主持人：我們辦公室今年剛剛來(lái)了兩個(gè)畢業(yè)的大學(xué)生，我問他們房子怎么解決的？在某如上面租的，已經(jīng)成為一種風(fēng)氣，回想大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候，2000年自己貼紙條，下面留呼機(jī)號(hào)，通過(guò)小區(qū)雜貨店的大媽替我找到，她是一個(gè)中介渠道，后來(lái)走入中介的行列?，F(xiàn)在中介為很多年輕人帶來(lái)更多的選擇。如何看待資本？8月份的討論當(dāng)中，很多媒體輿論在質(zhì)疑，資本是嗜血的，資本來(lái)了之后對(duì)回報(bào)要求是迅速的，有可能帶來(lái)惡果，比如推高房租價(jià)格，造成一些空氣污染，速度發(fā)展太快等等，資本帶來(lái)罪惡，如何看待資本和長(zhǎng)租市場(chǎng)的結(jié)合？任總對(duì)于資產(chǎn)證券化也有很多思考，在這方面我們能夠做出哪些探索和努力？
任志強(qiáng)：作為資本來(lái)說(shuō)，第一個(gè)是房子租不回來(lái)錢就等房?jī)r(jià)上漲。第二，等時(shí)間長(zhǎng)了有一些減稅，美國(guó)減稅很多年前就開始了，中國(guó)的REITs也早就開始了，寫在2003年的18號(hào)文件里面，過(guò)了五年以后2008年溫總理寫到政府工作報(bào)告里，但是REITs、房產(chǎn)基金等等在實(shí)際過(guò)程中發(fā)揮的作用不大。
至于租金的收益，二手房為主或者房改房為主的租賃，這個(gè)租金回報(bào)很高。北京的房改房像劉教授在學(xué)校買的房子兩萬(wàn)塊錢就買一套，后來(lái)交給中介，一個(gè)月租兩千塊錢，一年2.4萬(wàn)收入，不交稅，一年回報(bào)率超過(guò)100%。大部分的租賃房還是這種房，這是一定賺錢的。
我們也有租賃性住房，在長(zhǎng)沙，也挺賺錢的，為什么賺錢？把房子都賣給老百姓，讓老百姓在幾年之內(nèi)房子返租，我們包租，回報(bào)率比一般的回報(bào)率高。旁邊的房子租金兩千塊，我們房子六千塊錢租金，老百姓也高興，他也不住，房租還帳，還本還息夠了之后再要房子。
俞國(guó)泰：我們今天講資本不是講資金，資本對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展的影響。長(zhǎng)租市場(chǎng)要發(fā)展肯定需要有資金，肯定需要有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，而且還是要相對(duì)要求回報(bào)率比較低的資金來(lái)參與到長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展中去。如果說(shuō)從資本角度來(lái)說(shuō)的話，從我的理解來(lái)說(shuō)，資本肯定都是逐利的，就看這個(gè)逐利放在什么時(shí)間兌現(xiàn)，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這個(gè)是資本參與長(zhǎng)租市場(chǎng)里面最最需要明確的或者最最需要界定的。如果追求安全性的資本或者說(shuō)長(zhǎng)線的資本，對(duì)市場(chǎng)是有利的，有利于這個(gè)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。這個(gè)行業(yè)本身不掙什么錢，投資回收期非常長(zhǎng)，一開始投入非常大，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)上面承擔(dān)了很長(zhǎng)期的負(fù)債。如果說(shuō)長(zhǎng)線資本參與，對(duì)這個(gè)行業(yè)是有助推的。資本進(jìn)入這個(gè)行業(yè)是一個(gè)助推器。
另外一個(gè)層面來(lái)說(shuō)，逐利要求高回報(bào)，有些資金募來(lái)融來(lái)的成本很高，如果行業(yè)發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展沒有清晰的運(yùn)營(yíng)模式，沒有能力掙錢，取得資本預(yù)期回報(bào)的話，對(duì)于這個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)這個(gè)企業(yè)所在的行業(yè)來(lái)說(shuō)，這種資本反而是有害的，資本也不會(huì)持久投身到這個(gè)企業(yè)和這個(gè)行業(yè)里面去。希望像建行有責(zé)任的機(jī)構(gòu)多投身到長(zhǎng)租市場(chǎng)，給客戶提供長(zhǎng)期的貸款支持，這個(gè)是對(duì)行業(yè)有幫助的。
