貝殼研究院院長(zhǎng)、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 楊現(xiàn)領(lǐng)
大家下午好！最近租賃的壓力比較大，原來的題目是長(zhǎng)租公寓，昨天晚上臨時(shí)改了一下，圍繞租賃市場(chǎng)化跟大家做一個(gè)分享。租賃市場(chǎng)化包含幾個(gè)比較明確的方面，土地的市場(chǎng)化，今天我們整個(gè)租賃的土地來源還是比較單一的，未來土地市場(chǎng)只有能夠?qū)崿F(xiàn)多元化才能夠形成租賃有效的供應(yīng)。這個(gè)過程其實(shí)是今天需要面臨的第一個(gè)問題，一定程度上未來只有實(shí)現(xiàn)土地要素的市場(chǎng)化，才能實(shí)現(xiàn)租賃的市場(chǎng)化。
今天我們從數(shù)據(jù)上看到很多問題，比如哪怕是被認(rèn)為解決租賃市場(chǎng)比較好的國家，以德國來看，德國柏林核心區(qū)租金漲幅也是比較顯著的，無論是柏林、倫敦、香港、新加坡、紐約、洛杉磯，今天國際大都市的租金都以相對(duì)較快的速度在上漲。比如倫敦前段時(shí)間發(fā)現(xiàn)一個(gè)大的問題，今天倫敦的年輕人壓力非常大，一個(gè)是租金漲得太快，第二房?jī)r(jià)太貴，買不起房子，租金太貴租不起房子，這個(gè)現(xiàn)象在國際大都市都已經(jīng)非常普遍。以倫敦為例，房?jī)r(jià)收入比越來越高，年輕人買房壓力和租房壓力都很大，越來越多年輕人被迫在高房?jī)r(jià)下進(jìn)入租賃市場(chǎng)，當(dāng)租賃供應(yīng)跟不上的時(shí)候，結(jié)果就是租金持續(xù)上漲，租金收入比上漲。租金的本質(zhì)是一個(gè)供求關(guān)系，我們今天建立一個(gè)跟收入相關(guān)聯(lián)的需求供給的匹配機(jī)制，當(dāng)收入增加的時(shí)候和房?jī)r(jià)之間通常會(huì)導(dǎo)致對(duì)租賃需求的上升。租賃需求上升的情況下，能不能建立有彈性的供給市場(chǎng)？這是今天非常重要的問題。
東京可比的三個(gè)地段，房?jī)r(jià)差不多相同的情況下，東京絕對(duì)的租金水平也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京，通常在2—3倍。北京的租金過去十幾年也有明顯的上漲，我們需要思考的問題到底為什么這些不同國家的租賃市場(chǎng)特別是國際大都市的租賃市場(chǎng)最近這幾年尤其是最近十年出現(xiàn)比較顯著的上漲。租金的上漲在全球的主要城市是一個(gè)相對(duì)來說比較普遍的現(xiàn)象，它背后反映的是2008年全球面臨的貨幣量化寬松帶來的房?jī)r(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)增速不達(dá)預(yù)期的情況下，大部分人的支付壓力越來越大，特別是年輕人，買不起房被迫進(jìn)入租賃市場(chǎng)，租賃需求增加，同時(shí)因?yàn)橥恋毓?yīng)的限制，土地供應(yīng)的剛性，租賃開發(fā)供應(yīng)相對(duì)少的情況下，同步出現(xiàn)了這些國家主要城市租金的上漲。
怎么樣解決租賃的問題？五個(gè)方向。土地市場(chǎng)化。我們今天租賃市場(chǎng)最大的壓力在于地價(jià)已經(jīng)非常高了，美國、英國、德國、日本房屋租賃的發(fā)展歷史有一個(gè)簡(jiǎn)單的規(guī)律，這些國家在其城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段和二戰(zhàn)之后20年，都經(jīng)歷了比較持續(xù)的企業(yè)大規(guī)模住房開發(fā)，其中至少有20%—30%是租賃市場(chǎng)開發(fā)。一個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)期，在整個(gè)人口城鎮(zhèn)化發(fā)展期伴隨租賃的開發(fā)期，背后的原因是人口大規(guī)模向城鎮(zhèn)流入，年輕人產(chǎn)生住房需求，這樣的情況下要么政府來供應(yīng)土地，要么私人業(yè)主提供租賃住宅，伴隨租賃住宅的供應(yīng)過程，租購并舉或者購租并舉大致的格局。城市65%的人買房子住自己的房子，35%的人租房子，背后的邏輯就在于這些國家經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)且持續(xù)的大規(guī)模租賃住房的派發(fā)過程。但是今天我國租賃開發(fā)面臨最大的問題，存在巨大租賃開發(fā)的短板，尤其在一線核心城市。1998年全面啟動(dòng)房改，構(gòu)建了一個(gè)非常完整的購房制度，土地招拍掛制度，為了土地的買賣、商品房開發(fā)、開發(fā)商的貸款、一級(jí)開發(fā)商的土地貸款，整個(gè)金融體系是圍繞購來進(jìn)行的，以土地金融、購買為主體的房地產(chǎn)新房市場(chǎng)，我們的租賃市場(chǎng)是完全沒有任何政策設(shè)計(jì)，到今天為止。關(guān)于租賃的長(zhǎng)效機(jī)制連短效機(jī)制都沒有，98年到現(xiàn)在20年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模發(fā)展的20年是租賃嚴(yán)重缺位的20年，也是租賃開發(fā)顯著不足的20年。在這種情況下，租金的長(zhǎng)期上漲壓力，特別在一線，個(gè)別的區(qū)域、特殊的戶型上漲幾乎是很難避免的趨勢(shì)。
