碧桂園長(zhǎng)租公寓公司總經(jīng)理 楊鵬
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，非常高興今天應(yīng)《證券日?qǐng)?bào)》邀請(qǐng)來去給大家做這樣一個(gè)交流。作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的從業(yè)人員中的一員，碧桂園算是新兵，今天也希望借這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家交流一下目前在做些什么以及可能想要做些什么。
剛才各位嘉賓都提到了這個(gè)行業(yè)可以說是突然之間被置于高光的關(guān)注之下，在大家始料未及的情況下，被一系列報(bào)道放到輿論的核心。最近一段時(shí)間包括租金的上漲、租金貸、甲醛等等一系列問題。對(duì)于從業(yè)人員和公司來說，我們內(nèi)心感到非常大的壓力，但是關(guān)注也是好事，一方面說明這個(gè)行業(yè)是值得被關(guān)注的行業(yè)，是民生行業(yè)，代表千千萬萬年輕人對(duì)他們生活影響最重要的一個(gè)方面，這種關(guān)注度反過來促進(jìn)行業(yè)更加規(guī)范更加健康成長(zhǎng)。絕大部分在這個(gè)行業(yè)里面有報(bào)復(fù)的企業(yè)初心都想去改善一代人的居住生活和居住條件，都想去改變這個(gè)社會(huì)和世界做出一些貢獻(xiàn)。只是在這個(gè)過程當(dāng)中，我們的產(chǎn)品上，服務(wù)上確實(shí)需要進(jìn)一步加強(qiáng)，回歸到初心，回歸到做這個(gè)生意的本質(zhì)，也回歸到行業(yè)的本質(zhì)，就是怎么做好居住和做好居住服務(wù)這件事。
碧桂園的初心是什么？希望社會(huì)因我們的存在而變得更加美好。我們希望居住或者租住這件事情因?yàn)槲覀兊拇嬖诙兊酶用篮?，也希望通過我們自己一系列的產(chǎn)品和服務(wù)能夠給這個(gè)行業(yè)和社會(huì)帶來一些東西。作為傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)上，我們做的事情也是非常傳統(tǒng)的，我們把自己定義為一部分是開發(fā)商，一部分從長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)域來說我們就是一個(gè)服務(wù)行業(yè)。我們推出的產(chǎn)品系列跟大家常規(guī)的長(zhǎng)租公寓不是完全一樣，我們的步驟有三個(gè)臺(tái)階。第一，常見的長(zhǎng)租公寓，單棟小體量，按照規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)租金不同，根據(jù)客戶群體不同有一定的分級(jí)和分類，有入門級(jí)的城市宿舍的產(chǎn)品以合租為主，有最主流的白領(lǐng)公寓的產(chǎn)品，也有中高端的產(chǎn)品，后續(xù)還會(huì)有家庭型的公寓，還有養(yǎng)老公寓，甚至還有專業(yè)的院子公寓，這都是未來希望更多去滿足不同人群的居住需求產(chǎn)品。
當(dāng)不同的居住需求產(chǎn)品整合到一起，再加上生活配套、商業(yè)配套，可能變成以居住形態(tài)為主的社區(qū)，這樣的產(chǎn)品叫做長(zhǎng)租社區(qū)。
長(zhǎng)租社區(qū)把居住板塊和產(chǎn)業(yè)板塊和商業(yè)板塊甚至和文旅板塊和辦公板塊結(jié)合，叫做長(zhǎng)租城市。
逐步逐級(jí)向更大體量去衍生，提供給我們的租客提供給我們用戶的產(chǎn)品不僅僅是居住，包含生活方方面面，希望是一個(gè)生態(tài)圈。理想的居住環(huán)境是什么樣的？首先活力溫馨，智慧便捷，有自己的生態(tài)圈可以實(shí)現(xiàn)體系內(nèi)的循環(huán)共享，最后是宜居宜業(yè)的。我們希望我們的產(chǎn)品是覆蓋全年齡段有居住需求的人群，希望它的人群范圍比現(xiàn)在大家最關(guān)注的年輕人居住范圍更廣闊一些。流動(dòng)人口的結(jié)構(gòu)性變化有一些比較明確的趨勢(shì)，其中一個(gè)趨勢(shì)流動(dòng)人口的年齡階段逐漸增長(zhǎng)，過去年輕人在流動(dòng)，現(xiàn)在慢慢有些年齡偏大的更大年紀(jì)的人也在流動(dòng)。第二個(gè)變化，過去以個(gè)體為單位流動(dòng)，現(xiàn)在會(huì)出現(xiàn)以家庭為單位流動(dòng)的情況。這些變化都說明，未來租賃的需求可能是多種多樣的，客戶的類型是多種多樣的。希望我們滿足的客戶類型也應(yīng)該是多種多樣的，可能有居家人群，有針對(duì)企業(yè)提供的住宿服務(wù)，也有針對(duì)都市白領(lǐng)甚至也有度假人群。
