中信建投證券投資銀行部總監(jiān)方春暉
各位在場的嘉賓，大家下午好！我是中信建投的方春暉，今天有幸作為金融機構代表參加長租公寓的峰會，這個其實讓我想起三年前參加住建部的長租公寓研討會。嚴格意義上來說，當時那個會議已經(jīng)算是長租公寓的峰會，但是它是在50平米非常小的會議室舉行，當時還只有大概七八家市場創(chuàng)業(yè)型的長租公寓企業(yè)來參加，今天已經(jīng)發(fā)展到這么大的規(guī)模，有這么多的長租公寓企業(yè)參加峰會。
我今天講的主題是資產(chǎn)證券化與長租公寓，三年前我也是講的這個主題，很有意思發(fā)生了一件事情，長租公寓的老總在聽完我的演講之后，其它的長租公寓企業(yè)說好好，其實離現(xiàn)實有點遠。那位老總站起來說，長租公寓企業(yè)跟資產(chǎn)證券化相距甚遠，真正等到螃蟹來的時候，這位老總恰恰成為了第一批吃螃蟹的人之一，他們公司去年發(fā)行了長租公寓的REITs。
到這里我想表明一下作為金融企業(yè)的鮮明觀點，長租公寓的資產(chǎn)證券化其實不是過度而是遠遠不夠。目前市場上已經(jīng)發(fā)行的長租公寓證券化的產(chǎn)品，總額88億，美國上市公司REITs的規(guī)模，最小的一支68億美元，是我們整個市場發(fā)行ABS的8倍以上。中國長租公寓的資產(chǎn)證券化有很大的發(fā)展空間。為什么說遠遠不夠？基礎資產(chǎn)類型還比較少，在美國來說類型會更加豐富，包括參與的企業(yè)還不是特別多。
資產(chǎn)證券化是否助推房租價格上漲？恰恰相反，資產(chǎn)證券化降低了公寓企業(yè)的融資成本，不管是魔方還是星派在發(fā)行新產(chǎn)品的時候資產(chǎn)證券化只有5%左右，之前依靠股權融資和私募融資的企業(yè)來說，這個利率對他們來說非常低，有一些公寓企業(yè)因為引進一些股權資金造成了管理層管理權的喪失，是有這樣的例子。資產(chǎn)證券化助力房源的上漲，主要是體現(xiàn)在REITs層面，幫助我們做增量。
任何一項投資實際上都有一個比較均衡的投資回報率，國內(nèi)以北京來說，投資回報率通常租售率維持在1.7%、1.8%。每年租售比回到均衡的線波動，14年、15年房價比較穩(wěn)定，房租增長導致租售比上升，而15年、16年之后隨著房價的快速上漲，分母變大，分子一直跟不上分母的變化，造成租售比明顯下降，其實到目前為止，統(tǒng)計到2018年6月，租售比還處于低位。我在這里做一個大膽的預測，如果不加以人為干擾的話，按照市場規(guī)律來說應該繼續(xù)往上走到達均線甚至超過均線的狀態(tài)。
資產(chǎn)證券化跟長租公寓有那些契合點？長租公寓符合資產(chǎn)證券化最基本的要求。長租公寓的現(xiàn)金流屬于資產(chǎn)證券化比較喜歡的類型，持續(xù)穩(wěn)定，尤其一二線的房租市場實際上不缺租戶，只要有好房源不缺租客，資金流入非常穩(wěn)定。第二，小額分散。從統(tǒng)計學角度來說，可以用統(tǒng)計規(guī)律做測算，通過大數(shù)法則控制我們的風險。
資產(chǎn)證券化對長租公寓也有非常好的促進作用，首先它能夠幫助我們打造一個投資的閉環(huán)。在座公寓的各位老總都是了解的，我們前期在房產(chǎn)的購買和裝修的改造這塊投入非常大，這樣會造成大量的沉淀資產(chǎn)，這個沉淀資產(chǎn)我們恰恰可以通過資產(chǎn)證券化去幫助它盤活，使我們的公寓企業(yè)形成從投入、產(chǎn)出到再投入的閉環(huán)。
第二，解決融資難、融資貴的問題。很大一個作用，長租公寓現(xiàn)金流是穩(wěn)定的，在我們做證券化的專業(yè)角度來說，不管磨方還是星派，靠自己去發(fā)行產(chǎn)品，連評級都沒有，很難發(fā)行。有了基礎的資產(chǎn)，很多產(chǎn)品發(fā)到3A評級。
資產(chǎn)證券化類型，何總介紹過了，對于輕資產(chǎn)的公司會有資金收入的應收帳款，像魔方的案例。第二類類似于自如以及蛋殼馬上發(fā)行的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品現(xiàn)金流在法律角度來說會更特定化，資產(chǎn)證券化審批角度更受歡迎。第三類，重資產(chǎn)的模式，用的比較多的通常是CMBS和REITs，CMBS不涉及到復雜的過戶、交易，在操作層面上是比較簡單的，節(jié)省稅負。REITs也在做，特點是融資規(guī)模非常大，融資效率非常高。我們前期發(fā)行的REITs，很多REITs可以達到估值100%發(fā)行，這在其它融資方式上面很難達到這種效率。
資產(chǎn)證券化也存在局限。針對這些局限也提出我們的建議，首先是無法解決開發(fā)建設階段的問題，對于長租公寓企業(yè)來說，真正需要解決大量資金是前期的建設階段，這點怎么辦？建議后期金融機構包括我們自己也在策劃和一些企業(yè)去成立PreREITs或者PreABS產(chǎn)品，解決建設過程中的資金需求。第二，呼吁即將推出公募REITs，能夠允許有一部分資金去投資到前期開發(fā)建設階段。還有一個局限性體現(xiàn)在低回報率，剛才任總質(zhì)疑這么低的回報率到底能不能賺錢，會不會虧，這是擺在我們面前很難回避的問題。資產(chǎn)證券化也一樣，這么低的回報率，到底能不能發(fā)公募的REITs，其實打了問號。
從這點來講，我們也提出幾個建議。
第一，呼吁政府出讓土地的時候能夠降低土地出讓成本。最近一兩年之內(nèi)已經(jīng)做了一些努力，但是我們覺得不夠，而且我們很擔心一點，目前可能是一個運動式的措施，而不是一個長效的機制，我們希望呼吁能夠成立一個長效機制。
第二，我們支持公寓企業(yè)規(guī)?；\營。最近市場有一些聲音說部分企業(yè)規(guī)模擴大，其實跟國外的公司比，我們這些公司其實遠遠達不到所謂壟斷或者所謂規(guī)模過大。
第三，發(fā)展多層次資本市場。我們對中小企業(yè)的傲慢與偏見，很多種小企業(yè)很難參與到資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品里面，只有大型企業(yè)類似招商、遠洋更受到市場的歡迎。根據(jù)現(xiàn)在大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈的技術，改變現(xiàn)有的評級機制，這是目前市場條件下可以逐步實現(xiàn)的路徑，這樣能夠為我們的中小企業(yè)提供更為公平的融資環(huán)境。
中信建投是行業(yè)內(nèi)的龍頭券商，從本質(zhì)上來說資產(chǎn)證券化產(chǎn)品國內(nèi)的投資人來看還是一個類債的產(chǎn)品，而我們公司在債券這類產(chǎn)品里面的承銷能力是非常強的，對我們發(fā)行產(chǎn)品的時候降低成本是非常有益的。連續(xù)五年在整個投行里面一直處于前三名，應該說實力非常強。
我的介紹就到這里，謝謝大家！
