清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 劉洪玉
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，大家下午好！很高興能參加2018中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》跟我講希望我能夠從比較宏觀的一些角度來(lái)看一看長(zhǎng)租市場(chǎng)問(wèn)題，我想從住房制度改革的視角來(lái)觀察。實(shí)際上目前發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)際是深化住房制度改革的一個(gè)非常重要的工作，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展不是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)，是我們制度建設(shè)所需要的非常重要的工作。
首先回顧一下住房制度改革一些關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)，大家知道住房制度改革起步于80年小平同志講話作為一個(gè)重要的標(biāo)志，當(dāng)時(shí)我們的住房是分配制度，很少有住房交易，大家換房子還存在，主要租國(guó)家單位的房子住。改革初期我們要推動(dòng)住房的銷售，包括提過(guò)房租，讓大家覺(jué)得買房更合適，去推動(dòng)住房商品化。78年到93年叫改革探索，這是第一個(gè)階段。
第二個(gè)階段，94年到97年住房制度改革全面推進(jìn)，改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下形成的福利住房制度，開始提出來(lái)分層次供給的概念，經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的概念是這時(shí)候開始提出，同時(shí)建設(shè)跟市場(chǎng)化相關(guān)聯(lián)的住房金融體系，包括住房公積金、商業(yè)性的住房貸款。
第三個(gè)階段，1998年—2001年，第一次住房制度改革深化，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，建立經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。不同收入的家庭，分別應(yīng)該去租或者去買相應(yīng)的住房。
2002年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)市場(chǎng)化發(fā)展的過(guò)程中，以調(diào)控為主的市場(chǎng)發(fā)展主軸，有很多政策，2013年總結(jié)過(guò)去十年每年都在調(diào)控，有時(shí)候向抑制，有時(shí)候促進(jìn)，希望市場(chǎng)跟我們想象的一樣進(jìn)入到平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道?？偟膩?lái)說(shuō)，還是促進(jìn)住房的商品化，促進(jìn)住房的所有權(quán)，賣的方式作為主軸。
最近提出來(lái)要建立多重供給、租購(gòu)并舉的住房制度，最近兩三年開始回顧反思過(guò)去制度的基礎(chǔ)上提出新的發(fā)展思路，也是今天大家開始討論長(zhǎng)租市場(chǎng)一個(gè)非常重要的原因。
制度改革的過(guò)程中自住房的占比很多，產(chǎn)權(quán)型的住房占的比重2000年和2010年兩次普查，自有自住的比重還是比較高，結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大的變化，商品房變得很重要。租房相對(duì)有所減少，承租原來(lái)的公有住房私有化以后退出了體系變成私有化的住房，也發(fā)生一些變化。換句話說(shuō)，從數(shù)字上可以看到一個(gè)規(guī)律，經(jīng)過(guò)這么多年的改革，私有住房變成非常重要的概念，也成為家庭財(cái)富重要的組成部分。當(dāng)然還帶動(dòng)了其它很多領(lǐng)域的變化，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、城市面貌的改善。實(shí)際上也發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)過(guò)程帶來(lái)一系列的問(wèn)題，房?jī)r(jià)跟人們收入的差距問(wèn)題。本來(lái)租和買是人們住房消費(fèi)的兩個(gè)基本形式，但是過(guò)去不管從市場(chǎng)的發(fā)展、行業(yè)能力的建設(shè)還是制度的建設(shè)，都是以這樣一個(gè)市場(chǎng)作為關(guān)注點(diǎn)，租賃市場(chǎng)關(guān)注的程度比較低?，F(xiàn)在重構(gòu)住房制度，深化住房制度改革，發(fā)展租賃市場(chǎng)，它的意義一方面從制度建設(shè)的角度希望能夠補(bǔ)齊短板，從市場(chǎng)發(fā)展的角度希望能夠更好地滿足人們居住的需求。房?jī)r(jià)比較高的時(shí)候，一步邁進(jìn)去所有權(quán)，住房所有權(quán)限制人們的流動(dòng)，大家更愿意比較自由地遷徙等等，更好滿足人們的需求。另外促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。
租房比重各個(gè)國(guó)家差異比較大，在一些城市地區(qū)，比如紐約的數(shù)據(jù)，自有自主的比重不到1/3，2/3是租住。在我國(guó)未來(lái)的住房制度設(shè)計(jì)當(dāng)中，租住也是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。但是選擇什么樣的比例，各個(gè)城市不一樣，特點(diǎn)不一樣。發(fā)展租賃市場(chǎng)是為了補(bǔ)齊制度短板，另外，滿足人們租買自由選擇的需求，改善供給，培育專業(yè)化的企業(yè)，完善相關(guān)的立法，建設(shè)相關(guān)的平臺(tái)，滿足不同的人群租住住房的需求。