我們希望打造的長(zhǎng)租城市是一個(gè)綜合體，有幾大類，有居住集群、產(chǎn)業(yè)集群，有商業(yè)集群，具備城市級(jí)別的公共配套。雄安肯定是長(zhǎng)租城市，我們做的長(zhǎng)租城市是長(zhǎng)租小鎮(zhèn)或者長(zhǎng)租城鎮(zhèn)，我們希望在新的人居模式探索下也能承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，做出相應(yīng)的探索。長(zhǎng)租這件事情放到整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)范圍來看，沒有什么特別多完全成熟的經(jīng)驗(yàn)，尤其是大體量的城市級(jí)長(zhǎng)租公寓，有更多的問題和更多的空間，需要大家去探索和解決。
我們希望從幾方面來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租城市的打造，包括硬件方面，包括軟件方面。在硬件方面像剛才講到的有幾個(gè)基礎(chǔ)功能必須要實(shí)現(xiàn)，居住的功能、產(chǎn)業(yè)的功能、商業(yè)的功能和其它社會(huì)配套功能。從居住上來看，我們希望它既有長(zhǎng)租的也有短租的，既能滿足年輕人也能滿足家庭型和養(yǎng)老型的居住，對(duì)應(yīng)的會(huì)有非常完整的響應(yīng)不同人群的需求產(chǎn)品線，包括城市宿舍、青年公寓、家庭公寓、養(yǎng)老公寓等等，包括短租型公寓民宿或者酒店，也包括其它跟居住緊密結(jié)合的一系列配套，比如公共廚房、服務(wù)中心、健身房、瑜伽館，穿插在社區(qū)和城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的一系列城市綠化、生態(tài)環(huán)境、中央公園、跑道等等。
我們希望它是多業(yè)態(tài)的垂直生態(tài)的商業(yè)集群，這個(gè)商業(yè)也是希望貫徹在整個(gè)社區(qū)范圍內(nèi)。除了有大的ShoppingMall，也有社區(qū)商業(yè)，也有街區(qū)商業(yè)，除了購(gòu)物零售之外，也有相應(yīng)的親子、餐飲、娛樂等等設(shè)施設(shè)備。通過商業(yè)也能夠?yàn)樯鐓^(qū)注入相應(yīng)的活力，甚至也有可能創(chuàng)造出另外更多的盈利可能性和想象空間。
希望有產(chǎn)業(yè)集群，通過把產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到城市里面，把高科技的、環(huán)保的、智能化的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到社區(qū)里面，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)、城、人的融合。以國(guó)貿(mào)和通州為例，以上地和回龍觀、天通苑為例，人群是在工作和生活的地方不停每天去做鐘擺效應(yīng)。前段時(shí)間有一篇非常有名的自媒體文章說通勤正在殺死首都的年輕人，其實(shí)通勤鐘擺效應(yīng)這件事情不是讓人有幸福感的事情，通過把產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到這個(gè)領(lǐng)域，真正的生活和工作能夠做一個(gè)非常好的融合，讓大家有更好的生存空間和環(huán)境。通過產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、人的居住，讓整個(gè)產(chǎn)業(yè)、人居的生態(tài)更好形成更好的正循環(huán)，通過產(chǎn)業(yè)來吸引人群，通過人群反過來反哺商業(yè)。
一整套的生活設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容，一定會(huì)有的醫(yī)療和教育。在碧桂園集團(tuán)內(nèi)部有非常多這類的資源，比如K12教育集團(tuán)博士樂，比如大健康，將來都可能導(dǎo)入到社區(qū)生態(tài)里面，也有廣泛的外部合作。除了教育意料之外還有社區(qū)圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、綠地，很多共享的設(shè)施設(shè)備，共享單車、共享汽車等等，讓我們整個(gè)生態(tài)能夠活躍起來，能夠?qū)崿F(xiàn)非常好的交通、生活和各種設(shè)施設(shè)備。
