石榴集團(tuán)熊貓公寓CEO 王璽龍
各位下午好！我今天的題目非常簡(jiǎn)單直接而有力，直接告訴我們一個(gè)問(wèn)題的答案“長(zhǎng)租公寓的未來(lái)發(fā)展之路”，路在哪兒？“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地”，這是很多人一直以來(lái)都不太清楚的問(wèn)題。
王璽龍，石榴集團(tuán)旗下熊貓公寓的CEO創(chuàng)始人，我是現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)中深耕一線的創(chuàng)始人，剛從工地回來(lái)。熊貓公寓是一家以資產(chǎn)托管運(yùn)營(yíng)為核心的公寓全流程服務(wù)商，我們是一家toB的企業(yè)，2B2C企業(yè)，以資產(chǎn)托管運(yùn)營(yíng)為核心的企業(yè)。你做公寓不是服務(wù)租客，不是為年輕人做什么事嗎，為什么要toB？答案很明確。整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來(lái)的規(guī)模非常巨大，2017年規(guī)模1.2萬(wàn)億，2020年到1.9萬(wàn)億，2030年3.6萬(wàn)億，長(zhǎng)租公寓的規(guī)模到9000億。這個(gè)數(shù)據(jù)證明長(zhǎng)租公寓是一個(gè)未來(lái)很有希望的在風(fēng)口上的行業(yè)。這兩個(gè)月我們突然發(fā)現(xiàn)，“風(fēng)口”上的行業(yè)變成一個(gè)在“風(fēng)口浪尖”上的行業(yè)，這個(gè)轉(zhuǎn)變兩字之差區(qū)別還是蠻大的。長(zhǎng)租公寓還是一個(gè)在風(fēng)口上的行業(yè)，風(fēng)口浪尖的這兩個(gè)字我們也能承受得了，而且我們也知道原因出在哪里，問(wèn)題出在哪里。
大家先思考一個(gè)問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)從2014年第一家U+公寓融到順為資本資金之后，資本和運(yùn)營(yíng)企業(yè)之間發(fā)生密切長(zhǎng)期的聯(lián)動(dòng)。在2015年、2016年、2017年上半年兩年半的時(shí)間里面，有諸多家融到資本的融資，并且房源規(guī)模得到本質(zhì)變化，多么本質(zhì)？自如在兩年半的時(shí)間里面房源量增加了30萬(wàn)間。我們思考一個(gè)問(wèn)題，為什么在過(guò)去的這些年時(shí)間里面，在2015、2016、2017年里面沒(méi)有人爆出租金暴漲或者影響民生等等的案件和事情，為什么今年這兩個(gè)月突然爆出來(lái)？我們很明確一件事情，決定價(jià)格的本質(zhì)是什么，決定價(jià)格的只能是供需。有些說(shuō)的很委婉，影響價(jià)格的因素有很多，但是只要看過(guò)一本書就知道，決定價(jià)格的本質(zhì)是供需。
長(zhǎng)租公寓賽道的選擇有三種模式：
第一，重資產(chǎn)。有很多人也在做這個(gè)領(lǐng)域，比如萬(wàn)科、龍湖、基金都在這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中，也涌現(xiàn)出很多案例，很多人在2016、2017年一直在說(shuō)長(zhǎng)租公寓不賺錢，長(zhǎng)租公寓的盈利性問(wèn)題。我們很明確一件事情，長(zhǎng)租公寓里面哪個(gè)不賺錢，哪個(gè)領(lǐng)域的長(zhǎng)租公寓不賺錢？重資產(chǎn)不賺錢嗎？極其艱難，你想讓重資產(chǎn)不賺錢都很難。這個(gè)行業(yè)里面一些典型的案例，有一家友商九千萬(wàn)購(gòu)置資產(chǎn)，去年估值達(dá)到5.5億，即使說(shuō)這些年以來(lái)每一年公寓入住率都只有70%，但是無(wú)所謂，資產(chǎn)的增長(zhǎng)已經(jīng)足以彌補(bǔ)所有的損失。重資產(chǎn)只要耐心、等的時(shí)間足夠長(zhǎng)、踩的波段相對(duì)準(zhǔn)確，重資產(chǎn)都是非常難以虧損的行業(yè)。重資產(chǎn)模式不會(huì)虧，而且盈利性還可以。
