技賦能，開展社區(qū)增值服務(wù)。
無論是今年的《政府工作報告》還是《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費的工作方案》，可以說，都為物管企業(yè)發(fā)展社區(qū)服務(wù)提供了戰(zhàn)略指引。我們也看到，眾多物管企業(yè)正在充分深挖客戶多元化需求，并紛紛升級品牌戰(zhàn)略，奔赴資本市場“乘風(fēng)求變”。不僅房企將之視作當(dāng)下存量市場中最大的風(fēng)口，包括互聯(lián)網(wǎng)巨頭、銀行、券商等在內(nèi)的多類企業(yè)機(jī)構(gòu)和投資者也均在積極參與。物管企業(yè)也從房地產(chǎn)公司的附屬轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄S富商業(yè)內(nèi)涵的市場主力，承載了更多科技和管理創(chuàng)新的豐富場景。
同時，當(dāng)下技術(shù)革新賦能物業(yè)服務(wù)的步伐也在加速。5G、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字化技術(shù)大大提升了物業(yè)服務(wù)水平、優(yōu)化了物業(yè)服務(wù)體驗，并助力物管企業(yè)拓寬增值服務(wù)渠道、發(fā)展多元化服務(wù)以及加快推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)收益多樣化的新運營模式。
習(xí)近平總書記說過，“不斷地追求幸福美好的生活,是永恒的主題,是永遠(yuǎn)的進(jìn)行時�！碑�(dāng)風(fēng)口降臨，如何乘風(fēng)借力，騰飛發(fā)展？又該怎樣創(chuàng)新求變，開辟物業(yè)服務(wù)新價值？希望在今天的論壇上，各位企業(yè)管理者，行業(yè)專家可以受到新啟發(fā)、產(chǎn)生新火花、醞釀新動能，一起攜手共進(jìn)，為打造人民群眾幸福美好生活添磚加瓦。
最后，再次預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功。謝謝大家！ |
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主持人：回顧物業(yè)管理行業(yè)近幾年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正逐步從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端獨立出來，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄S富商業(yè)內(nèi)涵的市場主力。那么在雙循環(huán)新發(fā)展格局下，物管企業(yè)該如何突破邊界，進(jìn)一步發(fā)展壯大呢？
今天這場論壇，幾乎聚齊了所有的頭部物管企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)，希望大家能夠暢所欲言，為物管行業(yè)建言獻(xiàn)策。下面，向大家介紹出席今天論壇的嘉賓：
經(jīng)濟(jì)日報社副社長 趙子忠
中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜
碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁 李長江
彩生活董事長 潘軍
雅生活集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官 李大龍
綠城服務(wù)集團(tuán)行政總裁 吳志華
正榮服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁 黃亮
世茂服務(wù)控股執(zhí)行董事兼總裁 葉明杰
弘陽服務(wù)集團(tuán)總裁 楊光
奧園健康生活集團(tuán)常務(wù)副總裁 雷易群
鴻坤物業(yè)總經(jīng)理 吳國卿
萬物梁行北京區(qū)域總經(jīng)理 趙振興
恒大物業(yè)北京公司董事長 楊健峰
鑫苑服務(wù)CFO黃波
新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官兼董秘 尤建峰
特斯聯(lián)副總裁 謝超
睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長 郝炬
中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師 竺勁
證券日報社社長、兼任農(nóng)村金融時報社和中國書畫雜志社社長 陳劍夫
證券日報社副社長 田米亞
證券日報社副總編輯 馬方業(yè)
證券日報社副總編輯 張亮
證券日報社副總編輯 彭春來
此外，還有其他物管企業(yè)和機(jī)構(gòu)嘉賓也出席了本次論壇，在這里再次對所有參會嘉賓表示熱烈的歡迎以及衷心的感謝。
應(yīng)該說歲末年初也好，在此相聚尤為不易，今天我們用一個特別的視角去審視中國房地產(chǎn)行業(yè)，審視物業(yè)和我們生活之間的關(guān)系，以及未來行業(yè)發(fā)展變局顯得額外有意義，剛才這些大咖的名字大家都聽到了，一會兒他們都會來到臺上跟我們分享真知灼見。
接下來，讓我們用熱烈的掌聲有請經(jīng)濟(jì)日報社副社長趙子忠致歡迎辭。 |
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| 主持人：不平凡的2020年即將過去。受新冠肺炎疫情影響，今年我們在不停見證歷史的同時，也迎來了百年未有之大變局。全面變局之下，個人生活、企業(yè)命運、行業(yè)周期，我們需要重新審視與思考。 |
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