這個(gè)社區(qū)一定是智能化的，代表整個(gè)城市規(guī)劃和城市生態(tài)的未來。智能化除了現(xiàn)在大家最常見的最基礎(chǔ)的智慧安防、智慧家居之外，還有更多的智能配套，比如新零售業(yè)態(tài)，社區(qū)電商的業(yè)態(tài)，或者鳳凰優(yōu)選的無人超市、無人藥店，以及大健康無人全面體檢和線上醫(yī)療咨詢等等，包括智慧入口，在線客服、維修、保潔等等，越來越便捷，越來越高效。
剛才提到在硬的方面有家居的產(chǎn)品、商業(yè)的集群、產(chǎn)業(yè)的集群以及一整套智慧的東西，在軟的方面社區(qū)未來的服務(wù)肯定有別于現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備服務(wù)和基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，它的服務(wù)可能會(huì)更年輕也更活躍，希望對(duì)于我們的用戶和租客來說有更強(qiáng)的參與感。線下一站式的服務(wù)大廳，起到非常多的整合功能，包括人的整合、信息的整合和各種服務(wù)類型的整合。另外會(huì)有一個(gè)管家團(tuán)，這個(gè)管家團(tuán)根據(jù)不同的產(chǎn)品、不同的客戶群體會(huì)有相應(yīng)不同的分級(jí)分類和具備不同的專業(yè)技能。要求他除了有基礎(chǔ)的設(shè)施設(shè)備服務(wù)能力之外，要有急救的基本技能，要有安防的基本意識(shí)，同時(shí)還有非常強(qiáng)的社交技巧，在年輕人的社區(qū)里面可以隨時(shí)隨地發(fā)起一場(chǎng)活動(dòng)和組織非常多的交流。
通過剛才講的管家群體，真正做出來非常有意思的社群社區(qū)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)一個(gè)社區(qū)的體量大到一定規(guī)?；蛘叱^一個(gè)臨界點(diǎn)的時(shí)候，可以想像的空間非常多，組織任何一場(chǎng)活動(dòng)都會(huì)收到完全不一樣的效果，創(chuàng)業(yè)大賽、廚藝大賽，我們跟草莓音樂節(jié)做一些合作等等。
整合集團(tuán)內(nèi)外部所有的資源給用戶提供非常多不一樣的福利，業(yè)主的子女以優(yōu)惠租住房間，現(xiàn)在租住我們房子的客戶今天給租金未來可以抵房?jī)r(jià)，還有很多利好，還有個(gè)性化的服務(wù)。
這是硬件和軟件兩方面去打造社區(qū)生態(tài)，打造長(zhǎng)租城市。同時(shí)在整個(gè)空間布局和空間規(guī)劃上也做了相應(yīng)的設(shè)計(jì)和安排，某些一線城市城郊的地段已經(jīng)有長(zhǎng)租城市的項(xiàng)目在建，一到兩年后會(huì)有項(xiàng)目入市。通過一系列的動(dòng)作、一系列的產(chǎn)品和服務(wù)的打造，希望未來長(zhǎng)租城市是無數(shù)奮斗者的夢(mèng)想之城，它也是志同道合者的創(chuàng)業(yè)之城，也是意趣相投者的快樂之城，不同族群不同年齡段人群的宜居之城。到現(xiàn)在為止，關(guān)于這個(gè)模式這個(gè)業(yè)態(tài)有太多的問題需要去回答，比如戶配比例怎么辦？我們無法確切地回答，當(dāng)一個(gè)數(shù)萬人、十萬人聚集的項(xiàng)目不是拿來賣是用來租的，這些人群到底會(huì)發(fā)生什么變化，這些租房者的需求和買房者的需求會(huì)不會(huì)產(chǎn)生根本性的變化，這個(gè)問題有待探討。與之相匹配的他們對(duì)戶型的需求、產(chǎn)品的需求、服務(wù)的需求會(huì)不會(huì)產(chǎn)生變化？這個(gè)問題也要隨著項(xiàng)目落地推進(jìn)不斷深化的過程當(dāng)中去逐步回答所有的問題。如果我們項(xiàng)目真的入市面臨交付時(shí)，我們的去化怎么辦？賣房時(shí)可以蓄客一年，全國(guó)的客戶都可以過來買，但是租客不會(huì)等你這么久，他的需求非常短暫。這些問題我們都還需要費(fèi)很多精力和投入不菲的學(xué)費(fèi)回答，現(xiàn)在才剛剛開始出發(fā)。整個(gè)行業(yè)剛剛開始出發(fā)，相信這個(gè)行業(yè)絕大部分的從業(yè)者初心是好的，現(xiàn)在行業(yè)處于剛剛開始上路亟待規(guī)范的階段。一方面行業(yè)的從業(yè)者大家要提高對(duì)自己的要求，經(jīng)得起公眾的審視，另外一方面社會(huì)媒體確實(shí)給這個(gè)行業(yè)一些空間和時(shí)間，讓它可以成長(zhǎng)得更好。
謝謝大家！
