招商蛇口長租公寓總經(jīng)理 周躍球
大家下午好！很高興與大家相聚在2018長租市場峰會，我是來自招商蛇口的長租公寓專業(yè)公司的負(fù)責(zé)人。招商公寓的前身是招商局蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司，成立于1992年，又是脫胎于1984年成立的招商地產(chǎn)，從剛才劉所長講的住房改革歷史，招商地產(chǎn)實(shí)際上在蛇口工業(yè)區(qū)，在全國率先進(jìn)入住房改革第一步1984年在蛇口首改。到了90年代初期，為了與招商地產(chǎn)作為市場化商品房開發(fā)和建設(shè)的定位有一個(gè)區(qū)分，成立了蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司，實(shí)現(xiàn)銷售、租賃房源。2010年職工住宅有限公司完成了房屋銷售的歷史使命之后，更名為招商公寓，專注于公寓資產(chǎn)的管理和運(yùn)營。它的演變契合了今天的主題，需求、業(yè)態(tài)和變革。
招商公寓依托深圳蛇口總部的優(yōu)勢，在過去的這些年中我們深耕深圳，開業(yè)公寓的規(guī)模目前是60萬平米，1.3萬套，年租金收入將近6億元。截至2018年上半年，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國12個(gè)重點(diǎn)城市的布局，簽約項(xiàng)目超過96萬平米，2.3萬間。一直以來，我們的企業(yè)愿景努力成為中國中長租公寓的領(lǐng)導(dǎo)品牌，也因此我們持續(xù)沉浸在發(fā)展壯大的道路上，并且感到動(dòng)力十足。最近哄抬房價(jià)到破產(chǎn)爆雷包括甲醛毒氣，長租公寓深陷輿論漩渦。我們都會思考一個(gè)問題，難道長租公寓企業(yè)一味追逐利益而忽視社會責(zé)任和使命嗎？縱觀歷史，任何行業(yè)的蓬勃發(fā)展都需要迎合時(shí)代的需求，今天長租公寓的快速發(fā)展也適應(yīng)當(dāng)今世界悄然轉(zhuǎn)變的居住需求，但同時(shí)我們也反思長租公寓的行業(yè)使命究竟是什么？
1979年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)由香港招商局集團(tuán)在深圳蛇口全資設(shè)立開發(fā)工業(yè)區(qū)，由此誕生的蛇口工業(yè)區(qū)成為中國第一個(gè)對外開放的地方，迎來一批又一批的紡織、電子等加工制造企業(yè)。30多年前的歷史階段，招商蛇口的長租業(yè)務(wù)最早追溯至此。
1981年蛇口第一批職工住房建造交付使用時(shí)，開始擺脫傳統(tǒng)福利型低租金方式，一個(gè)月7毛錢一平米，住房消費(fèi)占職工家庭平均收入的20%，在職工中樹立了住房是商品，住房是消費(fèi)的概念。1984年蛇口工業(yè)區(qū)又率先邁出住房改革的第一步，鼓勵(lì)職工以本企業(yè)造價(jià)的優(yōu)惠價(jià)購房，并卻提出購房業(yè)主權(quán)益保證。從今天看來，蛇口工業(yè)區(qū)在當(dāng)時(shí)就是以租售并舉的方式解決了園區(qū)配套居住的問題。一方面通過合租宿舍解決了年輕產(chǎn)業(yè)工人的居住需求，另一方面通過令職工擁有自己的房產(chǎn)解決穩(wěn)定的職工家庭居住需求。正如今天大會的主題“新業(yè)態(tài)新變革新需求”，當(dāng)時(shí)的歷史階段針對不同的住房需求，率先提出商品住房的概念，打破了福利型住房分配的制度弊端，在城市及園區(qū)配套居住層面推動(dòng)了一次歷史性的變革。舉措的背后歸根到底順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，以更為高效的方式滿足社會人群的不同居住需求。
