58集團(tuán)高級(jí)副總裁 葉兵
各位嘉賓、各位領(lǐng)導(dǎo)，下午好。大家都非常清楚，58集團(tuán)下面的房產(chǎn)平臺(tái)包括三個(gè)平臺(tái)，58同城、趕集網(wǎng)、安居客，聚焦在房產(chǎn)平臺(tái)的互聯(lián)網(wǎng)找房服務(wù)上。毫無疑問，這是一個(gè)巨大的訪問量，每天有三千萬的找房用戶在這個(gè)平臺(tái)上。作為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，我怎么通過今天的平臺(tái)數(shù)據(jù)看今天的長(zhǎng)租公寓，再看今天的租賃市場(chǎng)，這是我們帶來今天的大會(huì)主題“數(shù)讀長(zhǎng)租”，這里面既有機(jī)會(huì)又有挑戰(zhàn)。
從2008年開始，從首批品牌公寓出現(xiàn)，剛開始主要針對(duì)高端的租賃人群，一直到后面的起步服務(wù)青年人群的租賃機(jī)構(gòu)性的企業(yè)進(jìn)入，甚至包括到成長(zhǎng)期資本開始涌入，包括到政策開始扶持，到最后2015年明顯發(fā)現(xiàn)國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，正規(guī)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，包括大型的品牌開發(fā)商開始發(fā)力租賃市場(chǎng)，發(fā)力品牌公寓，甚至包括今天的國(guó)家隊(duì)也開始進(jìn)入到主航道上面租購(gòu)并舉。機(jī)構(gòu)性的進(jìn)入租賃市場(chǎng)，品牌公寓優(yōu)質(zhì)服務(wù)的市場(chǎng)來看，過去將近十年歷程中，租賃市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出積極態(tài)勢(shì)。
前面講了，作為全國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)找房平臺(tái)58同城、安居客、趕集網(wǎng)怎么看今天的數(shù)據(jù)，怎么看數(shù)據(jù)背后我們解讀出來的機(jī)遇？有幾組數(shù)據(jù)與大家分享，十九大開始中央一直強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉到12城開始房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)到更多的城市開始在租賃市場(chǎng)批地上面有更多的紅利政策，到最后各大城市56城都在出臺(tái)相應(yīng)的本地化的圍繞租賃市場(chǎng)，圍繞租賃人群的本地化服務(wù)策略。今天這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)紅利市場(chǎng)，今天的資本涌入也好，今天更多的開發(fā)企業(yè)房企涌入也好或者說更多的機(jī)構(gòu)進(jìn)入也好，我們認(rèn)為它背后非常大的機(jī)遇就是今天是有政策紅利的，今天是在國(guó)家的主政策主航道上面毫無疑問，這是在長(zhǎng)租市場(chǎng)、品牌公寓最大的市場(chǎng)紅利就是政策紅利。
在過去的一段時(shí)間里面，政府的批地在租賃市場(chǎng)的供給量上發(fā)生明顯的變化，批出181宗專門用于租賃性了市場(chǎng)用地也好，包括整個(gè)萬方也好甚至整個(gè)開發(fā)商拿地的配套租賃性的服務(wù)政策規(guī)管措施也好，毫無疑問今天在資源端在供給端政府明顯加大了力度。市場(chǎng)上的數(shù)據(jù)響應(yīng)非常積極，各地市在資源端呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。因?yàn)橛姓呒t利，因?yàn)橛姓姆龀郑覀冊(cè)谫Y本市場(chǎng)上也看到了在過去一段時(shí)間里面有將近400億的資本涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，很多品牌公寓企業(yè)通過市場(chǎng)化融資，通過各種合營(yíng)，在資本這塊毫無疑問助力租賃市場(chǎng)的發(fā)展上起到添磚加瓦的作用。超過億級(jí)融資有12筆，包括今天在座的品牌性機(jī)構(gòu)的租賃性企業(yè)也拿到資本市場(chǎng)的融資，在資產(chǎn)證券化方面也看到了不管在國(guó)家包括金融機(jī)構(gòu)也踏出非常積極有效的措施，150億發(fā)行額在資產(chǎn)證券化市場(chǎng)上的數(shù)據(jù)。
今天看到的第一個(gè)機(jī)遇是市場(chǎng)紅利，是政策紅利。我們看到另外一個(gè)機(jī)遇，今天的市場(chǎng)不僅僅在一線的北上廣深市場(chǎng)，今天的市場(chǎng)在很多新一線、新二線市場(chǎng)的需求明顯呈現(xiàn)出積極而且更加旺盛的態(tài)勢(shì)。除了今天傳統(tǒng)的一線市場(chǎng)北上廣深之外，在人口增量上面相較而言，像杭州、重慶、成都、鄭州、西安我們認(rèn)為新一線市場(chǎng)已經(jīng)起到推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展非常重要的原因是需求在，用戶在，今天的租住人口在，這是人口的因素。今天看到的趨勢(shì)一線不唯一，更多的市場(chǎng)化需求，更多的可能未來機(jī)構(gòu)性的租賃性企業(yè)的進(jìn)入市場(chǎng)要更多去看新一線，更多去看二線，甚至部分三線城市，因?yàn)閺臄?shù)據(jù)角度來看，在新一線、二三線城市的居住人口，租賃化的市場(chǎng)化的需求數(shù)據(jù)來看，漲勢(shì)、增量比明顯的一線城市特別是北上廣深超一線城市旺盛很多。北京的結(jié)果統(tǒng)計(jì)下來是負(fù)增長(zhǎng)。今天的房企、開發(fā)機(jī)構(gòu)、租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)到底要往哪兒走？一線不唯一，還有更多的機(jī)會(huì)。