第二，輕資產(chǎn)。輕資產(chǎn)低，資產(chǎn)的價(jià)格高，我從房地產(chǎn)的全領(lǐng)域轉(zhuǎn)型成為公寓全領(lǐng)域，我經(jīng)歷房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，做新房的時(shí)候很多人說(shuō)面粉面包價(jià)格，2012、2013年大家知道面粉價(jià)格怎么算的，建安成本多少，很多人都知道。到了公寓價(jià)格就不知道了嗎？公寓的成本在這些年以來(lái)得到長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，2016年一家友商在北京總部基地2.4元/平米/天拿到一棟樓，今年上個(gè)月剛剛這棟樓隔壁一末一樣的樓又出來(lái)了5元/平米/天，150元/平米/月，這個(gè)成本有多高？高到半個(gè)月之后又被消化掉又被租出去了。市場(chǎng)就是這樣的，輕資產(chǎn)租售比的倒掛等等很多種原因。我們拿房成本提高了，有一些友商拿房的租金價(jià)格占到出租價(jià)格的80%，正常應(yīng)該占到60%或者以下，這種還是可以賺錢的。我們經(jīng)?？吹揭恍╉?xiàng)目租金的成本占到80%及以上的成本，這樣怎么可能會(huì)賺錢，怎么可能容易賺錢，怎么可能是非常有前景的行業(yè)？輕資產(chǎn)部分很多人是打一個(gè)問(wèn)號(hào)的，但輕資產(chǎn)也有它的出路，而且有人把輕資產(chǎn)做得也很好。比如自如，比如我愛(ài)我家分散式經(jīng)營(yíng)，主要原因在哪里？分散資產(chǎn)供給比較多，一個(gè)小區(qū)里面有兩三千套房，挑出幾套房滿足我要求的那還不容易？供給端非常重要，拋不開(kāi)供給，拋不開(kāi)面粉面包。
第三，資產(chǎn)托管、品牌加盟，無(wú)資產(chǎn)，品牌輸出以及托管，專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。這個(gè)部分也是另外一塊，長(zhǎng)租公寓里面非常賺錢的部分。這一棟樓加盟的是萬(wàn)豪，長(zhǎng)租公寓和酒店行業(yè)非常類似，類似到什么程度？幾乎可以按圖索驥，在中國(guó)酒店行業(yè)里面華筑品牌30幾個(gè)品牌，它就做品牌加盟和品牌輸出，盈利性如何？有目共睹。喜來(lái)登、萬(wàn)豪集團(tuán)做的是無(wú)資產(chǎn)的品牌輸出，加上重資產(chǎn)的持有者，兩方相互配合，最后得出一條市場(chǎng)化的、可盈利的雙方都有回報(bào)的道路。我們?yōu)槭裁床荒茏?？重資產(chǎn)的提供者目前還不多。
在供給端到底是什么樣的？中國(guó)就這么多產(chǎn)權(quán)，住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)、農(nóng)業(yè)。存量的持有者都是誰(shuí)？提供者是誰(shuí)？主流的提供者是誰(shuí)？現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域當(dāng)中大多數(shù)正常企業(yè)能拿到的是商業(yè)用地、辦公用地和工業(yè)用地，在上海、廣州、深圳可以拿到這些用地，包括農(nóng)業(yè)用地。在北京只有商業(yè)用地，正規(guī)的北京可以做的只有商業(yè)用地，其它的辦公用地做長(zhǎng)租公寓是違規(guī)的，禁止工業(yè)用地作為長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)權(quán)使用。