世聯(lián)行副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉
長(zhǎng)租公寓未來(lái)會(huì)怎樣？中國(guó)為什么租賃發(fā)展不起來(lái)？全球發(fā)達(dá)城市和中國(guó)主流城市的年租金回報(bào)率，中國(guó)1.9是高估了，估計(jì)在1.6。買個(gè)房子用純出租的方式來(lái)看一年1%點(diǎn)多的回報(bào)率，這是中國(guó)現(xiàn)狀，無(wú)論是一線城市還是二線城市，很少超過(guò)2。
利率，資金的成本，中國(guó)的資金成本在全球基準(zhǔn)利率最高。租金回報(bào)減去利潤(rùn)凈回報(bào)率，融資買房子中國(guó)唯一是負(fù)的，通俗來(lái)講租不抵供。說(shuō)租賃發(fā)展不起來(lái)，這是現(xiàn)狀。大家必須得認(rèn)可這一塊，怎么提高租售比合理？要么降房?jī)r(jià)，要么漲租金，要么降利率。怎么調(diào)？不知道。這是目前的狀態(tài)。
整個(gè)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域是一個(gè)相對(duì)邊緣化的狀態(tài)，機(jī)構(gòu)很困難。資金回報(bào)率六年，這算找到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，放開看十年以上收回不了的項(xiàng)目非常多?，F(xiàn)在全國(guó)有十萬(wàn)間簽約量，真正的通過(guò)率只有2%，98%的項(xiàng)目拒之門外，這是非常艱難的。融資很難，不賺錢，錢不進(jìn)來(lái)。原始包租、瘋狂跑馬圈地，誰(shuí)說(shuō)租金收入很高都是故事，現(xiàn)在都沒有。面粉比面包貴，面粉和面包在房地產(chǎn)市場(chǎng)都是資產(chǎn)，但是租金的面包是消費(fèi)，消費(fèi)不可能漲，跟收入相關(guān)。
中國(guó)租賃市場(chǎng)整體的大格局，目前大的狀態(tài)，出租人只有兩類，一類叫政府，第二類叫市場(chǎng)。政府目前公租房、廉租房，中國(guó)有1700萬(wàn)套公租房、廉租房，解決了中國(guó)10%的住房問(wèn)題，針對(duì)低收入群體。現(xiàn)在政府在做增量，快速擴(kuò)充建設(shè)，上海也好，深圳也好，南京也好，都再建，拿到更低的房源劃撥用地或者租賃用地的方式來(lái)做人才公寓，做租賃的市場(chǎng)，很多省的保障局積極作為。這個(gè)時(shí)代慢慢回歸到一部分人買房，更多人作為保障體系政府租賃管轄，給到更多的溫暖，不是市場(chǎng)化。
存量C2C自建房、商品房，村集體用地很多是農(nóng)民房，為什么北京和深圳的租金差距那么大？并不是收入差距那么大，而是供應(yīng)問(wèn)題。在深圳有一半的供應(yīng)是城中村，有非常強(qiáng)大的低價(jià)房源供應(yīng)，所以使得租金價(jià)格下來(lái)。廣州更是這樣。目前分散式公寓主要是拿現(xiàn)有的商品房來(lái)盤活，由C2C轉(zhuǎn)化為B2C，這是存量。這個(gè)存量也許會(huì)被詬病，沒有對(duì)市場(chǎng)增量形成供給。集體用地廠房、寫字樓、商業(yè)來(lái)改造，這個(gè)是一種增量，畢竟這不是原來(lái)住的房子，改完之后可以租，增加了市場(chǎng)供應(yīng)。但是非?？上?，這種量非常稀缺，在全國(guó)各地小于1%的量。從數(shù)據(jù)來(lái)講可以忽略不計(jì)，但是可能有更豐富的產(chǎn)品，白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、學(xué)生公寓、家庭公寓。
我們今天站在臺(tái)上的都是長(zhǎng)租公寓，探討的是出租屋的事。為什么公寓要貴？因?yàn)橛衧ervice，萬(wàn)豪和莫泰最大的區(qū)別在這兒，有沒有品質(zhì)、有沒有品牌、有沒有服務(wù)，這些可以溢價(jià)，難道品牌不應(yīng)該被溢價(jià)嗎？我形成這么好的線上體驗(yàn)、智能化的設(shè)施、新型的建筑，有一個(gè)很好的審美設(shè)計(jì)感，有這么多的服務(wù)，24小時(shí)報(bào)修，不應(yīng)該收費(fèi)嗎？它只占市場(chǎng)的1%而已。大家一定要理性客觀看待這個(gè)行業(yè)，我們只是想立一些標(biāo)桿，中國(guó)的年輕人未來(lái)的老百姓應(yīng)該住在一個(gè)有品質(zhì)、有尊嚴(yán)、有服務(wù)的房子里面?，F(xiàn)在租客63%集中在96后，他們跟我們這代人的需求不一樣，比如做飯，公寓要什么樣的廚房？大部分不要。做飯是為了發(fā)朋友圈的，不是真的做飯。有餓了嗎，有美團(tuán)，可以了，需求不一樣。