從需求角度來看，相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間追蹤平臺(tái)上大量的租房用戶的普通消費(fèi)者，他們的需求到底往哪兒走，我們對(duì)比了兩年數(shù)據(jù)（2016—2017年），2017年開始國(guó)家在政策也好，數(shù)據(jù)分析也好，城市圈的形成在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀包括成渝地區(qū)城市圈人口上找房熱度、找房增量，2017年比2016年呈現(xiàn)出更高的熱度，預(yù)示著今天的用戶今天的需求在往這些方向走，對(duì)今天的房企對(duì)于今天的開發(fā)機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)往哪兒走也是非常有意義有參考的數(shù)據(jù)。
除了有政策紅利，有市場(chǎng)紅利，同時(shí)解讀了市場(chǎng)化的需求往哪兒走的時(shí)候，大家千萬不要忽略一個(gè)市場(chǎng)化非常重要的力量，今天的科技力量讓居住變得更加簡(jiǎn)單，今天的科技助力讓找房變得更加容易，今天的科技助力在品牌公寓機(jī)構(gòu)性的長(zhǎng)租公寓體驗(yàn)里面明顯好過于原來在街邊看廣告找私人房東居住的體驗(yàn)上面好了很多。找房用戶這組數(shù)據(jù)上面我們投入大量產(chǎn)品化的力量，比如直播看房，普通的租客不需要到中關(guān)村或者天通苑找房子，我可以看一下經(jīng)紀(jì)人或者品牌公寓的服務(wù)專員，通過直播的形式帶我看一遍這個(gè)房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外部環(huán)境怎么樣，今天的看房更容易，今天的看房更easy，今天的租賃人口有更強(qiáng)烈的感受，我今天更愿意租了，相較于五年前八年前的體驗(yàn)角度來看，今天的租客隨著科技力量的騰飛，他們的體驗(yàn)在提升，感受在提升。包括VR看房，是一個(gè)遠(yuǎn)程全景再現(xiàn)的看房手段。
全國(guó)的租客每天超過5萬人同步在線觀看租賃性機(jī)構(gòu)的服務(wù)專員、客戶專員看整個(gè)公寓內(nèi)部的環(huán)境包括配套設(shè)施，平臺(tái)超過150萬房源，科技力量讓今天的找房更容易，更愿意租房，相較買房而言，以前的租客總是說買一套房子，沒有一套房子感覺不是太安全。今天的科技力量在解決找房上面，在居住體驗(yàn)上面毫無疑問有更好的效果。找房的透明化角度來看，今天的租客比五年前的租客更幸福，今天的租客比八年前的租客有更多的手段去找到他心目中希望找到的居住環(huán)境。
除了前面講到的找房過程中的科技化助力，今天很多的家電公司，很多IT公司，很多智慧化社區(qū)的服務(wù)公司，在智能設(shè)備、智能家居層面融入非常多的力量，讓品牌公寓的普通小年輕或者兩口之家、三口之家也好，整個(gè)體驗(yàn)更好?？萍贾υ谕七M(jìn)整個(gè)租賃市場(chǎng)發(fā)展上，在過去幾年時(shí)間里面也是非常重要的一支力量。
總而言之，今天看到的租賃市場(chǎng)發(fā)展充滿機(jī)遇，背后的原因從平臺(tái)的角度來看我們總結(jié)出這么三大模塊：政府市場(chǎng)紅利；需求發(fā)生遷移，城市群遷移在新一線、二線城市商有更多的市場(chǎng)需求；科技助力上面看到新的科技應(yīng)用、新手段的應(yīng)用，讓今天的租客更幸福。這是今天的市場(chǎng)上面充滿機(jī)遇。從平臺(tái)角度來看，市場(chǎng)紅利、需求涌動(dòng)、科技助力，特別是長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)充滿機(jī)遇，但是也有挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)毋庸置疑顯而易見，尤其在過去的一兩個(gè)月時(shí)間里面，租賃市場(chǎng)是今天媒體的頭條，很多媒體事件圍繞租賃市場(chǎng)報(bào)道。從平臺(tái)的角度來看，今天的租賃市場(chǎng)有幾大數(shù)據(jù)可以跟大家一起回顧一下。
機(jī)構(gòu)性的租賃企業(yè)在進(jìn)入到租賃開發(fā)運(yùn)營(yíng)的過程中遇到最大的挑戰(zhàn)，高成本、低回報(bào)。國(guó)內(nèi)外的投資回報(bào)率來看，今天長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)回報(bào)率，相較國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平來說明顯低非常多。怎么解決低回報(bào)，怎么解決今天的高成本，拿地、裝修、改造、運(yùn)營(yíng)層面上面，分散式的長(zhǎng)租公寓平均的回報(bào)周期五到六年，集中式公寓的整個(gè)回報(bào)周期更長(zhǎng)毋庸置疑，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，對(duì)租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期健康有序往前走帶來挑戰(zhàn)。