上海要報(bào)批，廣州有三舊改造也要報(bào)批，跟區(qū)級(jí)政府報(bào)批。這意味著我們現(xiàn)在正規(guī)的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)企業(yè)能獲取到的資產(chǎn)是相對(duì)高昂價(jià)格的資產(chǎn)，商業(yè)屬性、辦公屬性甚至低成本的工業(yè)屬性或者高成本的工業(yè)屬性我們拿不到，住宅用地做長(zhǎng)租公寓也是違規(guī)的，產(chǎn)權(quán)屬性語(yǔ)經(jīng)營(yíng)屬性不符，住宅不能用于經(jīng)營(yíng)。北京的政策有多么嚴(yán)格，通州一對(duì)夫妻做民宿被派出所拘留。
住宅領(lǐng)域可以提供的房源量非常巨大，而且成本相對(duì)可控。自如有60萬(wàn)間，蛋殼17萬(wàn)間，提供主流的房源供給。我們一直說(shuō)供給，大家知道去年11月18號(hào)北京大火之后，在座的所有供應(yīng)商加起來(lái)都不如11月18號(hào)北京大火之后拆掉的N+1的數(shù)量多。這個(gè)事情做錯(cuò)了嗎？這個(gè)事情做得很對(duì)?，F(xiàn)在面臨的問(wèn)題是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)性問(wèn)題嗎？并不是這樣。國(guó)家在很久之前在兩年之前已經(jīng)著手去解決公寓當(dāng)中的供給問(wèn)題，最本質(zhì)的供給問(wèn)題就是農(nóng)業(yè)。
2015年2月27號(hào)政策頒布，北京大興區(qū)榮膺農(nóng)業(yè)用地試點(diǎn)區(qū)，在這個(gè)研究當(dāng)中主要探索的改革范圍集體用地怎么入市，怎么提高農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及宅基地制度的有效退出機(jī)制。石榴集團(tuán)集團(tuán)在當(dāng)時(shí)拿下第一塊招拍掛農(nóng)業(yè)用地，一直做自持類存量用地的資產(chǎn)。農(nóng)村集體用地做了其它不同種類的探索，浙江以協(xié)議出讓一次性交易的方式把農(nóng)地買賣掉。在山西主要的產(chǎn)業(yè)是加氣站，可以持續(xù)入股持續(xù)分紅，是一種增加入股持續(xù)分配的方式。石榴集團(tuán)以招拍掛的方式也是自行交易，后續(xù)會(huì)有稅收的分額，以這種形式把這塊地消化掉。這種用地在2015年2月27號(hào)政策頒布之后，政策實(shí)驗(yàn)期多久？到2017年12月31號(hào)。我們預(yù)料到發(fā)生非常重要的事情，決定了農(nóng)地未來(lái)的發(fā)展模型。13個(gè)城市在未來(lái)5年供給一千萬(wàn)套集體租賃住宅，集租房，和公租房有本質(zhì)區(qū)別，集體租用住房一千萬(wàn)套幾乎顛覆了整個(gè)行業(yè)的供給量。長(zhǎng)租公寓這個(gè)領(lǐng)域算上自如之前在中介里的發(fā)展，攢下了不到兩百萬(wàn)套房源，國(guó)家未來(lái)五年一千萬(wàn)套，到底怎么執(zhí)行？靠不靠譜？很靠譜。北京供給50萬(wàn)套集體租賃用地。
北京住宅市場(chǎng)土地的供給連續(xù)幾年沒(méi)有達(dá)標(biāo)，是不是以后集體用地不會(huì)達(dá)標(biāo)？北京第一個(gè)落實(shí)我國(guó)住房租賃法規(guī)，十幾塊地從2017年8月份到12月份短短四個(gè)月供給出來(lái)的集體用地土地位置，最小的一塊地都有兩千萬(wàn)套房。整個(gè)未來(lái)中國(guó)在租賃市場(chǎng)里面的主要供給源會(huì)以國(guó)企為主體建設(shè)的農(nóng)村集體用地上的集體租用住房所占據(jù)。誰(shuí)能拿到這塊市場(chǎng)，意味著誰(shuí)可以在未來(lái)的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域當(dāng)中做好最好的角色。
