■本報(bào)記者 王崢
在2015年劉肖就任北方區(qū)域本部首席執(zhí)行官后不久，北京萬科便啟動(dòng)了“6+X”全面多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。而作為6+X計(jì)劃中的A計(jì)劃，“存量改造計(jì)劃”自然也成為了公司轉(zhuǎn)型策略中的重要組成部分。
3年后，隨著北京萬科時(shí)代中心即將正式開放，北京萬科“6+X”計(jì)劃中的A計(jì)劃首個(gè)作品也實(shí)現(xiàn)了成功落地。
據(jù)劉肖透露，截至目前北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務(wù)區(qū)持有10個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，總開發(fā)面積逾65萬平方米，投資總額168億元，目前已有天竺萬科中心、住總?cè)f科廣場(chǎng)以及朝陽萬科時(shí)代中心3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，下半年望京萬科時(shí)代中心也將亮相。
“我們內(nèi)部的策略是每年投入約100億元用于存量改造，預(yù)計(jì)3年后持有400億元到500億元的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。”劉肖表示。
這也意味著，萬科將成為北京存量市場(chǎng)最重要的一個(gè)參與者。
全面升級(jí)業(yè)務(wù)格局
實(shí)際上，城市的定位將決定城市的發(fā)展方向和資源選擇。2017年，北京頒布了《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，提出了北京城市“四個(gè)中心”的戰(zhàn)略定位。
戰(zhàn)略高度上，《規(guī)劃》對(duì)北京未來的發(fā)展具有很強(qiáng)的方向?qū)б①Y源選擇和功能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，在城市發(fā)展中起著戰(zhàn)略引領(lǐng)和剛性控制的重要作用。
而在強(qiáng)調(diào)存量煥新的新形勢(shì)下，政府如何在有限的用地上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活力和社會(huì)宜居性的同步提升，企業(yè)又如何摸索出適合自己的“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作”的有效模式，都面臨著操作層面的挑戰(zhàn)。
按照《規(guī)劃》內(nèi)容，未來北京將集中聚焦四個(gè)城市功能——政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心和科技創(chuàng)新中心進(jìn)行戰(zhàn)略定位，并提出了“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)’的城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃。
目前來看，政府提出的北京“四個(gè)中心”新的戰(zhàn)略定位，毫無疑問是城市未來發(fā)展藍(lán)圖的“新坐標(biāo)”。
由于城市更新對(duì)城市的空間、功能、產(chǎn)業(yè)布局、生活方式等方面，都將帶來深刻的改變和影響。對(duì)企業(yè)來講，核心區(qū)域“舊樓改造、存量提升”為主的“城市更新”無疑也是一個(gè)巨大風(fēng)口。
此前有業(yè)內(nèi)人士估算，北京存量市場(chǎng)或有將近4000億元的體量。
劉肖也表示，“北京甲級(jí)寫字樓一年租金達(dá)到700億元，整體市場(chǎng)全球排名第四。對(duì)于任何一家處在轉(zhuǎn)型中的開發(fā)企業(yè)而言，寫字樓是不得不占領(lǐng)的市場(chǎng)。”
而為了順應(yīng)北京“四個(gè)中心”的城市定位、功能升級(jí)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，作為6+X計(jì)劃中的A計(jì)劃，北京萬科寫字樓與產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)創(chuàng)新資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)模式，圍繞企業(yè)不同發(fā)展階段，對(duì)區(qū)域選址、周邊交通、建筑形象、硬件功能、產(chǎn)品配套和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的不同需求，從資產(chǎn)獲取到退出，產(chǎn)品打造到空間運(yùn)營(yíng)、企業(yè)服務(wù)到產(chǎn)業(yè)生態(tài)，全面升級(jí)了業(yè)務(wù)格局。
創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)理念
此外，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷徙與城市規(guī)劃變更都可能引發(fā)北京城市副中心大規(guī)模的城市變遷。
而通過對(duì)城市更新課題的深入研究，北京萬科提出了“把存量資產(chǎn)進(jìn)行收購、提升并且改造成更適合市場(chǎng)和客戶的產(chǎn)品”的轉(zhuǎn)型方案，旨在對(duì)城市核心區(qū)的存量物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化的改造，提升城市核心區(qū)的活力。
這是北京萬科選擇城市更新作為首個(gè)轉(zhuǎn)型方向背后的深層邏輯。
值得注意的是，對(duì)于存量資產(chǎn)的改造嘗試，北京萬科的目標(biāo)不僅僅是停留在對(duì)于建筑和城市外觀進(jìn)行翻新的基礎(chǔ)層面。從路徑選擇來看，北京萬科正在逐步搭建以功能環(huán)境重塑、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)、歷史文化傳承、民生改善為發(fā)力重點(diǎn)的城市更新模式。即通過充分發(fā)揮市場(chǎng)資源配置在城市更新中的作用，讓新老居民、時(shí)代記憶與新興業(yè)態(tài)互相融合更新、共鳴共生，打造北京文創(chuàng)新地標(biāo)。
據(jù)悉，萬科時(shí)代中心建筑由原西單商場(chǎng)改建而成，總建筑面積約4.7萬平方米。由丹麥?zhǔn)聞?wù)所SHL主持設(shè)計(jì)，歷時(shí)2年，為朝陽路上的“國(guó)際傳媒走廊”打造了一個(gè)集精品商業(yè)、文化辦公、藝術(shù)空間為一體的城市綜合體。
劉肖認(rèn)為，“城市更新最主要有兩個(gè)目的，一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，把低效率的土地置換出來，就是置換成更加高效的產(chǎn)業(yè)來使用；二是通過置換來創(chuàng)造更好的人居環(huán)境。”
同時(shí)，劉肖還指出，“城市有機(jī)更新不是原來簡(jiǎn)單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機(jī)理的有機(jī)更新，是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一。這其中，對(duì)建筑形態(tài)的更新是一方面，更為重要的是對(duì)其運(yùn)營(yíng)。”
這表明，除了對(duì)物業(yè)選擇、改造理念有較高要求外，存量改造更看重操作者的運(yùn)營(yíng)以及自身模式，這是北京萬科對(duì)存量資產(chǎn)改造的核心認(rèn)知。
