中國建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理 童學(xué)鋒
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家下午好！很高興接受《證券日報(bào)》的邀請參加本次2018中國長租市場峰會(huì)，與在座的各位專家和領(lǐng)導(dǎo)一起探討關(guān)于我國住房租賃市場的話題。借此機(jī)會(huì)我想和大家一起交流一下建行在發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)方面的初衷、一些主要做法和取得的初步成效。
一、建設(shè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的初衷，回顧發(fā)展歷程，我國房地產(chǎn)業(yè)對改善人民居住條件和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。隨著我國城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，在大型城市人口聚集、土地資源稀缺背景下，我國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了房價(jià)高企、百姓負(fù)擔(dān)加重等問題，讓住房回歸本源，培育和發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，是人民群眾的熱切呼聲。目前在住房租賃市場主要矛盾是租賃住房總量無法滿足日益增長的住房租賃需求，同時(shí)存在信息不透明、政府缺乏監(jiān)管工具等方面的缺陷?？梢哉f，我國住房租賃市場生態(tài)還不盡完善，為滿足百姓對美好生活的需求和向往，習(xí)總書記提出，房子是用來住的不是用來炒的定位，十九大報(bào)告要求加快建立多重供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，這是中央的號召、社會(huì)的呼喚、百姓的期盼，需要責(zé)任擔(dān)當(dāng)者挺身而出，推動(dòng)市場徹底轉(zhuǎn)變過去的自由發(fā)展?fàn)顟B(tài)，主動(dòng)探索可以持續(xù)發(fā)展的住房租賃新模式。
提起建設(shè)銀行，大家可能都知道這樣一句話，要買房到建行。上世紀(jì)80年代中期，建設(shè)銀行在深圳發(fā)放全國首筆個(gè)人住房貸款，90年代初期建設(shè)銀行在上海辦理全國第一筆公積金繳存業(yè)務(wù)，2004年建設(shè)銀行引入德國住房儲(chǔ)蓄制度，在天津成立中德住房儲(chǔ)蓄銀行，2005年建設(shè)銀行發(fā)行我國首單個(gè)人住房帶抵押貸款證券。在我國改革開放40年間，建設(shè)銀行緊跟住房制度改革的每個(gè)腳印，以支持百姓自住安居為已任，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)，形成了引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢，參與并見證了中國住房制度改革的全過程，是我國住房金融領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。在住房金融方面豐富的經(jīng)驗(yàn)積累，使得建設(shè)銀行對于中國老百姓住房具有深刻的理解，具有專業(yè)的研究和執(zhí)行能力。建設(shè)銀行作為國有大行主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極開展探索創(chuàng)新，在同業(yè)中較早開展住房租賃業(yè)務(wù)。
二、建設(shè)銀行發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的總體方案
我們堅(jiān)持問題導(dǎo)向，按照為政府及市場主體提供服務(wù)，為市場交易提供保障的服務(wù)，在充分調(diào)研市場和總結(jié)國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，改變以往金融企業(yè)主要以信貸產(chǎn)品支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的做法，從供給側(cè)入手，以市場化手段提升住房市場多主體供給能力。從平臺(tái)建設(shè)、房源供給、運(yùn)營監(jiān)管、金融服務(wù)等多渠道切入，為推動(dòng)住房租賃市場健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)百姓住有所居，提供切實(shí)有效的住房租賃綜合服務(wù)解決方案。
