農民進城買房去庫存靠譜嗎？

3月5日，國務院總理李克強在十二屆全國人大四次會議的開幕會上指出：“城鎮(zhèn)化是我國最大的內需潛力和發(fā)展動能所在?！苯衲甑恼ぷ鲌蟾嫣岢觯钊胪七M新型城鎮(zhèn)化今年要抓好三項工作，即加快農業(yè)轉移人口市民化，推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以及加強城市規(guī)劃建設管理。

加快農業(yè)轉移人口市民化作為深入推進新型城鎮(zhèn)化的重點，涉及戶籍制度改革、城鎮(zhèn)落戶條件以及住房問題。在兩會期間，《農村金融時報》記者通過采訪了解到，眾多代表、委員的觀點中透露出：“只有建立健全的‘人地錢’掛鉤政策，才會吸引農民進城做市民?！币粋€受到廣泛關注的觀點是希望通過政策引導農民進城買房或租房。

早在去年12月份的中共中央政治局會議上，“鼓勵農民進城買房”被正式提出，通過農民工市民化來擴大有效住房需求。國家發(fā)改委2016年國民經濟和社會發(fā)展計劃草案中也指出：“推進以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓勵農民工在中小城市購房，落實好首次購房優(yōu)惠政策。”

政策可行

“農民進城買房去庫存靠譜嗎?”當記者問出這樣一個問題時，代表、委員有著一致的答案。

全國人大代表、福建漳州農商銀行董事長滕秀蘭告訴記者，她認為這個方案是可行的。拿福建漳州來說，房地產有一定庫存。去庫存的話，政府現行的辦法就是安置部分拆遷戶和外來人口，同時也鼓勵縣域農村地區(qū)的農民進城買房。“我們這個地方農村相對其他省來講還是比較富庶的，除了因病、因災返貧的，一般有勞動力的農民應該都能負擔得起，所以農民進城買房是可行的。”滕秀蘭說。

全國政協(xié)委員、浙江省商業(yè)集團總經理張波也表示，國家看到了這部分人群的潛力，讓農民走出農村在房地產市場上還是有一部分需求的?！笆浅擎?zhèn)化率的60%定調了一個發(fā)展方向?！睆埐ㄕf。

“但總體作用有限。”全國政協(xié)委員、住建部住房政策專家委員會成員張泓銘認為，城鎮(zhèn)化背后是產業(yè)和就業(yè)的聚集，只有在這個基礎上，才能將人口留在城市，去庫存才會有實質性的效果。

有委員為此出謀劃策。“房地產去庫存現在是冰火兩重天。在三四線城市，對政府來講最適當的形式應該是大量的公租房，公租房的供給應該是政府納入房地產雙軌統(tǒng)籌規(guī)劃之中的，要做出有效的政策引導和必要的政策支持，形成能與現實中需求所相對應的供給能力?！比珖f(xié)委員、華夏新供給經濟學研究院院長賈康在接受記者采訪時建議。

全國政協(xié)委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵也給出了類似的建議。他表示，三四線城市去房地產庫存的關鍵就是城鎮(zhèn)化。他強調：“可以先暫時租房子，不一定要先買房子。我反對用‘零首付’來賣房子。可不可以讓地方政府發(fā)債，將房子先買下來租給剛進城的農民，以后條件成熟了再賣。在這個問題上政府要創(chuàng)新，要有作為?！?/p>

同時，以漳州農商銀行為代表的三四線城市的金融機構表示，下一步會考慮開展類似業(yè)務?！昂线m的話，農民要貸款在城里買房隨時都會支持。”滕秀蘭說。

執(zhí)行有難度

全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明的觀點很明確，他認為不能指望農民工當“接盤俠”。他表示，保守計算一套房子總費用為50萬元，如果平均一個農民工家庭兩個人工作，家庭年收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔會更大。顯然，要讓農民工在城市買房或租房，政府必須給予巨額補貼。

賈康也認為，想讓農民在短期之內有這個支付能力來購買住房，是不現實的?！耙虼宋姨岢鲆渖险呤侄?，短期之內把這個房源轉成公租房提供給所需要的人群。這個政策的手段如何設計、相匹配的資金從哪里來，這都要納入政府供給管理式的方案之中，需要詳盡的設計?！辟Z康表示。

還有很多細節(jié)值得推敲。

全國政協(xié)委員、郵儲銀行董事長李國華也對記者表示，農民不像城市里其他的常住人口，農民流動性比較大。農民進城買高檔商品房是買不起的，只能買政府的經濟保障房。這就涉及到如何來確定經濟保障房的標準、什么樣的人能購買等問題，因此需要一套完備有效的操作辦法。

“農民到城市買房落戶，就算城市戶口，那村里的地要不要交?這就存在一個矛盾。”全國政協(xié)委員、農行原監(jiān)事長車迎新說出了他對這個政策理解中的困惑，“如果農民到城市買房是一個硬性的政策，去庫存就是可行的。關鍵還是要了解農民的心理?，F在這個政策看起來很好，執(zhí)行起來就不一定有好的效果了。”

如此看來，推行農民進城買房去庫存是一件任重而道遠的事。

“實際上，去庫存是土地和人口匹配的問題。說回來，房地產去庫存是一個結構性的問題，在適合的城市多供地，在常駐人口較少的城市就少建房，這樣也是在去庫存。這就考驗政府的規(guī)劃能力、產業(yè)的布局、是否適合居住等，需要政府根據創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享這五大理念來協(xié)調。”張波對市場提出了她的展望建議。