REITs市場常態(tài)化發(fā)行提質(zhì)增速 上交所加快建設(shè)REITs產(chǎn)品發(fā)展新高地

    本報記者 田鵬

    隨著華泰南京建鄴REIT于近日正式上市，滬市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品數(shù)量增至34只，產(chǎn)品上市數(shù)量、融資規(guī)模在全市場占比均接近七成。

    市場運(yùn)行三年以來，滬市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場從試點(diǎn)、短期調(diào)整，到如今走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢。整體來看，滬市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場正呈現(xiàn)出運(yùn)行整體平穩(wěn)、產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)績符合市場預(yù)期、市場加快擴(kuò)容提質(zhì)等良好態(tài)勢。

    上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，相信隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場建設(shè)加速提質(zhì)擴(kuò)面，包括資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展、配置價值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護(hù)不斷加強(qiáng)等，REITs市場必將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機(jī)遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的統(tǒng)一指導(dǎo)下，堅持規(guī)范與發(fā)展并重，持續(xù)培育壯大REITs市場，加快推動市場擴(kuò)容增類，拓展增量資金來源，持續(xù)優(yōu)化制度供給，進(jìn)一步優(yōu)化投資生態(tài)。

    政策端不斷加碼

    常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月3日，全市場上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共計52只。其中，今年以來，新增18只產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計約1525億元，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模已經(jīng)超過去年全年。

    數(shù)量穩(wěn)步增長的同時，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)圖譜也在不斷拓寬，消費(fèi)、水電、陸上風(fēng)力發(fā)電等大類資產(chǎn)“新篇章”不斷開啟。據(jù)了解，目前已上市的項目資產(chǎn)范圍涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、收費(fèi)公路、環(huán)保及新能源等。

    與此同時，今年以來，REITs市場迎來了更多擴(kuò)募項目?！蹲C券日報》記者了解到，上交所始終積極推動滬市REITs市場擴(kuò)容，鼓勵已上市項目通過擴(kuò)募做大做優(yōu)，助力REITs市場實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴(kuò)募申請已獲中國證監(jiān)會、上交所受理；華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項目已收到上交所反饋意見；國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴(kuò)募公告。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行速度比過去幾年都要快，短短三年多的時間，相關(guān)產(chǎn)品數(shù)量已超過新加坡，接近日本。相信隨著REITs發(fā)行范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大和底層資產(chǎn)類型的多元化，REITs市場深度進(jìn)一步增厚，廣度進(jìn)一步拓寬。

    常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)的背后，離不開政策端不斷加碼發(fā)力。例如，今年4月份，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》明確提出，“推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展”，這為REITs市場提供了政策支持和發(fā)展方向。

    REITs制度機(jī)制也在持續(xù)創(chuàng)新完善。記者了解到，中國證監(jiān)會已將配合國務(wù)院有關(guān)部門做好《不動產(chǎn)投資信托基金管理條例》工作納入印發(fā)的2024年度立法工作計劃中，各項工作正在穩(wěn)步推進(jìn)；上交所在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監(jiān)管制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系。

    由此可見，相關(guān)部委配套支持措施、地方專項政策陸續(xù)出臺，各方共建REITs市場的良好態(tài)勢已經(jīng)形成。“REITs作為存量資產(chǎn)盤活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；作為創(chuàng)新型權(quán)益產(chǎn)品，逐步獲得投資者的關(guān)注和認(rèn)可。這些成效的背后，離不開包括監(jiān)管、市場參與各方的積極作為和持續(xù)發(fā)力，針對市場發(fā)展建設(shè)中的新情況和新問題，相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)不斷增加政策供給，為市場常態(tài)化發(fā)行和長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。”瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉表示。

    基本面逐步回暖

    活躍度不斷上升

    REITs市場內(nèi)在的穩(wěn)定性是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行的重要基石。拉長時間來看，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品三年來的市場表現(xiàn)，體現(xiàn)了市場基本面逐步回暖、活躍度不斷上升、投資者更為理性的趨勢，這也為后續(xù)市場常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了有利環(huán)境。

    記者觀察到，從二級市場來看，中證REITs全收益指數(shù)年初至今漲幅約為8%，近三個月REITs平均換手率約為1%。投資者參與一級市場發(fā)行的熱情也在回升，部分REITs產(chǎn)品網(wǎng)下、網(wǎng)上認(rèn)購倍數(shù)較高，有的網(wǎng)上認(rèn)購倍數(shù)甚至超過400倍。

    市場人士表示，自今年上半年出臺相關(guān)會計處理政策，明確REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性定位后，投資者投資理念不斷成熟，更加注重長期投資、價值投資，部分投資者已將REITs投資分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)。

    2021年以來，REITs市場經(jīng)歷起落變化，已走完一個完整的市場周期，市場正在逐步恢復(fù)活力。“從投資端來看，隨著投資者對REITs產(chǎn)品特性及底層資產(chǎn)的研究持續(xù)增強(qiáng)，其對產(chǎn)品估值定價邏輯的認(rèn)知也在不斷深化。同時，隨著REITs市場常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場深度和廣度不斷拓展，市場機(jī)制和韌性進(jìn)一步增強(qiáng)，有效的投融兩側(cè)正向循環(huán)正在逐步形成。”泰康資產(chǎn)張鈺才表示。

    進(jìn)一步細(xì)究基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品二級市場活躍度不斷提升的原因，也離不開已上市REITs產(chǎn)品經(jīng)營的穩(wěn)健表現(xiàn)形成了較好示范效應(yīng)，彰顯了常態(tài)化發(fā)行的良好發(fā)展前景。

    記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2023年全年，滬市REITs整體經(jīng)營業(yè)績符合市場預(yù)期，可供分配完成率總體實(shí)現(xiàn)全年預(yù)測的100%，其中保租房、倉儲物流板塊分別為115%和113%。此外，截至12月3日，年內(nèi)REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)分紅次數(shù)超90次，較去年同期增長近100%，其中半數(shù)以上產(chǎn)品年內(nèi)分紅在2次以上。

    同時，信心一定程度上源于信息的及時有效。記者了解到，近期滬市保障性租賃住房REITs關(guān)于2024年度中期集體業(yè)績說明會在上證路演中心順利舉行，參會企業(yè)及管理人向投資人介紹REITs產(chǎn)品中期業(yè)績情況，贏得了投資者的普遍認(rèn)可。

    “當(dāng)前各方協(xié)力共建REITs市場的理念不斷深化，業(yè)績說明會、發(fā)行路演等活動常態(tài)化開展，投融互動、投融互信的市場生態(tài)初步形成。”一位REITs市場資深研究員向記者表示。

（編輯 喬川川）