■本報(bào)記者 周瑤 見習(xí)記者 吳奕萱
7月31日，寧波富達(dá)發(fā)布公告稱，擬將其持有的城投置業(yè)100%股權(quán)、寧房公司74.87%股權(quán)和賽格特公司60.00%股權(quán)，以及應(yīng)收城投置業(yè)、海曙城投與賽格特公司的債權(quán)通過公開掛牌的方式對外轉(zhuǎn)讓。
截至評(píng)估基準(zhǔn)日2018年4月30日，擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)所涉及的資產(chǎn)組合賬面價(jià)值21.48億元，評(píng)估值39.67億元，評(píng)估增值18.19億元，增值率84.67%。截至重大資產(chǎn)出售報(bào)告書（草案）出具日，交易對象仍未確定。
根據(jù)寧波市國資委批復(fù)，如公開掛牌在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能征集到符合條件的交易對方，將安排寧波富達(dá)控股股東寧波城投及其控股公司之外的國有及國有控股企業(yè)參與受讓標(biāo)的資產(chǎn)，受讓價(jià)格為公開掛牌交易底價(jià)。
房地產(chǎn)盈利狀況欠佳
拖累公司整體業(yè)績
寧波富達(dá)2017年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入41.57億元，同比下降25.22%；扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤為-8.91億元，降幅高達(dá)1390.69%。其中住宅房產(chǎn)完成銷售19.94億元，同比減少45.83%，占營收的47.97%，實(shí)現(xiàn)利潤總額-12.17億元，凈利潤-12.69億元。
而寧波富達(dá)此次將出售的寧房公司在2015年、2016年和2017年度凈利潤分別為1.38億元、4.63億元、-3.13億元；城投置業(yè)在這三年凈利潤數(shù)額為-14.84億元、-5.17億元、-9.25億元。
在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)，寧波富達(dá)相關(guān)工作人員解釋：“公司是區(qū)域性房地產(chǎn)商，業(yè)務(wù)經(jīng)營能力和優(yōu)秀的民營房企相比還是存在一定的差距，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度較慢，資金成本比較重。我們的大型項(xiàng)目主要為商業(yè)金融地產(chǎn)，比如江灣城規(guī)劃的項(xiàng)目，而主要住宅地產(chǎn)項(xiàng)目維拉小鎮(zhèn)受周圍市政道路沉降的影響，銷售狀況不佳。”
2017年度公司對“寧海桃源路項(xiàng)目”3.51億元、“江灣城項(xiàng)目”10.72億元、“維拉項(xiàng)目”0.39億元、“余姚東城名苑項(xiàng)目”0.06億元，合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備14.68億元，扣除轉(zhuǎn)回后影響當(dāng)期歸屬于上市公司股東的凈利潤13.20億元。公司全資子公司寧波城投置業(yè)有限公司與萬科合作開發(fā)“依云郡項(xiàng)目”項(xiàng)目，因經(jīng)營情況好于預(yù)期，轉(zhuǎn)回存貨跌價(jià)準(zhǔn)備產(chǎn)生投資收益3.20億元。
從2017年3月份開始到12月底，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。寧波市調(diào)控政策也持續(xù)升級(jí)，2017年4月23日限購、限貸政策落地2017年10月1日限購政策升級(jí)，按揭政策持續(xù)收緊。2017年寧波六區(qū)辦公樓市場成交量下跌，全年成交量22萬平方米，同比下降33%。
寧波富達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日報(bào)》記者，由于受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特性的影響，公司房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)增長乏力，盈利能力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。“公司發(fā)展需要的資金主要是通過向銀行貸款，這使得我們的債務(wù)負(fù)擔(dān)比較重”。2016年、2017年寧波富達(dá)負(fù)債總額分別為120.59億元、118.33億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.84%、82.58%。
出售虧損資產(chǎn)
維護(hù)股東利益
寧波富達(dá)自1996年上市以來共分紅九次，分紅總額為8.78億元，分紅率達(dá)到42.07%。其中，2011年至2014年，公司連續(xù)四年的分紅金額分別為1.45億元、1.45億元、1.73億元、1.45億元，占上市以來分紅總額的69.24%，而近三年由于公司業(yè)績不佳，均未分紅，且2017年末公司未分配利潤為-2.03億元。
為增強(qiáng)上市公司的可持續(xù)發(fā)展能力，維護(hù)全體股東尤其是中小股東的利益，寧波富達(dá)擬通過本次交易出售與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)和負(fù)債，提升公司的盈利能力與核心競爭力，同時(shí)利用區(qū)域品牌及大股東背景優(yōu)勢積極布局新興產(chǎn)業(yè)，以外延式并購等方式尋找新的盈利增長點(diǎn)，規(guī)劃轉(zhuǎn)型升級(jí)和資本運(yùn)作的有效途徑，以實(shí)現(xiàn)上市公司股東利益的最大化。
寧波富達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于此次重大資產(chǎn)出售，公司的商品房開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)不再納入上市公司的合并報(bào)表，因此抵減了部分利潤。數(shù)據(jù)顯示，此次交易導(dǎo)致公司的凈資產(chǎn)收益率、基本每股收益指標(biāo)受到一定影響：2017年交易前公司每股收益為-0.6035元/每股，交易后達(dá)到0.2259元/每股，2018年1-4月公司毛利率及凈利率水平均有所提升。
提高公司資產(chǎn)質(zhì)量
未來主營有望增長
據(jù)資料顯示，寧波富達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心項(xiàng)目為寧波天一廣場、和義大道和月湖盛園。以上三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均位于寧波市商貿(mào)核心區(qū)，具有很高的知名度及影響力。2017年年報(bào)顯示，寧波富達(dá)商業(yè)地產(chǎn)該年度完成營業(yè)收入8.60億元，占公司全年?duì)I業(yè)收入的20.69%，實(shí)現(xiàn)利潤總額2.96億元，凈利潤2.21億元。
同時(shí)，寧波富達(dá)的水泥制造業(yè)務(wù)主要以寧波科環(huán)新型建材股份有限公司和云南蒙自瀛洲水泥有限公司為主體，2017年水泥建材累計(jì)銷售各類水泥415.92萬噸，完成銷售13.02億元，占公司全年?duì)I業(yè)收入的31.32%，實(shí)現(xiàn)利潤總額1.96億元，凈利潤1.54億元。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，此次寧波富達(dá)賣出拖累業(yè)績的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將有助于回籠資金，用于公司發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)及其他優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，有望增強(qiáng)公司的可持續(xù)發(fā)展能力，每股收益率上升，主營業(yè)務(wù)有增長的希望。