何亮宇：我們還是比較贊同機(jī)構(gòu)化，從全球來(lái)講，發(fā)達(dá)國(guó)家穩(wěn)定市場(chǎng)的租賃住房供應(yīng)量大頭還是在機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)化是一個(gè)方向。但是機(jī)構(gòu)化并不意味著財(cái)產(chǎn)都是這個(gè)機(jī)構(gòu)所自有的，這是兩個(gè)概念。任總說(shuō)大家都可以買房，產(chǎn)權(quán)在個(gè)人手里沒問題，但是應(yīng)該集中起來(lái)進(jìn)行租賃管理，這是兩頭都省事的方向。機(jī)構(gòu)化是方向，但是機(jī)構(gòu)化的模式有很多，重資產(chǎn)模式自己持有資產(chǎn)，同時(shí)進(jìn)行管理出租，既是owner又是manager，還有一種相對(duì)比較輕的世聯(lián)紅璞二房東模式，又有兩種情況，一種是相對(duì)整租整棟的，像魔方這樣的情況，租下來(lái)一整棟房子房源，酒店辦公樓改成公寓，還有自如、有家、蛋殼這些機(jī)構(gòu)做得比較多的，你的房源委托我來(lái)管理。
包租模式是我這家機(jī)構(gòu)從你手里面把房子租過(guò)來(lái)，我再租給別人，租對(duì)租的模式。自如、有家不是前手租過(guò)來(lái)的模式而是資產(chǎn)管理，你的房子委托我來(lái)管理，然后我再租給租戶，這里面可能有一點(diǎn)稅的問題。
第三個(gè)問題，資本如何介入市場(chǎng)？資本介入市場(chǎng)的方式有很多種，目前看主要有以下四種：第一，直接入股，比如最近鏈家要做下一輪融資或者之前自如做融資，或者魔方融資，ABC輪投進(jìn)去，希望通過(guò)資本市場(chǎng)增值或者退出；第二種，買資產(chǎn)，拿重資產(chǎn)成為Owner或者REITs投資人對(duì)外出租；第三種，像魔方做的ABS，用自己的系統(tǒng)，魔方的信用去借了一筆ABS做擴(kuò)張安排；第四種，自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費(fèi)貸的證券化，這個(gè)確實(shí)不一樣。市場(chǎng)上有這四種方式進(jìn)入到市場(chǎng)里面，企業(yè)上手收過(guò)來(lái)的房源是不是能夠盡快向市場(chǎng)進(jìn)行投放，這是我們關(guān)心的核心問題。空了一個(gè)月?lián)p失掉一個(gè)月，我買房買了一個(gè)月之后漲了空著沒關(guān)系，但是我租房空一個(gè)月?lián)p失一個(gè)月的租金。是不是由資本推著機(jī)構(gòu)囤租待漲？比較荒謬的做法，囤兩個(gè)月漲兩百塊錢，但是兩個(gè)月的機(jī)會(huì)成本損失可能兩年才能掙回來(lái)。作為一個(gè)理智的成熟的資本方來(lái)講，我是非常關(guān)注空置率的問題，我會(huì)要求企業(yè)盡快投放。為了逼它盡快投放，會(huì)不會(huì)降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，那是另外一回事，可能要控制一下裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能有甲醛等等問題。
剛才講債券不管REITs還是魔方這種企業(yè)的ABS，這是企業(yè)的自身融資行為，我不多說(shuō)。大家這兩天比較關(guān)注的問題，租金消費(fèi)貸模式下是不是有什么問題在里面？這個(gè)問題比較聳人聽聞，什么“P2P模式的崩盤”、“販毒一樣的高利潤(rùn)”，不可能！押一付三可能給我一個(gè)什么價(jià)，如果一次性交一年的情況下打個(gè)折這是很常見的。剛才甘總說(shuō)外地消費(fèi)1600，在北京真不是這樣，我們公司在三元橋附近，公司員工收入中等偏高，在那個(gè)地方要從自如租一間房押一付三，一次性付四個(gè)月房租的時(shí)候，這個(gè)月的工資百分之百打進(jìn)去都不夠，這是現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)在碩士畢業(yè)生一個(gè)月一萬(wàn)出頭不到一萬(wàn)五，那是很不錯(cuò)的水平了，要吃喝拉撒還要坐公交車，剩下的錢押一付三四個(gè)月，肯定付不起。有戶口也沒用，父母不在身邊無(wú)法啃老，還得面臨這個(gè)問題。這是新同事的現(xiàn)狀，拿不出錢來(lái)押一付三，這時(shí)候有一個(gè)工具出現(xiàn)，消費(fèi)貸。我可以借給你錢，你一次性交三四個(gè)月的房租或者交一年能夠優(yōu)惠點(diǎn)，很可能出現(xiàn)借一年的錢交更劃算一點(diǎn)。目前為止，這個(gè)生態(tài)是健康的，是安全的。