2008年金融危機(jī)之后，傳統(tǒng)的制造業(yè)加工業(yè)逐步搬離蛇口，蛇口率先啟動(dòng)了再造新蛇口工程，加緊推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加快城市升級步伐。招商蛇口作為主要的建設(shè)運(yùn)營者，對蛇口工業(yè)區(qū)原有的生產(chǎn)廠房、老舊物業(yè)進(jìn)行升級改造，推動(dòng)蛇口從傳統(tǒng)的加工工業(yè)園和水陸貨運(yùn)口岸向自主創(chuàng)新的高科技產(chǎn)業(yè)園和服務(wù)型商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型。伴隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，蛇口工業(yè)區(qū)的居住需求也發(fā)生了巨大的變化，一方面加工制造產(chǎn)業(yè)外遷導(dǎo)致了集體宿舍需求急遽下降，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級則為區(qū)域注入大量的年輕白領(lǐng)人群和商務(wù)人群。因此，蛇口再次順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，通過老舊工業(yè)的升級改造，企業(yè)自建人才公寓等等方式，開始逐步進(jìn)入高速成長的中高端公寓市場。另一方面，城市化的進(jìn)程中不可缺少的普通的服務(wù)人員持續(xù)在聚集蛇口，我們?yōu)橹Ａ袅瞬糠值睦纤奚帷r(shí)至今日在蛇口工業(yè)區(qū)依然有集中超過20萬平米的社區(qū)公共產(chǎn)品，用于滿足繼承從業(yè)人員的居住需求?？梢哉f在城市發(fā)展過程中不同層次、不同類型的居住需求在蛇口這片土地上，通過租售并舉、租賃產(chǎn)品細(xì)分兩個(gè)思路一直在持續(xù)得到解決。
2009年蛇口工業(yè)區(qū)啟動(dòng)首個(gè)精品公寓改造項(xiàng)目，將80年代初期建成的檳榔園宿舍小區(qū)改造為壹間公寓，壹間公寓正式開業(yè)，面向城市白領(lǐng)客群，提供統(tǒng)一的官方客服、拎包入主的長租公寓產(chǎn)品。2014年結(jié)合蛇口工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)化氛圍與產(chǎn)業(yè)特色，在發(fā)現(xiàn)外籍客戶商務(wù)客群居住預(yù)算收縮，年輕化、小家庭化的趨勢，蛇口工業(yè)區(qū)再次細(xì)分市場需求，創(chuàng)立自有服務(wù)公寓品太壹棠服務(wù)公寓，達(dá)到品牌服務(wù)公寓，為外籍商務(wù)人群提供空間緊湊、價(jià)格更低的公寓產(chǎn)品。對不同層次、不同類型租住需求的租住產(chǎn)品系列，憑借不同的產(chǎn)品線滿足不同階層的居住需求。
2015年以來長租公寓加速發(fā)展，一方面一二線城市房價(jià)快速增長，更多的居住需求被迫以租賃形式實(shí)現(xiàn)，另外一方面90后年輕生活方式的轉(zhuǎn)變，追求豐富融合的生活體驗(yàn)，更容易接受租住的形式，租賃市場的需求比以往更加廣泛，包括產(chǎn)業(yè)融合，青年白領(lǐng)、城市中產(chǎn)、新家庭、企業(yè)高管等等，從居住者的角度，長租市場需要更廣闊的細(xì)分。這是我們更愿意探索的。
對于不同的產(chǎn)品線，運(yùn)營機(jī)構(gòu)的著眼點(diǎn)有所區(qū)別，藍(lán)領(lǐng)公寓提供最基本的居住空間，產(chǎn)品以安全為核心，民營機(jī)構(gòu)需要一定的社會責(zé)任感，我們要犧牲一些機(jī)會成本作為代價(jià)，當(dāng)然也可以通過合租方式來實(shí)現(xiàn)，從實(shí)際操作案例來看，這樣的話也可以保證合理的收益。青年公寓以相對靈活的租約、極小的戶型、簡單的配套為年輕人提供經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的居住條件，與人才政策相結(jié)合，同樣發(fā)揮著城市穩(wěn)定器的作用?，F(xiàn)在的年輕人更加關(guān)注自我，關(guān)注規(guī)范。