從這個(gè)角度來看，今天政府政策扶持、金融政策引導(dǎo)，包括前面提到的ABS、REITs也好，地方政府也開始控租金價(jià)格，在租金價(jià)格合理引導(dǎo)的情況下怎么讓資本的力量能夠凸現(xiàn)出來，怎么讓市場(chǎng)的力量能夠得到它應(yīng)該有的回報(bào)。這是需要我們包括在座的專家們共同來探討共同來研究的話題，高成本、低回報(bào)的課題怎么解決。市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)上面，特別對(duì)于市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)進(jìn)入到一個(gè)城市之后，有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，看不清對(duì)整個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期的特別租賃市場(chǎng)發(fā)展從供給到市場(chǎng)化需求的數(shù)據(jù)看不太清楚。
以上海為例，2018年相較于2017年成交地塊上呈現(xiàn)出差異化的國(guó)企拿地。國(guó)家隊(duì)的進(jìn)場(chǎng)對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)的發(fā)展是有幫助的，對(duì)于市場(chǎng)化的租賃企業(yè)來說，今天當(dāng)?shù)卣谑袌?chǎng)化供地的計(jì)劃到底是怎么樣的，未來發(fā)展的策略怎么樣，未來供給化的手段有哪些，資金化的配套措施有哪些不是太清楚，對(duì)于市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)性的租賃企業(yè)進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。上海在過去一段時(shí)間里面在供地31副地，國(guó)家隊(duì)在拿地時(shí)批地的時(shí)候拿低成本非常低，因?yàn)槭亲赓U性專用的配套價(jià)格，低于市場(chǎng)二手房正常價(jià)格80%的價(jià)格去拿地，作為市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)如果不能很好地把握清楚當(dāng)?shù)赝恋匕芽?、供地?jì)劃數(shù)據(jù)甚至需求層面的數(shù)據(jù)的話，對(duì)于市場(chǎng)化的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)是面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如何設(shè)計(jì)你的產(chǎn)品，如何確定你的市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格，如何確定你的當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)，判斷上面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。
今天從政府角度，從研究機(jī)構(gòu)角度，從互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，如何讓今天的數(shù)據(jù)更加透明，讓規(guī)劃更有前瞻性，讓我們的機(jī)構(gòu)性租賃企業(yè)不要輸在起跑線上，對(duì)未來長(zhǎng)期發(fā)展有更長(zhǎng)期的預(yù)期，從這個(gè)角度來看，我們?nèi)匀挥写罅康墓ぷ饕プ觥Ｖ貞c從2018年統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，重慶市房源供給量上，巴南地區(qū)的房源供給非常非常大，今天在巴南地區(qū)找房子租房子的人最少。需求的錯(cuò)位、需求的錯(cuò)配跟供給相比，如何幫助今天的開發(fā)性企業(yè)進(jìn)入到合適的地塊，拿到合適的項(xiàng)目，確定合適的成本和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并且有合理的回報(bào)，從我們角度來看數(shù)據(jù)非常重要。決策的依據(jù)到底在哪兒？從這個(gè)角度來看，像江北、渝北、沙坪壩地區(qū)，租賃的需求相對(duì)比較旺盛，在當(dāng)?shù)胤吭垂┙o量在這幾個(gè)區(qū)域又是相對(duì)比較低的。從這個(gè)角度來看，今天有沒有一個(gè)公共化的平臺(tái)，有沒有一個(gè)數(shù)據(jù)的決策機(jī)構(gòu)能夠幫助廣大的開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在拿地階段、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段、定價(jià)策略的決策階段幫助他們有更科學(xué)的決策，毫無疑問這是非常重要的一點(diǎn)。
需求常錯(cuò)配，決策需引導(dǎo)。今天的需求看不清楚，今天的供需兩端的矛盾是流動(dòng)的變動(dòng)的，今天決策層面上面缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，讓整個(gè)租賃市場(chǎng)的不管是開發(fā)企業(yè)也好還是服務(wù)機(jī)構(gòu)也好，能有一個(gè)定心丸，能有一個(gè)更加長(zhǎng)期的可決策依賴的數(shù)據(jù)，從這個(gè)角度來看，我們認(rèn)為需要大家一起來努力。