當(dāng)我們?cè)谌狈ψ赓U供給的情況下，如果再采取行政的干預(yù)措施，特別是租金的干預(yù)措施，那么對(duì)租賃供給的傷害將更大。我們非常擔(dān)心這種情況的發(fā)生，我們可以看，在長(zhǎng)期以來德國和日本都經(jīng)歷了戰(zhàn)后住房短缺也都經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的住房開發(fā)，結(jié)果不太一樣。日本非常強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，日本無論商品房的購買還是租賃的住房開發(fā)，幾乎主要依賴市場(chǎng)，特別是八九十年代又啟動(dòng)了全面的金融市場(chǎng)化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫，德國非常有意思，大家千萬不要認(rèn)為德國是政府管制很嚴(yán)的市場(chǎng)，很多人對(duì)德國有很大的誤解。第一個(gè)誤解，覺得德國的房?jī)r(jià)不漲，覺得德國的租金也不漲，德國人民居住很好，那都是歷史。今天的情況不太一樣，因?yàn)殚L(zhǎng)期以來我們看歷史上這個(gè)問題解決比較好，德國50%的人租房子，50%的人買房子，為什么租賃市場(chǎng)發(fā)展這么好？租賃供應(yīng)的主體非常多元化，開發(fā)和供應(yīng)的市場(chǎng)化，開發(fā)主體一定多元。有機(jī)構(gòu)供應(yīng)，我自己買地開發(fā)和持有，占比12%。全球最大的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)也在德國大概一千多億人民幣市值，持有九萬套租賃住宅。
德國在供應(yīng)端的市場(chǎng)非常高，真正的政府直接開發(fā)供應(yīng)的比例幾乎沒有，有兩類類政府機(jī)構(gòu)是住房合作社、公共住房協(xié)會(huì)5.2%，市屬住房公司6%，這兩類加在一起11%。政府通過市場(chǎng)化的方式、稅收補(bǔ)貼、資金補(bǔ)貼的方式來推動(dòng)機(jī)構(gòu)的開發(fā)，所有的房源都由專業(yè)化的機(jī)構(gòu)來打理，無論是誰開發(fā)的，房源是誰的，最終租客的運(yùn)營管理服務(wù)全部由市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)來提供。德國的租賃市場(chǎng)成功完全得益于市場(chǎng)化，而不是政府。
在日本大規(guī)模的住房發(fā)展開發(fā)階段有一個(gè)非常漫長(zhǎng)的租賃開發(fā)歷史，各種機(jī)構(gòu)開發(fā)房子，開發(fā)的主體是私人業(yè)主，政府長(zhǎng)期提供低息貸款，把錢貸給小業(yè)主，把房子出租出來供應(yīng)管理。全球最大的輕資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)都在日本，一百萬套叫大通建通，背后的機(jī)制我是小業(yè)主，我跟金融機(jī)構(gòu)貸錢開發(fā)出來，委托給專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)出租，租期30—35年，開發(fā)端和運(yùn)營端高度市場(chǎng)化。政府的比例實(shí)際上很低，加在一起6%。
在開發(fā)端、租賃運(yùn)營端全球沒有一個(gè)國家是政府主導(dǎo)的，我們到底怎么規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)？如果還有一個(gè)市場(chǎng)化，定價(jià)市場(chǎng)化，今天僅僅提了租金，真正意義上的定價(jià)市場(chǎng)化一般包含四方面：第一，租金市場(chǎng)化；第二，租約市場(chǎng)化，凡是對(duì)租約限制的一定不會(huì)取得好的下場(chǎng)，租約要有機(jī)構(gòu)的管理方或者房源方和客源方協(xié)商，在日本續(xù)約原來的租客有決定的優(yōu)先權(quán)，不交租金三個(gè)月之后還不能把你趕出去。第三，支付方式市場(chǎng)化，今天的支付方式押一付三這是很大的痛點(diǎn)，才有租房分期金融解決這個(gè)問題；還有關(guān)于政策，政策的市場(chǎng)化是最重要的，政府的核心決策在供給端激活市場(chǎng)而不是取代市場(chǎng)，希望用國有企業(yè)，用我們可控的方式供應(yīng)土地，很可能造成租賃供給的災(zāi)難。政策市場(chǎng)化在供給端實(shí)現(xiàn)激活市場(chǎng)，在需求端給消費(fèi)者更多需求，貨幣化補(bǔ)貼的方式比如租房券、稅收支持等等。
謝謝大家！