在中國已經(jīng)形成了世界上人口最多的中等收入群體，新中產(chǎn)的崛起帶來全面的消費(fèi)升級，居住的改善需求已進(jìn)入消費(fèi)升級。對于事業(yè)相對穩(wěn)定的城市中產(chǎn)來說，相對的舒適環(huán)境、更少的通勤能耗、更成熟豐富的城市氛圍，直接關(guān)系到他們生活的品質(zhì)、舒適性、私密性、儀式感，因此不同程度成為精品公寓、家庭公寓、服務(wù)公寓的關(guān)鍵詞。在這部分中高端細(xì)分市場中完全遵循市場化原則，運(yùn)營為王，通過高效運(yùn)營實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流和利潤?，F(xiàn)階段資本涌入，行業(yè)內(nèi)各路玩家爭先規(guī)模擴(kuò)張，越是在這時(shí)候越是要回歸本質(zhì)，挖掘真正可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)規(guī)律。正如前面所說，在滿足市場不同層次的租住需求大方向下，公寓企業(yè)向內(nèi)看，更加關(guān)注自身的運(yùn)營服務(wù)能力，無論在哪個(gè)細(xì)分市場，獲取更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
在場的各位專家已經(jīng)清晰闡述了公寓行業(yè)完整的商業(yè)模式，商業(yè)邏輯歸根到底還是要落實(shí)到每個(gè)產(chǎn)品線、每一個(gè)公寓產(chǎn)品的運(yùn)營商。招商蛇口近十年的實(shí)際運(yùn)營當(dāng)中，以客戶的需求為初心，高效運(yùn)營為核心，秉承打造有溫度、開放、共創(chuàng)價(jià)值的社區(qū)氛圍理念，通過強(qiáng)調(diào)更適配而非更多的公共空間和增值服務(wù)，提供租住生活品質(zhì)的客戶體驗(yàn)，降低新客戶獲取換房維護(hù)成本等等。結(jié)合官方APP，有效降低了人工成本，提高運(yùn)營效率。在提升公寓效率核心指標(biāo)，GOP以及人房比上持續(xù)探索創(chuàng)新，例如在人工成本方面除了依托剛才提到的智能化應(yīng)用以外，還通過優(yōu)化崗位設(shè)置，培訓(xùn)實(shí)現(xiàn)一崗多能以及公共區(qū)域動(dòng)線規(guī)劃等等細(xì)化管理，對沖運(yùn)營成本的剛性上漲。正是基于良好的運(yùn)營能力，2016年在克強(qiáng)總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，我們公司的租賃業(yè)務(wù)作為央企案例被住建部向國務(wù)院辦公廳推薦。
2017年11月招商蛇口獲批國內(nèi)首單長租公寓CMBS，總額度60億元。2017年12月獲批全國首單銀行間市場長租公寓ABN項(xiàng)目，總額度200億。從蛇口40年走過的路來看，長租公寓的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)創(chuàng)新變革歸根到底是一直在順應(yīng)市場居住需求，核心通過產(chǎn)品細(xì)分高效運(yùn)營可持續(xù)的解決居住者的痛點(diǎn)需求。相信我們未來的長租公寓行業(yè)發(fā)展在順應(yīng)時(shí)代需求、回歸行業(yè)經(jīng)營本質(zhì)的大思路下附以強(qiáng)有力的運(yùn)營能力，控制運(yùn)營成本，提高運(yùn)營效率，更多地吸引資本的青睞。通過產(chǎn)城結(jié)合，最終達(dá)到長租公寓融合完整的商業(yè)模式，希望與在座的各位共同努力下，長租公寓的事業(yè)能夠健康可持續(xù)發(fā)展，既可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤回報(bào)以及市場追求，也能盡到企業(yè)的社會責(zé)任以及擔(dān)當(dāng)應(yīng)有的歷史使命。
謝謝大家！