前段時(shí)間大家非常清楚，租賃市場(chǎng)話題非常多，最近的話題是甲醛問題。甲醛問題開始是一個(gè)點(diǎn)狀問題，其實(shí)從平臺(tái)的角度思考是一個(gè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，今天到底有沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？今天是租賃性機(jī)構(gòu)說我們拿了一塊地，我們把它打造合規(guī)的產(chǎn)品，當(dāng)推向市場(chǎng)的時(shí)候，環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)是什么？國(guó)家在相應(yīng)的環(huán)保規(guī)范上面也沒有這樣的環(huán)保規(guī)范，說什么樣的標(biāo)準(zhǔn)是可以讓人住的。從這個(gè)角度來說，在規(guī)范的缺失上面毫無疑問需要引起相關(guān)國(guó)家和政府相關(guān)單位一起注意。同時(shí)，我們認(rèn)為在今天市場(chǎng)上除了規(guī)范的缺失之外，配套的措施、配套的機(jī)構(gòu)也是缺位了。以甲醛為例，什么機(jī)構(gòu)有資質(zhì)去檢測(cè)，什么機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告是市場(chǎng)認(rèn)可的報(bào)告，什么機(jī)構(gòu)以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)去檢測(cè)，這是今天提出來的問題，當(dāng)我們的市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)化的管理手段不清晰，配套的機(jī)構(gòu)，配套的基礎(chǔ)設(shè)施不完備的情況下，盲目要求今天的租賃性機(jī)構(gòu)要達(dá)標(biāo)這個(gè)，要達(dá)標(biāo)那個(gè)，在這點(diǎn)上需要大家一起來共同探討，怎么讓環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)甚至安全規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，集中式租賃公寓企業(yè)達(dá)到安保規(guī)范，這個(gè)規(guī)范是什么？從財(cái)產(chǎn)到人身安全，都是現(xiàn)在媒體比較關(guān)注的。從平臺(tái)的角度，我們更關(guān)注的是它背后的政策缺失、背后標(biāo)準(zhǔn)的缺失，背后服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺失，這是平臺(tái)對(duì)今天租賃市場(chǎng)發(fā)展的解讀，甚至政策配套的規(guī)范角度來看，有的城市是允許打隔斷的，有的城市N+1也是可以的，顯而易見有的城市，當(dāng)?shù)卣f不能打隔斷，不能改造。包括小產(chǎn)權(quán)房空余存量房釋放到市場(chǎng)上面，包括商改住到底是什么樣的政策，從政策規(guī)范角度來看，我覺得從各地政府都需要有更明晰更清楚的規(guī)則來告訴我們今天所有參與到國(guó)家主航道上面去發(fā)展租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)。今天我們的政策標(biāo)準(zhǔn)是什么，今天可服務(wù)的依據(jù)是什么，今天我們可依賴的服務(wù)機(jī)構(gòu)有哪些，這是我們認(rèn)為規(guī)范層面上面在制度層面上面在標(biāo)準(zhǔn)層面上面也是缺失的。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)亟待完善，行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于今天的長(zhǎng)租公寓、品牌公寓這樣一個(gè)年輕剛剛起步的處于襁褓期的嬰兒需要大家共同努力，包括政府、企業(yè)、服務(wù)機(jī)構(gòu)共同完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有力促進(jìn)整個(gè)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。
這是今天作為全國(guó)最大的找房用戶平臺(tái)我們對(duì)市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租市場(chǎng)的解讀，今天這個(gè)市場(chǎng)毫無疑問是充滿機(jī)遇的，從市場(chǎng)紅利的角度、政策紅利的角度、需求的角度看見了大量的需求胸動(dòng)，從科技的角度今天的租客比五年前更加幸福，但是我們也面臨著很多問題，也有挑戰(zhàn)。比如投資成本的回報(bào)周期上面，投資的回報(bào)率上面，今天如何讓資本能夠更有序更健康地維持住長(zhǎng)租公寓的健康發(fā)展，在政策的決策上面，在標(biāo)準(zhǔn)的制訂上面，在數(shù)據(jù)的扶持上面，在平臺(tái)化的依靠上面如何幫助，我們有很多問題需要解決。今天把問題把機(jī)會(huì)都提出來，未來長(zhǎng)租公寓還是一個(gè)朝陽行業(yè)，未來我們有很多工作要做，作為平臺(tái)也會(huì)積極參與其中。
謝謝大家！