租賃市場(chǎng)主要集中在大城市，全國(guó)租房的家庭在一線、熱點(diǎn)二線城市里面，從市場(chǎng)上采集的掛牌數(shù)據(jù)來(lái)看，主要集中在特大型城市。促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定這里面有一個(gè)很重要的經(jīng)驗(yàn)，租房就不著急買房，可以降低整個(gè)社會(huì)上購(gòu)房的金融成本，有利于促進(jìn)穩(wěn)定，德國(guó)有一些經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。促進(jìn)穩(wěn)定除了行業(yè)穩(wěn)定以外，租賃這個(gè)行業(yè)有將近四千萬(wàn)人住在出租的公寓里面，有兩千多萬(wàn)套公寓住房出租，整個(gè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)有1.3萬(wàn)億美元。整個(gè)租房規(guī)模非常大，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有非常重要的意義。
大家現(xiàn)在關(guān)注的兩個(gè)核心問(wèn)題，一個(gè)關(guān)于規(guī)?；淖赓U企業(yè)的發(fā)展，一個(gè)政府在租賃市場(chǎng)上的相關(guān)政策。住房租賃企業(yè)有幾類：一類，擁有住房；再一類，擁有住房同時(shí)又管理；第三類，不擁有替別人管理。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中還有很多圍繞著租賃住房提供各種服務(wù)，尤其金融服務(wù)的提供商、投資者廣義上叫做租賃企業(yè)。發(fā)展規(guī)?；淖赓U企業(yè)有什么好處？國(guó)際同行業(yè)在思考，可能會(huì)有利于增加租賃住房的供給，有利于提高市場(chǎng)透明度，有利于提高租賃服務(wù)的水平、租賃服務(wù)的質(zhì)量、租賃滿意度，比較規(guī)范的租賃行為會(huì)在市場(chǎng)上起到示范作用。增加就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)消費(fèi)，促進(jìn)住房的維護(hù)維修投資等等經(jīng)濟(jì)效果。
發(fā)展規(guī)?；淖赓U企業(yè)也有一些大家擔(dān)心的事情，會(huì)不會(huì)有壟斷？會(huì)不會(huì)由于壟斷導(dǎo)致租金上漲？如果金融不恰當(dāng)?shù)貐⑴c，會(huì)不會(huì)金融帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)？企業(yè)之間會(huì)不會(huì)有一些不良的競(jìng)爭(zhēng)等等。租賃企業(yè)的發(fā)展有有利的一面，還有一些弊端，我們肯定希望能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短，怎么認(rèn)識(shí)租賃企業(yè)就很重要，它的核心作用是什么很重要。現(xiàn)在大家都在討論怎么定位我們的租賃企業(yè)，這個(gè)也和我們行業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展有關(guān)聯(lián)。
一部分租賃公寓類的企業(yè)，主要是管理者的企業(yè)，喜歡把自己貼上“互聯(lián)網(wǎng)”標(biāo)簽，類似共享辦公似的，管理空間，WeWork管理的只是業(yè)主方空間的1/5，那邊是一百萬(wàn)平方英尺，這邊是五百萬(wàn)平方英尺，但是它的資本市場(chǎng)上的價(jià)值似乎那個(gè)更高。這個(gè)邏輯如果引入到長(zhǎng)租公寓類的租賃企業(yè)里面是不是恰當(dāng)？值得大家去思考。最核心的還是怎么做好我們的租賃企業(yè)自己應(yīng)該做的事情，企業(yè)自己怎么去有效地管理控制風(fēng)險(xiǎn)，包括跟你業(yè)務(wù)相關(guān)的租戶、業(yè)主以及承租的房子之間的關(guān)系，行業(yè)怎么形成行為的規(guī)范，能夠用于行業(yè)的自律。社會(huì)上怎么去對(duì)這些企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督？政府怎么監(jiān)管？有些領(lǐng)導(dǎo)提出來(lái)，現(xiàn)在是不是這一類公司不應(yīng)該去收租金的差價(jià)，應(yīng)該讓它收取服務(wù)費(fèi)。這個(gè)實(shí)際上對(duì)我們這類企業(yè)的模式有比較大的影響。這一類企業(yè)怎么加強(qiáng)規(guī)范，建設(shè)之初肯定也一塊兒努力去完善，哪些需要完善？
政府租賃市場(chǎng)上的政策，怎么形成市場(chǎng)的供應(yīng)？租金是不是要管制？租企內(nèi)的租金有什么調(diào)整規(guī)則？租客的利益怎么讓租約保持穩(wěn)定。我們經(jīng)常說(shuō)長(zhǎng)租，讓他感覺(jué)到安全、穩(wěn)定、有保障。政府的初衷有足夠多可以租用的租賃住房，房子要體面。怎么讓房子的租戶不是租不起房子被迫遷移，這是國(guó)際上也在普遍研究租賃住房的管制，不同國(guó)家管制的程度不一樣。有好的一面有不好的一面，可負(fù)擔(dān)的體面的，也有一些副作用影響到租賃市場(chǎng)的供應(yīng)、需求、價(jià)格，導(dǎo)致很多反?，F(xiàn)象出現(xiàn)，降低租住人口的流動(dòng)性，租金便宜大家不想挪，實(shí)際上流動(dòng)也許是客觀的需要，我們制度阻撓了人們的流動(dòng)。大家開始研究租賃市場(chǎng)的管制政策應(yīng)該怎么改革？我們從0到1的過(guò)程，借鑒改革的思路，也會(huì)是非常也幫助的。怎么讓新建的租賃住房有一個(gè)可預(yù)期的租金增長(zhǎng)，讓投資者有積極性。怎么限制頻繁調(diào)整租金，怎么制訂標(biāo)準(zhǔn)租金等等，希望既有利于租戶，又不損害業(yè)主的利益，這樣一系列的管制政策，大家都在討論，這對(duì)我們未來(lái)的租賃市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中制訂政策非常有利。
總的來(lái)說(shuō)，我自己感覺(jué)租賃市場(chǎng)的發(fā)展有很大的前景，但是需要我們各個(gè)領(lǐng)域的人共同努力，需要科學(xué)客觀的行業(yè)發(fā)展研究作為支撐。我們現(xiàn)在研究還不夠。再有，這個(gè)行業(yè)從業(yè)者不能自己把這個(gè)事情搞砸了，都是要建設(shè)性地做貢獻(xiàn)。有些模式可能大家要思考清楚，不能太追求形勢(shì)上的東西，少走彎路，不走別的路，著眼于健康的可持續(xù)發(fā)展。
我就講這些，謝謝大家！
