農(nóng)民進(jìn)城買房去庫存靠譜嗎？

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在十二屆全國人大四次會議的開幕會上指出：“城鎮(zhèn)化是我國最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動能所在?！苯衲甑恼ぷ鲌蟾嫣岢觯钊胪七M(jìn)新型城鎮(zhèn)化今年要抓好三項工作，即加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以及加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理。

加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)，涉及戶籍制度改革、城鎮(zhèn)落戶條件以及住房問題。在兩會期間，《農(nóng)村金融時報》記者通過采訪了解到，眾多代表、委員的觀點(diǎn)中透露出：“只有建立健全的‘人地錢’掛鉤政策，才會吸引農(nóng)民進(jìn)城做市民。”一個受到廣泛關(guān)注的觀點(diǎn)是希望通過政策引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城買房或租房。

早在去年12月份的中共中央政治局會議上，“鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房”被正式提出，通過農(nóng)民工市民化來擴(kuò)大有效住房需求。國家發(fā)改委2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃草案中也指出：“推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓勵農(nóng)民工在中小城市購房，落實好首次購房優(yōu)惠政策?！?/p>

政策可行

“農(nóng)民進(jìn)城買房去庫存靠譜嗎?”當(dāng)記者問出這樣一個問題時，代表、委員有著一致的答案。

全國人大代表、福建漳州農(nóng)商銀行董事長滕秀蘭告訴記者，她認(rèn)為這個方案是可行的。拿福建漳州來說，房地產(chǎn)有一定庫存。去庫存的話，政府現(xiàn)行的辦法就是安置部分拆遷戶和外來人口，同時也鼓勵縣域農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)民進(jìn)城買房?！拔覀冞@個地方農(nóng)村相對其他省來講還是比較富庶的，除了因病、因災(zāi)返貧的，一般有勞動力的農(nóng)民應(yīng)該都能負(fù)擔(dān)得起，所以農(nóng)民進(jìn)城買房是可行的?！彪闾m說。

全國政協(xié)委員、浙江省商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理張波也表示，國家看到了這部分人群的潛力，讓農(nóng)民走出農(nóng)村在房地產(chǎn)市場上還是有一部分需求的?！笆浅擎?zhèn)化率的60%定調(diào)了一個發(fā)展方向。”張波說。

“但總體作用有限?！比珖f(xié)委員、住建部住房政策專家委員會成員張泓銘認(rèn)為，城鎮(zhèn)化背后是產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的聚集，只有在這個基礎(chǔ)上，才能將人口留在城市，去庫存才會有實質(zhì)性的效果。

有委員為此出謀劃策?！胺康禺a(chǎn)去庫存現(xiàn)在是冰火兩重天。在三四線城市，對政府來講最適當(dāng)?shù)男问綉?yīng)該是大量的公租房，公租房的供給應(yīng)該是政府納入房地產(chǎn)雙軌統(tǒng)籌規(guī)劃之中的，要做出有效的政策引導(dǎo)和必要的政策支持，形成能與現(xiàn)實中需求所相對應(yīng)的供給能力?！比珖f(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康在接受記者采訪時建議。

全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵也給出了類似的建議。他表示，三四線城市去房地產(chǎn)庫存的關(guān)鍵就是城鎮(zhèn)化。他強(qiáng)調(diào)：“可以先暫時租房子，不一定要先買房子。我反對用‘零首付’來賣房子?？刹豢梢宰尩胤秸l(fā)債，將房子先買下來租給剛進(jìn)城的農(nóng)民，以后條件成熟了再賣。在這個問題上政府要創(chuàng)新，要有作為?！?/p>

同時，以漳州農(nóng)商銀行為代表的三四線城市的金融機(jī)構(gòu)表示，下一步會考慮開展類似業(yè)務(wù)?！昂线m的話，農(nóng)民要貸款在城里買房隨時都會支持?！彪闾m說。

執(zhí)行有難度

全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明的觀點(diǎn)很明確，他認(rèn)為不能指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤俠”。他表示，保守計算一套房子總費(fèi)用為50萬元，如果平均一個農(nóng)民工家庭兩個人工作，家庭年收入約為5萬元，房價收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費(fèi)和裝修等費(fèi)用，負(fù)擔(dān)會更大。顯然，要讓農(nóng)民工在城市買房或租房，政府必須給予巨額補(bǔ)貼。

賈康也認(rèn)為，想讓農(nóng)民在短期之內(nèi)有這個支付能力來購買住房，是不現(xiàn)實的。“因此我提出要配上政策手段，短期之內(nèi)把這個房源轉(zhuǎn)成公租房提供給所需要的人群。這個政策的手段如何設(shè)計、相匹配的資金從哪里來，這都要納入政府供給管理式的方案之中，需要詳盡的設(shè)計?！辟Z康表示。

還有很多細(xì)節(jié)值得推敲。

全國政協(xié)委員、郵儲銀行董事長李國華也對記者表示，農(nóng)民不像城市里其他的常住人口，農(nóng)民流動性比較大。農(nóng)民進(jìn)城買高檔商品房是買不起的，只能買政府的經(jīng)濟(jì)保障房。這就涉及到如何來確定經(jīng)濟(jì)保障房的標(biāo)準(zhǔn)、什么樣的人能購買等問題，因此需要一套完備有效的操作辦法。

“農(nóng)民到城市買房落戶，就算城市戶口，那村里的地要不要交?這就存在一個矛盾?！比珖f(xié)委員、農(nóng)行原監(jiān)事長車迎新說出了他對這個政策理解中的困惑，“如果農(nóng)民到城市買房是一個硬性的政策，去庫存就是可行的。關(guān)鍵還是要了解農(nóng)民的心理?，F(xiàn)在這個政策看起來很好，執(zhí)行起來就不一定有好的效果了?！?/p>

如此看來，推行農(nóng)民進(jìn)城買房去庫存是一件任重而道遠(yuǎn)的事。

“實際上，去庫存是土地和人口匹配的問題。說回來，房地產(chǎn)去庫存是一個結(jié)構(gòu)性的問題，在適合的城市多供地，在常駐人口較少的城市就少建房，這樣也是在去庫存。這就考驗政府的規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)的布局、是否適合居住等，需要政府根據(jù)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享這五大理念來協(xié)調(diào)?！睆埐▽κ袌鎏岢隽怂恼雇ㄗh。