1、構(gòu)建住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，完善市場基礎(chǔ)設(shè)施。面對住房租賃市場供應(yīng)量不平衡，市場監(jiān)管不到位，市場監(jiān)測手段差，市場秩序不規(guī)范等痛點(diǎn)，建設(shè)銀行著力打造住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)。這一平臺(tái)由五大系統(tǒng)組成，包括住房租賃監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)、住房租賃監(jiān)測分析系統(tǒng)、企業(yè)租賃服務(wù)管理系統(tǒng)、住房租賃服務(wù)共享系統(tǒng)、政府公共住房系統(tǒng)，住房租賃監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)、住房租賃監(jiān)測分析系統(tǒng)是有力的抓手，企業(yè)租賃服務(wù)管理系統(tǒng)、住房租賃服務(wù)共享系統(tǒng)、政府公共住房系統(tǒng)為不同的服務(wù)對象提供相應(yīng)的系統(tǒng)。這五個(gè)系統(tǒng)以城市的緯度進(jìn)行推廣，可以根據(jù)各城市情況組合搭配，靈活組裝定制。滿足住房租賃市場的不同需求，解決各地政府、各地企業(yè)資源分散標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，重復(fù)建設(shè)的問題。租戶可以找到政府房管系統(tǒng)核驗(yàn)后的真實(shí)房源，根據(jù)備案證明享受租購?fù)瑱?quán)的政策，可以享受由建設(shè)銀行提供的用戶認(rèn)證、多樣的支付方式，豐富的金融產(chǎn)品還可以查詢租金指數(shù)等房地產(chǎn)信息。
租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)可以免費(fèi)使用公開年包的住房交易系統(tǒng)，可以享受建設(shè)銀行提供的封閉式押金管理，高效快捷的清算等金融服務(wù)。政府職能部門可以從供應(yīng)房源、同業(yè)機(jī)構(gòu)、市場交易多緯度對住房租賃市場進(jìn)行監(jiān)管，規(guī)范住房租賃市場，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。我們的平臺(tái)立足全平臺(tái)支撐、全鏈條服務(wù)和全產(chǎn)品配套三大定位，將共享經(jīng)濟(jì)和金融科技相結(jié)合，在功能上體現(xiàn)更真實(shí)、更可信、更規(guī)范、更權(quán)威、更便捷等六大優(yōu)點(diǎn)。介質(zhì)2018年8月末，建行與超過300個(gè)地級以上區(qū)域簽訂合作協(xié)議，并實(shí)現(xiàn)平臺(tái)上線，從落地實(shí)施的效果看，初步達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。通過搭建住房租賃綜合平臺(tái)，構(gòu)建信息透明化、流程規(guī)范化的租賃市場基礎(chǔ)設(shè)施，用開放共享的胸懷促進(jìn)市場各方獲益共贏。
2、創(chuàng)新研發(fā)建設(shè)銀行住房指數(shù)，樹立市場風(fēng)向標(biāo)。用住房租賃的專業(yè)優(yōu)勢，依托自己樓盤大數(shù)據(jù)，以自身海量交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，整合外部優(yōu)秀的數(shù)據(jù)資源，引入國際先進(jìn)方法編制發(fā)布《住房市場分析監(jiān)測指標(biāo)體系創(chuàng)新研究建設(shè)銀行住房指數(shù)》，并讓指數(shù)成果開放共享，旨在主動(dòng)威社會(huì)為監(jiān)管部門，為參與市場的普通居民和企業(yè)機(jī)構(gòu)提供獨(dú)立客觀的信息服務(wù)。
建行住房指數(shù)一是高質(zhì)量，我行指數(shù)編劇來源既包含建行多年來的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，也吸收了多家外部高質(zhì)量市場數(shù)據(jù)，并經(jīng)過融合、去偽等過程，形成全面豐富的指數(shù)編制、微觀數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，指數(shù)編制過程中引入先進(jìn)的編制方法理論，適用我國城市建設(shè)和住房市場快速發(fā)展的特點(diǎn)，克服住房產(chǎn)品非同質(zhì)的難題，確保指數(shù)結(jié)果科學(xué)性、準(zhǔn)確性和可靠性。二是多層次，建行住房指數(shù)可以在宏觀、中觀和微觀層面上分別反映住房市場情況變化，可以為住房市場的深度研究、市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、自控批量研究、風(fēng)險(xiǎn)評估等工具的開發(fā)提供基礎(chǔ)。三是多角度，建設(shè)銀行住房指數(shù)包含買賣交易和租賃兩個(gè)市場，兼顧價(jià)格與數(shù)量兩個(gè)指標(biāo)，完成反映租購并舉住房市場格局。四是靈活性，我們在國內(nèi)首家將指數(shù)研究縱向延伸至城區(qū)片區(qū)等，并按市場屬性進(jìn)行細(xì)分，可實(shí)現(xiàn)區(qū)域?qū)蛹壓彤a(chǎn)品屬性的多重指數(shù)指標(biāo)組合。五是住房指數(shù)以月度發(fā)布為主，可按需求分布多頻選擇。
建設(shè)銀行創(chuàng)新的住房租賃指數(shù)為政府提供價(jià)格走勢，為市場提供價(jià)格參考，為專業(yè)化管理和承租人個(gè)性化需求提供服務(wù)，對租價(jià)有合理的判斷。截至8月份，中國建設(shè)銀行租房租賃指數(shù)覆蓋北京、上海、廣州等52個(gè)城市，包括主要省會(huì)城市。通過租賃指數(shù)，建設(shè)銀行進(jìn)一步豐富對租賃市場的金融服務(wù)，繼續(xù)推進(jìn)引領(lǐng)國內(nèi)租賃金融市場發(fā)展。