上海70萬(wàn)套的規(guī)模體量，深圳110萬(wàn)套，南京50多萬(wàn)套，成都165萬(wàn)套。13個(gè)大城市都有一線和1.5線城市全部都具備?？次磥?lái)，每個(gè)人每個(gè)企業(yè)家都用一年半年的眼光來(lái)看待問(wèn)題的不是一個(gè)成功的企業(yè)家，用五年一計(jì)劃的眼光來(lái)看問(wèn)題，未來(lái)五年中主要的提供者在住宅方面主要是存量個(gè)人，在商業(yè)辦公和公寓工業(yè)方面主要是存量企業(yè)，在農(nóng)業(yè)方面主要是國(guó)企。農(nóng)村集體建設(shè)用地制度里面寫得很明確，只有國(guó)有企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，但是民營(yíng)企業(yè)等其它類的企業(yè)可以進(jìn)行社會(huì)化運(yùn)營(yíng)托管和招租。這也呼應(yīng)了熊貓公寓為什么是toB的企業(yè)，未來(lái)一千萬(wàn)套里面能夠托管到足夠多的房源，解決重資產(chǎn)持有者資產(chǎn)升值問(wèn)題，越來(lái)越多的公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)也會(huì)選擇這個(gè)賽道，未來(lái)的供給會(huì)發(fā)生本質(zhì)變化?，F(xiàn)在的供給是不足夠的，供給發(fā)生變化，租金發(fā)生變化。國(guó)家早早開(kāi)始布局供給，只不過(guò)蓋房子需要時(shí)間，2017年供地要到2020年才會(huì)大規(guī)模入市，2020年我們非?？春帽本┑姆孔鈺?huì)達(dá)到正常的市場(chǎng)化的平穩(wěn)。在局部區(qū)域當(dāng)中將會(huì)有千套房，一家友商在成壽寺有3360套房在明年二三月份入市。我們第一塊用地在大興，11月份問(wèn)世，4100套房源，足夠包含整個(gè)區(qū)域的定價(jià)權(quán)。為什么北京的東五環(huán)租金價(jià)格一直很平穩(wěn)？有3300套的蜂巢公寓。未來(lái)長(zhǎng)租公寓的供給就在這里，誰(shuí)能拿得下一千萬(wàn)套里面足夠多的份額，誰(shuí)可以做得更好。
在國(guó)企開(kāi)發(fā)商和存量房當(dāng)中，誰(shuí)解決他們的問(wèn)題，誰(shuí)可以在未來(lái)過(guò)得更好，未來(lái)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)當(dāng)中占據(jù)更主要的份額，解決源頭問(wèn)題才能降低成本，源頭問(wèn)題是什么？解決了主要供給源的問(wèn)題，才能真正解決問(wèn)題。盈利是最重要的，只是之一。長(zhǎng)租公寓我們做托管運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)金流非常好，拿到房第一個(gè)月就能做到現(xiàn)金流回正，雖然能做到這樣，盈利性利潤(rùn)沒(méi)有我們想象的那么高，周轉(zhuǎn)率極低，但是我們有其它方法。