中國(guó)5%的市場(chǎng)包租，引起市場(chǎng)持續(xù)的熱點(diǎn)追蹤，還很小，我們至少要讓他向這個(gè)方向努力，可能這個(gè)行業(yè)可以開始討論生態(tài)的問(wèn)題，中國(guó)太大，我們需要時(shí)間，需要房源，需要機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)大，需要很好合理的環(huán)境、政策的引導(dǎo)、稅收的減免等等問(wèn)題才能到這一塊。我是地產(chǎn)服務(wù)商，25年的時(shí)間，原來(lái)賣房子，中國(guó)新房交易的老大，一年賣四五千億的房子，現(xiàn)在跨入到存量運(yùn)營(yíng)。中國(guó)房地產(chǎn)上半場(chǎng)是交易，現(xiàn)在是增量和存量并存的狀態(tài)，可能五年之后就是存量，這些都是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的狀態(tài)。原來(lái)工業(yè)化或者半工業(yè)化，現(xiàn)在是數(shù)字化。使用權(quán)和所有權(quán)之間的差異，所有公司Uber、Facebook、阿里和Airbnb都是它們領(lǐng)域最大的玩家，沒有房子，沒有車，沒有內(nèi)容，沒有商品，但是都是這個(gè)行業(yè)中最牛的公司，都是玩使用權(quán)的。各個(gè)業(yè)態(tài)可以給我們不同的啟發(fā)，房地產(chǎn)應(yīng)該往哪兒走，是不是地產(chǎn)也進(jìn)入到一個(gè)服務(wù)的時(shí)代？
剛才談到怎么看流量，一年賣五千億房子60萬(wàn)套。租房人的數(shù)據(jù)非常清晰，數(shù)據(jù)有沒有質(zhì)量在于它在你的市場(chǎng)有沒有更好的黏性，跟他聊要不要鞋柜，要放多少雙鞋。我們的SaaS平臺(tái)自己研發(fā)的系統(tǒng)還是值得稱道的，在開發(fā)商和銀行的金融機(jī)構(gòu)非常愿意來(lái)購(gòu)買我們的產(chǎn)品。這個(gè)平臺(tái)正在打造，中國(guó)人的美好生活首先是住，這是這個(gè)行業(yè)發(fā)展的原點(diǎn)和基礎(chǔ)，我們千萬(wàn)不能忽略這點(diǎn)，在座看到眾多的服務(wù)性品牌，在住的領(lǐng)域當(dāng)中發(fā)展起來(lái)，這將是我們真正的初衷和美好愿望。
這個(gè)行業(yè)有很多賺錢的機(jī)會(huì)，今天還是故事階段。作為流量入口可以做很多的衍生服務(wù)，你有運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)，你有數(shù)據(jù)的資產(chǎn)，你可以做很多疊加，包括價(jià)值租賃，包括從租房到買房，包括生活金融服務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈高度碎片化的家裝市場(chǎng)也可以做，可以做運(yùn)營(yíng)托管。
紅璞公寓2015年誕生，目前成為全國(guó)規(guī)模最大的集中式公寓品牌之一，除了包租用也許做新模式的托管，也做輕資產(chǎn)，做了一些嘗試，也做了白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓，用各種生態(tài)嘗試一下這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該怎么走。我們?cè)谌珖?guó)有非常多的客戶，主要是政府類客戶和國(guó)企央企客戶，他們具有很好的房源資源，不是完全社會(huì)化舉牌價(jià)高者得的方式。
存量時(shí)代來(lái)臨，服務(wù)時(shí)代來(lái)臨，這樣的場(chǎng)景下怎么做好自己的專業(yè)服務(wù)，給大家做出貢獻(xiàn)，為社會(huì)為市場(chǎng)出一份力，這是我們的理想，也是我們目前想達(dá)到的詩(shī)和遠(yuǎn)方的狀態(tài)。
謝謝大家！