但是里面有幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，第一，是不是出現(xiàn)了隱瞞誘騙的行為？是不是充分披露，你可以自有資金押一付三，可以付一年，可以從我這兒借錢付一年。如果不充分披露多種選項(xiàng)而通過(guò)加貸方式讓他不知不覺簽了租金消費(fèi)貸，這是有問題的。第二，期限錯(cuò)配。底層的租約是一年，但是簽的消費(fèi)貸可能是兩到三年。這些都是違規(guī)的。第三，當(dāng)我一次性租賃企業(yè)拿到這筆躉交的租金或者借來(lái)躉交租金的時(shí)候，我?guī)ど嫌辛艘还P錢，這個(gè)錢叫預(yù)收租金也好，叫其他應(yīng)付也好，這個(gè)負(fù)債目前沒什么監(jiān)管，好的企業(yè)留下擴(kuò)張，進(jìn)一步獲取房源提高服務(wù)，或者向上手房東付房租。如果不法企業(yè)炒股票了，那怎么辦？砸進(jìn)去崩盤了。躉交的房租并沒有用于經(jīng)營(yíng)，沒有用于擴(kuò)張，沒有用于發(fā)展，崩盤了。這是這種模式下目前潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
租金消費(fèi)貸有沒有必要存在？我們還是需要，躉交房租這個(gè)事情不能說(shuō)你不許躉交，躉交房租自然存在，躉交房租以后形成的沉淀資金這是商業(yè)行為，經(jīng)營(yíng)型負(fù)債。我們開百貨公司上手進(jìn)貨有一個(gè)帳期三個(gè)月付給別人錢，我這邊賣出去貨馬上收到前，這有資金沉淀。資金沉淀在商業(yè)當(dāng)中大量存在，允許發(fā)生。確實(shí)有交不起租金的，還是需要，三種違規(guī)行為要去杜絕監(jiān)管。
以某如為例，在北京用租金消費(fèi)貸的是10%幾，在上海20%幾，這種產(chǎn)品推高了租金很顯然上海的漲幅比北京大，但是恰恰相反，上海的漲幅明顯低于北京漲幅，不能簡(jiǎn)單認(rèn)為資本推高了房租。
到底消費(fèi)貸的資金該從哪里來(lái)的問題，現(xiàn)在來(lái)源有一種是商業(yè)銀行下屬的消費(fèi)金融公司有ABS產(chǎn)品，也有大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)金融產(chǎn)品，很多企業(yè)把租賃變成一種獲取金融產(chǎn)品的場(chǎng)景，從做租賃慢慢往做金融去轉(zhuǎn)，不忘初心回到正道上。有合適的金融工具該去支持，但是ABS產(chǎn)品是一個(gè)場(chǎng)內(nèi)金融工具，金融監(jiān)管、盡調(diào)、披露是最完善的，一定給它支持的話，公開的產(chǎn)品對(duì)這種行為的支持是最有效的，反過(guò)來(lái)對(duì)這種產(chǎn)品做好監(jiān)督。
甘偉：剛才講了租金貸，我們紅璞租金貸不到千分之一，只要是我們的租金便宜，大家對(duì)交租不敏感。我們是押二付一，租金太低，怕賠不起里面的家私電器，基本沒做這方面現(xiàn)金流的金融杠桿，沒被約談過(guò)，比較幸運(yùn)。
我們還是歡迎資本的，資本一定提升效率。我們特別希望如果股債結(jié)合的話，以股為主，我們畢竟是一家規(guī)范的運(yùn)營(yíng)公司，債太貴了，實(shí)在消化不起，一個(gè)是稅一個(gè)債都是成本。目前二房東現(xiàn)象是中國(guó)特有的現(xiàn)象，包租，既沒有產(chǎn)權(quán)又沒有特別清晰的經(jīng)營(yíng)價(jià)值存在，資本進(jìn)來(lái)之后想賺兩個(gè)錢，一個(gè)是資產(chǎn)升值的錢，這是地產(chǎn)邏輯，一個(gè)城市的發(fā)展資本的投入形成城市化的進(jìn)程，這個(gè)錢不應(yīng)該由供應(yīng)商來(lái)賺，應(yīng)該是資產(chǎn)持有人賺這個(gè)錢，應(yīng)該是REITs的一件事。第二，跟運(yùn)營(yíng)相關(guān)的效率，提升效率，品牌溢價(jià)類似于酒店管理公司，應(yīng)該分開。慢慢分開之后，相對(duì)比較清晰，什么叫租金的溢價(jià)，誰(shuí)漲了租金，那個(gè)城市的地方升了，那是地價(jià)的溢價(jià)，五星級(jí)酒店貴，那是品牌溢價(jià)，不要把租金變成一個(gè)很含糊的概念。