3、提供配套金融產(chǎn)品和服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系。
如何通過金融的手段穩(wěn)定租賃關(guān)系，支持鼓勵(lì)長期租賃，這是我們建設(shè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)要考慮的重點(diǎn)問題之一。為此，我們重點(diǎn)圍繞長租業(yè)務(wù)創(chuàng)新推出個(gè)人租賃住房貸款，該貸款以支持長租為基本出發(fā)點(diǎn)，租客通過躉交的方式與出租人協(xié)商租金折扣，既可以平抑租金價(jià)格，也起到穩(wěn)定租賃關(guān)系的作用。產(chǎn)品創(chuàng)新過程中得到人民銀行、銀監(jiān)會(huì)的大力支持，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在合規(guī)合法防范風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行了悉心指導(dǎo)。一位廣東客戶有三年期租房和約，在建行個(gè)人租賃貸款產(chǎn)品支持下，一次性支付獲得房租9.5折優(yōu)惠，經(jīng)測算省下租金7200元，貸款三年支付利息5628元，兩者相比省下1572元。租房成本不升反降。出租人也因此一次性獲得三年租金收入，增加了提供長租房源的積極性，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。針對開展住房租賃公司的業(yè)務(wù)創(chuàng)新了公司租賃貸款，鼓勵(lì)房源由售轉(zhuǎn)租，支持批量供應(yīng)。建設(shè)銀行以金融服務(wù)連接供需兩端，針對長租提供一籃子解決方案，旨在以有限的資源為住房租賃市場增加房源供給，緩解供需矛盾，平抑租金價(jià)格，讓老百姓有時(shí)是再在的獲得感。
4、以品牌優(yōu)勢引導(dǎo)長租理念，完善住房租賃生態(tài)。
建行注重對長租文化的引領(lǐng)和培育，傳承和發(fā)揮品牌基因優(yōu)勢，在“要買房到建行”基礎(chǔ)上推出“要租房到建行”的品牌，積極倡導(dǎo)房子是用來住的，租挺好，長租即安家等新理念，讓長租變成居民享受美好生活的新選擇。為推動(dòng)這一理念，建行加強(qiáng)與政府企業(yè)合作，著力打造CCB建融家園品牌社區(qū)，保證房源穩(wěn)定長租，提高居住品質(zhì)，提升租戶幸福指數(shù)，目前CCB建融家園在上海、廣州、深圳、天津、重慶、雄安、杭州、鄭州、武漢等城市落地，市場反映良好。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)達(dá)的住房租賃市場專業(yè)化的住房租賃企業(yè)是必不可少的，我們建行于今年6月組建成立了專業(yè)公司建信住房服務(wù)有限公司，這是全國首家銀行性了住房服務(wù)公司。建設(shè)銀行租房業(yè)務(wù)啟動(dòng)伊始，秉持合作共贏的理念，與各類企業(yè)開展廣泛合作，包括與我愛我家簽訂合作協(xié)議，為客戶提供更好的租住體驗(yàn)，與海爾集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，共同打造住房租賃生態(tài)，渝開發(fā)企業(yè)合作，推動(dòng)租賃房源的建設(shè)等等。目前合作開展住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)已經(jīng)超過四千家，包括開發(fā)企業(yè)、租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等等。
三、建設(shè)銀行發(fā)展租賃業(yè)務(wù)獲得廣泛認(rèn)可，近一年來建設(shè)銀行在住房租賃領(lǐng)域開展了探索取得一定的積極效果，同時(shí)得到社會(huì)媒體的廣泛認(rèn)可。住建部王部長接受央視采訪時(shí)對建行作為國有企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)予以高度肯定，認(rèn)為建行如果發(fā)揮保證市場供求的作用，新華網(wǎng)、人民網(wǎng)、金融時(shí)報(bào)等權(quán)威媒體刊發(fā)多篇評論文章，對我行住房租賃業(yè)務(wù)積極評價(jià)，認(rèn)為建設(shè)銀行發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，探索創(chuàng)新合作模式，銀政、銀企合作直擊租賃痛點(diǎn)，向社會(huì)積極傳達(dá)新時(shí)代住房消費(fèi)新理念，為住房租賃市場健康發(fā)展發(fā)揮了重要的示范引領(lǐng)作用。
房子是用來住的，租挺好，這是建設(shè)銀行擔(dān)當(dāng)大行責(zé)任的莊嚴(yán)宣告，是建設(shè)美好生活的重大舉措。建設(shè)銀行從擔(dān)當(dāng)歷史使命和政治任務(wù)的高度出發(fā)，積極履行國有大行責(zé)任，發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，立志做市場的引領(lǐng)者和推動(dòng)者，愿為我國住房租賃市場的健康發(fā)展貢獻(xiàn)建行智慧、建行方案和建行力量。
謝謝大家！