結(jié)合不同的需求解決不同的問(wèn)題，基本的托管企業(yè)應(yīng)該具備的基本素質(zhì)，比較遺憾看到在設(shè)計(jì)工程方面，在招租方面，在IT系統(tǒng)方面現(xiàn)在看到的這個(gè)領(lǐng)域整個(gè)行業(yè)做得比較差，很多產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化。銷售率，不要信入住率，我們相信間業(yè)數(shù)據(jù)，極低，去年友商75%、46%，鼎家之前98%的入住率，后來(lái)80%幾，四百間彌補(bǔ)不上，一百套而已，還是出了問(wèn)題。IT系統(tǒng)服務(wù)沒(méi)有，整個(gè)行業(yè)還是比較弱的，我們經(jīng)常看到自己的APP有時(shí)候不是特別好用，我們跟酒店類的行業(yè)相比還有長(zhǎng)遠(yuǎn)的路要走。
在未來(lái)這條路應(yīng)該怎么走？勞動(dòng)密集型的模式并不是一個(gè)好模式，這是我們?yōu)槭裁催x擇做集中式公寓。我們對(duì)標(biāo)的是酒店行業(yè)，華筑已經(jīng)是非常輕的模式，還是從重到輕。租客在我們房間里面每天停留的8小時(shí)叫做流量，有些人計(jì)算人次，長(zhǎng)租公寓每個(gè)人一年來(lái)了一萬(wàn)六千人，我們酒店來(lái)了50萬(wàn)人次，有什么價(jià)值嗎？跟我們討論的是一個(gè)東西嗎？不是。我們討論的東西是每個(gè)人在一個(gè)空間里面可以停留多久，這跟APP的使用時(shí)長(zhǎng)是一個(gè)道理。APP的使用時(shí)長(zhǎng)可以作為IPO估值的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，一個(gè)APP使用每天只有8分鐘，另外一款A(yù)PP每人使用2小時(shí)，最流行的抖音停留時(shí)間有多久？動(dòng)不動(dòng)刷2小時(shí)，會(huì)看到多少?gòu)V告，會(huì)看到多少能傳達(dá)的東西，這是完全不一樣的品質(zhì)。我們定義的流量是每個(gè)租客在所租的間里面停留的時(shí)長(zhǎng)是多少，這個(gè)很重要。華筑模式品牌輸出做得很輕，把它的流量作為會(huì)員制保存下來(lái)，華筑的會(huì)員全中國(guó)最多，加盟我你最有保障，所以華筑的加盟做得非常棒。有沒(méi)有友商在學(xué)這個(gè)事情？魔方就在做，熊貓未來(lái)也會(huì)做。
途家的模式，線下也做托管和加盟，線上提供二房東的模式，可以收你的房子，做途家酒店解決開(kāi)發(fā)商的實(shí)質(zhì)問(wèn)題，它提供的額外性的服務(wù)收入是保潔維修，在我們的友商當(dāng)中能不能找到這樣的案例？也能找到。自如今年年初幾乎是全北京每個(gè)月最大的保潔服務(wù)者，自如有60萬(wàn)間房，每個(gè)月要做兩次保潔服務(wù)，每個(gè)月自如要提供240萬(wàn)次保潔服務(wù)，這個(gè)保潔服務(wù)意味著在家政服務(wù)領(lǐng)域有一席之地。也就是說(shuō)在空間里面做出一些未來(lái)的事情，這個(gè)領(lǐng)域可以考慮也是一條路。
最輕的模式是攜程模式，把流量給所有的加工者去派單，作為流量出口。其次匹配的流量是出行，從機(jī)票到其它匹配服務(wù)，幾乎把出行所有相關(guān)從旅行的品質(zhì)、內(nèi)容到票務(wù)打包做好，借流量做好另外一套體系，這套體系能夠增值。對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，在這個(gè)全線模式上我們有沒(méi)有一些想法？最好的模式是，同樣的人數(shù)服務(wù)絕大多數(shù)客戶，這種是好模式。
長(zhǎng)租公寓未來(lái)除了供給端要解決重資產(chǎn)需求以外，我們做的事情在三者里面，我們能對(duì)標(biāo)到誰(shuí)，我們想出什么樣的企業(yè)發(fā)展路徑，這個(gè)非常重要。雖然現(xiàn)在風(fēng)口浪尖上，但是浪也是好浪，大浪淘金，相信行業(yè)里面會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的金子借著這次長(zhǎng)租公寓整個(gè)行業(yè)的事件脫穎而出。
謝謝各位！
